Уншиж байна ...
Зураг
Зураг
ХУУЧИРСАН МЭДЭЭ: 2023/06/03-НД НИЙТЛЭГДСЭН

C21 зөвлөж байна: Орон сууц түрээслэх үү? Худалдаж авах уу?

СУРТАЛЧИЛГАА
2023 оны 6 сарын 3
Сурталчилгаа
Зураг зураг

Монголчууд эртнээс “орох орон, оочих аяга хамгийн чухал” хэмээн ярьдаг байсан нь 1943 онд Америкийн эрдэмтэн Абрахам Маслоугийн томьёолсон, хүний хэрэгцээний пирамидын суурь хэсэгтэй давхацдаг нь зүгээр ч нэг тохиолдол биш. Хүн үнэхээр л энэ нийгэмд амьдаръя гэвэл орох орон буюу амьдрах орон байртай байхаас өөр арга үгүй.

Монгол Улсад өнгөрсөн оны байдлаар 18-24 насны 317,000 орчим иргэн байв. 18-24 нас бол бидний хэлдгээр “амьдралд хөл тавих” үе юм. Энэ насны залуус их сургуульд сурах, ажлын гараагаа эхлэх, гэр бүл зохиох, анхны хүүхдээ өлгийдөн авах зэргээр ямар нэг байдлаар төрж өссөн гэрээсээ гарч өөрийн амьдралыг эхлүүлдэг. Энэ үед хаана, яаж амьдрах вэ буюу орон сууц түрээслэх үү, худалдаж авах уу гэдэг асуулт олон залуусын толгойн өвчин болдог юм. Энэ асуултад хариулахад харгалзан үзэх ёстой хамгийн том хүчин зүйл бол санхүү.

Хаана ч амьдарсан тодорхой төлбөр төлөх хэрэгтэй болно. Тиймээс бид ямар ч тохиолдолд үл хөдлөхтэй холбоотой зарлага гаргана гэдгийг ойлгож, хамгийн гол нь тэрхүү зарлагыг яаж илүү ухаалгаар гаргах дээр анхаарах учиртай.

Price-to-Rent харьцаа

Түрээслэх үү эсвэл худалдан авах уу гэсэн шийдвэрт нөлөөлөхүйц, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн индекс, барилгын материалын ханшийн өсөлт зэрэг асар олон үзүүлэлтийг дурдаж болох ч хамгийн энгийн бөгөөд үр дүнтэй нэгэн аргачлал байдаг. Тэр бол Price-to-Rent буюу худалдах авах болон түрээсийн үнийн харьцаа юм.

зураг
 

Хотын төвд, нэг өрөө байр сонирхож байлаа гэж бодъё. Шууд худалдан авах үнэ нь 150 сая төгрөг байв. Харин яг ижил байрны сарын түрээс нь 1.2 сая төгрөг байлаа. Энэ тохиолдолд дээрх томьёоны дагуу 150,000,000/12*1,200,000=10.4 буюу энэхүү байрыг худалдан авах хэмжээний мөнгөө уг байрыг 10.4 жил түрээслэхэд зарцуулна гэсэн үг. Хэрэв энэ хугацаа 1-15 жилийн дотор байвал түрээсэлснээс худалдаж авсан нь илүү, 16-20 жилийн хооронд байвал худалдаж авснаас түрээсэлсэн нь ерөнхийдөө илүү, 21 болон түүнээс дээш жил байвал түрээсэлсэн нь хавьгүй илүү гэж үздэг байна.

Орлогын хэмжээ

АНУ-ын иргэд дунджаар орлогынхоо 30 хувийг түрээст зарцуулдаг гэх судалгаа гарчээ. Харин Монголд 2022 оны байдлаар дундаж цалин 1,573,000 төгрөг, нэг өрөө, тавилгагүй байрны түрээс 570,000 төгрөг, хоёр өрөө, тавилгагүй байрны үрээс 718,000 төгрөг байна. Үүнээс тооцвол Монголчууд бид цалингийнхаа хамгийн багадаа 36-45 хувийг түрээст зарцуулдаг байх нь. Иймд байр түрээслэх гэж байгаа бол цалингаасаа ийм хэмжээний хувийг зарцуулна гэсэн тооцоотой байж, үлдэж буй хэсэг бусад хэрэгцээнд хүрэх эсэхийг бодох хэрэгтэй.

Өнгөрсөн жилийн байдлаар Улаанбаатар хотод хуучин байрны нэг м.кв 3.25 сая төгрөг, шинэ байрны нэг м.кв бол 3.49 сая төгрөг байсан бөгөөд хоёр өрөө, 50 м.кв байр авлаа гэхэд 160-170 сая төгрөг болж байгаа юм. Хэрэв та сард нэг сая төгрөг хадгалбал 13 жилийн дараа одоогийн ханшаар хоёр өрөө байр худалдан авч болох нь.

Хөрөнгө оруулалт

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авна гэдэг нь нэг талаар хөрөнгө оруулалт. Жишээлбэл, таны худалдаж авсан 100 сая төгрөгийн байр таван жилийн дараа 150 сая төгрөгийн үнэтэй боллоо гэж бодъё. Энэ тохиолдолд таван жилийн хугацаанд 50 хувийн өгөөжтэй буюу 50 сая төгрөгийн ашигтай ажиллажээ. Мэдээж байрны түрээст төлөх байсан жилийн ойролцоогоор 10 сая, таван жилийн нийт 50 сая төгрөгийг ч мөн хэмнэж чадсан байна. Харин байр худалдан авах 100 сая төгрөгөө дотоодын банкны хугацаатай хадгаламжид жилийн 12 хувийн хүүтэй байршуулбал таван жилийн дотор 160 сая төгрөг болох юм. Яг энэхүү, энгийн жишээгээр тооцвол байр худалдан авсан нь ашигтай хөрөнгө оруулалт болж таарна.

Дээрх тооцоонд эдийн засгийн байдал, инфляц, тухайн байршлын үнэ цэн, байрны урсгал зардал зэрэг харгалзан үзээгүй маш олон хүчин зүйлс бий. Хэдий тийм ч байр худалдан авах үйлдлээ хөрөнгө оруулалт гэж харан, дээрх байдлаар тооцоо хийж үзвэл илүү зөв бөгөөд санхүүгийн ашигтай шийдвэр гаргах боломжтой. Үл хөдлөх бол хөрөнгө оруулалт. Харин хөрөнгө оруулалт бол хариуцлага билээ.

зураг
 

Ингээд харвал түрээслэх үү, худалдан авах уу гэдэг нь тэр чигтээ санхүүгийн байдалтай холбоотой шийдвэр юм. Уг шийдвэрийг бие даан гаргах хүндрэлтэй байгаа бол Дэлхийн 86 улсад 14,500 оффис, 155,000 орчим агенттай CENTURY 21 үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын франчайзын мэргэжлийн хамт олонд хандахыг зөвлөе. Тэд өдгөө Монгол орон даяар 24 салбар оффистой бөгөөд тэдний мэдээллийн санд таны орлого, хүсэл сонирхолд нийцэх үл хөдлөх хөрөнгө байгаа эсэхэд эргэлзэх хэрэггүй. Үйлчлүүлэгчдээ 121 хувийн сэтгэл ханамжтай байлгах зорилготой тэдэнтэй фэйсбүүк хуудас, веб болон 77012121 дугаараар холбогдоорой.

 

ikon.mn сайтын Редакцын бодлогын 6.1; 6.2; 6.3 –т дурдсан үндэслэлээр сэтгэгдэл бичих талбарыг хаасан болно.