С.Одмаа: Үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес бие даасан байдлаар ажиллах боломжийг олгодог

-Сайн байна уу. Та өөрийгөө танилцуулна уу?

Сайн байцгаана уу? Та бүхэндээ энэ өдрийн мэндийг хүргэе. "RE/MAX TOP" оффисын брокер эзэмшигч "Азийн ТОР пропертиз" компанийн захирал Сэр-Од овогтой Одмаа байна. RE/MAX-д 2017 оноос хойш таван жил ажиллаж байна.

-Яагаад үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес, тэр дундаа RE/MAX-ийг сонирхож эхэлсэн бэ?

Франчайз бизнес гэдэг утгаар нь их сонирхож эхэлсэн. Дээрээс нь оюутан байхдаа франчайзын талаарх судалгааг их хийдэг байсан. Эрсдэлгүй, бие даасан олон боломжуудыг олгодог учраас RE/MAX-ыг сонирхож эхэлсэн. Ямар ч борлуулалтын хамгийн дээд талын төвшин бол үл хөдлөх хөрөнгө байдаг. Дээрээс нь хувь хүний хөгжлийн хувьд маш их ололтуудыг авч ирдэг Тэр нь юу гэсэн үг вэ? Гэхээр Бие даасан бизнес эрхлэгч гэдэг статусаар бид нар ажиллаж эхэлж байсан. Би өөрөө агентаар эхэлж байсан учраас RE/MAX-руу нэлээн судалгаатайгаар, ул суурьтайгаар орж эхэлсэн гэж хэлж болно.

-ХЭДИЙ ЧИНЭЭ САЙН АЖИЛЛАНА, ТӨДИЙ ЧИНЭЭ БОРЛУУЛАЛТЫН ОРЛОГО ЧИНЬ САЙН БАЙНА-

-Агент хүн ямар байх ёстой вэ?

Агент хүний хувьд нэлээн хичээнгүй, шантаршгүй байх шаардлагатай. Дөнгөж хөгжиж буй зах зээлд ажиллаж эхэлнэ гэдэг амаргүй. Энэ салбарын талаар хүмүүс сайн мэдлэгтэй биш. Би өөрөө 2 жил агент байсан хүний хувьд энэ ажлын жаргал зовлонг сайн мэднэ.  Ямар нэгэн цалингийн орлогогүй. Чи хэр сайн ажиллана төдий чинээ борлуулалтын орлого чинь сайн байна. Дагаад чиний ур чадвар хөгжинө гэдгийг маш сайн олж харах ёстой.

-"RE/MAX TOP" ОФФИС ҮҮСГЭН БАЙГУУЛАГДААД ЭХНИЙ ХОЁР САРДАА ШИЛДЭГ ОФФИС БОЛСОН-

-"RE/MAX TOP" оффис байгуулагдаад хэр удаж байна.

TOP оффисын хувьд 2019 онд үүсгэн байгуулагдаад 2 жил болж байна. 2020 ОНЫ ШИЛДЭГ БРОКЕР ОФФИС, 2021 ОНЫ ХАГАС ЖИЛИЙН ШИЛДЭГ БРОКЕР ОФФИС, БҮСИЙН САР БҮРИЙН ШИЛДЭГ ОФФИСООР 20 ГАРУЙ удаа шалгарчээ. Үүсгэн байгуулагдсан эхний хоёр сардаа манайх бүсийнхээ шилдэг оффис болж байсан. Бүсэд маань одоогийн байдлаар 69 брокер оффис 1200 гаруй агентууд байна. Шилдгүүдийг шалгаруулахад  4, 5 үзүүлэлт ордог. Тэр нь юу вэ? Гэхээр борлуулалт, агентийн дундаж бүтээмж, тэгээд дээрээс нь санхүүгийн хариуцлага. Энэ бүх шалгуур үзүүлэлтийг даваад хамтын хүчээр бид маш олон шагнал урамшууллыг авч чадсан. Харахад бол зүгээр цом боловч үүний ард маш олон хүний олон өдөр, хоногийн маш их хөдөлмөр байгаа.  Дээр хэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын энэ зах зээл дөнгөж хөгжиж эхэлж байгаа.

-"RE/MAX TOP" оффис яг ямар чиглэлийг барьж ажиллаж байна вэ?

Шинэ орон сууцны, хотхонуудын  борлуулалт дээр илүү их төвлөрч ажилладаг.  Энэ бол мэдээж миний анх RE/MAX-д ажлын гараагаа эхлүүлэхтэй шууд холбоотой. Би урьд нь өөрөө агент байхдаа анхдагч зах зээлийн борлуулалт дээр, хотхонуудын төслийн борлуулалт ажиллаж эхэлсэн. Тэр утгаараа одоогоор 70 гаруй төслийг амжилттайгаар борлуулаад явж байна. Хотхоны борлуулалтыг яаж амжилттай, чанартай борлуулах уу, цаашлаад хотхоны төлөвлөлтийг анхнаас нь хэрхэн хийвэл хэрэглэгч, үйлчлүүлэгч нарын таашаалд нийцсэн, хэрэгцээнд тохирсон хөрөнгө болж чадах вэ гэдэгт нэлээн туршлага хуримтлуулсан даа.  Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг бүтээгдэхүүн юм. Тэр бүтээгдэхүүн зарагдах боломжтой, эрэлттэй бүтээгдэхүүн байх ёстой. RE/MAX ТОП Борлуулалтын алба, төслийн багууд Барилгын компаниудтай хэрхэн хамтран ажиллах тал дээр туршлага хуримтлуулан хичээн ажиллаж байгаа хамт олон билээ.

 

-Танай оффисын ялгарал?

Оффисынхоо энэ ялгарлыг бий болгохын тулд хувь хүний хөгжил, сургалт, хууль эрх зүй гээд олон зүйл дээр эхнээс нь  төвлөрч  сайн ажиллахыг их хичээсэн. Олон нийтийн ажлуудыг  мөн их хийж бүсийн хөгжүүлэлтэд өөрийн хувь нэмрээ оруулж ажилласан.  Миний хувьд, үндэсний реалторуудын холбооны гишүүн мөн бүсийн бизнес хөгжлийн захирлаар жил гаруй ажиллаж байсан. Мөн РИАЛ бизнес эмэгтэйчүүдийн клубийн нарийн бичгийн дарга хийгээд хагас жил болсон. Гэх мэт олон олон нийгмийн ажлуудад оролцоотой байхыг хичээдэг. "RE/MAX Mongolia"-гийн хөгжлийн төлөө бас хувь хүнийхээ хийж чадахуйц бүх зүйлд хувь нэмрээ оруулаад явдаг брокеруудын нэг болов уу гэж боддог.

-БИЗНЕСИЙН ИДЭВХТЭЙ, БАГААР АЖИЛЛАХ ЧАДВАРТАЙ ХҮН ФРАНЧАЙЗ ЭРХИЙГ АВДАГ-

-Франчайз эрхийг хэн авдаг вэ?

Франчайз эзэмшигч болохын тулд найман үе шатлалын ярилцлагыг даван гардаг.  Миний хувьд Францайз эрхийг энэ бизнесийг хийх хүсэл сонирхолтой, ашиг сонирхлын зөрчилгүй, бизнесийн идэвхтэй, багаар ажиллах чадамжтай хүн авдаг гэж боддог. Олон шалгуурыг давж 4-с 5 сарын хугацаанд өөрийгөө харуулж, баталж байж энэ эрхийг авдаг. Франчайз бизнесийн нөү хауг авч байгаа учраас хөрөнгө оруулалтын хэмжээ ч өндөр.  Дээрээс нь RE/MAX хэдий 67 брокер оффис нэг малгайн дор ажиллаж байгаа ч гэсэн. Хамгийн гоё бизнесийн онцлог нь 67 Монгол Улсын хуулийн Этгээд хамтран ажиллах боломжтой. 1200 агентууд хоорондоо хамтраад тухайн гүйлгээ, тухайн листүүдийг, харилцагчид маш хурдан хугацаанд амжилттай борлуулалтыг хийх боломжийг бүрдүүлж өгснөөрөө давуу тал байдаг.  Тийм учраас энэ франчайзаас сонирхож байгаа хүмүүсийн хувьд багаар ажиллах чадамжтай, хүмүүстэй харилцаа холбоо сайтай нэлээн эргэх холбоотой хүмүүс сонирхох болов уу. Залуу бизнес эрхлэгч нар ихээр сонирхдог шиг санагддаг.  Дээрээс нь эрсдэл багатай. Та өөрөө хувийн бизнесээ нээгээд мэдээж явж болно. Гэхдээ өөрийнхөөрөө бизнесээ эхлүүлээд, бүх зүйлийг шинээр эхлүүлээд явахад тэр хэмжээний эрсдэл, уналт, босолт хүлээж байгаа. Тэр бүх эрсдэлийг хамгийн бага түвшинд хүртэл бууруулахад франчайз бизнес зөв сонголт юм байна гэж боддог.  Дэлхийн 110 гаруй оронд олон мянган бизнес эрхлэгчдийг амжилтад хүргэсэн  бизнес модель таныг ч бас амжилтад хүргэх нь гарцаагүй.  

-"RE/MAX TOP" ОФФИС ХУВЬ ХҮНИЙ ХӨГЖЛИЙГ НЭМЭГДҮҮЛЭХЭД ТҮЛХҮҮ АНХААРДАГ-

-"RE/MAX TOP" оффисоо танилцуулаач

Манай оффис 50 гаруй агенттай. Багийн гишүүдийн хувьд бусад салбараа бодвол  илүү залуу гишүүд ихтэй. Тэр утгаараа залуу брокерууд ихтэй. Брокерын баг гэж байдаг. 50 залуусыг удирдан зохион байгуулж , тухайн хүмүүст яаж энэ зах зээл дээр амжилт олох вэ? гэдэг дээр нь сууриас нь эхлүүлээд туслаад явахад бизнес партнер чухал үүргийг гүйцэтгэдэг. Миний хувьд агент байхаасаа эхлээд бизнес партнер Г.Ганбаяр гэдэг залуутай хамтран ажиллаж байна. Брокер оффисын эрхийг хоёул хамтран эзэмшдэг. 

Бид 2 эрч хүчтэй залуучуудаар багаа бүрдүүлэн хамтран ажиллаж байгаа партнеруудаа хэрхэн яаж үл хөдлөхийн салбарт амжилтад хүргэх вэ? гэдэг дээр ач холбогдол өгч ажиллаж байна. Манай салбарыг сонирхоод орж ирсэн хүмүүстээ би үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын давуу тал нь юу юм. Чи яаж ажиллавал амжилтад хүрэх юм, хувь хүний хувьд яг юу ололттой байдаг юм гэдэг талаарх сургалтуудыг хүргэдэг.  Тэгээд хувь хүний  хөгжил дээр нэлээн тулгуурлан  ажилладгаараа манайх илүү давуу талтай. Дээрээс нь манай агентууд хамгийн өндөр орлоготойгоороо бусад оффисоос ялгаатай.

Тухайн харилцагч нартайгаа урт хугацаанд хамтран ажиллах, тухайн агентуудын маань энэ үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн яг хэрэгтэй байгаа хүнд нь  хүргэж энэ борлуулалтын үйл ажиллагааг амжилттай удирдах вэ гэдэг дээр төвлөрдөг.  Энэ процессийг хэрэглэгчдийнхээ тусын тулд хамгийн өндөр түвшинд хийх юмсан гэж хичээн ажилладаг даа. Миний хувьд хамгийн дуртай шагнал маань хамгийн өндөр орлоготой оффисоор шалгарсан цом юм.  Хамгийн өндөр орлоготой агентууд нь манай оффист байдаг гэсэн үг.

-ХОЁР ХҮНИЙГ ХООРОНД НЬ ХОЛБООД, БАЙР ҮЗҮҮЛЭЭД Л ДУНДААС НЬ МӨНГӨ АВДАГ ХҮН БОЛ АГЕНТ БИШ-

 

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын талаар яриач, Зууч хүнд яагаад хэрэгтэй вэ?

Зууч гэдэг нэр өөрөө сонин болчхоод байна. Уг нь агентууд олон улсдаа хэдэн зуун жил ажиллаад ирсэн хүмүүс. Манай оффисууд бол хөгжих гээд 10 гаруй 20-хон жил болж байна. Тэр утгаараа хүмүүс зуучлалын салбарыг гүйцэд ойлгоогүй байх шиг байна.  Энэ хүмүүсийн хувьд маш олон давуу талуудыг өөртөө эзэмшиж үл хөдлөх хөрөнгийн зууч гэдэг шалгуурыг давж байгаа гэсэн үг. Зах зээлийн мэдлэг мэдээлэл, яг боломжит үнэтэй байр гэж хаана юм, тухайн хүний эрэлтэд таарсан, эдийн засагт нь таарсан үл хөдлөх хөрөнгийг нь тухайн хүнд танилцуулаад, санхүүгийн зөвлөгөө, мэдээлэл, зах зээлийн зөвлөгөө мэдээллээр хангах, үзүүлэх гэх мэт… Дээрээс нь үл хөдлөх хөрөнгийн зөвлөгөөг өгөх юм. Түүнд нь тулгуурласан үл хөдлөхийг хайж өгч олох гэсэн маш олон талын туршлагыг тухайн хүнд зөвлөж өгдөг хүмүүсийг агент гэнэ. Түүнээс биш зүгээр хоёр хүнийг хооронд нь холбоод л байр үзүүлээд л зарагдахаар нь дундаас нь мөнгө авдаг хүмүүс бол биш. Тухайн хүмүүст харилцааны өндөр ур чадвар шаардлагатай болж байгаа. Мэдээж худалдах гэж байгаа болон худалдан авах гэж байгаа хүмүүст хэлэлцээрийн түвшинг маш сайн авч явах шаардлагатай. Олон талын ур чадварыг эзэмшиж байж агент гэдэг хүний мөн чанар гарч ирж байгаа гэсэн үг. Бид нар олон улсын нөү хауг ашиглаж илүү хурдан сайжирсаар байгаа ч энэ зах зээлд хийх зүйл маш их бий. 

-ЗАХ ЗЭЭЛИЙНХ НЬ ҮНЭ, НӨХЦӨЛӨӨР АВЧ БАЙЖ ТЭР БАЙР ХУРДАН ЗАРАГДДАГ-

 -Зууч нарыг байрны үнэ өсгөдөг гэж зарим хүн шүүмжилдэг.

Нэг автобусны буудлын зайгаар байрны үнэ бүр өөр өөр байдаг. Тийм зах зээл дээр өдөр тутамдаа байрны үнийн хэлбэлзлийг байнгын мэдэрч байгаа хүмүүс хүний байрны үнийг өсгөөд зарна гэдэг бол утгагүй зүйл. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгөө зарах гэж байгаа хүн өөрийнхөө үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлээд бидэнтэй гэрээ хийдэг. Бид гэрээ хийсэн үнээр нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулдаг. Ремаксын дата мэдээллээс үзвэл бидэнтэй гэрээ хийсэн үл хөдлөх хөрөнгө харин ч анхны үнэнээс дунджаар 10-с 15% үнэ буурч зарагддаг.

Үнэ гэдэг эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэр дээр тогтдог зүйл. Пандемик нөхцөл байдлаас шалтгаалаад барилгын материалын үнэ өссөнтэй холбоотойгоор, мөн барилгын материал маш их тасарч байгаатай холбоотойгоор энэ жил өмнөх жилүүдээс 30-с 40% бага бүтээн байгуулалтууд хийгдсэн. Байроны нийлүүлэлт бага хийгдсэн гэсэн үг. Гэтэл эрэлт хэвээрээ. Эрэлт ихсэхээр нийлүүлэлт багасахаар аяндаа үнэ өсөх хандлагатай байна. Өнгөрсөн жилийн мөн үетэй харьцуулахад 2 өрөө байрны үнэ дунджаар 10-с 25% өсөөд байна. Тэгэхээр яг л зах зээлийн үнээр авч байж, эсвэл зах зээлийн нөхцөлөөр авч байж хурдан хугацаанд худалдан борлуулна.

-ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН САЛБАР ХИЧЭЭНГҮЙ, ТУУШТАЙ ХҮНИЙ АЖИЛ ТЭРНЭЭС ЗАЛХУУ ХҮНИЙ АЖИЛ БИШ-

-Шилдэг оффис болж бизнесээ чанартай авч явахын тулд ямар зарчим баримталдаг вэ?

Өдөр болгоны ажлын темп бол маш чухал. Тухайн ажлаа өглөө босоод л зах зээлийн мэдлэгтэйгээ ойрхон зах зээл хаашаа эргэж байна, нийгэм хаашаа эргэж байна,  хүмүүсийн сонирхол ямар  өөрчлөлттэй байна гэдгийг анзаарч хөл нийлүүлэн алхах ёстой. Жишээлбэл 2017 онд намайг агентаас гараагаа эхлээд ажиллаж байхад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хувьд компанийн лизингийн нөхцөл илүү таатай байсан бол одоо ипотекийн зээл илүү түлхүү хөгжиж байна. Хамгийн гол нь харилцагч нартайгаа байнгын эргэх холбоотой байж, баг хамт олноо байнгын нэг ажил хэрэгч холбоо, темпэнд авч явах нь маш чухал. Өөрөөр хэлбэл тасралтгүй хөдөлмөр гэсэн үг. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн агент болохоор сонирхож байгаа хүмүүсийн хувьд маш тууштай, хичээнгүй хүмүүсийн ажил. Тэрнээс биш залхуу хүмүүсийн хийдэг ажил биш.  Үл хөдлөх хөрөнгийн бизнест маш их боломж байгаа боловч хүн бүхэнд зориулагдаагүй.

-Баярлалаа. Сонирхолтой яриа өрнүүлсэн танд ажлын өндөр амжилт хүсье.