Байгууллагын тогтолцоог бүрэн нэвтрүүлсэн брокер эзэмшигч

Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбар сүүлийн жилүүдэд хурдтай хөгжиж зах зээлд үйл ажиллагаагаа тэлсээр байна. Энэхүү зах зээл 2020 оноос эхлэн Санхүүгийн Зохицуулах Хорооноос тусгай зөвшөөрөлтэйгөөр үйл ажиллагаагаа явуулдаг салбар болсон бөгөөд одоогоор 300 гаруй компани лицензээ авч ажиллаж байгаа юм.

Хүн бүрийн, өрх гэрүүдийн үндсэн хэрэгцээнүүдийн нэг болох үл хөдлөх хөрөнгийг эргэлтэд оруулж зах зээлд мөнгөн урсгалыг бүрдүүлэгч салбар болохын хувьд энэ салбарт мэргэжлийн бөгөөд лицензтэй компаниуд, мэргэжилтнүүд ажиллах нь маш чухал юм. Зөвхөн энэ оны 1-р улиралд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар 538 тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийсэн нь энэ салбар эдийн засагт чамгүй үүрэг гүйцэтгэх болсныг илтгэнэ.

Тэгвэл энэ салбарт сүүлийн есөн жил ажиллаж, энэхүү салбарыг мэргэжлийн түвшинд хөгжүүлэхэд томоохон үүрэг гүйцэтгэж яваа шинэ үеийн залуусын төлөөлөл, нэгэн эрхмийг бид ярилцлагынхаа хойморт урилаа.

Тэрээр одоогоор Платин Сити компанийн үүсгэн байгуулагч, захирлаар ажиллаж буй бөгөөд өөрийн бизнесээ удирдахаас гадна энэ салбарт мэргэжлийн холбоог бий болгоход анхнаас нь гар бие оролцож салбарын нэгдсэн холбооны гүйцэтгэх захирлаар ажиллаж олон системийн өөрчлөлт хийхэд оролцсон юм. Тэрээр яг одоо үл хөдлөх хөрөнгийн Дээвэр нэгдсэн холбооны ерөнхийлөгчид нэр дэвшиж байгаа ба салбарынхаа хөгжлийн төлөө илүү их оролцоогоо хангах хүсэлтэй байгаа юм.

- Таны хувьд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын зах зээлийн талаарх анхны ойлголт ямар байв?

- Намайг Батсайханы Батгэрэл гэдэг. Америкт дунд сургуульд сурч тэндээ их сургуулиа ч мөн төгссөн. Монголдоо буцаж ирээд арав гаран жил болж байна. Үүнээс үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт өөрийн бизнесээ эрхлээд ес орчим жил болжээ.  Миний хувьд анх өсвөр насанд буюу Америкт дунд сургуульд суралцаж байх үед гэр бүлээрээ нэг мужаас нөгөөд очих шилжилт хөдөлгөөнтэй холбоотойгоор тухайн үед мэргэжлийн агентын тусламж үйлчилгээг авснаар олон боломж, олон сонголтууд дундаас маш богино хугацаанд оновчтой шийдвэрт хүрч, аюулгүй, найдвартай, цаг хожсон худалдан авалт явагдаж байгааг харж, ойлгож авсан. Хожим Хойд Каролинагийн Шарлотт дахь их сургуульд санхүүгийн шинжлэх ухааны чиглэлээр суралцахдаа Америкт үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч болон хоёрдогч зах зээлд мөнгөн эргэлт ямар чухал байр суурь эзэлдгийг олж мэдсэн. Үнэхээр сонирхолтой хичээлүүд ч ордог байсан шүү.

- Анхны ажил, бизнесийн гарааныхаа талаар манай уншигчдад танилцуулахгүй юу?

- Сурч мэдсэн зүйлээ эх орондоо ажил хөдөлмөрийн орчинд хөгжүүлж, бас ашиглахыг хүссэн дээ. Ингээд Монголдоо ирмэгцээ л Тэнгэр Санхүүгийн Нэгдэлд анх санхүүгийн шинжээч чиглэлээр ажлын гараагаа эхлүүлж байсан нь саяхан. Дараа нь банканд ажиллаж байгаад, банк бус санхүүгийн чиглэлд өөрийн бизнесээ эхлүүлсэн. Тэр салбарт мөн их зүйлийг сурч олон ч төсөл хөтөлбөрийг хэрэгжүүлсэн. Эдгээрийн эцэст нь ҮХХЗ-н (Үл Хөдлөх Хөрөнгө зуучлалын) салбарт хөл тавьсан юм. Энэ үед гаднын франчайз бизнесүүд Монголд дөнгөж нэвтэрч орж байсан үе байв. Энэ салбарт илүү их боломж байгааг харсан учраас энэ салбарт эргэлт буцалтгүйгээр орсон доо. RE/MAX Platin оффисын франчайз эрхийг авч албан ёсоор бизнесээ эхлүүлсэн.

- Үл Хөдлөх Хөрөнгийн салбарыг зорих болсон шийдвэр хэрхэн үүссэн бэ?

- Гадаадад байхад ч, эх орондоо ажиллах үед “Яагаад Монгол залуус эх орондоо гэр бүл бүтэн, сэтгэл ханамжтай, өндөр ашиг орлоготой амьдрах боломжгүй гэж?” гэсэн асуулт дотор оршдог байв. Энэ асуултын хариуг бизнес талаас нь хэрэгжүүлэх боломжийг судалсаар Үл Хөдлөх Хөрөнгө Зуучлалын салбарт илүү их анхаарлаа хандуулж эхэлсэн. Байр орон сууц гэдэг хүн бүрийн хувьд чухал мөрөөдөл, шийдвэрүүдийн нэг байдаг.

Энэхүү салбарт хичээл зүтгэл, тууштай байдал, мэргэжлийн ур чадвар нь орлого, амжилтад хүргэдэг гэж боддог.

Харин эсрэгээрээ хойрго хандах, хэрэглэгчдийнхээ санал хүсэлтэд анхааралтай хандаж мэргэжлийн үйлчилгээ үзүүлэхгүй, хариуцлагагүй хандвал зах зээлээс шахагдах нь цаг хугацааны асуудал байдаг. Үйлчлүүлэгч талаас харвал энэ их шударга үйлчилгээ. Хэрэв танд мэргэжлийн агент, риалтор үйлчилгээгээ хангалттай үзүүлж таны үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулаагүй, түрээслүүлээгүй эсвэл хүссэн үл хөдлөх хөрөнгийг тань олж өгөөгүй нөхцөлд бид ямар нэгэн үйлчилгээний хөлс авдаггүй. Нөгөө талаас энэ салбарт өмнө дурдсантай адил тууштай, сэтгэл зүтгэлтэй ажиллаж чадаагүй хүмүүст боломж байхгүй. Үнэхээр шударга тогтолцооны жишээ санагдсан.

Тухайн үед ҮХХЗ-н салбар Монгол Улсад төдийлөн хөгжөөгүй, эрх зүйн орчин бүрдээгүй, бизнесийн орон зай нээлттэй байна гэж үзсэн тул 2016 онд бизнесээ эхлүүлэх шийдвэрт хүрсэн. Нөгөөтээгүүр энэ шинэ тутам хөгжиж буй салбар тул өөрийн хувь нэмрээр хөгжүүлэлт, шийдлүүд нэвтрүүлэх боломжтой, нээлттэй байгаа нь маш сонирхолтой санагдсан шүү.

- Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын онцлогийг брокер бизнес эрхлэгчийн хувьд хэрхэн тодорхойлох вэ?

- Маш онцлогтой салбар. Миний л бодол гэдэг шиг зөвхөн өөрийнхөө өнцгөөс дараах дөрвөн тодорхойлолтыг хэлэхэд таатай байна.

Нэгт. Манай салбар бусад бизнесийн салбаруудтай харьцуулахад үйл ажиллагаагаа эхлүүлэхэд харьцангуй хялбар бүтэцтэй байдаг. Тиймдээ ч сар бүр шинээр брокер оффис мэндэлж байна гэж хэлэхэд хилсдэхгүй. Жишээ нь 2016 оны үед Монгол Улсад ҮХХЗ-н чиглэлээр 10 хүрэхгүй компани үйл ажиллагаа явуулж байсан бол өнөөдөр 300 гаруй тусгай зөвшөөрөлтэй аж ахуйн нэгж бий болсон. Эдгээрийн үйл ажиллагааг төлөөлөн хэрэгжүүлэх хуулийн эрх бүхий 1500 гаруй агент улсад бүртгэлтэй хөдөлмөр эрхэлж байгаа төдийгүй зах зээлд бий болж буй мөнгөн эргэлтийн хэмжээгээрээ салбар маань байр сууриа тодорхойлж байна.

Хоёрт. Сүүлийн жилүүдэд ижил төстэй чиглэлийн бизнес эрхлэгчдийн тоо огцом нэмэгдсэнээр салбарын бүтэц үнэмлэхүй тэлсэн. Энэ нь нэг талаар салбарын эрэлт хэрэгцээ өндөр байгааг илтгэж байгаа боловч нөгөө талаасаа өрсөлдөөн улам эрчимжих нөхцөлийг бүрдүүлсэн. Иймд зуучлалын үйлчилгээ үзүүлэгчид маань зах зээлд хандах арга барилаа тогтмол хөгжүүлэх, шинэлэг байх, хуваарьт төсөв зарцуулалтын тогтолцоог нутагшуулах шаардлагатай тулгарах нь цаг хугацааны асуудал мэт. Эндээс манай салбар мэргэжлийн өндөр ур чадвартайгаар хурдацтай хөгжиж байгаа хэр нь хамгийн өрсөлдөөнтэй салбаруудын нэг гэж тодорхойлж болно.

Гуравт. Барилгын салбар жил бүр дунджаар 35,000 орчим шинэ орон сууц зах зээлд нийлүүлж байна. Үүнтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч болон хоёрдогч зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлт өссөөр. Өнөөдрийн байдлаар орон сууц, оффис, худалдаа үйлчилгээ, объект, газар, амины орон сууцны борлуулалт, түрээсийн чиглэлд сар бүр дунджаар 8,000-10,000 орчим үл хөдлөх хөрөнгө арилжаалагдаж байна. Гэвч ҮХХЗ-н салбарын талаарх олон нийтийн ойлголт одоогоор бүрэн төлөвшөөгүй, итгэлцлийн түвшин харьцангуй сул. Өмнөх буруу жишиг, сөрөг туршлага, зохисгүй оролцоо зэргээс үүдэн салбарын нэр хүндэд сөрөг хандлага үүссэний уршиг зарим талаар үргэлжилсээр. Жишээ нь ҮХХЗ-н салбарынхан нийт арилжаалагдаж буй зах зээлийн ердөө 15-20 хувьд үйлчилгээгээ хүргэж чаддаг. Харин энэ хувийг 40–50 хувь хүртэл нэмэгдүүлэхийн тулд салбарын хэмжээнд нэгдсэн бодлого, стратеги, зорилготой үйл ажиллагаануудыг шат дараатайгаар хэрэгжүүлэх шаардлагатай. Үүнийг ганц оффис дангаараа хийх боломжгүй. Иймээс салбарын нийт оролцогчид нэгдмэл хандлагатай, нийтлэг зорилго дор хамтдаа төвлөрч, дэвшлийн төлөө хамтран ажиллах нь хамгийн чухал мөчлөгт явж байна.

Дөрөвт. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл маш өргөн хүрээтэй. Гэтэл өнөөдрийн байдлаар Монгол Улсад зуучлалын үйлчилгээ нь зөвхөн худалдах, худалдан авах, түрээслэх, түрээслүүлэх үйл ажиллагааны түвшинд хязгаарлагдаж байна. Ирээдүйд энэ салбар хөрөнгө оруулалт, үнэт цаас, түрээсийн менежмент, үйлчилгээний менежмент зэрэг чиглэлд салбарлан тэлэх бүрэн боломжтой бөгөөд ингэснээр зөвхөн зуучлагч бус, эдийн засгийн бодит оролцогч болж, мэргэжлийн өндөр түвшний үйлчилгээ үзүүлдэг, толгой салбар болон төлөвших нь тодорхой гэж харж байна. 

 

- Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хэмжээ, бүтэц, зах зээлийн тэлэлт ба хамгийн чухал нь хэрэглэгчдэд эрсдэл учруулахгүй хөгжил ямар байх ёстой юм бол оо?

- Брэнд, хувь онцлогийн ялгарал чухал хэдий ч салбарын эрүүл хөгжлийн суурь нь тогтвортой эрх зүйн орчинд оршино гэж би бодож байна. Үл хөдлөх хөрөнгө  зуучлалын бизнес эрхлэгчдэд мөн үйлчлүүлэгчдэд хууль эрх зүйн ойлгомжтой байдал маш чухал байна. Ялангуяа төрийн зүгээс дарамт бус дэмжлэг, бизнес эрхлэгчдийн дуу хоолойг сонсдог бүтэцтэй байхыг хүсдэг. Үйлчлүүлэгчид маань аюулгүй, хөрөнгө оруулалтын хувьд хамгаалагдсан орчинтой болоосой гэж чин сэтгэлээсээ хүсдэг. Зөв зохион байгуулалт, оновчтой бодлого хэрэгжсэнээр энэ зах зээлд үйл ажиллагааг явуулж буй болон шинээр орж байгаа бизнес эрхлэгчид ч ижил тэгш боломжтой байж  аль ч түвшинд эрсдэл багатай замаар оновчтой хөгжих боломжтой. Ингэснээр эцсийн өгөөжийг хамтран ажиллах гэрээт агентууд, ҮХХЗ-н салбарт итгэл хүлээлгэн үйлчилгээ авагч харилцагчид маань бүрэн хожно. Салбарын нэр хүнд ч дагаад өснө.

- ҮХХЗ-н салбарт чиглэсэн нэгдсэн холбооны хөгжлийн талаарх таны ойлголт?  Зарим салбарт нэгдсэн холбоонууд өндөр үүрэг гүйцэтгэдэг бол зарим салбарт ямар нэгэн идэвхгүй олон холбоонууд байгаа нь анзаарагддаг?

- Манай үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт нэгдсэн холбооны үйл ажиллагаа улам бүр жилээс жилд сайжирч байгаа ч гишүүн байгууллагуудын оролцоог нэмэгдүүлж, үйл ажиллагааны болон менежментийн процесст бодит ахиц гаргах нь чухал байна. Манай Дээвэр нэгдсэн холбооны хувьд албан ёсоор Мэргэжлийн холбоо болж, гишүүдийн дуу хоолой, салбарын үзэл баримтлалыг төрийн шатанд илүү өндөр түвшинд хүргэх.  Гишүүдийн эрх ашгийг хамгаалах, тэдгээрт чиглэсэн гүнзгий түвшний сургалт, хөгжлийн боломжуудыг үр дүнтэйгээр нэвтрүүлэх. Олон нийтэд салбарыг сурталчлах, итгэлцлийг нэмэгдүүлэх алхмуудыг шат дараалалтайгаар хэрэгжүүлэх хэрэгтэй гэж миний хувьд үзэж байгаа. Ингэснээр гишүүнчлэлийн үнэ цэн, эерэг үр өгөөжид нөлөөлөх боломжтой болно.

Энэ салбар шинэ тутам хөгжиж буй салбарын хувьд хийх ажил их байна. Зуучлагч агентууд маань илүү мэргэжлийн түвшинд ажиллах, харилцагч нартаа илүү өндөр түвшний үйлчилгээг хүргэдэг болгохын тулд хөгжлийн бодлого, стратегиа зөв тодорхойлж салбарынхантайгаа хамт урагшлах нь чухал гэж харж байна.

- Та энтерпренер хүний  хувьд бизнестээ анхаардаг гол зүйл юу вэ ?

- Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын Брокер бизнес бол харилцан хамааралтай, уялдаа холбоотой бүтцээр хөгждөг. Тухайлбал, хамтран ажиллах гэрээтэй агентуудын сэтгэл ханамж, өсөлт хөгжилд бодитой, тууштай дэмжлэг үзүүлж чадах нь брокер оффисын амжилтын суурь болдог. Агентууд маань өдөр тутмын үйл ажиллагаагаараа тасралтгүй суралцаж, туршлагажиж, үнэ цэнээ өсгөж байдаг ч энэ хөгжлийг нь судалгаа, зохион байгуулалттайгаар дэмжиж чадвал агентууд хаана ч очоод хүлээн зөвшөөрөгдөх мэргэжлийн түвшинд хүрдэг. Олон төрлийн хөтөлбөрүүдээс сайхан дурсамж, бодит мэдлэг, өвөрмөц арга барилыг авсан байдаг.

“Мундаг шүү, хичээгээрэй” гэхээс илүү бодит дэмжлэг үзүүлэхийг би илүү чухалчилдаг. Анх энэ салбарт хөл тавихад хөгжүүлэлт, бүтэц, стандарт гэсэн ойлголтууд байгаагүй. Энэ салбар бол дөнгөж мэндэлж буй хүүхэд шиг - өсөлт нь тухайн үеийн биднээс л хамаарч байв. Тиймээс агентуудад зориулсан ил тод стандарт, тогтвортой менежментийн тогтолцоо, багийн системийг үе шаттай нэвтрүүлж, жил бүр сайжруулан хөгжүүлэхийг зорьсон. Тиймээс энэ салбарт байгууллагын хөмгийн уян хатан бөгөөд хүн бүрд харилцан ашигтай системийг нэвтрүүлж чадсан гэдгээрээ бахархдаг. Жендерийн тэгш эрхийг чухалчилдаг, агентууд маань байгууллагынхаа бүхий л үйл ажиллагаанд оролцоотой ажилладаг,  уян хатан цагийн системтэй, байнгын хууль эрх зүй болон олон сургалтаар цэнэглэгддэг тул манай оффист агентууд ажиллах дуртай байдаг. 

 

Мэдээж бүх санаачилга амжилттай хэрэгждэггүй гэдгийг мөн дурдъя. 10 санаачилгаас 1–2 нь л зах зээлд оновчтой “газарддаг” нь үнэн. Олон удаагийн оролдлого, бүтэлгүйтэл, тасралтгүй сайжруулалтын хүчээр бизнес системийг бий болгодог.  Таван жилийн өмнө 1,000 гаруй зочид төлөөлөгчтэй  салбарын анхны том форумыг зохион байгуулж, төрд болон олон нийтэд “энэ салбарт ийм хүчтэй залуус байдаг шүү” гэх мессежийг өгч чадсан гэж боддог.

Энэ форумын санхүүжилтийн ихэнх хувийг өөрөөсөө гаргаж салбартаа хөрөнгө оруулалт хийж байв.

 

Мөн 2 жилийн өмнө дэлхий даяар хамгийн өндөр борлуулалттай бөгөөд борлуулагч нарын хувьд библи гэдгээрээ алдаршсан Борлуулалтын Улаан Номыг Монголд анх удаа орчуулан хүргэж байсан билээ. Салбарын хэмжээнд нийт агентууддаа ашиг шингээгүй үнэлгээгээр борлуулсан зэрэг ярих дуртай ажлууд хэд хэд бий. Мөн хоёр жилийн өмнө байгууллагын системтэй хөгжлийг бий болгосон тул Америк дахь RE/MAX-ын төв оффисоос дэлхийн шилдэг брокер эзэмшигчээр шалгарсан. Ямартай ч 9 жилийн хугацаанд тасралтгүй өсөлттэй, Байгууллагын бүтцийг өндөр түвшинд бүрэн нэвтрүүлсэн брокер оффисыг босгосондоо баяртай байдаг.

- Ярилцлагын хүрээнд нэмж хэлэхийг хүсэж байгаа?

Бидний хувьд хүлээн зөвшөөрөгдсөн, Санхүүгийн Зохицуулах Хорооноос тусгай зөвшөөрлийн журмын зохицуулалттай болсноор маш том нэг шат урагшлаад 5 жилийн нүүрийг үзжээ. Бидэнд дараагийн түвшинд урагшлах хөдөлгөөн хийх шаардлагатай цаг үе тулсан нь үнэн. Иймд нэгэн уриалгыг энэ салбарт ажиллаж буй бүх мэргэжилтнүүддээ хандаж хэлэхийг хүсэж байна.

Бид хувийн ашиг сонирхолдоо анхаарахаас гадна нийт салбарынхаа ирээдүйн төлөө хамтдаа сэтгэл гаргах цаг нь болж ээ. Хамтдаа бодлого тодорхойлогчдод зөв мэдээлэл, бодит шаардлагаа хүргэж чаддаг, салбарынхаа нэр хүндийг өсгөдөг, хамгаалж чаддаг орчныг хамтдаа бүрдүүлье. Харилцагч, үйлчлүүлэгч нартаа эрсдэлгүй, мэргэжлийн үйлчилгээг хүргэхэд хамтдаа ажиллаж үр дүнд хүрцгээе. 

Анхаарал тавьсан танд баярлалаа.