С.Оргилбаяр: Ажлыг чаддаг хүнд нь даатгаад үлдээх хамгийн ашигтай

RE/MAX Мongolia бүсийн анхны оффис RE/MAX CENTRAL модель оффисын брокер эзэмшигч С.Оргилбаяртай франчайз бизнесийн талаар ярилцлаа. Тэрбээр Англи улсын Манчестер хотод бизнес удирдлагын чиглэлээр боловсрол эзэмшсэн. Үргэлжлүүлэн Лондон хотод ажиллаж амьдарч байгаад эх орондоо ирсэн залуу боловсон хүчин юм. Үл хөдлөхийн салбарт хүч нэмэхээс өмнө тэрбээр“Таванбогд трейд” компанийн “Автомотив” хэлтсийг хариуцсан Ерөнхий менежерээр ажиллаж байсан туршлагатай нэгэн.

-RE/MAX -ын брокер эзэмшигч болох эхлэл хэрхэн тавигдсан бэ?

-Дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт тэргүүлэгч RE/MAX компанийн мянга мянган залуустай анх 2018 онд хөл нийлүүлж байлаа. Анх төв оффисын захиралуудтай тэс өөр бизнесийн шугамаар уулзалт хийтэл RE/MAX гэх франчайз бизнесийг надад санал болгосон. Тухайн үед би “Таванбогд трейд” компанийн “Автомотив” хэлтсийг хариуцсан Ерөнхий менежерийн ажлаа өгөөд удаагүй байсан. Санал тавьсны дагуу RE/MAX-ын франчайзыг судаллаа. Тухайн үед RE/MAX Mongolia бүс байгуулагдаад гурван жил болж байсан. Англи улсад амьдарч байхад өөрсдийн амьдрах түрээсийн орон сууцыг мэргэжлийн агентлагаар дамжуулан үйлчилгээ авдаг байсан нь надад мөн ойр санагдаж байлаа. Ингээд судалгаа хийж, 3-4 орчим сар суралцаж, бэлтгэгдэж байгаад RE/MAX CENTRAL нэртэй энэ оффисоо хүлээж авсан. Манай оффис өөрийн гэсэн онцлогтой. Тухайлбал 2015 оны аравдугаар сард байгуулагдсан анхны модель оффис.  Бид 6дахь жилдээ 26 агенттайгаар үйл ажиллагаагаа амжилттай үргэлжлүүлж байна. Манай оффис өнгөрсөн 2020 оны шилдэг опен оффисын шилдэг хоёрт орсон.

-Франчайз бизнесийг яагаад сонирхов?

 

-Аливаа шинэ бизнесийг зах зээлд таниулж, нутагшуулахад 3-5 жил шаардлагатай. Харин RE/MAX-ын Франчайзын давуу тал нь Монголын зах зээлд хэдийн танигдсан бэлэн бизнес модель. Бүх загвар нь бэлэн учраас миний хувьд өмнөх ажлын туршлага дээрээ тохиргоо хийгээд л ажиллахад дөхөм байсан. Өөрөөр хэлбэл RE/MAX франчайзын гэрээний дагуу бүх бэлэн нөу хаугаа надад өгчихөж байгаа юм. Өөр нэг чухал үзүүлэлт бол Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хоосон байлаа. Намайг анх RE/MAX -т хөл тавихад хоосон зах зээлийн хувь нь бараг 90 хувь буюу өрсөлдөгчгүй байсан. Миний хувьд монголын томоохон компанид ажиллаж байсны хувьд зах зээлийн багтаамжийг судалсан, Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх багтаамж нь хангалттай том байсан. 2020 оны судалгаанаас харахад үл хөдлөх хөрөнгийн 20 орчим хувь нь зуучлал буюу агентаар дамжин гарч байгаа. Гэтэл цаана нь 80 гаруй хувь нь сул үлдээд байгаа юм. Зах зээл нь өөрөө эзлэгдээгүй “арал” шиг сул орон зайтай байгаа нь анхаарал татсан. Тийм учраас энэ франчайзыг эргэлзэж, бодолгүй сонгосон доо.

 

-Танай оффис аль зах зээлд илүү анхаарч ажиллаж байна вэ?

-Анхдагч зах зээл буюу шинэ орон сууц, барилга, төслүүд дээр илүү төвлөрөн ажиллаж байна. Өнгөрсөн оны нийт борлуулалтаас ХУД-ийн үл хөдлөхийн худалдаа, түрээсийн үзүүлэлтийг харвал худалдаа 80 орчим, түрээс  20  хувьтай байсан. Шинэ, хуучин орон сууцны тухайд 60-70 орчим хувь нь шинэ, үлдсэн нь хуучин орон сууцны худалдаа эзэлжээ. Энэ 2021 онд үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээл дээр илүү төвлөрч ажиллахаар стратеги боловсруулаад байгаа.

-Брокер эзэмшигч юу хийдэг юм бэ?

-Брокер эзэмшигч 100 хувь хүний нөөцийн ажил хийдэг. Мөн агентийг элсүүлэх, хөгжүүлэх, тэднийг амжилтад хүрэхэд анхаарч ажилладаг. Ер нь RE/MAX агент төвтэй бизнес гэж ойлгож болно. Уламжлалт компани гүйцэтгэлээр нь цалин өгөөд магадгүй урамшуулал бодоод явдаг. RE/MAX -ын хувьд агент брокер хоёр ашиг, орлогоо тэнцүү хувааж, адил хөгжих WIN-WIN зарчмаар ажилладаг. Уламжлалт компани босоо системтэй. Захирал үүрэг, даалгавар өгдөг. Түүнийг нь ажилчид гүйцэтгэдэг. RE/MAX -т эсрэгээрээ хэвтээ түвшний системээр ажилладаг. Захирал миний үндсэн үүрэг агентуудаа илүү тав тухтай орчинд, сэтгэл амар ажиллахад анхаарах явдал. Манай оффис гаднаа 700 метр квадрат талбайд цэцэрлэгт хүрээлэнтэй. Агентууд маань зун цэцэрлэг дотроо стрессээ тайлаад, харилцагчаа дуудаад ажлаа ярингаа өдөрлөг хийх зэргээр заавал брокероо харалгүй чөлөөт орчинг үүсгэж чаддаг. Өвөл нь спорт өрөөндөө алжаал ядаргаагаа тайлчихна. Миний нэг зорьдог зүйл бол манай оффис ажлын байр биш. Харин хүний хоёрдахь гэр байх ёстой. Магадгүй гэртээ, замдаа стресстсэн бол ажил дээрээ орж ирээд амардаг, тайвширдаг байгаасай гэж хүсдэг. Дан ганц манай оффис биш RE/MAX -ын бүх оффис ажиллах орчны тав тухыг эрхэмлэдэг.

 

-Үнэхээр танай оффист тайван, амгалан орчинд тав тухтай ажиллах бүх боломж хангагджээ. Ийм орчинд агентууд хэрхэн ажилладаг бол?

-Үл хөдлөх хөрөнгөө худалдах гэж байгаа худалдан авах гэж байгаа хүмүүсийг уулзуулаад тэр дунд төгс үйлчилгээ үзүүлээд үйлчилгээний шимтгэл авдаг. Энэ л агентын ажил. Брокер оффисын агентууд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн фронтод буюу галын шугаман дээр ажилладаг. Худалдаа, түрээс, худалдагч түрээслэгч аль аль талыг холбох ажлыг агентууд маань гүйцэтгэж байна.

Агентын ажлын давуу талыг нэрлэвэл,

Нэгдүгээрт, ажлын цагаа өөрөө зохицуулдаг бизнес. Заавал өглөө 09.00 цагт орой 18.00 цагт хуруу уншуулаад байх шаардлага байхгүй.

Хоёрдугаарт, заавал оффист суугаад байхгүй. Дата-д суурилсан технологитой учраас гар утас, интернет байвал хаанаас ч гүйлгээ гаргах, ҮХХ-г листинг-ийг программдаа оруулж харилцагч нартаа үзүүлж таниулах боломжтой.

Гуравдугаарт, ажиллаж л чадвал орлого, ашгаа өөрөө  төлөвлөх боломжтой шударга системтэй.

Агентуудад мэдлэгээс илүү мэдрэмж чухал. Үл хөлдөх хөрөнгө зуучлалын бизнес өөрөө ийм байхыг шаарддаг. RE/MAX -ын агентууд дунд олон төрлийн бизнесийн түүхтэй хүмүүс бий. Тухайлбал бизнесмэн, сэтгүүлч, хувиараа бизнес эрхлэгч байх жишээтэй. Тэд өмнөх салбарт чадаагүй зүйлээ RE/MAX -т орж ирээд хийж, хайрцганд орчихсон байдаг бол түүнийгээ задалж, зах зээлд таниулж өөрийн  брэндийг үүсгээд бусдаас ялгарч компани шиг ажилладаг.

Агентад хандах ач холбогдлыг нэрлэвэл,

Нэгдүгээрт: Иргэн өөрөө байраа худалдахад сэтгэл хөдлөлд автах тохиолдол бий. Тухайлбал байраа зарах гэж байхад нь бэлэн мөнгөөр “шууд авъя” гээд зах зээлийн үнээс 20-30 хувиар, сэтгэл хөдлөлөөс болоод хямдхан зарчих жишээтэй. Нөгөө талдаа зах зээлээс өндөр үнээр байр худалдан авах магадлалтай. Энэ эрсдэлд агентууд хөндлөнгөөс мэргэжлийн үүрэг гүйцэтгэж сэргийлдэг гэж хэлж болно. Магадгүй нэг хүн байр автал өвөл хүйтэн, дулаан алдагдалтай. Зун нь дусаал гоождог байхыг нуун дарагдуулах боломжтой. Агент харилцагч нарынхаа итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч байдаг учраас тухайн байрыг судлаад давуу болон сул талын бүх мэдээллийг нь үнэн зөвөөр худалдан авагчид өгдөг. Ингэснээр бүх төрлийн эрсдэлээс сэргийлж байгаа юм.

Хоёрдугаарт: Агентын ажил аз жаргал түгээдэг бизнес гэж хэлж болно. Хэн нэгэн байраа зарах гээд тэвдээд явж байхад нь тусалдаг. Хөдөлмөр эрхлээд олон жил цуглуулсан мөнгөөрөө өөрт тохирсон, ажилдаа, сургууль цэцэрлэгт ойр байр хайгаад явж байхад нь манай агент дата системээсээ мэдээлэл хайгаад маш түргэн шуурхайгаар олоод өгчихдөг. Үүгээр маш давуу талтай.

Гуравдугаарт: Цаг хугацаа, эдийн засгийн хувьд маш их хэмнэлтийг харилцагч нар авч байдаг. Тухайлбал компанид ажилладаг нэг хүн байлаа гэхэд байраа үзүүлэх шаардлага гарахад нэг удаа чөлөө авлаа, хоёрдахь удаагаа аргалаад гарлаа, гуравдахь удаагаа чадахгүй. Тийм учраас ажлыг чаддаг хүнд нь даатгаад үлдээх нь аль аль талдаа ашигтай.

 

-Санхүүгийн зохицуулах хорооноос агентуудад лиценз олгож, брокер оффисуудыг тусгай зөвшөөрөлтэй болгож байгаа. Энэ ямар ач холбогдолтой вэ?

-Өмнө нь үл хөдлөх хөрөнгийн компанийг ямар ч иргэн нээж болдог байсан. Одоо бол үгүй. Заавал тодорхой хэмжээний шалгуурыг хангасан, ажилчидтай, агенттай, тогтсон оффистой, санхүүгийн чадамжтай байх зэрэг шаардлагыг тавьдаг болсон. Энэ шаардлагуудыг хангасан үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компани л тусгай зөвшөөрлийг авна. RE/MAX -с гадна дотоодын зуучлалын компаниуд энэ зөвшөөрлийг авч байгаа. Ач холбогдлын тухайд мөнгө угаах, терроризмын санхүүжилтээс урьдчилан сэргийлэх нэг арга. Өнгөрсөн жил Монгол улс саарал жагсаалтад орсон. Энэ жагсаалтаас гарахын тулд Монгол Улс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг цэгцлэх хэрэгтэй гэдгийг FATF зөвлөсөн. Тиймээс далд мөнгө угаах боломж байна гэсэн хардлага, сэрдлэгийн үндсэн дээр эхний ээлжинд Санхүүгийн зохицуулах хорооноос бүх үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанийг тусгай зөвшөөрөлтэй болгосон. Агентууд маань тусгай зөвшөөрөл, лицензээ авахаар тусгай сургалтдаа суугаад явж байна. Ингэснээр агентийн хувьд эрсдэлээс өөрийгөө 100 хувь хамгаалж байна гэсэн үг.

-Монголд байр, орон сууц худалдан авах чадвар ямар байна вэ?

 

-Манай борлуулалтын хувьд дундаж үнэтэй орон сууц дийлэнх хувийг эзэлдэг. Өөрөөр хэлбэл 100-150 сая төгрөгийн үнэтэй орон сууц буюу хоёроос гурван өрөө байр эрэлттэй байна. Үүнийг дагаад нийлүүлэлт ч өндөр. Хүний анхдагч хэрэгцээ учраас үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт хэзээ ч зогсдоггүй. Монгол Улсын зах зээл өөрөө онцлогтой. Эргэн сануулбал 2012-2014 оны үед байрны үнийн хөөсрөлт явагдсан. Тухайн үед найман хувийн зээл анх гарч эхэлж байлаа. Одоо метр квадрат нь 1 сая 700 мянган төгрөгөөр зарагдаж байгаа байрны үнэ тухайн үед 2.1-2.2 сая төгрөгөөр борлуулагдаж байсан. RE/MAX орж ирснээр үл хөдлөхийн үнийн энэ хөөсрөлтийг дарахад хувь нэмэр болж эхэлсэн. Учир нь зах зээлийн үнээр орон сууцыг борлуулах нөхцөлийг бүрдүүлж өгсөн. Одоо бол аль ч орон сууцууд зах зээлийн үнээр зарагдаж байгаа. Мэдээж төслийн нэр хүнд, байршил, барилгын хийц зэргээс хамаараад үнэ өөр өөр байна. Том зургаар нь харвал байрны үнэ өндөр биш. Харин яг зах зээлийн үнэ дээр байгаа. Зах зээлийн үнэ дээр аваачсан хүчин зүйл нь RE/MAX гэж дахин хэлмээр байна. Мөн зах зээлийн бодит үнэд агентууд хувь нэмэр оруулж байгаа.

- RE/MAX -ын ашиг, орлого гадагш урсдаг гэх ойлголт бий. Энэ талаар юу хэлэх вэ? Ер нь RE/MAX -т юуг бий болгож, бүтээдэг бизнес юм бэ?

-Монгол Улсад, тэр дундаа үйлчилгээний салбарт нэлээдгүй франчайз бизнес хөгжиж байна. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын хамгийн анхны франчайз бизнес бол RE/MAX. АНУ-ын RE/MAX LLС-ээс манай улсын “РЕМОН” ХХК гэж аж ахуй нэгж франчайз эрхийг албан ёсоор худалдан аваад Монгол Улсад байршуулчихсан. Ингэж төв оффисоос тодорхой хэлэлцээрийн дагуу франчайз эрхийг нь аваад эндээс дотоодын 51 аж ахуй нэгж үйл ажиллагаагаа эхлүүлсэн. Бүх оффис тусдаа бодлого, дүрэм, журмаар үйл ажиллагаа явуулдаг. Монгол Улсад бүртгэлтэй, Санхүүгийн зохицуулах хорооноос авсан тусгай зөвшөөрөлтэй компаниуд байдаг учраас ашиг, орлого, олсон мөнгө дотооддоо үлддэг. Бид албан ёсоор татвараа төлдөг, 100 хувь бизнесийн орлого нь Монголдоо үлддэг гэсэн үг. Тэгэхээр магадгүй нэг байр зарагдахад шимтгэл нь гадаад улс руу шилждэг гэдэг ташаа ойлголт. Үндсэндээ RE/MAX бол аз жаргалтайгаар хүний ажлыг бүтээж өгөөд түүнээсээ тодорхой хэмжээгээр ашиг хүртдэг л ажил шүү дээ.

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын хөгжилд RE/MAX хэрхэн нөлөөлж байна вэ?

 

-Үл хөдлөх зуучлалын бизнест RE/MAX маш том шинэчлэлтийг авчирсан. Өмнө нь дотоодын зуучлалын компаниуд байсан. RE/MAX 2015 оноос Монголд орж ирснээр шинэ эрин үеийг бий болгосон. Өнөөдөр 10 хүн тутмын найм нь RE/MAX -ыг мэдэж байна, үйлчлүүлж байна. Тиймээс RE/MAX үл хөдлөхийн салбарт түүчээ болж, зуучлалын зах зээлийн 80-аас илүү хувийг дангаараа авч явж байна. Мөн 48 жилийн түүхтэй брэндийг ашиглах боломжийг олгосон төв оффисын удирдлагууд маш чадварлаг ажилласан. Тэдний манлайлал, энэ бизнесийг зоригтой эхлүүлсэн нь сайхан. Мөн хэдэн их наядаар тооцогдох Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эргэлтэд ороод явж байгаад хувьдаа сэтгэл хангалуун байдаг. RE/MAX -ын бүх брокер оффис буюу аж ахуй нэгж Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зөвшөөрлөө авчихсан. Ингэснээр далд мөнгө угаагдахгүй, терроризм санхүүжүүлэх зэрэг асуудал үгүй. Санхүүгийн зохицуулах хороо буюу улстайгаа уялдаа холбоотой ажиллаж байгаа учраас бизнесийг, үл хөдлөхийн зах зээлийг илүү аюулгүй болгож байна гэсэн үг.

-Та залуу захирал. RE/MAX залуу хүмүүст илүү тохиромжтой старт ап юм уу гэж хараад байгаа. Эсвэл залуучууд илүүтэй энэ бизнесийг ойлгоод, боломжийг харж чадаад байна уу?

 

-Зах зээл нь өөрөө хоосон учраас залуу хүмүүс энэ орон зайг харж чадаж байна. Аливаа бизнес эрхлэхийн тулд эрсдэлийг хамгийн түрүүнд тооцоолох хэрэгтэй. Эрсдэлгүй бизнес гэж хаана ч байхгүй. RE/MAX -ын бизнес өнгөрсөн зургаан жилийн турш зах зээлийг нь бэлдчихсэн, өнөөдөр эсвэл маргааш эхлэх шинэ бизнес эрхлэгчдэд замыг нь засаад өгчихсөн. Үүгээр давуу талтай, бэлэн зах зээлтэй учраас эрсдэл бага. Миний хувьд Монголд байхгүй бизнесийн модель учраас анх сонирхсон. Энд асар том боломж бий. Нэг ёсондоо том далайд одоогийн байдлаар дөнгөж 51 арал нээгдчихсэн байна. Цаашид хичнээн арал нээгдэхийг дараа дараагийн манайд орж ирэх залуучууд шийднэ.

-Залуу захирал хүний хувьд өөрийгөө хэрхэн хөгжүүлж байна вэ? Ковидоос үүдэлтэй хөл хорио таны бизнест хэрхэн нөлөөлөв?

 

-Хүссэн хүсээгүй бид коронагийн өмнөх болон дараагийн үе гэдэг цаг хугацаатай болох нь. Хөл хорио RE/MAX -т ажиллаж байгаа захирлууд болоод агентуудад маш том боломж олгож өгсөн. Цар тахлын үед RE/MAX нийт 40-өөд хурлыг онлайнаар хийжээ. Угаас RE/MAX тасралтгүй сурч, хөгжих боломжоор хангаж байдаг. Жишээ нь би фотошоп программийг хувьдаа тун давгүй эзэмшсэн. Хөл хорионы үед үүнийгээ онлайнаар агентууддаа заалаа. Мөн агентууд маань өөрсдийн чаддаг зүйлсээ онлайнаар холбогдоод түүнийгээ зааж байлаа. Юу ч сурсан эрдэм шүү дээ. Бид нэг ч өдөр зогсоогүй. Магадгүй энгийн ажлын өдрүүдээс илүү завгүй байсан. Энэ онд агент болон борлуулалтын төлөвлөгөөгөө өнгөрсөн оны гүйцэтгэлээс 150 хувиар өсгөхөөр ажиллаж байна. 

-Ярилцлагын төгсгөлд саваагүй хэдэн асуултад хариулт авъя. Таны хувьд инстаграмм уу, фэйсбүүк үү?

-Инстаграмм түлхүү ашигладаг.

-Айфон уу, самсунг уу?

-Би iPhone XR загварын гар утас барьдаг.

-Аялал уу, шоу юу?

-Аялах хоббитой. Залуу байхдаа шоуддаг байсан. Тогтсон бизнес эрхлэхээр шоудах шаардлага гарахгүй. Ер нь л найз нөхдөөрөө суух, хөдөө аялах дуртай. Машинаа тоноглоод гараад давхих сайхан шүү.

-Ярилцсанд баярлалаа. Таны бизнест амжилт хүсье.

Г.Тэгшсүрэн