-Судалгааны өгүүлэл-

Р.Уранзаяа (СЭЗИС-ийн Бизнесийн удирдлагын, Мастерын зэрэг горилсон судалгааны ажил)

Хөрөнгө оруулалтын олон хэрэгсэл бий. Хувьцаа, бонд, газар, үл хөдлөх хөрөнгө, сүүлийн үед хүмүүсийн анхаарал хамгийн их татаж буй цахим криптовалют гээд. Үүнээс гадна үнэт эдлэл, хурдан морь орох нь бий. Эдгээрээс хамгийн бодитой, биет хөрөнгө оруулалт бол Үл хөдлөх хөрөнгө /ҮХХ/. Үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэгцээ, түүний ашиглалт, үнэ цэнэ жилээс жилд нэмэгдэж, өөрчлөгдөж байна. Хүмүүсийн хандлага, үнэлэмж ч мөн адил. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь аливаа улс орны эдийн засгийн гол хөдөлгөгч хүчний нэг. Тэрчлэн мөнгөний урсгалын нэлээд хэсгийг бүрдүүлж буй стратегийн томоохон салбарт тооцогдож байна.

Тэр тусмаа эдийн засгийн хямрал, хүндрэлийн үед үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хөрөнгө оруулах, худалдан авалт хийх хандлага хамгийн их идэвхэждэг. Энэ утгаараа цар тахал, хөл хорио, эдийн засаг, бизнесийн орчны уналтын үед үл хөдлөх хөрөнгийн талаар ухаалаг шийдвэр гаргахад энэхүү судалгаа гарч байгаа нь онцлог юм. Тэгвэл үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах шийдвэр гаргахад юу хамгийн их нөлөөлдөг вэ.

Үүнийг шинжлэх ухааны онолд үндэслэн, судалгааны түвшинд гаргахыг оролдлоо. Ингээд “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах шийдвэр гаргахад Эвристик хүчин зүйлийн нөлөөг хэмжих нь” судалгааны үр дүнг танилцуулж байна.

 

Юуны өмнө уг онолын талаар ерөнхий тодорхой ойлголтыг уншигч танд хүргэе.

Зан төлөвийн санхүүгийн салбарын танин мэдэхүйн алдаатай ойлголтыг хоёр өргөн хүрээтэй авч үздэг. Үүний нэг нь Эвристик онол. Уг онолын тодорхойлолтыг  Судлаач Даниэл Канеман “Хүмүүс төвөгтэй нөхцөл байдалтай тулгарах үедээ эсвэл байгаа мэдээлэл нь хангалттай бус байх тохиолдолд хэрхэн шийдвэр гаргах, шүүлт хийх, асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэхийг тайлбарладаг энгийн практик арга” гэж тодорхойлжээ. 

Хүмүүс ихэвчлэн бага мэдээлэлтэй байхын зэрэгцээ түүндээ тулгуурлан ерөнхий шийдвэр гаргадаг боловч энэ нь зөв шийдвэр гаргахад нь саад болдоггүй гэж тэрээр онцолсон байна. Шах ба Оппенхаймер (2008)-ын тодорхойлсончлон шийдвэр гаргалтын ачааллыг мэдэгдэхүйц хөнгөвчилдөг аж. Тэдгээр "Сэтгэлзүйн хураангуйлсан хувилбарууд"-ыг эвристик хүчин зүйл гэж нэрлэдэг байна. Эвристик нь шийдвэр гаргах ажилбарыг цөөн тооны дохио, хувилбар сонголтыг нарийвчлан шалгах боломжийг бий болгох, мэдээлэл хайх, хадгалах ажлыг багасгах, шийдвэр гаргах, сонголт шүүлт хийх үйл явцыг хялбарчлах гэх мэт олон талын ач холбогдолтой.

Хүмүүс ихэвчлэн олон тооны эвристик зүйлд найддаг. Хамгийн чухал эвристик хүчин зүйлсэд төлөөлөх чадвар, боломжит нөхцөл, аз туршилтын эндүүрэл, хэт өөртөө итгэх байдал, аргамжаа, тунгаан шүүлт зэрэг энд орно. Нэгдүгээрт, аливаа хүн хамгийн бага хүчин чармайлт гарган, өөрт буй бага мэдээллийг ашиглан сонголтын шийдвэр гаргах үед төлөөлөх чадварын эвристик хандлага илэрдэг байна. Энэ нь А үйл ажиллагааг Б үйл ажиллагаатай харьцуулан үзсэний үндсэн дээр энгийн байдлаар дүгнэлт хийдэг гэсэн үг юм. Хоёр дахь чухал эвристик хүчин зүйл нь боломжит нөхцөл бөгөөд энэ нь боломжит буюу шаардлагатай мэдээллийг оюун санамждаа хялбархан сэргээх, олж авах боломжтой нөхцөлд шийдвэр гаргах үйл явц юм.

Зан төлөвийн шийдвэр гаргалтад нөлөөлөх хүчин зүйлийг үл хөдлөх хөрөнгийн салбартай холбон судалсан судалгаанууд Европ болон АНУ, шинээр гарч ирж буй хөгжиж буй зах зээлд цөөнгүй хийжээ. Тэр тусмаа хөгжиж буй орнуудын судлаачид энэ төрлийн судалгааг ихээр хийх боллоо. Хөрөнгийн зах зээл, үл хөдлөхийн зах зээл эрчимтэй, тасралтгүй хөгжихийн хэрээр худалдан авагчаа судлах, ойлгох шаардлага улам ихээр бий болж байна. Монгол Улсад сүүлийн жилүүдэд Хөрөнгө оруулагчдын зан төлөвийн санхүүгийн судалгаанууд идэвхтэй хийгдэж байна. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд худалдан авах шийдвэр гаргахад нөлөөлөх зан төлөвийн эвристик хүчин зүйлийн судалгаа хийгдээгүй гэдгээрээ онцлог юм. Тиймээс гүнзгийрүүлэн судлах боломжтой.

Нөхцөл байдлыг зураглахуй:

Энэхүү үзүүлэлтээс харахад нийлүүлэлт нь эрэлтээс давсан, хэрэглэгчдэд сонголтууд олноор бий болж байгаа нь харагдаж байна. Өөрөөр хэлбэл, боломж нэмэгдсэн гэсэн үг. Өрсөлдөөн үүссэнээр хэрэглэгчийн хэрэгцээ шаардлага нэмэгдэж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ирээдүйн хөгжлийг зөв удирдахад хөрөнгө оруулагч, үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд, төсөл хэрэгжүүлэгч, барилгын компаниудын оролцоо нэмэгдэж байна. Үүнд үндэслэн оффисын арилжаанд оролцож буй Хөрөнгө оруулагч/ худалдан авагчдын зан үйлийн шийдвэр гаргалтын хүчин зүйлийг судлахын тулд арилжаанд оролцох үүргийг нь харгалзан үзэж агентуудыг  мөн судалгаанд хамрууллаа. 

Энэхүү судалгаагаар, Монгол Улс дахь Оффисын худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчдын шийдвэр гаргах үйл явцын талаарх үл хөдлөх хөрөнгийн агентуудын ойлголтыг судалсан. Тодруулбал, Монгол Улсын ҮХХ /Үл хөдлөх хөрөнгө/-ийн зах зээл дээрх оффисын хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахад зан үйлийн эвристик хүчин зүйлийн нөлөөг тодорхойлж, тэдгээрийн нөлөөлөх байдлыг нарийн тодорхойлохыг зорьсон.

Судалгаагаар эвристик онол, хэтийн төлөвийн онол гэсэн хүний танин мэдэхүйн алдаатай ойлголтын хоёр өргөн хүрээтэй ангиллаас Монгол Улсын оффисын худалдан авагч/ хөрөнгө оруулагчдад эвристикийн 5 хүчин зүйлийн 3 нь илүүтэй нөлөөлдөг болохыг олж тогтоосон. Худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчдад голлох байдлаар нөлөөлдөг эвристик хүчин зүйлсэд аргамжаа, төлөөлөх чадвар, боломжит нөхцөлийн зөрүүтэй ойлголт зэрэг хүчин зүйлс багтаж байна.

Эдгээр үр дүн нь “Хүмүүс аливаа үйл явдлыг ямар нэг сайн сайхан тохиолдолд хамаатуулах, улмаар тэрхүү хамаарлын ач холбогдлыг хэт дөвийлгөж үнэлэх хандлагатай байдаг” гэж Де Бондт ба Талер (1995) дүгнэсэн. Барберис (2001) нарын судалгаатай энэ нь нийцэж байна. Үүнтэй ижил дүгнэлт бүхий бусад судалгааны жишээнд Лебарон (1999), Эванс (2002) нарын судалгааг дурдаж болох. Тэд хөрөнгө оруулагчид тухайн үеийн үнийг зөв гэж үздэг ба иймээс хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахдаа түүнд тулгуурладаг гэж нотолсон байдаг. Түүнчлэн, Шиллер (1998) хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийнхөө үнийг хамгийн сүүлчийн үнэтэй харьцуулан тогтоодог гэж онцлон тэмдэглэжээ. Хэтийн төлөвийн онолын хүчин зүйлс дотроос алдагдлаас зайлсхийх, сэтгэлзүйн тооцоолол зэрэг нь Монгол Улсын оффисын зах зээл дээрх худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчдын зан төлөвт голлон нөлөөлдөг хүчин зүйлс болох нь тогтоогдсон. Судалгааны явцад илүү тод ажиглагдсан гэж хэлж болно.

Дүгнэлт буюу чиг хандлага:

Судалгааны дүнгээс харахад, оффисын үнийн өөрчлөлт болон оффисын зах зээлийн мэдээлэл нь оффисын худалдан авагч, хөрөнгө оруулагч нарт хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахад маш их нөлөөтэй байна. Цаашилбал, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлт нь хөрөнгө оруулалтын үйл явцад маш ихээр нөлөөлдөг аж.

Де Бондт ба Талер (1995), Капаррели (2004) болон бусад судлаачдын дүгнэснээр хөрөнгө оруулагчдын аргамжаа ба хэт өөртөө итгэх байдал эцсийн дүнд ашиг орлогын буруу тооцооллыг эргэн харахад хүргэж болзошгүй. Тийм учраас хөрөнгө оруулагчдын хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахад нөлөөлөх боломжтой аж. Гэсэн хэдий ч Кени улсын ҮХХ-ийн зах зээл дээрх үнэ тасралтгүй өөрчлөгдөж, энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах үйл ажиллагааг эрчимжүүлсээр байна. Энэ нөхцөл байдал нь бусад хүмүүсийн судалгаагаар батлагдаж байгаа юм. Хөрөнгө оруулагч нар тасралтгүй ажиглаж, хянаж байдаг учраас бусад хүмүүстэй нэг ижил чиглэлд шилжихэд хүрч, энэ нь үнийн хөдөлгөөнийг даамжруулах хандлагатай байна. Ингээд зогсохгүй тэдний хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргах үйл явцад нөлөөлж байна гэж үзжээ.

Монгол Улсын Оффисын зах зээл дээрх оффисын мэдээллийн эх үүсвэрийн тухайд гэвэл оффисын худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчдын дийлэнх нь  цахим орчин-сошиал, интернэт сайт, танил, сонин хэвлэлийн сурталчилгаа, биечилсэн судалгаа зэргийг оффисын мэдээллийн эх сурвалж болгон байнга ашигладаг болох нь энэхүү судалгаанаас харагдаж байна. Мөн судалгааны хүрээнд оффисын шийдвэр гаргахаасаа өмнө оффисын худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчдын харгалзан үздэг бусад хүчин зүйлсийн талаар (зан үйлийн хүчин зүйлсээс гадна) MMCG (2020) Оффис хэрэглэгчийн зах зээлд хийгдсэн судалгаанаас үзэхэд,   Оффисын худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчдын шийдвэрт харгалзан үздэг бусад хүчин зүйлсэд оффисын байршил, үнэ, төлбөрийн нөхцөл, автомашины зогсоол, тав тух бүрдүүлсэн орчин, үйлчилгээгээр хангасан байдал зэрэг багтаж байна.

Судалгаанаас Монгол Улсын оффисын зах зээл дээрх худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчдын шийдвэр гаргах үйл явцад зан үйлийн хүчин зүйлс нөлөөлдөг гэсэн дүгнэлт хийлээ. Аргамжаа ба төлөөлөх чадвар нь голлон нөлөөлдөг зан үйлийн хүчин зүйлс аж. Тиймээс Монгол дахь оффисын хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийнхөө үнийг саяхны худалдан авалт/борлуулалтын үнээс үндэслэн тогтоодог бөгөөд оффисын худалдан авалтын үнийг арилжааныхаа лавлагаа үнэ болгон ашигладаг байна. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө яагаад шинжээчдийн урьдчилан таамагласан үнэлгээнээс илүү үнээр борлуулагддаг болохыг тайлбарлаж байгаа юм. Үүний нэгэн адил оффисын худалдан авагчид, хөрөнгө оруулагчид өмнөх гүйцэтгэлийг ирээдүйн гүйцэтгэлийн үзүүлэлт болгон ашигладаг бөгөөд оффисын худалдан авах шийдвэр гаргахдаа үүнд ихээхэн найддаг аж.

Монголын оффисын худалдан авагч, хөрөнгө оруулагчид заримдаа өөрсдийн урьдчилан таамаглах чадварыг ашигладаг байна. Тэрчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн арилжаанаас өндөр өгөөж хүлээдэг, арилжаа хийхдээ тухайн ҮХХ-ийн үнийг лавлагаа үнэ болгон ашиглах нь түгээмэл аж.

Арилжааны зориулалттай оффисын төслүүд нь хоёр хэв шинжтэй. Нэгдүгээрт хотын төвд, үнэ цэнэтэй байршилд, том хэмжээний ашигтай талбайтай оффисын талбайд урт хугацаанд үр өгөөж хүртэх зорилготой, гаднын хөрөнгө оруулалттай, зөвхөн түрээсийн үйл ажиллагаа явуулдаг төсөл хэрэгжүүлэгчид, харин нөгөө хэсэг нь зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд суурилаагүй, барилгын салбарт тогтвортой үйл ажиллагаа явуулах бодлогогүй, өндөр ашиг хүртэх зорилготой, хэт өндөр үнээр борлуулаад зах зээлээс гарах бодлоготой төсөл хэрэгжүүлэгчид байна. Мастер Групп ХХК-ийн захирал Ц. Дашцэрэн ярилцлага (2019)

Эндээс үзэхэд, Монголын эдийн засгийг нуруундаа үүрч, татвараа тогтмол төлөөд явж байгаа, хөгжлийн түүчээ болсон жижиг дунд бизнес эрхлэгчдэд зориулсан, тэдний хэрэгцээ шаардлагыг хангах оффисын төсөл байхгүй байна. 2017 оны 1-р улирлын байдлаар оффисын нийлүүлэлт нь эрэлтээсээ давсан дүр зураг ажиглагдсан. Хэдийгээр оффисын зах зээл илүүдэлтэй байгаа ч, өсч буй жижиг дунд аж ахуй нэгж эрхлэгчдийн хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн оффисын нийлүүлэлт бага байгаа нь зах зээлийн зөрүү үүсгэдэг байна.

Энэ төрлийн судалгааг цаашид Оффисын зах зээл дэх зан үйлийн санхүүгийн онолын талаарх судалгааг цаашид худалдан авагч нар ба худалдагч нарт шууд чиглэсэн байдлаар үргэлжлүүлэн хийхийг зөвлөмж болгож байна. Дараа дараагийн судалгаанд үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгчдийн гаргаж буй хөрөнгө оруулалтын янз бүрийн шийдвэрийг судалж, тэдгээрийн оновчтой байдлыг зан үйлийн санхүүгийн онолыг ашиглан турших хэрэгтэй юм.