“Үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүдэд хямд санхүүжилтийн эх үүсвэр татах боломжийг олгож байна”
Үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүд болон хөрөнгө оруулагч талуудад олгож буй боломжуудын талаар Биржийн бус зах зээлийн гол тоглогчдын нэг “Инвескор Капитал ҮЦК” ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирал Г.Уянгахишигтэй ярилцлаа.
-Танайх Хөрөнгөтөн форумд хэрхэн оролцож байгаа вэ?
-Инвескор Капитал ҮЦК нь “Хөрөнгөтөн” форумд Advanced багцаар оролцож байна. Хөрөнгийн зах зээл дээр олон төрлийн хөрөнгө оруулалтын бүтээгдэхүүн, хэрэгслүүд байгаа хэдий ч хөрөнгө оруулагчдад тус бүтээгдэхүүнүүдийн тухай мэдээлэл болон өгөөж, эрсдэлийг жигнэх мэдлэг учир дутагдалтай байна. Ялангуяа Биржийн бус зах зээл нь мэргэжлийн хөрөнгө оруулагч нарт зориулсан хаалттай зах зээл гэдэг утгаар хөрөнгө оруулалтын бүтээгдэхүүнийг таниулахад хүндрэлтэй байдаг.
Хөрөнгөтөн хаалттай форум нь хөрөнгө оруулагч болон үнэт цаас гаргагчдыг нэг дор цугларах, мэдээлэл солилцох томоохон боломжийг нээж байгаагаараа цаг үеэ мэдэрсэн, маш хэрэгтэй арга хэмжээ бөгөөд цаашид амжилттай үргэлжилнэ гэсэн хүлээлттэй байна. Түүнчлэн бидний хувьд хөрөнгө оруулагч - харилцагчдын эрх ашгийг эрхэмлэн, эргэн төлөгдөх өндөр баталгаатай, чанартай хөрөнгө оруулалтын бүтээгдэхүүнийг зах зээлд санал болгодог ба үүний тулд үнэт цаас гаргагч - харилцагчдын бизнесийн болон санхүүгийн магадлан шинжилгээ, судалгааг өндөр түвшинд хийж гүйцэтгэдгээс гадна тэдний санхүүгийн хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн бүтээгдэхүүн санал болгох зорилготой.
Энэ ч утгаараа 2021 эхээр эрсдэл хамгийн багатай бүтээгдэхүүний нэг болох Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас (ХБҮЦ)-ыг анх олон нийтэд санал болгон амжилттай арилжаалсан ба Компанийн бондын хөтөлбөрийг мөн анх удаа Монголын Хөрөнгийн Бирж дээр гаргаж байсан туршлагатай.
Биржийн бус зах зээлийн хувьд мөн шинэлэг бүтээгдэхүүнүүдийг санал болгож, standing facility буюу давтамжтай үргэлжлэх, холимог хугацаат өрийн хэрэгслийн хөтөлбөр, сар бүр хүүгийн төлбөр хийгдэх нөхцөлтэй бонд, хямдруулалттай буюу тэг купонтой бонд, хувьцаанд хөрвөх бонд, үл хөдлөх хөрөнгөд хөрвөх бонд, ам.долларыг түгжсэн ханш дээр худалдан авах опцион эрх бүхий бонд гэх мэт олон төрлийн бүтээгдэхүүнийг шинээр гаргаж, үнэт цаас гаргагчид болон хөрөнгө оруулагчдад “win-win” байх нөхцөлийг бүрдүүлсэн үр ашигтай шийдлүүдийг санал болгосоор байна.
-Хөрөнгө оруулагчид аль салбарт хөрөнгө оруулах аппетит өндөр байна вэ?
-Эдийн засаг уналттай, ханшийн эрсдэл, үнийн өсөлт өндөр үед уламжлалт хөрөнгө оруулалтын хэрэгслүүд хөрөнгө оруулагч нарын шаардлага, хэрэгцээг хангаж чадахгүй байна. Бидний зүгээс тэрхүү хэрэгцээт, шинэлэг бүтээгдэхүүнийг Монголын хөрөнгийн зах зээлд нэвтрүүлэхийг зорьж байгаа ба илүү сонирхолтой хувьсагч нөхцөлтэй үнэт цаасыг хөрөнгө оруулагч, үнэт цаас гаргагчдадаа таниулан ажиллаж байна.
Аливаа хөрөнгө оруулалтын бүтээгдэхүүн нь нэг талаас Үнэт цаас гаргагчийн санхүүгийн хэрэгцээ, төлбөрийн чадвар, үйл ажиллагааны үечлэлтэй уялдсан байх шаардлагатай ба нөгөө талаас Хөрөнгө оруулагчийн өгөөжийн хүлээлт, мөнгөн урсгалын шаардлагад нийцэж байж амжилттай болно. Иймд бидний зүгээс үнэт цаас гаргагчийн үйл ажиллагаатай уялдуулсан ялгаатай опцион эрх бүхий өрийн хэрэгслүүдийг биржийн бус зах зээлд нэвтрүүлээд байна.
Жишээ нь, эдийн засаг, геополитикийн энэхүү тодорхой бус байдалтай үед хөрөнгө оруулагчид эрсдэл багатай, ханшийн эрсдэлээс хамгаалах хөрөнгө оруулалтыг сонгох хандлагатай байгаа тул ам.долларын ханшийн эрсдэлээс сэргийлсэн опцион эрх бүхий өрийн хэрэгслийг алтны төсөл дээр хэрэгжүүлэн хөрөнгө оруулагчдадаа санал болгоод байна. Мөн үнийн өсөлт буюу инфляц нь улсын хэмжээнд асуудал болж байгаа бол бид урт хугацааны үнийн өсөлтийн эрсдэлээс хамгаалахад чиглэсэн, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт болон жил бүр өсөх хандлагатай байдаг.
-Үл хөдлөхийн төсөл хэрэгжүүлэгчид санхүүжилтээ банкны зээл, хувьцаа гаргах эсвэл хувь хүнээс мөнгө зээлэхээр л төсөөлдөг. Тэдэнд өөр боломж байна уу?
-Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгч компаниудын хувьд санхүүжилтийн хэрэгцээг шийдэхэд ямагт хүндрэлтэй байдаг ба зээлийн бүтээгдэхүүний хувьд эргэн төлөлтийн хуваарь уян хатан бус, барьцаа хөрөнгийн шаардлага өндөр, хувьцааны хувьд хэлцлийн нөхцөл тохирох, баталгаажуулах гэх мэт хүндрэлүүд байдаг тул санхүүжилтийн зардал маш өндөр гардаг. Тэгвэл нөгөө талаас үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч байгаа тал урьдчилгаа төлбөр төлснөөр үл хөдлөх хөрөнгийг арай хямд авах боломж байдаг ч энэ нь хувь хүмүүсийн хувьд төслийн өчүүхэн хэсэг болохын хувьд эрсдэлтэй.
Тэгвэл бидний санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгийн төслийн хувьцаанд хөрвөх нөхцөлтэй өрийн хэрэгсэл нь төсөл хэрэгжүүлэгчийн хувьд бөөний борлуулалттай төстэй буюу хямд санхүүжилтийн эх үүсвэр татах боломжийг олгож байгаа бөгөөд нөгөө талаас өрийн хэрэгсэл худалдан авах хөрөнгө оруулагчийн хувьд андеррайтераар дамжин хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийг багасгасан, суурь өгөөжийн хувьд баталгаатай бүтээгдэхүүн бөгөөд цаашид хувьцаанд хөрвүүлсэн нөхцөлд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт болон түрээсийн орлогоос өгөөж хүртэх боломжийг олгох юм.
Энэхүү үнэт цаасжуулсан санхүүжилтийн бүтэц нь ОУ-д REIT (Real Estate Investment Trust) гэж нэршигдсэн үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшиж, түрээсийн орлогоор ашиг олох зорилготой хөрөнгө оруулалтын сангийн төрлийг бий болгох урьдчилсан бэлтгэл болж байгаа нь бас онцлогтой юм.
REIT нь хувьцаа, бонд болон бусад хөрөнгө оруулалтын хэрэгслүүдийн өгөөж, эрсдэлээс хамаарал багатай, урт хугацаанд инфляцтай шууд хамааралтай бүтээгдэхүүн билээ. Хөрөнгө оруулагч нь үл хөдлөх хөрөнгө бүтнээр нь эзэмших шаардлагагүй ба хувьчилж эзэмших, түрээслэгч олох, түрээсийн төлбөр нэхэмжлэх зэрэг үл хөдлөхийн менежментийн ажилд санаа зовохгүй, хөрөнгийн зах зээл дээр чөлөөтэй арилжих төрөл бүрийн давуу талуудыг REIT олгодог.
Сонгодог утгаар REIT хөрөнгө оруулалтын бүтээгдэхүүнийг Монголын Хөрөнгийн зах зээлд нэвтрүүлэхэд хууль эрх зүйн орчны хувьд бага зэрэг хүндрэлтэй гэж хэлж болох ба эхний ээлжид тус бүтээгдэхүүнээ нэвтрүүлэхдээ хувьцаанд хөрвөх өрийн хэрэгслийг санал болгож, тухайн хувьцаагаар хөрөнгө оруулалтын сангийн нэгжийн эрхийг сольж авах буюу REIT хөрөнгө оруулалтын санд хөрөнгө оруулах боломжийг бий болгосон.
Түүнчлэн Инвескор Санхүүгийн группийн хэрэгжүүлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн төсөлд суурилан энэхүү шинэлэг бүтээгдэхүүнийхээ санхүүжилтийн зураглалыг гарган ажилласан ба үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийг хэрэгжүүлэхээр манай группийн “Инвескор Проперти” ХХК, хөрөнгө оруулалтын сангийн удирдлагыг хэрэгжүүлэхээр “Инвескор Ассет Менежмент ҮЦК” ХОМК оролцож, жишиг бүтээгдэхүүн гаргах зорилготойгоор хамтран ажиллаж байна.
“Хөрөнгөтөн” Монголын хөрөнгө оруулагчдын хаалттай форум
2022.08.18 | Шангри-Ла | Улаанбаатар
9911-7168
