Н.Ядамсүрэн: Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг маань хүнсний бүтээгдэхүүн шиг өдөр болгон худалдан аваад байдаг зүйл биш

“Заг” ХХК-ийн борлуулалтын албаны дарга Н.Ядамсүрэнтэй ярилцлаа.

- “Заг” компани барилгын салбарт үйл ажиллагаагаа явуулаад нэлээд удаж байгаа компани. Хэдийнээс энэ салбарт оров, өөр ямар чиглэлд ажиллаж байна вэ?

- “Заг” компани 1991 онд анх “Заг пүүс” нэртэй байгуулагдаж байлаа. Манайх Монголын барилгын ууган компаниудын нэг. Одоогоор 25 дахь жилдээ барилга угсралтын чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж байгаа. Түүнчлэн 2014 оноос барилгын салбараас гадна аялал жуулчлал, боловсрол, уул уурхай гэх мэт тал талын салбарт хүч үзээд явж байна.

- Барилгын салбарт 25 жил ажиллаж байгаа гэхээр манай барилгын салбарын хөгжил дэвшил танайхтай салшгүй холбоотой болж таарна. Ер нь ямар, ямар барилгууд дээр танайх ажиллаж байсан бэ?

- Бид ерөнхийдөө хороолол, хотхон дээр төвлөрч ажиллаж ирсэн. Орон сууцны барилга гэвэл  “Парк хаус-1, 2, 3” хотхон мөн эмнэлгийн барилгууд дээр ажиллаж байлаа.

Ер нь барилга угсралтын чиглэлээр ямар, ямар барилга байдаг юм бүгдийг нь барьж үзсэн. Эмнэлэг, сургууль, цэцэрлэг, үйлдвэрийн барилга, сүм хийд хүртэл барьж л байсан. Засгийн газрын ордон доторх ажлыг бүгдийг нь хийж байсан. Энэ мэтчилэн том, том ажил их хийж байсан даа.

Гэхдээ бүтээн байгуулалтаа тэгж их зарлаж сурталчлахыг боддоггүй, аль болох дуугүй өмнөх ажлаа хийж ирсэн гэж болно.

- Манай компаниуд өмнө нь барилгаа бариад борлуулалтаа өөрсдөө хийгээд явдаг байсан бол сүүлийн үед үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудтай хамтран ажиллах сонирхолтой болжээ. Танай компани үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудтай хэр хамтран ажилладаг вэ?

- Саяхныг хүртэл барилгын салбар ид явж байсан. Засгийн газрын найман хувийн зээл гарснаар тодруулбал, 2011-2013 оны үе хүртэл барьсан барилгынхаа борлуулалт дээр огт санаа зовдоггүй байлаа.

Аясаараа худалдан авагч нар эрэлт үүсгээд худалдаад авчихдаг. Тэр дундаа манайх шиг олон жилийн туршлагатай компанийн хувьд хүмүүс манай барилгын чанар чансааг мэддэг болохоор ямар ч асуудалгүй байлаа. Ер нь маркетингийн асуудал дээр ач холбогдол өгөх шаардлагагүй байсан. Ганц манайх биш бүгд тэгдэг байсан.

Найман хувийн зээл гарч ирснээр 2020 он хүртэл худалдан авах байсан эрэлтийг 2-3 жилийн дотор шахаад аваад ирчихсэн байх талтай. Байрны шаардлагагүй хүмүүс хүртэл энэ боломжийг ашиглаад илүү байр авчихья. Тэгээд түрээслээд байж байна гэж бодох болсон. 2014 оноос эрэлт нь нэлээд шахуу явсан учраас аяараа багасч ирсэн. Нөгөө талаас эдийн засаг маань мөнгөгүй болоод эхэлсэн нь нөлөөлсөн гэж бодож байна.

Найман хувийн зээл гарч ирснээр хэрэглэгчдийн илүү дутуу зардлууд болох ресторан, зугаацаж хөгжихөд зарцуулдаг мөнгөнүүд бүгд байр руу орж байгаа учраас гар дээрх илүү мөнгөнүүд банкны зээл рүү орчихож байгаа юм. Давуу талыг нь харах юм бол найман хувь барилгын компаниуд, худалдан авагчид, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нарыг өндөр түвшинд гаргах боломжтой болчихож байгаа. 30-40 мянган айлын нийлүүлэлт байлаа гэхэд эрэлт нь дөрөв таван мянга буюу эрэлтээсээ хэд дахин бага байна.

Тэгэхээр энэ олон компанийнхан барилгаа өрсч борлуулахын тулд өрсөлдөөн үүснэ. Энэ үүднээс мэргэжлийн, сайн борлуулж чаддаг чадвартай байгууллагад хандах хэрэгцээ үүсч байгаа юм.

- Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал манайдаа харьцангуй шинэ салбар шүү дээ. Барилгын компаниудын шаардлагыг хангах мэргэжлийн байгууллага байна уу, тэгээд?

- Маш шинэлэг салбар. Мөн энэ салбарт чадвартай хүн нь маш бага. Бид нэг тийм дээр үеийнхээ арга барилаас салж чадахгүй, инноваци хийж ерөөсөө чадахгүй яваад байна.

Энэ циклээс гарах зөв гаргалгаа нь франчайз гэж бодож байна. Манайд франчайзын хамгийн гоё, энгийн жишээ нь “KFC”, “Бургер кинг” “UFC”, хамгийн том жишээ бол Mongolian got talent” байна. Гадны хүлээн зөвшөөрөгдсөн, шалгарсан арга технологийг Монголдоо оруулж ирж байна.

Харин үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт “РЕМАКС” Монголд орж ирж байна. Энэ бол 100 гаруй жилийн туршлагатай үл хөдлөхийн салбартаа дэлхийд хамгийн нэртэй брэнд. Франчайзын гол юм нь туршлага байдаг. Ийм туршлагыг Монголд оруулаад ирэхэд энэ хүмүүс өөрсдөө бүтээгдэхүүнээ хүмүүст яаж танилцуулах уу, энэ хүн худалдан авах хүн мөн үү, энэ хүнд яаж энэ төслийг зарах уу гэдгийг нэгдсэн системээр ойлгуулаад өгчихдөг. Үүгээрээ маш давуу талтай.

Гэхдээ эдийн засаг маш сул байх энэ хэцүү үед “РЕМАКС” орж ирж байна л даа. Эдийн засаг энэ хүнд байдлаасаа гараад гэр хорооллын дахин төлөвлөлт эрчимжээд, иргэдийн худалдан авалт сайжраад ирэхэд “РЕМАКС” гэдэг компани Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг эзэлнэ. Энэ компани бол дэлхийн нэг номерын үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компани. АНУ-д юм уу хаана ч юм “РЕМАКС” гэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч гэж ойлгодог. Өргөн хэрэглээний KFC шиг биш болохоор монголчууд одоохондоо хараахан мэдэж амжаагүй байна.  Удахгүй мэдрээд эхлэхээр энэ байгууллага ямар ач тустай хэрэгтэй компани  гэдгийг нь ойлгоно.

- Иргэд үл хөдлөх зуучлалын компанид хандах нь ямар давуу талтай байдаг вэ?

- Ямар ч хүн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэж чадна. Ихэнх хүний сэтгэлгээнд би энэ бүтээгдэхүүнийг үйлдвэрлээд гаргачих юм бол зарж чадна гэсэн бодол байдаг. Ямар ч зах зээлийн судалгаа хийдэггүй. Хэн авах вэ, хэдэн төгрөгөөр авах вэ гэдгийг судалж үздэггүй. Барилгаа барьчихаад яаж зарах вэ гээд сууж байгаа хүмүүс маш олон байдаг.

Барилга өөрөө хугацаа уртсах тусам зардал нь явж л байдаг. Тэгэхэд мэргэжлийн хүмүүс яадаг гэхээр энэ барилгын юу нь сайн, юу нь муу гээд бүх юмыг мэддэг, ялангуяа борлуулагч хүн тухайн зүйлээ удаан хугацааны турш судлаад мэдчихсэн, барилгын хийцэд судалгаа хийчихсэн болохоор хэрэглэгчдэд бүх талаас нь сайн тайлбарлаж өгдөг.

Бас нөгөө талаас үйлдвэрлэгчид өөрийнхөө сул талыг хэрэглэгчдэд  хэзээ ч хэлдэггүй. Гэтэл зуучлагч хүмүүс харьцуулалтыг хийгээд танд энэ байрны энэ нь таалагдахгүй байгаа бол өөр ийм байр байна гэдгийг хэлж өгдөг. Мөн өөрсдөө худалдан авагчаа яг ямар зүйл сонирхож байгааг судалсан байдаг. Тэгээд эргээд  хамтрагч байгууллагадаа танай энэ юм чинь дутагдалтай байсан шүү гэдгийг нь хэлж өгдөг юм.

Үүгээрээ л үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нар хэрэглэгч болоод үйлдвэрлэгчдэд ашигтай байдаг.

- Танай компани үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын өөр компанитай өмнө нь хамтран ажиллаж байв уу. Хэзээнээс “РЕМАКС”-тай хамтран ажиллаж байгаа вэ?

- Манай компанийн хувьд өмнө үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын ганц хоёр компанитай хамтран ажиллаж байсан. Бидэнд “РЕМАКС”-тай хамтран ажиллахад тун таатай байгаа.

Үнэнийг хэлэхэд сэтгэлд хүрдэггүй учраас зуучийн компаниудтай харьцах талаар боддоггүй байлаа.  Харин “РЕМАКС” ихээхэн өөр байгаа. Тэд эхлээд тухайн төсөл дээр очоод  өөрийн юм шиг бүрэн мэдээлэл эзэмшээд худалдан авагчдад цогц ойлголт өгдөг. Хоёрдугаарт, “РЕМАКС” хамгийн хямд төлбөрийн нөхцөл бидэнд санал болгосон. Дээр нь эдийн засгийн нөхцөл байдал өөрчлөгдөж хуучны арга барилууд өнөөдөр үнэхээр өргөжихөө болилоо.

Одоо зурагтаар реклам цацахад ямар ч борлуулалт байхгүй, гэтэл сошиалаар реклам цацахад тэрнээс хэд дахин бага зардлаар өндөр үр дүнд хүрч байна. Ийм болчихсон нийгэмд өөрчлөлт шинэчлэлтэй хөл нийлүүлэн явж чаддаг нь “РЕМАКС” болж чадаж байна. Өөрөө дэлхийн компани учраас мэдээллийн технологи болоод бусад арга барилуудаас хоцрохгүй явж чадна гэдэгт итгэлтэй байна. Тэр ч утгаараа бид хамтран ажилаж байна.

- “РЕМАКС”-ийн багийнхны ажиллаж буй яг ямар арга барил нь онцолмоор байна вэ?

- Монголд ажиллаж байгаа энэ багийнхан ерөнхийдөө ихэнх нь залуучууд, цаг үетэйгээ хөл нийлүүлэн ажиллах чадвартай нь  харагдаж байгаа. Би өөрөө ч гэсэн залуу хүн учраас харилцан, ойлголцоход амар байдаг.

Уламжлалт сэтгэлгээ гэдэг юм байхгүй. Хүнтэй харилцаж буй харьцаанаас нь аваад, маркетингийн төлөвлөгөө гаргах, ажил хэргээ явуулах зэрэг нь яг зөв явж эхэлж байгаа юм. Тэгэхээр өнөө маргаашдаа биш ч гэсэн ирээдүйд энэ компанийн ирээдүй ойлгомжтой харагдаж байна. Арга барилын хувьд тэндэх олон жилийн туршлагыг франчайз хийгээд аваад ирсэн. Дээр нь “РЕМАКС” гэдэг нэр байна. Дэлхийд хамгийн үнэ цэнтэй брэндийн нэг гэгддэг.

Эдний оффис руу нь орохоос эхлээд бүх зүйл нь тогтсон  стандартын дагуу явдаг нь мэдрэгддэг.

- Манайд барилгын салбар хөгжөөд удаж байгаа ч гэсэн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, менежер, менежментийн асуудал нь маш шинэлэг түвшинд байгаа. Яг энэ үед дэлхийн хэмжээний томоохон хөрөнгө зуучлалын компани орж ирсэн нь цаашдын хөгжилд ч юмуу, зах зээлд хэрхэн нөлөөлөх бол?

- Монгол бол хөгжиж буй орон. Өндөр хөгжилтэй орнуудын араас нь явж байгаа. Магадгүй бүх салбарт жижиг жижиг товчлолууд хийгдэж байгаа байх. Гэхдээ бид өөрсдийнхөө явдаг замаар яваад хөгжүүлнэ гэвэл хэдэн жил хэрэгтэй болох вэ. Гэтэл дэлхийн улс оронд үзэж туулаад бэлэн болгосон хөгжлийн загварууд байна. Түүн шиг үл хөдлөхийн хөрөнгийн салбар өөрийнхөөрөө явбал хэр удахав, гэтэл олон жилийн турш туулаад ирсэн “РЕМАКС”-ийн загвар байхад бид түүнийг авчирч, хэрэгжүүлэхээс аргагүй.

“РЕМАКС”-ийн франчайз орж ирснээр бид асар их цаг хугацааг хэмнэх боломжтой болж байгаа юм. Эргээд энэ нь барилгын салбартаа эерэгээр нөлөөлнө. Барилгын компаниуддаа шаардлагаа тавиад эхлэхэд тэд ч шаардлагад нийцэхийн тулд сайжраад явна шүү дээ.

- Танай компани “РЕМАКС”-тай яг ямар төсөл дээр ажиллаж байгаа вэ?

- Бид одоогийн байдлаар “Хийморь хотхон” орон сууцны төсөл дээр ажиллаж байна. Энэ нь тансаг зэрэглэлийн таун хотхон юм. “РЕМАКС”-тай хамтрах болсноор бид Монголд өмнө нь хийгдэж байгаагүй автобустай аяллыг хийж эхэлсэн. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахаар сонирхож байгаа харилцагч нараа автобусаар авч явж, санал болгох төслүүдээ албан ёсоор танилцуулдаг арга юм.

- Танай “Хийморь хотхон” төслийн давуу тал нь юу вэ. Төслийнхөө талаар илүү мэдээлэл өгөхгүй юу?

- Төслөө ярихаасаа өмнө нэг зүйл хэлэх хэрэгтэй байна. Америк, Англи зэрэг өндөр хөгжилтэй орнуудад ихэнх хүмүүс хувийн хауст амьдардаг.

Манайх хотын төв рүүгээ голдуу орон сууцны барилга барьчихсан байгаа ч цаашдаа эдийн засаг сайжраад ирвэл хаус барьж, хаусыг сонгоод ирнэ. Банкууд ч санхүүгийн нөхцөл сайжраад ирвэл хауснуудыг зээлээр өгөөд эхэлнэ. Энэ үед хүмүүс хауст амьдрахыг илүүд үзэх болно. Тийм учраас бид одооноос хүмүүс яг хэдэн м/кв байранд, хэдэн машины гараажтай, ямар нөхцөлд амьдран суух хүсэлтэй байдаг талаар нь нарийн судалгаа гаргаснаар энэ төслөө эхлүүлж байна.

Үнэндээ Монголын худалдан авах чадвар сайн биш байна. Бид гурван машины зогсоолтой, 350 орчим метр квадрат талбайтай нэг таун хаусыг дунджаар нэг тэрбум төгрөгөөр үнэлээд явж байгаа юм. Зогсоолын тоо, хаусын м/кв-ийн хэмжээг зорилтот бүлгийн хүмүүсийн дунд хийсэн судалгаанаас гаргасан л даа. Хэт том байр бол ашиглалт нь амаргүй болчихно, гэхдээ хүргэн, бэр хүүхдүүд нь ирэхэд ямар байхав, машины хувьд хэдэн зогсоолтой бол зүгээр гэж тооцоолж гаргасан төсөл.

Энэ төслийн хүрээнд бид байгальдаа ойр 35 айлын таун хаусыг барих юм.

- Барилгын салбар бол хамгийн эрчимтэй хөгжиж байгаа салбар гэгддэг. Таныхаар одоо хөгжлийнхөө аль түвшинд яваа гэж хэлэх вэ?

- Одоодоо манай эдийн засгийн нөхцөл амаргүй байгаа нь барилгын салбарт нөлөөлж байна. Гэхдээ цаашдаа америкчуудын 50 хувь нь хауст амьдардаг шиг тэр жишиг рүү ороод л явна.

Өнөөдөр сая төгрөгийн цалинтай хүн хэдийг нь цааш хийж, хэр хугацаанд 100 сая төгрөг цуглуулж байр авах вэ. Бас л хугацаа хэрэгтэй болно. Эдийн засгийн нөхцөл сайжрах хэрэгтэй байна. Нөгөө талаас бид эхлээд дотооддоо барилга барихад ямар түүхий эд, материал хэрэгтэй байгааг өөрсдөө үйлдвэрлэх хэрэгцээтэй байна.

Хэрэв өөрсдөө үйлдвэрлээд ирвэл өртөг багасана. Гол нь эдийн засгийн нөхцөл байдал сайжирч байж л энэ салбарын хөгжлийн асуудал яригдана шүү дээ. Одоодоо бол энэ салбар хөгжлийнхөө эхний шатанд явж байна гэж хэлнэ дээ.

- Барилгын салбар маань энэ хүнд хэцүү үеийг хэрхэн даван туулах ёстой юм бэ. Зөвхөн эдийн засгийн нөхцөл сайжрахыг хүлээгээд байлтгүй...

- Миний бодлоор барилгын салбарт хямрал хамгийн хүндээр тусч байна. Монголд худалдан авалт, эрэлт гэдэг зүйл бүрэн зогсчихлоо. Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг маань хүнсний бүтээгдэхүүн шиг өдөр болгон худалдан аваад байдаг зүйл биш шүү дээ.

Хүмүүсийн амьдралдаа сонгож буй томоохон сонголтуудын л нэг. Нэг хоёрхон удаа л олон жил амьдрах байраа сонгодог. Хүмүүсийн хувьд талхаа аваад идэж байсан нь дээр үү, одоогийн амьдарч буй байрандаа түр хүлээгээд байж байх нь дээр үү гэсэн сонголт бий болчихож байгаа юм. Тиймээс барилгын эрэлт гэдэг зүйл саармагжаад эхэлчихсэн байна. Барилга гэдэг чинь зөвхөн орон сууц биш оффис, үйлчилгээний төв, сургууль, цэцэрлэг, зочид буудал гэх мэт маш олон зүйлс байгаа.

Гэтэл өнөөдөр оффис, зочид буудал зэрэг бусад барилгын хэрэгцээ ч багассан байна. 2011, 2012 оны үед Оюу толгой болоод гадны маш олон хөрөнгө оруулагчид зэрэг зэрэг орж ирснээр оффисын барилгууд ямар ч асуудалгүй зарагддаг байсан. Гэтэл эдийн засаг, улс төр гэх мэт хүчин зүйлс нөлөөлснөөс хөрөнгө оруулалт маш доод хэмжээнд хүрчихлээ. Энэ нь цаашлаад татвараас гадна, олон хүний ажлын байр, оффис түрээс гэх мэт бусад олон зүйлст ч нөлөөлж байна. Янз бүрийн үйлчилгээний төв барьсан ч үйлчлүүлэгчид муу байна.

Бодит нөхцөл байдлаас харахад л ийм байгаа учраас нэг ёсондоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл царцчихлаа. Тэгэхээр ийм нөхцөлд хөрөнгө оруулалт хийгээд барилга барилаа гэхэд цоо шинэлэг, өөр түвшний юм хийхгүй л бол болохгүй болчихжээ.

- Барилгууд олноор л баригдаж байна. Гэхдээ чухам юуг анхаарч барих ёстой гэж та хэлэх вэ?

- Ямар ч барилгад байршил хамгийн чухал. Цаашлаад зогсоол том асуудал болдог. Хичнээн сайхан оффисын барилгууд, зочид буудал байлаа дотно, гадна зогсоолоо шийдээгүй бол хэцүү.

Би зарим төслүүд дээр япончуудтай хамтран ажиллаж байлаа. Тэгэхэд доошоо 2-3 давхар автомашины зогсоолтой байхад л дахиад хэд дахин том зогсоол байж энэ төсөл явна гэж байх жишээтэй. Тэд ирээдүйд барилгууд зогсоолоор өрсөлдөнө гэж байгаа юм. Тэгэхээр бид ямар ч барилга барьсан зогсоолын асуудлыг бодолцох ёстой. Нүх л олдвол барилга бариад бусдыг нь бодолцохгүй байж болохгүй. Бас компанийн хариуцлага, нийгмийн хариуцлага талаасаа барилгууд эко болох ёстой.

Нарны эрчим хүчээр халаадаг, цахилгааныг нь шийдчихсэн, дээвэр дээрээ ургамал ногоо тарьдаг гэх мэт. Дараагийн үзүүлэлтээр ийм зүйлсийг шийдэх ёстой байх. Архитектурын гоё шийдэл гэдэг юм одоохондоо алга байна. Зарим нэг төслүүдэд хэрэгжиж л байгаа байх. Барилгын архитектур гэдэг зүйл өөрөө тухайн барилга, газраа үнэ цэнтэй болгож байдаг.

- Сүүлийн үед Монголоос гадаадад үл хөдлөх түрээслэх, худалдан авах, эргээд гадныхан манайд байр, оффис худалдан авах хандлага ихэсч байгаа талаар ярьж байна. Таны ажигласнаар энэ хандлага хэр их байна. Ийм харилцаа холбоо барилгын салбартаа ч юмуу ямар давуу талтай байдаг юм бол?

- Тийм хандлага ерөнхийдөө байгаа. Ялангуяа Монголд албан ажлаар түр ажиллаж амьдарч байгаа хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниар дамжуулаад ч юм уу хандах тал байдаг.

Гадны өндөр хөгжилтэй орнуудаас ирсэн хүмүүс байр, орон сууц, оффист тавигддаг бүх шаардлагуудыг мэдэж байдаг. Ялангуяа томоохон оффис түрээслэх гэж байгаа бол маш нарийн шаардлага тавьдаг. Харин монголчуудын хувьд саяхнаас буюу бараг ерээд он гарснаас л  орон сууцны хөгжил гэдэг зүйл рүү орох гээд явж байна. Монголчууд бол тэр нарийн деталь, стандарт шаардлагуудыг сайн мэдэхгүй шүү дээ.

Жишээбэл Монголд тэгшхэн ханатай байр ховор. Гадны үйлчлүүлэгчид хананы овон товон, цонхны хүрээний наалт, обой гээд л бүх нарийн зүйлүүдийг хардаг. Нэг ёсондоо маш өндөр шаардлагатай. Юманд зөв шаардлага тавина гэдэг тухайн хийж байгаа зүйлийг чанаржуулна гэсэн үг.

Энэ л эргээд гадны түрээслэгчид, үйлчлүүлэгчид орж ирсний давуу тал,  эерэг нөлөөлөл юм болов уу.