Газрын өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрхтэй холбоотой мэдээлэл

Газар бол бидний өвөг дээдсээс уламжлан бидэнд ирсэн үнэт эрдэнэ, юутай ч зүйрлэшгүй өв юм.

Газрын өмчлөлтэй холбоотой маш их асуулт, мэдээлэл авах хүсэлт хэрэглэгчдээс бидэнд ирдэг бөгөөд газрыг өмчлөх, ашиглах болон эзэмших, эзэмшлээ шилжүүлэх талаар мэргэжлийн байгууллагаас албан ёсны хариулт, мэдээллийг авч та бүхэндээ хүргэж байна. Мэдээллийг RE/MAX Mongolia компанийн хуулийн алба газрын албатай хамтран бэлтгэлээ.

ХЭРХЭН ГАЗРЫН ӨМЧЛӨГЧ БОЛОХ ВЭ?

 

Та газрын албанаас “Газар өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ” гаргуулан авсанаас эхлэн тухайн газрын өмчлөгч болох юм. Иргэний хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3 дахь хэсэгт зааснаар газар нь үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарах бөгөөд өмчлөгч нь бусад  этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй юм.

Өмчлөгч нь эрхээ чөлөөтэй хэрэгжүүлэх явцад бусад этгээдээс саад болох буюу өмчийн маргаан үүсгэх асуудал түгээмэл байдаг бөгөөд энэ нь эрхийн зөрчил болж өмчлөгч нь эрхээ хэрэгжүүлж чадахгүй байдалд хүрдэг юм. Тиймээс дараах анхаарах мэдээллийг хүргэж байна.

ГАЗРЫН ӨМЧЛӨХ, ЭЗЭМШИХ, АШИГЛАХ ЭРХИЙГ АВАХАД АНХААРАХ ЗҮЙЛС

 

Нэг: Газрын өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрхийг авахад дараах асуудлуудыг анхаарах хэрэгтэй. Үүнд :

1. ӨМЧЛӨХ ГАЗРАА ХЭРХЭН СОНГОХ ВЭ?

Өмчлөх газраа сонгохдоо тухайн өмчлөх газар нь тухайн нутаг дэвсгэрийн засаг захиргааны байгууллагаас баталсан жилийн газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөнд тусгагдсан байршилд байгаа эсэх, бусдын хууль ёсоор өмчилж, эзэмшиж, ашиглаж байгаа газартай давхцаагүй эсэх, тусгай хэрэгцээний бэлчээр, нийтийн эдэлбэр газарт хамаарагдахгүй байх, өндөр хүчдэл, үер усны аюулд өртөхгүй байх болзлыг хангасан эсэхийг тодруулж байх.

2. ӨМЧЛӨХ ЭРХЭЭ ХЭРХЭН СЭРГЭЭЛГЭХ ВЭ?

Өөрийн газраа эзэмших ашиглахад хөндлөнгийн хэн нэг этгээд саад болж байгаа тохиолдолд эрхээ сэргээлгэхэд танд хамгийн чухал зүйл бол газар эзэмших гэрээ, эрхийн гэрчилгээ, кадастрын зураг зэрэг юм. Хэрэв таны газрыг эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй адил гэрчилгээ өөр хэн нэгэнд байгаа бол уг маргааныг шийдэх гол баримт бол харъяа дүүргийн Газрын албанд гаргасан газар эзэмших хүсэлт юм. Уг хүсэлтийг хүлээн авсан албан тушаалтан хүсэлт авсан тухай бичилт, баримт өгөх ёстой бөгөөд үүнийг хадгалж байх нь газрын маргаан үүсэхэд маш чухал хэрэг болдог гэдгийг анхаарах ёстой.

3. ГАЗАР ДЭЭРЭЭ НИЙТИЙН ЗОРИУЛАЛТТАЙ ОРОН СУУЦ БАРИХ БОЛОМЖТОЙ ЮУ?

Иргэд өөрийн өмчлөлийн газар дээр нийтийн зориулалттай орон сууц барьж худалдах харилцаа өдөр ирэх тутам өсөн нэмэгдэж байна. Тиймээс иргэдийн өмчлөлийн газар дээр нийтийн зориулалттай орон сууц, барилга байгууламж баригдсан тохиолдолд газар өмчлөх эрх дуусгавар болж, Сууц өмчлөгдийн холбоонд шилждэг бөгөөд СӨХ газар өмчлөлийг шилжүүлж аваагүйгээс орон сууц өмчлөгчид, газар өмчлөгчийн хооронд маргаан үүсдэг юм.

4. ГАЗАР ЭЗЭМШИХ ЭРХИЙГ ШИЛЖҮҮЛЖ БОЛОХ УУ?

Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-д “газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр шилжүүлж...болно” гэж заасан. Иргэний хууль тогтоомжийг үндэслэн нэг этгээдийн эзэмшил хууль зүйн хувьд дуусгавар болж нөгөө этгээдийн хувьд эзэмшил үүсэж хөрөнгө шилжих бол “Худалдах-худалдан авах гэрээ”, “Арилжааны гэрээ”, “Бэлэглэлийн гэрээ” энэ гуравын аль нэгийг байгуулах шаардлагатай юм. Газрын харилцааны хувьд тогтсон практик нь үнэ төлбөргүй газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх гэрээ буюу бэлэглэлийн гэрээгээр ихэвчлэн  шилжүүлж байгаа нь буруу юм.

5. ГАЗАР ЭЗЭМШЛИЙН ГЭРЧИЛГЭЭГ ШИЛЖҮҮЛЭХЭД ТӨЛӨХ ТАТВАР

Газар эзэмших, ашиглах эрхээ шилжүүлсэн бол иргэн 10 хувь, аж ахуй нэгж 30 хувийн татварыг шилжүүлсэн өдрөөс 7 хоногт төлөх үүрэгтэй бөгөөд энэ нь гэр бүлийн гишүүддээ шилжүүлж байгаа тохиолдолд хамаарах юм.

ГАЗРЫН ӨМЧЛӨХ, ЭЗЭМШИХ, АШИГЛАХ ЭРХТЭЙ ХОЛБООТОЙ ТҮГЭЭМЭЛ ГАРЧ БУЙ МАРГААНЫ ТОХИОЛДЛУУД

 

1. Нийслэл дүүргийн Засаг даргаас өмнөх гаргасан захирамжуудаа газрын тухай хууль тогтоомж зөрчсөн гэж үзэн хүчингүй болгосноос үүдэн гарсан маргаан;

2. Кадастрын зураг тодорхойгүйгээс газар давхардуулан олгосонтой холбоотойгоор үүссэн маргаан;

3. Дүүрэг болоод сумдын Засаг дарга нарын гаргасан захирамжийг дээд шатны буюу аймаг, нийслэлийн засаг дарга хүчингүй болгосонтой холбоотой үүссэн маргаан;

4. Нийтийн эзэмшлийн зам талбайд орон сууц, барилга барих зөвшөөрөл олгосон, зөвшөөрлийг цуцалсантай холбоотой үүссэн маргаан;

5. Газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрх олгодоогүй байхад дур мэдэн газар ашигласантай холбоотойгоор үүссэн маргаан;

6. Газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрхээ хуулийн дагуу баталгаажуулаагүйгээс тухайн газар дээр газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй болсноос үүдэн гарсан маргаан;

7. Усны сан бүхий болоод дархан цаазтай газарт тогтоосон дэглэм, журмыг зөрчиж газар олгосонтой холбоотойгоор үүссэн маргаан;

8. Газрын гарц гарам хаасантай холбоотой үүссэн маргаан гэх мэт.

Эдгээрээс дүгнэхэд шат шатны засаг даргын газар эзэмших, ашиглах, өмчлөх эрх олгосон өмнөх захирамжаа хүчингүй болгосонтой холбоотойгоор эрх хууль ёсны ашиг сонирхол нь зөрчигдсөн, мөн барилга байгууламж барих, хөрөнгө оруулалт хийх, газрын төлбөрийг төлж байсан зэрэг хохирол учирсан гэх маргаанууд давамгайлдаг бөгөөд ялангуяа өмнөх Засаг даргын захирамжийг шинээр томилогдсон Засаг дарга нь хүчингүй болгосон асуудал зонхилж байна.

ГАЗРЫН МАРГААН ҮҮССЭН ТОХИОЛДОЛД ХЭРХЭН ШИЙДВЭРЛҮҮЛЭХ ВЭ?

 

Газрын өмчлөх, ашиглах, эзэмших эрхтэй холбоотой үүссэн маргааныг шийдвэрлүүлэхдээ шийдвэрлүүлвэл зохих байгууллагад нь хандах нь цаг хугацаа, эд хөрөнгөө алдахаас сэргийлэх чухал ач холбогдолтой юм.

1. ШҮҮХЭД ХАНДАХААС ӨМНӨ УРЬДЧИЛАН ШИЙДВЭРЛҮҮЛЭХ АЖИЛЛАГАА

Энэ нь хэрэв газартай холбогдон үүссэн маргааны талаар холбогдох байгууллага, албан тушаалтны гаргасан шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг маргааныг тэдгээрийн дээд шатны албан тушаалтан, байгууллага, эсхүл шүүхээр шийдвэрлүүлнэ. Газрын өмчлөх, ашиглах, эзэмших эрхтэй холбоотой маргааныг урьдчилан шийдвэрлүүлэх хэрэгтэй байдаг. Өөрөөр хэлбэл газартай холбоотой маргаанаа Захиргааны хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гарган шийдвэрлүүлэх бөгөөд шүүхэд хандахаас өмнө урьдчилан шийдвэрлүүлэх ажиллагааг заавал явуулсан байх ёстой.

Эс тэгвээс шүүх таны нэхэмжлэлийг хүлээн авахгүй байх үндэслэл болно. Урьдчилан шийдвэрлүүлэх ажиллагаа гэдэг бол та холбогдох Захиргааны байгууллага, албан тушаалтанд газартай холбоотой гомдол гаргаж, түүнийг шийдвэрлэх талаар явуулах захиргааны акт хууль тогтоомжид нийцсэн эсэхийг шалгах юм.

2. УРЬДЧИЛАН ШИЙДВЭРЛҮҮЛЭХ АЖИЛЛАГААГ ХЭРХЭН ХИЙХ ВЭ?

- Газрын тухай хуулинд зааснаар газар эзэмших, ашиглах талаар иргэн, аж  ахуйн нэгж, байгууллага болон Засаг даргын хооронд үүссэн маргааныг тухайн Засаг даргын дээд шатны Засаг дарга,

- Газар эзэмших, ашиглах талаар иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын хооронд үүссэн маргаан, газар ашиглах гэрээний нөхцөл, болзлын талаар газар эзэмшигч ба ашиглагчийн хооронд үүссэн маргааныг зохих шатны Засаг дарга,

-  Газрын төлөв байдал, чанар, түүнийг үр ашигтай, зохистой ашиглах, хамгаалах талаар үүссэн маргааныг хууль тогтоомжийн дагуу зохих мэргэжлийн байгууллагын хяналт хариуцсан албан тушаалтан буюу тухайн шатны Засаг дарга,

- Бусдын эзэмшил, ашиглалтад байгаа газрыг хязгаарлагдмал эрхтэйгээр ашиглах талаар болон газартай холбогдон үүссэн эд хөрөнгийн маргааныг шүүх шийдвэрлэдэг.

Иймд хэрэв танд газартай холбоотой маргаан байгаа бол эсрэг талтайгаа хэрүүл тэмцэл хийж цаг алдах биш шууд холбогдох Газрын алба, Засаг даргад хандах ёстой. Дээрх албан тушаалтнуудын шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шүүхэд хандах эрх нээгддэг гэдгийг мэддэг байх ёстой юм. Газар эзэмших, ашиглах эрхтэй холбоогүй боловч өөрийн газраа ашиглахад бусад гуравдагч этгээдээс саад болох байдал хааяа үүсдэг. Үүнийг иргэд газрын маргаан гэж андуурах нь түгээмэл байна.

Хэрэв таны хөрш газар дээрээ ямар нэг барилга байгууламж барих, дуу чимээ, хог хаягдал гаргах зэргээр таныг өөрийн эзэмшил газар дээрээ аятай тухтай амьдрахад саад болоод байвал та Иргэний Хуулийн 135-р зүйлийн “Хөршийн нөлөөллийг хориглон хязгаарлах буюу хориглон хязгаарлаж  үл болох” заалтын дагуу эрхээ хамгаалуулах эрхтэй юм.

3. ШҮҮХЭЭР МАРГААНЫГ ШИЙДВЭРЛҮҮЛЭХ:

Урьдчилан шийдвэрлүүлэх ажиллагаа хийсний дараа буюу холбогдох байгууллага түүний дээд шатны байгууллага, албан тушаалтнаас шийдвэрийг хүлээн авсанаас хойш 30 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргана. Хэрэв 30 хоногийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан үндэслэлээр нэхэмжлэлийг хүлээн авч захиргааны хэрэг үүсгэхгүй юм. Тиймээс албан тушаалтаны шийдвэрийг хүлээн авахдаа огноог сайтар тэмдэглэж гарын үсэг зурж авах хэрэгтэй. Хэрэв зохих шатны албан тушаалтан танд хуулийн хугацаанд хариу өгөөгүй бол хуулийн хугацааг дуусгавар болгоод хөөн хэлэлцэх 30 хоногийг тооцох учиртай. Мөн шийдвэрийг албан ёсоор танилцуулаагүй тохиолдолд мэдсэнээс хойш шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа эхлэх юм.

 

Үүсч болох аливаа эрдлээс сэргийлэхийн тулд газар худалдан авах, худалдах, өмчлөх эрхээ хэн нэгэнд шилжүүлэхдээ мэргэжлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компани болон хуульчид хандахыг зөвлөж байна.

Дэлхийн №1 үл хөдлөх хөрөнгийн компани RE/MAX

www.remax.mn

Та үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлтэй холбоотой хамгийн сүүлийн үеийн мэдээ мэдээллийг байнга авч байхыг хүсвэл манай www.news.remax.mn вэб хуудсанд зочилохоос гадна RE/MAX Mongolia facebook хуудсанд нэгдээрэй.