Уншиж байна ...
Зураг
Зураг
ХУУЧИРСАН МЭДЭЭ: 2015/07/02-НД НИЙТЛЭГДСЭН

Төр "хөөсөөр тоглож" байна

Н.Санжаасүрэн
2015 оны 7 сарын 2
ӨНӨӨДӨР
Зураг зураг

Засгийн газар барилгын салбарын эрэлтийг дэмжиж, иргэдийг орон сууцжуулах зорилгоор ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулж 10 хувь болгон, 200 тэрбум төгрөгийн батлан даалтын сан байгуулахаар ярьж байна.

Гэтэл эрэлтийг дэмжсэн энэ хөтөлбөр нь үнэ хөөрөгдөж, “хөөс үлээх”-ээс цаашгүй үр дүн муутай ажил болох вий гэсэн болгоомжлол салбарынханд байна.

Одоогоор энэ зээлийг хэн авч болох, ямар орон сууц худалдаж авахад олгох вэ гэх мэтчилэн олон зүйл тодорхой биш боловч 10 хувийн урьдчилгаа, 200 тэрбумын зээлийн сан гэдэг гол нуруу нь босчихсон байгаа.

Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл мэдрэмж өндөртэй учраас төр хөтөлбөр хэрэгжүүлэхдээ одоогийнх шиг сурталчилгаанд анхаарлаа хандуулсаар байвал хөтөлбөрийн үр дүн гарахгүй байж мэдэх юм.

БАНКУУДЫН ЗЭЭЛИЙН БОСГО ХЭТ ӨНДӨР БАЙНА

Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулж буй нь олон хүнд боломж олгох зорилготой. Гэхдээ арилжааны банкууд зээлийн босгоо намсгахгүй бол тийм ч олон хүн орон сууцтай болж чадахгүй нь. Учир нь энэ босгыг даваад гарах хүн хангалттай биш юм.

Тухайлбал, орон сууц худалдан авахаар сүүлийн үед үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудад хандаж буй, урьдчилгаа 10 хувиа төлөх боломжтой иргэдийн олонх нь уул уурхай болон улирлын шинж чанартай барилга, хөдөө аж ахуй, газар тариалан зэрэг салбарт ажиллагсад байгааг зуучлалын мэргэжилтнүүд ярьж байна.

Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулж буй нь олон хүнд боломж олгох зорилготой. 

Гэтэл арилжааны банкууд эрэлт хамгийн өндөртэй уул уурхай болон барилга, газар тариалан зэрэг салбарт үйл ажиллагаа явуулдаг компанийн ажилчдад орон сууцны зээл олгохоос татгалзах болжээ.

Өсөлт нь хамгийн ондор байгаа салбарын ажиллагсад банкуудын босгыг  давж гарахгүй бол өөр хэн зээл авах боломжтой вэ. “Актив зууч” компанийн захирал Б.Янжиндулам “Орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулж байгаа боловч банкуудын шаардлага хэвээр байвал үүнийг давах зээлдэгч олон гарахгүй л болов уу” гэлээ.

Мөн орон сууцтай болохыг хүссэн эхнэр, нөхөр хоёул заавал зээл хүсэж буй банкаараа дамжуулан цалингаа авдаг байх ёстой гэдэг шинэ журам сүүлийн үед үйлчлэх болжээ. Эхнэр, нөхрийн аль нэг нь зээл хүссэн банкныхаа харилцагч байж болох ч хоёулаа нэг банкаар дамжуулан цалингаа авдаг тохиолдол тийм ч олон биш болов уу. Тиймээс зарим хүн орон сууцтай болохын тулд ажлаа солиход ч хүрч мэдэхээр байна. Үүнээс гадна иргэд өмнө нь нэг дор амьдарч буй эцэг, эх, ах, эгчтэйгээ хамтран зээл авдаг байлаа.

Харин одоо эхнэр, нөхрөөс бусад гэр бүлийн гишүүнтэй хамтран зээл авахаар болбол банкууд тэднийх нь орлогын 30-50 хувийг л тооцож байгаа гэнэ. Тухайлбал, хэн нэгэн хүн ээжтэйгээ хамтран орон сууцны зээл авахыг хүссэн гэж бодъё. Ээж нь сарын ( 600,000 мянган төгрөгийн цалинтай бол түүнийг 300,000 мянган төгрөгийн орлоготой гэж үзнэ.

Өрхийн орлого нь нэг сая төгрөг байсан ч зээлд хамрагдахад хэцүү байхад иргэдийн орлогыг ингэж бууруулан тооцож байгаа нь боломжийг улам хумьж байна. Үүнээс гадна хэрэв тухайн иргэн ах, эгчтэйгээ хамтран зээл авахаар болбол тэднийх нь орлогын 30 хувийг л тооцох аж.

Түүнчлэн зарим банк зээлдэгчдийн насны дээд хязгаарыг улам бууруулж байгаа гэсэн мэдээ ч бий. Иргэдэд орон сууцны зээл олгох ажлыг гардан хийж буй арилжааны банкууд нь босгоо улам бүр өндөрлөж байхад Засгийн газар урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг таван хувь болгосон ч зээл авахад хэцүү хэвээр байна.

Түүнчлэн банкууд зээлийн босгоо цаашид бууруулахаас илүү улам өндөрсгөх сонирхолтой байгаа аж.

Тиймээс Засгийн газар эхлээд арилжааны банкуудтайгаа учраа олж, үгээ нэг болгож байж дараа нь хөтөлбөрөө хэрэгжүүлэх шаардлагатай аж. Арилжааны банкууд өөрийн эх үүсвэрээр  олгож буй орон сууцны зээлээ он гарснаас хойш эрс бууруулсаар байгаа. Энэ нь банкууд зээлийг хавтгайруулан олгох нь эрсдэлтэйг сануулж буй дохио гэж зарим эдийн засагч тайлбарлаж байна.

Нэгэнт эрсдэл байгаа бол босгоо өндөрсгөхөөс аргагүй. Ингэлээ гээд банкуудад буруу өгөх аргагүй юм. Түүнчлэн банкууд зээлийн босгоо цаашид бууруулахаас илүү улам өндөрсгөх сонирхолтой байгаа аж.

ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙГ ХӨӨСРҮҮЛЖ МАГАДГҮЙ

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжихээс өмнө хуучин орон сууцны үнэ шинийнхээс хямд байсаар ирсэн. Харин 2013 оны дунд үеэс эхлэн хуучин орон сууцны үнэ огцом өсөж шинэ орон сууцныхаас давж гарсан. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжсэнээс хойш орон сууцны үнэ 20-30 хувиар дээшилсэн. 2013 онд эрэлтийг дэмжсэн нь хуучин орон сууцны үнэд голлон нөлөөлжээ.

Энэ байдал одоо ч давтагдаж магадгүйг зарим шинжээч хэлж байна. Учир нь хуучин орон сууцны буюу хоёрдогч зах зээл хамгийн мэдрэмтгий байдаг. Уг нь “Тэнхлэг зууч” компанийн гаргадаг орон сууцны үнийн индексээс харвал хуучин байрны үнэ өнгөрсөн оны гуравдугаар сараас эрс буурсаар ирсэн нь харагдана. Тухайлбал, үнийн индекс өнгөрсөн оны мөн үеэс 10 орчим хувиар урууджээ.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжсэнээс хойш орон сууцны үнэ 20-30 хувиар дээшилсэн. 

Засгийн газраас урьдчилсан байдлаар орон сууцны зээлийн батлан даалтын санд 200 тэрбум төгрөг төвлөрүүлээд байна. Орон сууцны нэг ам метрийн үнэ хоёр сая төгрөг орчим байгаа бөгөөд нэг иргэн дунджаар 50 ам метр орон сууц худалдан авна гэж үзвэл дээрх мөнгөөр 10 мянган хүний зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн 20 хувийг батлан даах юм.

Ингэснээр эрэлт дээрх хэмжээгээр нэмэгдэхээр харагдаж байна. Хэдийгээр иргэд зээл авахад олон бэрхшээл байгаа боловч хөтөлбөр удахгүй хэрэгжинэ гэдэг мэдээ нь зах зээлд хүлээлт үүсгэжээ. Жил бүрийн тав болон зургадугаар cap бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ид бужигнаж байдаг үе бөгөөд борлуулалт хамгийн өндөр байдаг. Гэтэл Засгийн газар олон зүйл нь тодорхойгүй байгаа хөтөлбөрөө нийтэд зарласнаар энэ зах зээл унтаа байдалд шилжжээ.

Өөрөөр хэлбэл, орон сууцаа зарахаар зуучлалын компаниудад хандаад байсан иргэд зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах сургаар үнэ удахгүй өснө гэж бодон хүлээх шийдвэр гаргах болов. Нөгөө талаас орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж байсан иргэд ч урьдчилгаа төлбөрөө хөнгөлүүлэхээр хүлээж байгаа аж. Энэ хүлээлт нь хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээр хуучин орон сууцны үнийг дахин хөөсрүүлэх магадлалтай юм. 

Хэдийгээр нийлүүлэлт 2013 оныхоос бараг хоёр дахин өссөн боловч ашиглалтад орсон, бэлэн орон сууцанд зээл олгох учраас хуучин орон сууцны эрэлт буурахааргүй байгаа юм. “Тэнхлэг зууч” компанийн захирал Б.Батзориг “Шинэ орон сууцны дийлэнх нь ашиглалтад орохоосоо өмнө борлуулагдчихсан байдаг.

Тиймээс хуучин орон сууцны үнэ эхэлж савлаад, дараа нь ашиглалтад орсон орон сууцны үнэд нөлөөлж буй юм. Иймд эрэлтээ дагаад орон сууцны үнэ нэмэгдэнэ гэж таамаглавал хуучин орон сууцны үнэ түрүүлж өснө” гэлээ.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжсэнээр иргэдийн зардал 30 хувиар буурч байна гэсэн судалгааны дүнг Монголбанкнаас танилцуулж байсан. Гэтэл нөгөө талд орон сууцны үнэ 30-40 хувиар өсөөд байвал бага хүүтэй зээл авсны ашиг гарахгүй. Тиймээс орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулж, Засгийн газар зээлийн тодорхой хэсгийг батлан дааж буй юм бол хөтөлбөрийн үр дүнг баллаж мэдэх эрсдэлүүдийг эхлээд сайтар тооцож ян тан болгох хэрэгтэй гэнэ.

Тухайлбал, орон сууцны зээл олгохдоо үнийн хязгаар тогтоох зэрэг олон хувилбар баиж болох аж. Мөн энэ хөтөлбөр нэгэнт барилгын салбарыг дэмжих зорилготой учраас ашиглалтад орсон шиг орон сууц худалдан авч буй хүнд л зээл олгох хэрэгтэй гэх хүн ч гарч байна. Гэхдээ энэ нь нөгөө талаас хуучин орон сууцны үнийг цаашид улам бүр бууруулах эрсдэлтэй аж.

10 ХУВИЙН УРЬДЧИЛГААТАЙ ЗЭЭЛ ЗОРИЛТОТ БҮЛЭГТЭЭ ХҮРЧ ЧАДАХ УУ

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн зорилтот бүлэг нь бага, дунд орлоготой иргэд байгаа. Гэтэл урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг 10 хувь болгон бууруулснаар зээл авсан өрхийн сарын төлбөрийн хэмжээ өмнөхөөс нэмэгдэнэ. Мөн арилжааны банкнаас авах зээлийн хэмжээ ч өсөх аж.

Энэ нь зээл авахыг хүссэн иргэний өрхийн орлого өндөр байхыг шаардаж байна. “Мастер пропертис” компанийн ахлах судлаач Н.Батзориг “Орон сууцны зээлийг дунджаас дээгүүр орлоготой иргэд авах боломжтой байна. Энэ нь хөтөлбөр үнэхээр зорилтот бүлэг рүүгээ чиглэж байна уу гэдэгт эргэлзэхэд хүргэж байгаа.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн зорилтот бүлэг нь бага, дунд орлоготой иргэд байгаа.

Одоогоор 70,000 өрх ипотекийн зээлд хамрагдаж байртай болсон. Үүнээс 40,000 орчим нь шинээр орон сууц авсан. Эдгээр иргэний мэдээллийг хараад хөтөлбөр зорилгодоо чиглэж байна уу гэдгийг нь харж болно.

Гэтэл Монголбанк, МИК энэ мэдээллийг нууцад хамаарна гэдэг шалтгаанаар бидэнд өгөхгүй байгаа. Өмнө нь байртай байсан хүмүүс дахин байр аваад байна уу, гэр хорооллоос хэчнээн өрх орон сууц руу шилжсэн бэ гэдгийг судлахгүй л бол энэ хөтөлбөр урт хугацаанд амжилт олохгүй” гэв. Засгийн газар зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг 10 хувь болгон бууруулснаар цаашид иргэдэд илүү хөнгөлөлт үзүүлэх боломжгүй болж ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хана мөргөж байна.

Өөрөөр хэлбэл, урьдчилгаа төлбөрийг таван хувь, эсвэл тэглэх боломжгүй. Орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг бууруулж хавтгайруулан олгох нь юунд хүргэдгийг 2008 оны АНУ-аас эхтэй дэлхийн эдийн засгийн хямрал бидэнд тод харуулсан.

Тиймээс иргэдээ орон сууцжуулъя гэвэл цаашид зээлийн хүү, урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах зэрэг хөнгөлөлтөөс илүү өрхийн орлогыг нэмэгдүүлэхэд л анхаарах шаардлагатай болж байна. Үүнээс өөр иргэдийг орон сууцжуулах эрүүл, зөв гарц байхгүй аж.

Зураг