ТАНИЛЦ: Ипотекийн зээлийн хүүг өөрчлөх хувилбарууд

Гэрэл зургийг MPA агентлагийн онцгой зөвшөөрөлтэйгөөр ашиглав

Монгол Улсын иргэдийн хувьд орон сууцтай болох хамгийн боломжит шийдэл нь одоогийн байдлаар ипотекийн зээл л байна.

Гэвч энэ зээлийн хүртээмж муудаж, олдохоо байгаад удаж байгааг олон хүний яриа нотолно. 

2024 оны тавдугаар сарын 1-ний өдөр Засгийн газраас "Хүсэлтээ өгч, шаардлагыг нь хангасан хүн бүр ипотекийн зээл нөхцөл нь бүрдлээ" хэмээн зарласан нь ээлжээ хүлээж байгаа олон хүний хувьд хонгилын үзүүрт гэрэл асаасан. Тухайн үед төв банкны эх үүсвэрээр 500 хүртэл тэрбум төгрөг, эргэн төлөлтөөс орж ирэх 200 орчим тэрбум төгрөг дээр Хуримтлалын сангаас орох 500 тэрбум төгрөг нэмэгдсэнээр нийт 1.2 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийн эргэлтийн эх үүсвэртэй болж байгааг мэдээлсэн. Энэ нь 10,000 айлыг орон сууцтай болгох боломж хэмээн Сангийн сайд онцолж байв. 

Тэгвэл аравдугаар сарын 17-нд "Он гарснаас хойш нийтдээ нэг их наяд 130 тэрбум төгрөгийн зээлийг 9,693 зээлдэгчдэд өгсөн. Энэ нь өнгөрсөн мөн үетэй харьцуулбал хоёр дахин өссөн дүн. Орон нутагт гурван хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг 2,613 хүнд олгосон байна. Улаанбаатарт олгож буй зээлийн 37 хувь нь гэр хорооллоос орон сууцанд шилжиж буй иргэдийнх юм. Ирэх онд 1.2 их наядын төгрөгийн зээл олгохоор төлөвлөж байна" хэмээн Монголбанкны ерөнхийлөгч Б.Лхагвасүрэн мэдээлэл хийсэн юм.

Ипотекийн хөтөлбөр нь анх удаа орон сууцтай болох гэж буй  залуу гэр бүлийг дэмжихээс гадна гэр хороолол дахь яндангийн тоог бууруулах зорилготой. Гэвч энэ хөтөлбөр төдийлөн байгаа онохгүй байна. Учир нь хөнгөлөлттэй зээлээр орон сууц авсан иргэдийн дийлэнх нь өмнө нь орон сууцтай байсан хүмүүс байгаа юм.

"Хөтөлбөрт хамрагдсан иргэдийн 60 орчим хувь нь хоёр болон гуравдагч орон сууцаа авсан иргэд"

2010 онд 4,000 айлын орон сууц нэртэйгээр анх удаа 8 хувийн хүүтэй зээл олгож байжээ. Энэ нь амжилттай хэрэгжиж, нийслэл болон аймгуудын хэмжээнд төрийн 4,600 албан хаагчийг орон сууцтай болгож байв. Энэ нь ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийг иргэдэд олгох хөтөлбөрийн эхлэл болсон бөгөөд өнөөг хүртэл хугацаанд 118,000 гаруй өрх уг хөтөлбөрөөр орон сууцтай болоод байна.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөөр орон сууц авсан 118,000 өрхийн 

• 10 орчим хувь нь орон нутагт орон сууцтай иргэн дахиж орон сууц авахдаа хамрагдсан
• 49.6 хувь хотод орон сууцанд амьдардаг иргэн дахин орон сууц авсан гэдэг тоо бий.

"Дүгнэж үзвэл хөтөлбөрт хамрагдсан нийт иргэний 60 орчим хувь нь хоёр болон гуравдагч орон сууцаа авсан иргэд байгаа юм.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөртэй холбоотой орон сууцны үнэ өсөж байгаа. Гэвч иргэдийн орлого нь энэхүү орон сууцны үнийн өсөлтийг гүйцэж чадахгүй байгаа нь тулгамдсан асуудал болж байгаа" гэдгийг Хот Байгуулалт, Барилга, Орон Сууцжуулалтын Яамны Орон сууцжуулалтын хэлтсийн дарга Э.Батболд "Монголын орон сууцны ирээдүй 2024" олон улсын форумын үеэр хэлж байв.

Санхүүжилтийн эх үүсвэр нь эрэлтээ хангадаггүй, мөн харьцангуй боломжтой иргэд ипотекийн зээлийг ашиглан орон сууцны нөхцөлөө сайжруулж буйг дээрх үзүүлэлтүүдээс харж болохоор байгаа юм.

Тэгвэл цаашид орон сууцны бодлогоо хэрхэн оновчтой тодорхойлж, иргэдэд хүртээмжтэй болгох вэ гэдэгт талууд өөр өөрсдийн хувилбарыг дэвшүүлээд буй.

Монголбанк ба ХББОСЯ-ны хувилбар

Түүнчлэн орон сууцжуулах бодлогыг цаашид хэрхэн үргэлжлүүлэхээр төлөвлөж буйгаа ХББОСЯ-наас танилцуулахдаа

• Үндэсний баялгийн сан буюу байгалийн баялгийн үр өгөөжийг иргэдийг орон сууцжуулахад зарцуулах
• Өрхийн орлогын олон түвшинд нийцсэн ипотекийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх
• Үндэсний орон сууцны корпорацыг байгуулж, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг Засгийн газарт шилжүүлэх
• "Миний түрээсийн орон сууц" хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж, иргэдийг түрээсийн орон сууцаар хангах
• "Хашаандаа сайхан амьдаръя" хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж, амины орон сууцаа эрчим хүчний хэмнэлттэй, байгальд ээлтэй болгон сайжруулах, шинээр барихыг нь дэмжих
• Эх үүсвэрээ бие даасан болон хэсэгчилсэн байдлаар шийдсэн байгальд орчинд ээлтэй орон сууцны нийлүүлэлтийг дэмжих зэргийг дурдсан юм.

2028 оныг дуустал 80,000 айлын орон сууц ашиглалтад орох төлөвтэй байна

График 1, ашиглалтад орсон орон сууцны тоо, 2003-2023 он

A Flourish data visualization

Манай улсад 2003-2009 онд жилд дунджаар 4,000-6,000 айлын орон сууц ашиглалтад ордог байсан бол ипотекийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлсэн 2013 оноос эхлээд энэ тоо эрс нэмэгдэж, оргил үедээ буюу 2014, 2015 онд жилд 23,000 гаруй айлын орон сууц ашиглалтад оржээ. Харин Олон Улсын Валютын Сангийн Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөрт хамрагдаж, ипотекийн зээлийн эх үүсвэр хумигдсан хугацаанд шинээр ашиглалтад орсон орон сууцны тоо буурсан байгаа нь барилгын салбар энэхүү зээлтэй шууд хамааралтай байгааг илтгэнэ.

2028 оныг дуустал шинээр 80,000 айлын орон сууц ашиглалтад орох төлөвтэй байгааг Эрчим Хүчний Зохицуулах Хорооноос хэдхэн хоногийн өмнө танилцуулсан. Энэ байрнуудын нэлээд нь ипотекийн зээлээр эзэндээ очих магадлалтай.

Нэг талаар иргэдийн байртай болох "алтан" боломж, нөгөө талаар барилгын салбарыг идэвхжүүлдэг энэхүү хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэх шаардлага бий. Гэхдээ оновчтой, хүртээмжтэй байдлаар. 

Ипотекийн хөтөлбөрийн өнөөгийн нөхцөл байдлыг харвал банкандаа бүртгүүлээд холбогдохыг нь хүлээдэг ч дарааллын яг хаана нь, хэддүгээрт байгаагаа мэдэх боломжгүй байдаг. Барилгын компаниуд банктай гэрээ хийж, банкууд нь гэрээтэй компанийнхаа зээлийг илүү түргэн хугацаанд шийдэж байгааг иргэд хэлж буй.

Иймээс эх үүсвэрийг нэмэхдээ анхаарахын зэрэгцээ зээл шийдвэрлэлтийн явцын ил тод байдлыг хангах нь чухал байна.