З.Энхболд: Ипотекийн зээлийн НАЙМАН хувийн хүүг ТАВ болгох боломжтой
Үндсэн хуулийн цэцээс өнгөрсөн оны арванхоёрдугаар сарын 9-ний өдөр гаргасан шийдвэрээс улбаалан ипотекийн найман хувийн хүүтэй зээл өнөөдрийн байдлаар зогсонги байдалд ороод байгаа. УИХ-ын дарга орон сууцны зээлийн асуудлыг энэ сардаа багтаан шийдэхээ мэдэгдээд буй.
Тэгвэл УИХ-ын дарга З.Энхболд, Монголбанкны ерөнхийлөгч Н.Золжаргал, Монголын банкны холбооны гүйцэтгэх захирал Ж.Үнэнбат, Монголын ипотекийн корпорацийн /МИК/ гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгс нар моргейжийн зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал хийгээд цаашид авах арга хэмжээний талаар өнөөдөр мэдээлэл хийж сэтгүүлчдийн асуултад хариуллаа.
Үндсэн хуулийн цэцийн шийдвэрээр хүчингүй болсон Иргэний хууль болон Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн зарим зүйл, заалтыг сэргээхээр хуулийн төслийг УИХ-ын гишүүд боловсруулж байгаа аж. Мөн Засгийн газар өнгөрсөн гурван жилийн хугацаанд ипотекийн зээлийн явцад хуримтлагдсан мөнгийг тэтгэврийн сан болгох асуудлыг Улсын Их Хуралд өргөн мэдүүлэхээр бэлтгэж байгааг мэдээлсэн. Энэ хоёр асуудлыг ирэх долоо хоногт УИХ-д өргөн мэдүүлэхээр бэлтгэж байгаа аж.
Барьцаалбар бол байрны ордер биш
З.Энхболд “Үл хөдлөх барьцааны хууль 2009 онд гарсан. Хоёр дахь зах зээлийг нээж өгсөн хууль нь 2012 онд батлагдсан. 2013 оны зургаадугаар сард эхлүүлэхдээ маш их болгоомжтойгоор эхлүүлсэн. 80 м.кв, 30 хувь, найман хувь гээд тал талаас нь хязгаарласан байдалтай эхлүүлж байсан. Зүй ёсны логикоороо бид хоёр дахь шат руугаа орох гэж байна.
Ипотекийн хууль бол анх гарахаасаа эхлээд маш их бүтэлгүйтсэн хууль байгаа. Өнөөдрийн ярианы хамгийн чухал зүйл болоод байгаа барьцаалбар гэдэг үг нь монгол хэлний үгсийн санд байгаагүй. Ч.Чимэд агсан зохиож өгсөн. Барьцаалбар бол байрны ордер биш. Өөрийн өмч болоогүй байгаа учраас. Өмч болох хүртлээ банканд хадгалагддаг, банкнаас зөвшөөрөл авдаг бичиг баримт.
2015 оны сүүлээр ҮХЦ барьцаалбар гэдэг үгээ ойлгохгүйгээр чөлөөтэй эргэлдэхийг нь зөвшөөрчихлөө. Тэгэхээр энэ барьцаалбар утгаа алдчихна. ҮХЦ юу гэж үзсэн гэхээр барьцаалбар бол байрны ордер юм гэж л үзсэн. Хэргээр шинэ үг зохиож өгөөд байхад байрны ордертэй адилтгаж үзсэн. Байрны ордер бол тэр хүний өмч болчихсон зүйл. Харин барьцаалбарыг өмч болгохыг тулд 20 жил зарцуулна. Үүнтэй холбоотойгоор машинаа, орон сууцаа барьцаалдаг зээлүүд бүгд зогссон байгаа. Ийм их аюул болчихсон учраас УИХ яаралтай арга авах гээд байна. Цэцийг би шууд буруутгасан.
Монгол Улсын санхүүгийн системийн суурь гэж байдаг бол ипотекийн зээл суурь нь болчихсон. Нийгмийн дунд давхаргыг өргөсгөж байгаа хамгийн гол хэрэгсэл болсон. Дунд давхарга гэдэг бол ажилтай орлоготой, нэгэнт байртай болсон бол дараа нь машин гэх зэргээр хэрэглээ нь өсч байдаг. Дотоодын үйлдвэрлэл тогтвортой ажлын байрыг нэмэгдүүлж байгаа.
Бид 2012 онд барилгын орцынхоо 30 хувийг үйлдвэрлэдэг байсан бол одоо 60 хувийг үйлдвэрлэж байна. Инфляциа бууруулахыг бид олон жил мөрөөдсөн. Өнгөрсөн оны сүүл гэхэд инфляци 3.5 хувьтай гарна гэж бодож байтал 2.9 гарсан. Санхүүгийн сууриа зөв тавибал зөв үр дүн гардгийг харуулж байгаа юм. 2012 оны сүүлээс эхлээд зах зээлээс маш их хэмжээний мөнгө орууллаа гэж шүүмжилсэн. Орсон мөнгөний ¾ нь ипотекийн зээлд явсан байна. ¼ нь үндсэндээ төлөгдөөд дуусч байгаа.
2013 оны зургаадугаар сараас хойш цоо шинэ моргейж 65 мянга байна. Энэ нь 65 мянган яндан алга болсон гэсэн үг.
УИХ 2012 онд гаргасан шийдвэр дээрээ байх ёстой. Түүнээс биш Цэцийн ойлгохгүй байгаа асуудал надад сонин биш. Зөвхөн чинээлэг цөөнхөд олддог байсан моргейжийг 1.3 сая төгрөгийн өрхийн орлоготой бүх иргэдэд нээлттэй болсон. Одоо УИХ ипотекийн зээлийнхээ эрх зүйн орчныг сэргээгээд нэг сая төгрөгөөс бууруулах даалгавар өгнө. 1.3 сая төгрөгийн өрхийн орлогыг бууруулах тусам л илүү олон айл байранд орох гээд байна шүү дээ.
Цэц замбараагүй байдал бий болгохыг зөвшөөрсөн учраас санхүүгийн систем бүтнээрээ зогсчихоод байна.
Хүүг нь бууруулах боломж бидэнд анх удаа гарч ирж байна. Яагаад гэвэл инфляци буурсан. Инфляци буурсан болохоор Монголбанк бодлогын хүүгээ бууруулна. Монголбанкны бодлогын хүү буурахаар бид ипотекийн зээлийн хүүгээ бууруулах боломжтой болно.
Энэ асуудлын суурийн суурь нь барьцаалбар нь чөлөөтэй эргэх үү үгүй юу гэдэг л асуудал байгаа юм. Дэлхий дээр барьцаалбар нь зээл олгогчийнхоо зөвшөөрөлгүйгээр эргэдэг улс нэг ч байхгүй. С.Ганбаатар гишүүн өнгөц хараад хувь хүндээ эрх чөлөө өгч байна, шулан мөлждөг банкуудын савраас ард иргэдээ гаргаж байна, сайхан байна гээд байгаа. Тэгж болж байна. Хэрэв тэгвэл ерөөсөө зээл хийгдэхээ болино. Зээл хийгдэхээ больчихоор тэр эрх чөлөө нь иргэн Доржид ямар үнэтэй байв гэдэг асуудал яригдана. Буцаад л 2012 он руугаа очъё л доо. Зээл өгдөггүй, өгөхдөө 20 хувийн хүүтэй өгдөг. Яагаад гэвэл эрсдэл нь өндөр учраас. Зээл дотор хамгийн гол нь эрсдэл шүү дээ. Ерөөсөө зээл өгөхгүй юм бол иргэн Дорж барьцаалбараа хэнд ч хамаагүй зардаг эрх чөлөө хэнд хэрэгтэй юм.
Цэц ийм шийдвэр гаргасан учраас шинэ жилийн өмнө “Буян Ухаа II”-т орох байсан 200 өрхийг оруулж чадсангүй. Энэ нь цаашаагаа чиргүүлүүддээ сөргөөр нөлөөлж байна. Жишээ нь, ТОСК Жүгдэрийн компанид 10 тэрбумын өртэй байсан. Үүнийгээ өгч чадахаа байсан. Жүгдэр цаашаагаа цементийн үйлдвэрт өгөх байсан өглөгөө, цалингаа өгч чадахаа байсан гэхчлэн. Ингээд гинжэн урвалыг үүсгээд байгаа юм. Ийм аюултай зүйл хийчихээд байгаа учраас Цагаан сарын өмнө шийдье гэж яараад байгаа юм.
Ипотекийн зээлтэй холбоотой Д.Цогтбаатарыг сайдаар ажиллаж байх үедээ хийсэн нэг хариуцлагагүй зүйл бий. Тэр юу вэ гэхээр 10 хувиар зээлэнд оруулна гээд зарлачихсан. Гэтэл 30 хувиа төлөөд орох гэж байсан хүмүүс болчихсон. Барилгын салбарыг борлуулалтыг “алчихсан”.
Яагаад 10 хувь болгож болохгүй вэ гэхээр энэ бол комплекс тэгшитгэлийн нэг л хувьсагч нь. Гурван хувьсагчийн тухай ярих шаардлагатай болж байна. Жишээ нь, урьдчилгаа 30-аа 10 болгоод найман хувь, 20 жилээ өөрчлөхгүй байхаар ямар ч ялгаа гарахгүй. Ийм үед зээл авах хүн гарч ирэхгүй. Яагаад гэвэл өрхийн орлого нь тогтмол байгаа учраас.
Урьдчилгаа 30 хувийн 10-ыг нь төсвөөс өгдөг байх асуудал ч яригдаж байгаа
“Буян Ухаа” орон сууцны хорооллоос зээл авсан нэгэн жишээн дээр урьдчилгааг 10 болгох, хүүг нь бууруулахын аль нь илүү үр дүнтэй шийдвэр болохыг тайлбарлав.
Сард 1.405,219 төгрөгийн орлоготой айл 30 хувийн урьдчилгаатай, найман хувийн хүүтэй, 240 сарын хугацаатай 108 сая төгрөгийн орон сууц худалдан авсан бол сар бүр 632,000 төгрөг төлөх тооцоо гарч байна. Харин урьдчилгаа 30 хувийг 10 болгосноор зээлд хамрагдах өрхийн орлого 1.8 сая, сард төлөх төлбөр 632 мянгаас 800 мянга болж нэмэгдэв. Энэ нь урьдчилгаанд бага мөнгө төлөх хэдий ч сар сар бүр төлөх хэмжээ нь нэмэгдэж, зээлд хамрагдах босго нь илүү өндөрсөж байна гэсэн үг юм.
Харин 8 хувийн хүүг 6 хувь болгон тооцвол сард зээлдээ 630 мянган төгрөг төлдөг байсан өрх 540 мянган төгрөг төлдөг болж 90 мянган төгрөг хэмнэнэ. Хэмнэсэн хэрэглээгээ гэр бүлийнхээ бусад хэрэгцээнд зарцуулах боломж бүрдэх юм. Мөн өөр өөрчилж болох зүйл нь одоогийн 8 хувийн зээлийн хугацаа 20 жил байгааг 30 жил болгож өөрчилбөл сард 410 мянган төгрөг зээлдээ төлөх боломжтой. Өрх айлууд сарын төлбөртөө санаа зовдог учир үүнийг нь багасгах арга замыг сонгохоос биш сарын төлбөрийг нь өндөр болгоод, орлогоо нэмэгдүүл гэдэг шаардлага тавих нь хамрагдах хүрээг улам л багасгана.
Мөн инфляцитай уялдуулан 8 хувийг 5 хувь ч болгох боломж бий. Өнөөдөр инфляцийг 7 хувь байна гэж тооцож байсан бол 2.9 хувь гэдэг зээлийн хүүг бууруулах таатай нөхцөл байдал бий болж байгаа юм. 5 хувиар сууриа хийгээд тооцож үзэхэд сард өрхийн сарын орлого нь 900 мянга болон буурна. Сарын 900 мянган төгрөгийн орлоготой өрх орон сууцны зээлд хамрагдах боломжтой болж байна гэсэн үг.
Жилийн хүүгээ нэг хувиар бууруулах нь урьдчилгаа төлбөрөө 10 хувиар буулгаснаас хамаагүй илүү олон хүнийг хамруулах боломжийг олгож байгаа.
Тиймээс энэ бүх боломжийг судалж, хуулиа хурдан санаачлаад, цагаан сараас өмнө эхний ээлжинд 8 хувийн зээлээ үргэлжлүүлэх болно.
Монголбанк, Банкуудын холбоо “Та нар энэ 30 хувиа 20 болгож болно” гэсэн. Яаж гэхээр 10-ыг нь нэг удаа төсвөөс төлөөд өгчих гэсэн. Гэхдээ энэ жилийн хувьд хийхэд хүндрэлтэй" гэлээ.
УИХ-ын даргыг дээрх мэдээллийг хийсний дараа сэтгүүлчид асуулт асуув.
-5 хувийн хүүтэй болгох боломжтой гэлээ. Үүнд өмнө нь авсан иргэдийг хамруулах боломжтой юу. Банкууд энэ асуудалд ямар байр суурьтай байна вэ?
З.Энхболд: -Моргейжийн зээл бол өөрөө их уян хатан байдаг. 5 хувь руу шилжлээ. Тэгэнгүүт бүгд үүнд хамрагдах гэнэ. Үүнийг хориглох ямар нэгэн зүйл байхгүй. Мэдээж 5 болчихоор орлого буурна. Монголбанк нүдээ аниад өнгөрөөх хэрэгтэй. Тэгэхээс ч өөр аргагүй.
Ж.Үнэнбат: -Банкуудын зүгээс өмнө нь үйлчилж байсан хуулийн наад зах нь хэвээр нь цаашилбал сайжруулах шаардлагатай гэж үзэж байгаа. Нэгэнт цэцийн шийдвэр гарсан тул Их хурал шинэ хууль өргөн барьж батлах шаардлагатай.
-Бид барилгын материалынхаа 60 орчим хувийг дотооддоо үйлдвэрлэдэг боллоо гэж байна. Энэ нь эргээд орон сууцны үнэд нөлөөлж, буулгаж чадах уу?
З.Энхбол: -Түүхий эдийн үнэ унах манай эдийн засагт мэдээж муу. Гэхдээ 2008 онд гангийн үнэ 1,265, жилийн өмнө 485, одоо 210 ам.доллар байна. Тэгэхээр орон сууцны үнэ буурна гэсэн үг.
Дээр нь Э.Бат-Үүл гарч ирээд аймар үнэтэй байсан газрыг үндсэнд нь үнэгүй болголоо. Одоо хамгийн үнэтэй газар хашааны газар л байна. Хоосон газар барьсан “Буянт Ухаа” 1,350,000-аар гарч болж байна. Бодлогоор барьж байгаа хямд орон сууцны хөтөлбөр учраас. Гэр хороолол дээр барьсан орон сууц бол ийм үнээр гарахгүй. Яагаад гэвэл хашааны газрыг худалдаж авч байгаа учраас.
Хашааны газрыг худалдаж авахыг дэмжихийн тулд 5 хувийн хүүтэй зээлийг хүн болгонд өгөхгүй байж болох юм. Хашааны газар дээр барьсан орон сууцыг 5 хувийн хүүтэйгээр борлуулж болно. Тэгж газрын үнийг ялгааг гаргаж өгөх хэрэгтэй.
Түүхий эдийн үнэ унасан учраас орон сууц хямдарна. Газрын үнийн нөлөө л үлдэнэ.
Н.Золжаргал: -Үнэд шууд нөлөөлдөг зүйл бол эрэлт нийлүүлэлт. Урьд нь бид жилд 4,000 мянган орон сууц ашиглалтад оруулдаг байсан бол сүүлийн хоёр жилийн дотор жилд 20 мянган орон сууц зах зээл дээр нийлүүлээд байгаа. Дээр нь дотоодын орц нь нэмэгдэж байгаа нь орон сууцны үнийг нэмэхгүйгээр тогтвортой бариад байх боломжийг бий болгож байна.
Харин хууль эрх зүй гэнэт гэнэт ингэж үймүүлээд байх юм бол зах зээл эрэлт хуримтлагдаад үнэд муугаар нөлөөлнө.
-УИХ хуулийн төслөө боловсруулсан уу. Хэзээ өргөн баригдаж батлагдах боломжтой вэ. Хүүгийн хамгийн доод хэмжээ хэд байх боломжтой вэ?
З.Энхболд: -УИХ ажлын хэсэг гаргаад шинэ жилээр зогсолтгүй ажиллаад одоо бэлэн болчихсон байна. УИХ-аар ирэх долоо хоногт хэлэлцэх хуулийг Баасан гарагийн 13:30 цагаас өмнө өргөн барих ёстой. Тэр дүрмийн дагуу энэ долоо хоногийн даргын зөвлөлөөс өмнө өргөн баригдаад, хэлэлцүүлэгт ороод явна.
Бид банк санхүүгийн байгууллагуудтай зөвшилцсөн учраас энэ хуулийн төсөл зээлийг сэргээх төдийгүй хүчийг нь нэмэх эрх зүйн орчныг бүрдүүлж өгнө.
Засгийн газрыг Баасан гарагаас өмнө Ипотекийн сангаа Тэтгэврийн сан болгох өөрчлөх хуулиа оруулж ир гэсэн байгаа. Ирэх долоо хоногт хоёр гол хуулийн хэлэлцүүлэгтэй гэж ойлгож болно.
Н.Золжаргал: -Инфляци 14 байхад 8 хувийн моргейж олгож болж байсан юм чинь гурван хувийн инфляци дээр хэдээр олгож болох вэ. 1.5 ч юм шиг байгаа биз. Бидний баримжаа тооцоогоор одоогийн найман хувийн моргейжийг бууруулах орон зай нэлээд гарчихлаа. УИХ-ын дарга сая 5 хувь гэж жишээ татлаа. Бидний харж байгаагаар 5 хувь байх бүрэн бололцоотой.
1995 оноос хойш тэтгэвэрт гарсан хүмүүсийн тэтгэврийг улс даахаа болино
УИХ-ын дарга Тэтгэврийн сангийн тухай хуулийн төслийн талаар товч мэдээлэл өгөв.
Тэрбээр "Ирэх долоо хоногт УИХ-аас гарах хамгийн чухал шийдвэр бол Тэтгэврийн сан байгаа. Засгийн газар өнөө маргаашгүй өргөн барих юм. Өдийг хүртэл явуулсан сангаа Засгийн газарт хүлээлгэж өгч байгаа. Тэгэхдээ нэг хэсэгтээ МИК, Монголбанк менежментээ авч явах хэрэгтэй. Ипотекийн сан Тэтгэврийн сан болж хувирна. Үүгээр бид нэг сумаар хоёр туулай буудаж байна гэсэн үг.
1995 оноос хойш тэтгэвэрт гарсан хүмүүсийн тэтгэврийг улс даахаа больж байгаа. Улс даахаа болино гэдэг нв хүн өөрөө өөрийнхөө тэтгэврийн санг үүсгэнэ гэсэн үг. 1995 оноос бүх ажиллаж байгаа хүний цалингаас мөнгө суутгаад байсан. Болохоо байхаараа нөгөө мөнгөө хэрэглэсээр байгаад дуусгацан. Тэр мөнгө цаасан дээр бол байгаа бодитоор байхгүй.
Гэхдээ 1995 оноос тэтгэвэрт гарсан хүмүүст тэтгэврийг нь өгөх үүрэг нь Засгийн газарт бий. Тийм учраас энэ сангаа мөнгөжүүл гэдэг үүргийг жилд болгон өгдөг. Одоо энэ санд гурван их наяд төгрөг нийлүүлнэ. Нийлүүлсэн мөнгө болгон энэ сандаа хуримтлагдана. Тэгэхээр 1995 оноос шимт төлж байсан хүмүүс санаа зовох зүйлгүй болж байна.
Тухайн хүмүүсийн дансанд бодитоор мөнгө орно. Хэрвээ моргейж наймтай байвал дөрвөн хувиар эргэнэ. Уг нь бол гадны улсад эхлээд тэтгэврийн сан нь байгуулагдаад юмаа авдаг байсан бол манайх моргейжийн сангаа байгуулчихаад тэрийгээ тэтгэврийн санд шилжүүлж өгдөг эсрэг процесс хийгдэх гэж байна. гэхдээ энд ямар нэгэн алдаа харахгүй байгаа" гэв.
