Хамтарсан хөрөнгө оруулалт хэрхэн амжилттай хийх вэ?

Ирэх долоо хоногийн лхагва гаригт "Барилга хөрөнгө оруулалт -2014" семинар болох гэж байна. Тус семинарт оролцохыг хүсвэл Та энд дарна уу. Семинарт оролцогчдод мөн бизнес эрхлэгчиддээ зориулж Хамтарсан хөрөнгө оруулалтын хэрхэн амжилттай хийх талаар бодит туршлагаас (case) хуваалцаж байна.                     

ХАМТАРСАН ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТ ХЭРХЭН АМЖИЛТТАЙ ХИЙХ ВЭ?

Өмнөх үг

Гадаа зэврүүн, дуу чимээгүй, эль хульхан, хотхоны эргэн тойронд барилгын дутуу хийгээд орхисон ундуй сундуй материал, барилгын хог, хаа нэг холхиж сэлгүүцсэн ганц нэгхэн барилгын ажилтны залхуутай төрх энэ бүхэн нэгэн орон сууцны хотхоны талбай дээр тус төслийг хөрөнгө оруулагчид санал болгохоор судлан зогсож буй үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлагын мэргэжилтэн хүнд төрөх анхны сэтгэгдэл. 

Мэргэжилтний хувьд, Энэ төсөлд юу тохиолдов? Яагаад ийм зогсонги байдалд оров? Яавал энэ төслийг амжилттай үргэлжлүүлэх вэ?  гэсэн жижүүрийн асуултууд ар араасаа цуварч эрхгүй сонирхол татаж хорхойг нь хүргэнэ.  

Анхны сэтгэгдэл төдийлөн сайнгүй байсан ч төслийн материалуудтай танилцаж, тооцоо судалгаа хийж үзсэний эцэст мэргэжилтний санаа эрс өөрчлөгдөж, хэрхэн танилцуулбал төслийг хөрөнгө оруулагчын сонирхлыг татахуйц болгох тал дээр гурван сар гаруй ажиллав.  

Түүний хувьд эхлээд өөрөө энэ төсөлд эргэлт буцалтгүйгээр итгэх нь чухал байлаа.

Судлах тусам төсөлд итгэх итгэл нэмэгдэж, хөрөнгө оруулагчдын өргөс мэт олон асуулт,  эрсдэл тоочсон няцаалтуудын ард гарсны эцэст хоёр сарын турш төслийн иж бүрэн танилцуулга амжилттай хийгдэн дуусч хөрөнгө оруулалт хийгдэхээр болов. Мэргэжилтний хувьд ийнхүү хөрөнгө оруулалт татаж чадсан нь асуудал дуусч байгаа хэрэг огт биш бөгөөд ажил болон асуудал дөнгөж эхэлж байгаа хэрэг юм. Одоо хийсэн судалгаа шинжилгээ, гаргасан тооцооныхоо өмнө хариуцлага хүлээх, мэргэжлийн ур чадвараа харуулах зайлшгүй шаардлагатай бодитоор тулж байгаа хэрэг юм. Эндээс буцах зам байхгүй, нэгэнт эхэлсэн бол дуусгаж байж энэ эргүүлгээс гарна, үр дүн ямар байх нь ч мөн өөрсдөөс шалтгаална. 

Мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчид төслийг үр дүнтэй буюу амжилттай байлгах бүхий л нөхцлийг бодолцож, хөрөнгө оруулалтын тохирох схемийг зохиож,  шаардлагатай хөшүүргүүдийг хэрэглэж, уялдаа холбоог хэдийнэ тодорхойлж, бүрэн дүр зургаар урьдчилан харж тооцоолсон байдаг. Төслийн хугацаанд олон жилийн туршлагатай хөрөнгө оруулалтын сангийн акулуудын өгөөш болохгүйн тулд оюуны тулаан хийж наймаалцах шаардлага гарна. 

Өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулалтын шийдвэр ямар нэгэн сэтгэл хөдлөл, зөн билэг, дотно харьцаанд суурилсан байж болохгүй гагцхүү бодит нөхцөл байдлын судалгаа шинжилгээ, нарийн тооцоолол, мэргэжлийн туршлага зэрэг дээр суурилан гарах ёстой гэсэн санаа.  

Хөрөнгө оруулалт, санхүүгийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж байхад мэргэжлийн ёс суртахуунд сөргөөр нөлөөлдөг хамгийн анхаарах зүйлүүд нь мэдрэмж, сэтгэл хөдлөл, нөхөрлөл байдаг. Өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулалтын шийдвэр ямар нэгэн сэтгэл хөдлөл, зөн билэг, дотно харьцаанд суурилсан байж болохгүй гагцхүү бодит нөхцөл байдлын судалгаа шинжилгээ, нарийн тооцоолол, мэргэжлийн туршлага зэрэг дээр суурилан гарах ёстой гэсэн санаа.  

Үүнд л мэргэжилтнүүдийн ур чадвар, үнэ цэнэ оршиж байдаг юм.

Ийнхүү төсөл нь зогссон Монголын нэгэн барилгын компани, төсөлд хөрөнгө оруулалт хийхээр шийдсэн Лондонд үйл ажиллагаа явуулдаг нэгэн хөрөнгө оруулалтын сан, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын Монгол компаниудын хоорондын хамтын ажиллагааны түүх эхэлсэн юм.  

Товч танилцуулга
Лондонд байрлах 1.5 тэрбум долларын хөрөнгө удирддаг (AUM) олон улсын CUBE Capital хөрөнгө оруулалтын сангийн төлөөлөгчид 2009 онд Монгол улсад зочилж UMC Alpha компанитай хамтран ажиллахаар болсон. Ингэхдээ Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүдэд хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах зорилгоор (JV) компани үүсгэн байгуулж UMC Alpha компанийг хөрөнгө оруулалтын менежерээр томилсон.  

Тухайн үед Олон улсын эдийн засгийн хямрал болж (2007 оны 12 сараас эхэлсэн) Монгол улсад нөлөөлөөд зогсохгүй үл хөдлөх хөрөнгийн маш олон төслүүд санхүүжилтгүй болж зогссон байв. Банкны салбарын хөрвөх чадвар муудаж, мөн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт буурсан нь барилгын зээл их хэмжээгээр муудахад хүргэсэн. Улмаар банкууд барилгын компаниудад нэмэлт санхүүжилт олгохоо зогсоосноор дуусаагүй барилга олширч урьдчилгаа захиалга өгсөн худалдан авагчид орон сууц, захиалсан үл хөдлөх хөрөнгөө авч чадахгүйд хүрч, эдийн засгийн сөрөг гинжин урвал явагдсан. 

Хамтарсан талууд үл хөдлөх хөрөнгийн олон төслүүдийг судалж үзсэний эцэст Улаанбаатар хотын ХУДүүрэгт байрлах нэгэн төслийг сонгож тодорхой хэсгийн хөрөнгө оруулахаар болсон юм. 

Төслийн зохион байгуулалт

Хөрөнгө оруулагчид:      

CUBE CAPITAL LLC Hong Kong  
UMC Alpha LLC Mongolia 

Төслийн компани (SPV):    

UMC CUBE LLC Mongolia,  JV

Төслийн Менежер:      
UMC Alpha LLC

Удирдлага зохион байгуулалт:  
London, CUBE Capital
Хөрөнгө оруулалтын шийдвэр ба Эрх зүйн асуудлууд
Russia, CUBE Capital
Санхүүгийн ерөнхий удирдлага
Hong Kong, CUBE Capital 
Хөрөнгө оруулалтын удирдлага, төслийн удирдлага
Монгол, UMC Alpha
Хөрөнгө оруулалт, үйл ажиллагаа, хууль эрх зүй, борлуулалт, маркетинг, санхүүгийн тайлагнал, татвар, барилгын гүйцэтгэл, эрсдлийн удирдлага

Гэрээнүүд

1. Төслийн бичиг 
2. Төслийн менежментийн гэрээ
3. Худалдах худалдан авах гэрээ
4. Зээлийн гэрээ
5. Дундын данс хөтлөлтийн гэрээ
6. Ашиг хуваах гэрээ

Төслийн тухай

Төсөл нь Хан-Уул дүүргийн нутаг дэвсгэрт байрлах бөгөөд төсөл санаачлагч нь уг төслийг 2006-2010 оны хооронд хэрэгжүүлсэн ба хотхоныг 2 хэсэгт хуваан төлөвлөж эхний ээлжийн барилгууд нь 2006-2008 оны хооронд ашиглалтанд орж,  хоёрдугаар ээлжийн барилгууд нь 2007-2010 оны хооронд тус тус баригдаж  ашиглалтанд орсон. 
Хөрөнгө оруулалт хийхээс өмнө хотхоны хоёрдугаар ээлжийн барилгын ажил зогсонги байдалтай, дутуу гүйцэтгэлтэй, борлуулалтын тодорхой хувь хийгдсэн байдалтай байв.

Хөрөнгө оруулалтын дизайн

Талууд төсөлд хөрөнгө оруулах маш олон төрлийн хэлцлүүд ярьсан боловч хөрөнгө оруулагчид хамгийн эрсдэл багатай нь төсөл хэрэгжүүлэгчийн борлогдоогүй үлдсэн байруудыг, түүнд харгалзах зохих харьцаа бүхий гаражуудын хамт бөөнөөр 100%-ийн гүйцэтгэлтэй нөхцлөөр худалдан авч Дуусаагүй барилгын гэрчилгээг өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авах буюу Худалдах худалдан авах хэлцэл байв. Тус хөрөнгө оруулалтыг гадны хөрөнгө оруулалтын сан 90%-с багагүй, төслийн менежментийг хийх Монгол компани 10%-с багагүй хэмжээний хөрөнгийг талуудын хамтарч байгуулсан дундын компанид хувьсах хүүтэй зээл хэлбэрээр олгосон.  

Зураг дээр дарж томруулж үзэх боломжтой.

Гадны хөрөнгө оруулагчийг оруулж ирэхийн тулд UMC Alpha ХХК нь тодорхой хувиар хөрөнгө хамтран оруулах, төслийн менежмент хийх, борлуулалтын ажлыг тус тус гүйцэтгэх нь хөрөнгө оруулагчийн хувьд хангалттай барьцаатай, эрсдэлгүй байх зэрэг таатай нөхцлийг бий болгосон.   

Хөрөнгө оруулалтын дүн нь нийт  18 000 000 USD байв. 

Хөрөнгө оруулалтын дүн нь нийт 18 000 000 USD байв.

Хөрөнгө оруулагч нь бөөнөөр авсан байрыг жижиглэнгээр борлуулж, хамгийн ихдээ 1 жилийн дотор 40% өгөөж,  дунджаар 1,5 жилийн дотор 33% өгөөж,  хамгийн багадаа 2 жилийн дотор 26% өгөөж олохоор зорьж байв.  Төслийн хэмжээнд нийт 9 төрлийн хувилбар гаргаж түүнээс зорилтот 1 хувилбарыг сонгож түүндээ хүрэхийн төлөө зорьж ажилласан. 

Зураг дээр дарж томруулж үзэх боломжтой.

Хөрөнгө оруулалтын удирдлага

Төсөл нь дуусаагүй барилгын төсөл байсан тул хөрөнгө оруулалтын менежерээс дараах төрлийн эрсдлүүдийг зөв зүйтэй удирдах зайлшгүй шаардлага гарсан. Энэ нь бэлэн болсон барьцаалбартай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах ажиллагаанаас тэс өөр үйл явц байв. Асуудлын гол нь хөрөнгө оруулалтын мөнгө дуусаагүй барилгыг дуусгах ажилд бус төслийн өмнөх ажлуудыг гүйцэтгэхэд үүссэн байсан өр зээл рүү шууд хийгдэж байсан явдал юм. Ямар эх үүсвэрээр дуусаагүй барилгыг дуусгах вэ? гэдэг асуудал талуудын хувьд хамгийн эрсдэлтэй зүйл болж байв. 

Ингэхийн тулд төслийн хэмжээнд удирдлага зохион байгуулалт, төслийн менежмент, санхүүгийн менежмент, борлуулалтын стратеги, матркетингийн бодлого, хүний нөөцийн чадавхи, ажиллах хүчний ур чадвар гэх мэт асуудлуудыг нарийн судалж зохистой менежментүүдийг хийх хэрэгтэй болсон.  

Менежмент болон удирдлага

Төслийн менежментийг амжилттай хэрэгжүүлэхийн тулд төслийн багийн хүний нөөцийн удирдлагын асуудлыг онцгой анхаарах шаардлага гарсан.  

Хүний нөөцийн асуудал дээр гардаг хамгийн тооцоологддоггүй орхигддог нэг эрсдэл нь төслийн багийн гишүүд хөрөнгө оруулагчид буюу хамтрагч улс орнуудын хэл яриа, боловсрол, харилцаа холбооны соёлын онцлогыг судалж мэддэггүй байх явдал юм. Ихэнхи үл ойлголцол үүнээс улбаатай байдаг. Тухайн улс орны хууль эрхзүйн орчин, засаглал, улс төр эдийн засгийн байдал нь тухайн улсын иргэддээ хэвийн зүйл мэт боловч гадны хөрөнгө оруулагчийн өнцгөөс маш олон төрлийн ойлгомжгүй байдал үүсгэж эрсдэлтэй мэт ойлголтыг төрүүлж байдаг. Тэдгээрийг хэрхэн удирдах нь төслийн болон хөрөнгө оруулалтын менежерүүдийн хамтын ажиллагааны ур чадвараас ихээхэн шалтгаалдаг.  Иймд хөрөнгө оруулалтын удирдлагад хүний нөөцийн удирдлага асар их үүрэгтэй чухал асуудал байдаг тул төслийн онцлогт тохирсон сургалтуудыг төслийн багийнханд тогтмол хийж байх шаардлагатай болсон.   

Борлуулалт болон маркетинг

Тухайн үед зах зээл дээрх төслүүдийн дундаж борлуулалтын үнэ маш харилцан адилгүй байсан ба зөвхөн ХУДүүрэгт л гэхэд 1m2=800USD-2200$ хооронд хэлбэлзэлтэй байсан нь зах зээлийн тогтсон жишиг үнэ байхгүй байсныг харуулж байлаа.  Хөрөнгө оруулагчаас борлуулах үнийн доод хэмжээг тогтоохын тулд орчны судалгаа хийж 15 төслийн 1800 орчим байрны дундаж үнэтэй харьцуулснаар борлуулах доод үнэ 1м2=1300USD гэж тогтоогдсон.  Энэ нь хэдийгээр тухайн үеийн бодит зах зээлийн үнэд суурилан гаргасан дундаж үнэ байсан ч хэрэв менежер бүтээгдэхүүнээ дутуу таньж, хямд үнээр хурдан борлуулахаа бодож энэ үнийг мөрдсөн бол  1м2=1400-1600USD хооронд борлуулж болох байсан боломжоо алдах байлаа. Гэтэл менежер бүтээгдэхүүн болон хэрэглэгчээ зөв таньснаар зохих менежментийг хийж, ингэснээр төслийн хаалтын үр дүнг харахад борлуулалтын дундаж үнэ 1m2=1560USD байсан.  

Мөн борлуулалтыг дэмжих хамгийн чухал зүйл нь бүтээгдэхүүн өөрөө маркетинг болон сурталчилгаанаас үүссэн худалдан авагчийн хүлээлтээс давах ёстой. 
Борлуулалтыг амжилттай хийх нь бүтээгдэхүүнээ болон хэрэглэгчээ зөв тодорхойлохоос эхэлнэ. Бид борлуулалтын эрсдлийг маркетингийн зөв бодлогоор удирдсан гэж хэлж болно. 

Зураг дээр дарж томруулж үзэх боломжтой.

Энэхүү графикаас хөрөнгө оруулалтын менежерийн тогтоосон доод үнэ болох 1sq.m=1300$ (улаан шугам)-той харьцуулахад борлуулалтын үнийн дундаж нь хугацааны харьцуулалттай харагдаж байна.  

Дуусаагүй барилга буюу бараа бүтээгдэхүүн

Төслийн хамгийн төвөгтэй хэсэг нь дутуу гүйцэтгэлтэй дуусаагүй байрнууд байсан бөгөөд эцсийн бүтээгдэхүүнийг тохирсон стандартаар худалдан авагчийн таашаалд нийцэхээр гүйцэтгүүлж актаар хүлээн авах явдал байв. Энэ хэсэгт хамгийн их удирдлага зохион байгуулалт, мэдээлэл солилцооны ур чадвар шаардагддаг. Өөрөөр хэлбэл хэдийгээр бэлэн болгох нөхцлөөр байр худалдан авсан ч дуусаагүй байрнуудын барилгын үйлдвэрлэлийн явцад бүтээгдэхүүний хийц, чанар, стандарт, загвар дизайн дээр гардаг маш олон эрсдлүүдийг урьдчилан тооцоолж удирдах шаардлага гарсан. Хамгийн шийдвэрлэхэд төвөгтэй байсан зүйл нь төслийн хэмжээнд урьдчилан бөөнөөр нь импортолсон байсан олон нэр төрлийн заслын материалуудын дутагдал байв. Ижил төрлийн нэг ширхэг бүтээгдэхүүн ч зах зээл дээрээс хайж хоног хугацаа алдах, болохгүй болохоор нь бүхлээр нь солих асуудлууд ч гарч байв.   

Өөр нэг чухал зүйл бол борлуулалтын дараах ашиглалт үйлчилгээ буюу СӨХ-ийн асуудал. Байр орон сууц гэдэг бүтээгдэхүүнийг  орчны тохижилт болон худалдан авалтын дараах үйлчилгээнээс ангид салгаж үзэх боломжгүй юм. Тэр тусмаа дунджаас дээш зэрэглэлтэй үнэтэй байрны хувьд дээрхи хоёр асуудал маш өндөр ач холбогдолтойгоор тавигдаж борлуулалтанд нөлөөлдөг маш хүчтэй зэвсэг болсон.   

Санхүү болон татварын менежмент

Монголын татварын бодлого гадны хөрөнгө оруулагчдад хамгийн таагүй буюу маш өндөр ачаалалтайд тооцогддог. Төслийн хувьд хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг буцаан гаргахад маш олон төрлийн татварын ачааллууд тулгарахаар байсан боловч бид асуудлыг холбогдох хуулийн хүрээнд, аливаа зөрчилгүйгээр татварын менежмент хийж хөрөнгө оруулалтын өгөөжөө нэмэгдүүлж чадсан. 

Хөрөнгө оруулалтын төслийн хамгийн эмзэг хэсэг нь санхүүгийн менежментийн хэсэг бөгөөд бизнесийн алтан дүрэм ёсоор ашгаа нэмэгдүүлэхийн тулд “орлогоо нэмэгдүүлэх” болон “зардлаа бууруулах”  тал дээр ажиллах явдал юм.  Ингэхийн тулд дараах эрсдлүүдийг мөн удирдах шаардлага зүй ёсоор гарсан. 

Үүнд: 

• Борлуулалтын болон гүйцэтгэлийн гэрээний хэрэгжилт  
• Төслийн мөнгөн гүйлгээний урсгалыг төлөвлөх, удирдах  
• Санхүүгийн үнэн зөв тайлагнал, бүртгэл 
• Татварын менежмент загварчлал  зэрэг багтана.      

Зураг дээр дарж томруулж үзэх боломжтой.

Татварын бүтэц

Татварын менежменттэй холбоотой салшгүй нэг ойлголт нь санхүүгийн зөв тайлагнал байдаг.  

Хэрэв хөрөнгө оруулагч нь анхны хөрөнгө оруулалтаасаа 3 дахин их хэмжээний зээл олгосон бол хэтэрсэн зөрүүнд ноогдох зээлийн хүүгийн зардлыг татвар ногдох орлогоос хасч тооцохгүй гэсэн ганцхан заалтыг тооцоогүйгээс асар их хэмжээний зээлийн хүүгийн зардлаа татвар ногдох орлогоос хасуулж чадахгүйд хүрэх жишээтэй.  

Мөн валютын хэрэгжсэн бодит алдагдал ихэвчлэн гадагш мөнгө шилжүүлэх үед валют арилжаанаас үүсдэг. Энэхүү алдагдлыг багасгахын тулд арилжааны банкуудтай валютын хэлцлийг төслийн хугацаанд хийж сайн ханш авах хэрэгтэй. Татварын тайлагнал болоод татварын тооцоолол, тайлагналын хугацааны уялдаа холбоог маш сайн тооцоолж тайлагнах нь санхүүгийн менежментийн бас нэгэн хэлбэр болдог.  Төсөл хэдийгээр төлөвлөсний дагуу амжилттай хэрэгжиж орлогоо бүрэн төвлөрүүлж дуусгасан ч төслийн эцэст татварын шалгалтаар санхүүгийн ажилтны хариуцлагагүйгээс ихээхэн хэмжээний торгууль тавиулах, алданги тооцуулах эрсдлүүд их гардаг. Энэ нь хөрөнгө оруулалтын төслийн өгөөжийг үгүй хийж ч мэдэх аюултай тул санхүүгийн буюу нягтлан бодогчийн ур чадвар ихээхэн үүрэгтэй юм.  Манай төсөл дээр энэхүү эрсдлийг татварын ээлжит шалгалтаас өмнө урьдчилсан хөндлөнгийн аудит оруулж зөвлөгөө авч зохих залруулгуудыг хийж хаасан. Үнэн зөв тайлагналтай, дэмжих хангалттай нотолгоо баримттай, эмх цэгцтэй тайланг шалгахад татварын шалгалтаар ямар нэгэн зөрчил илэрч их хэмжээний торгууль тавигдахгүй байх үндэс болно.  

Хууль эрх зүй болон зохицуулалт: 
Худалдан борлуулахтай холбоотой бүхий л асуудал эцэстээ Гэрээний нөхцлүүдээр зохицуулагдаж, талуудын үүрэг хариуцлагууд иргэний хуулиар зохицуулагдана. Гэрээнд заасан байрны талбай буюу үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээний талбай нь бодит байдал дээрхи талбайтай тохирч байх, мөн байрыг биет байдлын доголдолгүй актаар хүлээлгэн өгөх асуудлууд чухал байлаа. Хөрөнгө оруулалтыг санхүүгийн ямар хэрэгслээр дамжуулан шийдсэнээс хамаарч хэрэглэх хуулийн зохицуулалтууд ч өөрчлөгдөнө. Тухайлбал худалдах худалдан авах гэрээгээр зохицуулагдсан бол Улсын бүртгэлийн тухай хуулийг, захиалан бариулах гэрээгээр зохицуулах тохиолдолд Барилгын тухай хуулийг мөн орон сууцны талбай тооцох аргачлал буюу MNS6058 стандартыг, зээл олгох бол татварын тухай хууль, хөрөнгө оруулах бол хөрөнгө оруулалтын хуулийг, хувьцаа худалдан авах бол компанийн тухай хуулиудыг тус тус түлхүү анхаарах нь ирээдүйн эрсдлийг зөв удирдаж, хөрөнгө оруулалтын хамгийн тохиромжтой стратеги боловсруулах үндэс болно. 

Гадны хөрөнгө оруулагчдын хувьд Монгол улсын хууль эрхзүйн орчин маш эрсдэлтэй, тогтворгүй бодлоготой, шударга өрсөлдөөнгүй, татварын таагүй нөхцөлтэй улс орны тоонд зүй ёсоор тооцогддог.  

Төслийн дундын компани үүсгэн байгуулах болон төслийн хугацаан дахь талуудын эрх ашиг, үүрэг хариуцлагууд компанийн тухай хуулиар зохицуулагдана. Энэ хэсэгт хамгийн чухал зүйл нь хөрөнгө оруулалтыг ямар хэлбэрээр, хаанаас, хэрхэн оруулж ирэх, ямар нөхцөлд буцаан татах, талуудын эзэмшлийн хувь хэмжээ, нэмэлт болон тусгай нөхцлүүдийг гаргасан стратегийн дагуу дүрмийн санд маш тодорхой тусгаж, тусгай зохицуулалт бүхий гэрээнүүдийг байгуулсан явдал байв. 

Менежментийн гэрээний хүрээнд төслийн үйл ажиллагаатай холбоотой бүхий л эрсдлийг хөрөнгө оруулалтын менежер буюу UMC Alpha хүлээж, санхүүгийн эрсдлээ хөрөнгө оруулагч өөрсдөө хүлээнэ. Тиймээс хөрөнгө оруулагчийн зүгээс өндөр эрсдэл хүлээхийн хирээр өндөр өгөөж хүсэж байдаг. Төслийн хүрээнд НӨАТ, ААНБОАТ, ХАОАТ, ҮХХТатвар, Ногдол ашгийн татвар, Үндсэн хөрөнгийн татвар зэрэг албан татваруудаас гадна хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг буцаан гаргахтай холбоотой давхар татварын тухай хуулийг өргөн хэрэглэдэг. Мөн хэдийгээр зах зээл дээр байрны үнийг төгрөгөөр тооцож арилжихаар хуульд заасан боловч гадны хөрөнгө оруулагчдын дүгээс хөрөнгө оруулалтыг ам.доллараар оруулж ам.доллараар буцаан гаргах шаардлага гардаг. Энэ тохиолдолд валютын ханшийн савлалт нь төслийн ашиг алдагдалд маш хүчтэй нөлөө үзүүлдэг тул мөн л менежмент хийх хэрэгтэй болно.  Тухайлбал төслийн хөрөнгө оруулалт Монголд байршсан өдрөөс эхлээд л ханшийн эрсдлийг удирдах шаардлага гарна.  Төслийн хугацаанд банкуудтай арилжааны ханшны сайн хэлцэл хийх, гэрээний төлбөрийн нөхцлүүдээ зөв тохирох, хуримтлагдсан валютыг хэзээ арилжих зэрэг нь төслийн ашигт тодорхой хэмжээний нөлөөлөл үзүүлж байдаг. Манай төслийн тохиолдолд валютын ханшийн зөрүүнээс нийт 600 орчим сая төгрөгийн ашиг олсон байдаг.  

Доорхи графикаас хөрөнгө оруулалтын хугацаан дах ам.долларын ханшны савлалтыг харуулав.

Зураг дээр дарж томруулж үзэх боломжтой.

 
Төслийн үр дүн буюу ашиг хуваарилах:
Хөрөнгө оруулалтын стратеги хөрөнгө оруулагч нь дундын компанид зээл олгож бараа бүтэгдэхүүн худалдан авч борлуулах хэлбэрээр явагдсан тул төслийн үр дүн нь маркетинг болон борлуулалтаас шууд хамаарч байлаа. Гэрээний нөхцлийн дагуу борлуулалтын хуримтлалаас ХХАГэрээний үүрэг дуусмагч хөрөнгө оруулагч нар оруулсан хувь хэмжээний дарааллаар хамгийн түрүүнд оруулсан үндсэн мөнгөө татаж, ашгаа хуримтлуулан үлдээнэ. Эцэст нь төслийн хэмжээнд бүхий л орлого зардлыг тооцон талууд тооцоо нийлснээр цэвэр ашгаас мөн оруулсан хөрөнгө оруулалтын хувь хэмжээгээр ногдох ашгаа татан авна. Ингэхдээ холбогдох татваруудыг суутгуулсан байна. Офшор данс руу ногдол ашиг татахад 20% байдаг ба давхар татварын зохицуулалт бүхий хуулийг хэрэглэснээр холбогдох хувь хэмжээгээр бууруулах нь тухайн хэмжээгээр төслийн өгөөжийг нэмэгдүүлэхэд нөлөөлдөг.   

Ийнхүү хөрөнгө оруулалтын явц 2 жил үргэлжилж төслийн нийт өгөөж 37,2%-тай байсан нь хямарсан зах зээл дээрхи distressed төслийн хувьд маш амжилттай хийгдсэн хөрөнгө оруулалт болсон гэж хөрөнгө оруулагчид маань дүгнэсэн. Оролцогч талууд бүгд сэтгэл ханамжтай энэ хөрөнгө оруулалтыг дуусгасан нь барилгын компани хүндрэлээсээ гарч, зээл олгосон арилжааны банк муудсан зээлээ шийдэж, улсын төсөв татварын албаар дамжуулан тэрбум хол давсан татварын орлого хурааж, олон өрхийг олон улсын шаардлагад нийцэхүйц заслын өндөр стандарттай байраар хангаж, хөрөнгө оруулагч хүссэн өгөөжөө хүртэж, менежментийн компани мэргэжлийн томоохон туршлагатай үлдсэн олон талт өгөөжтэй төсөл болсныг дурдахад үргэлж таатай байдаг юм.   

Дүгнэлт:  Монголд хөрөнгө оруулалтын хууль эрхзүйн орчин байхгүй, энэ чиглэлийн мэргэжлийн боловсон хүчин бэлтгэгдээгүй, туршлагагүй, санхүүгийн зах зээл сайн хөгжөөгүй зэрэг хүчин зүйлүүд нь гадны хөрөнгө оруулагчид болон тусгай сангуудын хөрөнгийг татан оруулж ирэхэд ихээхэн хүндрэлтэй байдаг. Энэ ч утгаараа зах зээлийн эрсдэл маш өндөр байдаг тул хөрөнгө оруулагчид ч тэр хэмжээгээр өндөр өгөөж хүсдэг. Хямд үнэтэй санхүүжилтүүд нь голдуу тухайн улсын засгийн газрын баталгаат барьцааг шаарддаг бөгөөд урт хугацааны санхүүжилт сонирхдог, тиймээс бизнесийн салбарт богино болон дунд хугацааны боломжийн үнэтэй санхүүгийн эх үүсвэр татан оруулж зах зээлийн эргэлтэнд оруулах нь хөрөнгө оруулалтын менежерүүдийн ур ухаан мэргэжлийн чадварыг шаардсан ажил байдаг. Бидний хувьд энэхүү төсөл нь тухайн үедээ хямралын үеэр Монголд татан оруулж ирж амжилттай хэрэгжүүлж дуусгасан томоохон төслүүдийн нэг байв.

UMC ALPHA