Орон сууцны үнэ иргэдийн орлоготой харьцуулахад 2-2.5 дахин үнэтэй байна

Гэрэл зургийг MPA агентлагийн онцгой зөвшөөрөлтэйгөөр ашиглав

Санхүү Эдийн Засгийн Их Сургууль (СЭЗИС)-ийн судалгааны баг “Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой эх үүсвэр бүрдүүлэх боломж, арга зам” сэдэвт судалгааны ажлын тайлангаа өнөөдөр олон нийтэд танилцууллаа. 

Судалгааг орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны өнөөгийн байдалд дүн шинжилгээ хийн, орон сууцны санхүүжилтийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх боломж, арга замыг тодорхойлох зорилгоор СЭЗИС-ийн багш, оюутны баг, “МИК ОССК” ХХК-ийн мэргэжилтнүүд хамтран хийсэн юм.

Монгол Улс 2013 оноос “Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөр” (ОСИЗСТТБХ)-ийг хэрэгжүүлж эхэлсэн.

Уг хөтөлбөр нь орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны бүтцийг бүрдүүлэхээс гадна бага орлоготой иргэдэд орон сууц худалдаж авах боломжийг олгох зорилготой байв.

Энэхүү хөтөлбөр нь санхүүгийн зах зээлд урт хугацаат, эрсдэл бага зээл олгох, иргэдэд орон сууцанд амьдрах, амьдрах нөхцөлөө дээшлүүлэх, эдийн засагт ажлын байр, өсөлтийг бий болгох, хөрөнгийн зах зээлийн хөгжилд шинэ бүтээгдэхүүн хөгжих зэрэг олон эерэг нөлөөллүүдийг үзүүлсэн юм.

Орон сууцны санхүүжилтийн уг хөтөлбөр хүрээгээ тэлж, банк болон бусад санхүүгийн байгууллагууд өөрийн эх үүсвэрээр ипотекийн зээлийг олгох болсон. 2023 оны байдлаар нийт ипотекийн зээлийн үлдэгдлийн 68.1 хувийг хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр олгосон зээл эзэлж байна.

 

Гэрэл зургийг MPA агентлагийн онцгой зөвшөөрөлтэйгөөр ашиглав

Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог хөгжүүлэхэд анхаарах асуудал цөөнгүй байгааг судалгаа харуулжээ.

Тодруулбал

• Хүлээлгийн хугацаа урт: Судалгаанд хамрагдсан банкнуудын дийлэнх буюу 45 орчим хувь нь, иргэдийн 60 орчим хувь нь өргөдөл гаргаад 1-2 жил хүлээж, орон сууцны зээл авдаг гэж хариулжээ. Ипотекийн зээл авахын тулд иргэдийн 75 хувь нь 5-аас дээш жил урьдчилгаа төлбөр цуглуулдаг төдийгүй 17.4 мянган өрх ипотекийн зээл авах хүсэлт гарган хүлээж байна. 
• Санхүүжилтийн дутмаг байдал: Ипотекийн зээлийн хүртээмж 2016 оныг хүртэл тасралтгүй өсөж, хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэх үетэй харьцуулахад 2.4 дахин сайжирчээ. Хөнгөлөлттэй хүүтэй санхүүжилтийн эх үүсвэр дутмаг байгаагаас үүдэн 2023 оны байдлаар ипотекийн зээлийн хүртээмж 40 орчим хувиар буураад байна. 
• Орон сууцны нийлүүлэлт бага: Орон сууцны нийлүүлэлт нь санхүүжилтийн хэмжээнээс хамааран өөрчлөгддөг зүй тогтол ажиглагдаж байна. Тухайлбал 2013-2016 оны хооронд хөтөлбөрийн зээл олголт өндөр байх үед шинээр ашиглалтад орсон орон сууцны хэмжээ 18-26 мянгад хүрсэн бол сүүлийн жилүүдэд зээл олголт саарснаар (2017-2020 оны хооронд) шинэ орон сууцны нийлүүлэлт хоёр дахин буурч, 11-15 мянгад хүрсэн байна. Орон сууцны нийлүүлэлт тогтмол өсөлттэй, хомсдол үүсэхгүй байхад санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоо чухал нөлөөтэй. 
• Орон сууцны үнийн өсөлт: Орон сууцны үнийн худалдан авах чадварт нийцтэй байдлыг медиан үнэ-медиан орлогын харьцаагаар дүгнэдэг. Манай улсын хувьд 2023 оны байдлаар 7.8 гэсэн үзүүлэлттэй гарч байна. Өрхийн орлогын гуравны нэгийг орон сууц худалдан авах эсвэл түрээслэхэд зарцуулж байвал орон сууц нь худалдан авах чадварт нийцтэй гэж олон улсад үздэг бол манай улсад энэ үзүүлэлт 2-2.5 дахин их байгаа нь иргэдийн орлоготой харьцуулахад орон сууц 2-2.5 дахин үнэтэй байгааг харуулж байна. 
• Зээлийн нөхцөлийн сөрөг нөлөө: Орон сууцны хүртээмжийг сайжруулах зорилгоор төрөөс орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн нөхцөлд тодорхой өөрчлөлтүүдийг оруулдаг. Тухайлбал зээлийн хугацааг 30 хүртэл жил болгон сунгасан, зээл олголтыг хэмжээг 150 сая төгрөг болгон нэмэгдүүлсэн зэргээр зээлийн нөхцөлүүдийг өөрчилсөн байна. Гэхдээ иргэдэд ирэх санхүүгийн ачааллыг бууруулах зорилготой хүүг 8 хувиас 6 хувь болгосон шийдвэр нь орон сууцны үнэ тогтмол байхад иргэдийн төлбөрийг 8 хувь бууруулах байсан хэдий ч орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлж, үнийг өсгөх замаар иргэдэд ирэх зээлийн төлбөрийн ачааллыг 16 орчим хувиар нэмэгдүүлсэн сөрөг үр дагаврыг бий болгожээ.