ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН САЛБАР ЭХНИЙ ХАГАС ЖИЛД
Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь улс орны эдийн засгийн гол хөдөлгөгч хүчний нэг бөгөөд тасралтгүй эргэх мөнгөний урсгалын нилээд хэсгийг бүрдүүлж байдаг томоохон салбар юм. Жилийн дөрвөн улирал ээлжилж өвөлдөө хасах 40 зундаа нэмэх 40 цельсийн градус хүрч, нийт 80 орчим градусын температурын өөрчлөлтөнд амьдардаг 3 сая 400 мянга гаруй Монголчуудын талаас илүү нь төвийн дэд бүтцийн систем байтугай наад захын ус болон халаалтын шаардлагыг хангахгүй нөхцөлд амьдардаг орны хувьд өсөн нэмэгдсээр буй хүн амаа орчин үеийн орон сууцанд оруулах зайлшгүй шаардлага бий. Жилдээ 20,000- 35,000 орчим үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа байнга хийгдэж байдаг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд худалдаа өмнөх оны мөн үеэс 5,2 хувиар өсөлттэй байсан нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газрын тоо баримтаас харагдана.
Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд макро болон микро эдийн засгийн үзүүлэлтүүд, хөрөнгө оруулалтын орчин, байгаль орчны, уур амьсгалын, улс төрийн г.м олон хүчин зүйлс ихээр нөлөөлж байдаг юм.
Монголын хувьд дотоодын нийт бүтээгдэхүүний хэмжээ сүүлийн 10 жилийн турш байнга өсөж ирсэн хэдий ч эхний хагас жилийн байдлаар 10 хувийн бууралттай гарсан нь уул уурхайгаас хэт хамааралтай манай улсын хувьд дэлхий нийтээр үүсээд буй цар тахалтай холбоотойгоор бууралттай гарчээ.
Бүх улс оронд хүн амын цонх үе гэж байдаг. Энэ үед тухайн улсын ажиллах хүчний боломж хамгийн өндөр буюу 15-64 насны хүн ам тогтвортой байх үе юм. Манай Монгол улсын хувьд энэ үе 2010 оноос 2040 он хүртэл үргэлжилж түүнээс цааш буурна гэсэн тооцоолол байгаа. Энэ үед л хөгжлийн давалгааг бий болгож ажиллах хүчийг хамгийн сайн ашиглаж чадах нь чухал. Тухайлбал хөгшин гэж нэрлэгддэг Европын улс орнуудад энэ үе 1950-2000 онууд байсан бол Хятадад 1990-2015 онуудад тохиож байсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт энэ нь ажиллах хүчний хүртээмж талаасаа болон, худалдан авах чадамжтай иргэдийн эзлэх хувь хамгийн өндөр байх үе гэж дүгнэж болно.
2020 оны эхний улирлын байдлаар Монгол улсын нийт өрхийн 61,7 хувь нь буюу 554,3 мянган өрх ямар нэгэн зээлтэй байна. Монголчууд хэрэглээний зээлийн хувьд нийт орлогод эзлэх хувиар бусад улсуудтай харьцуулахад өндөр орнуудын тоонд ордог.
Зээлийн бүтцээр нь харвал нийт өрхийн дийлэнх нь буюу 42,8 хувь нь цалингийн зээлтэй байгаа бол 13,3 хувийг орон сууцны зээлтэй өрхүүд эзэлж байна.
Орон сууцны зээлтэй өрхийн тоо нийт зээлтэй өрхүүдийн тоонд хамгийн бага хувийг эзэлж байгаа боловч сарын эргэн төлөлтийн хэмжээгээр нь авч үзвэл орон сууцны зээлтэй өрх сард 601,6 мянга буюу хамгийн өндөр төлөлттэй амьдарч байна.
Орон сууцны зээлтэй өрхийн тоо эрэлт, хэрэгцээтэй нь харьцуулахад харьцангуй бага байгаа нь банкуудын зээлийн нөхцөл хангахад хүндрэлтэй, зээлийн эх үүсвэр сүүлийн жилүүдэд доголдолтой байгаатай холбоотой.
2020 оны 2-р улирлын байдлаар нийт 98 мянга гаруй иргэн орон сууцны зээлтэй байгаагаас 73 мянга орчим иргэд хөнгөлөлттэй буюу ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдсан статистиктай байна.
Covid-19 цар тахлаас урьдчилан сэргийлэх, тэмцэх, нийгэм, эдийн засагт үзүүлэх сөрөг нөлөөллийг бууруулах тухай хуулийн дагуу хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрт хамрагдсан зээлдэгчдээс 38 мянга гаруй зээлдэгчийн 2,039 тэрбум төгрөгийн зээлийн нөхцөлд өөрчлөлт оруулж хойшлуулжээ.
Улаанбаатар хотод ирэх 5 жилийн хугацаанд дахин 210 мянга гаруй өрх орон сууц худалдан авах хэрэгцээ байгаа боловч эдгээрийн ердөө 16% нь буюу 35 мянга гаруй нь л худалдан авах чадамжтай гэдэг тооцоо бий. Гэтэл голдуу дундаж болон дунджаас дээш зэрэглэлийн 80м.кв-аас дээш хэмжээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд эрэлтээс давсан 10,000 гаруй ороун сууцны нийлүүлэлт үүсээд байгаа бол эсрэгээрээ хамгийн их эрэлтийг үүсгэдэг 20-60 м кв талбайтай, м.кв-ын үнэ 1,000,000-1,500,000 төгрөгний хоорондох, үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт хангалтгүй байна. Цаашлаад энгийн иргэдийн амьдрахад хамгийн боломжийн үнэтэй буюу сарын 250,000-500,000 төгрөгний үнэтэй түрээсийн орон сууцны зах зээл маш их эрэлттэй хэдий ч нийлүүлэлт маш бага байсаар л байна.
Ипотекийн зээл олгогдож эхэлснээс хойш иргэдийг орон сууцжуулахад өнөөдрийг хүртэлхи хугацаанд Монгол улс 1.5 тэрбум орчим америк долларыг зарцуулсан байдаг. Хэрэв бид цаашдаа дахин 1,5-2 тэрбум орчим долларыг эдийн засагт нийлүүлж цаашлаад энэ мөнгийг хөрөнгө оруулалт хэлбэрээр босгож чадвал дахин 50,000 гаруй өрхийг орон сууцжуулах боломж бий.
Аливаа улс орон хурдтай хөгжихийн тулд татвар төлөгчдөө дэмжих, гадны хөрөнгө оруулалтыг татах гэсэн хоёр үйл ажиллагааг өндөр түвшинд хийдэг. Хөрөнгө оруулалтыг татахын тулд хөрөнгө оруулагч нарын хамгийн түрүүнд сонирхдог дараах хүчин зүйлсүүдэд анхаарлаа хандуулах шаардлагатай. Үүнд: ДНБ-өсөлт, тухайн улсын амьдрах өртөг, виза/иргэншилийн талаархи бодлого, валютын ханш, үл хөдлөхийн үнэ, түрээсийн төлбөр, хөрөнгө орлогын албан татвар, түрээсийн орлогын албан татвар, гүйлгээний зардал, түрээсийн хууль, жуулчид, аялал жуучлалын өсөлт, улс төрийн тогтвортой байдал мөн зохицуулалтын чанар гэх гол хүчин зүйлс орно.
Сүүлийн 2 жилийн Монголбанкны тайлангаас харахад дунджаар сард 800 орчим, жилд 9-10 мянган иргэнд л ипотекын зээл олгож байна.
Энэ салбарын хамгийн бүтээмжтэй хамт олон, хамгийн том тоглогч болох Ремаксчууд 2020 оны эхний хагас жилд өмнөх оноосоо 58% өсөлттэйгээр 191 тэрбум төгрөгний борлуулалттай ажилласан ба тэд эхний хагас жилд нийт 3,627 үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг хийсэн нь нийт зах зээлийн 20 орчим хувийг бүрдүүлж байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хувьд төрийн байгууллагууд мэдээллүүдээ тэр бүр хуваалцдаггүйгээс мөн энэ салбарт байнга шинжилгээ дүгнэлт хийж байдаг судалгааны компаниуд ховор байдагтай холбоотойгооор дата мэдээлэл ховор байдаг ба та бүхэнд танилцуулагдаж буй эдгээр мэдээллүүд Монгол банк, Улсын Бүртгэлийн Ерөнхий Газар, Статистикийн Төв Газар болон 98,657 үл хөдлөх хөрөнгийн дата мэдээллийг агуулсан Ремакс компанийн дата мэдээллээс та бүхэнд хүрч байна.
Ремакс компанийн хувьд борлуулалтын дундаж хугацаа 62 өдөр ба борлуулагдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж үнэ 82,7 сая төгрөг байна. Нийт борлуулалтын хувьд Ремаксчууд өмнөх жилээс 56,5% өсөлттэйгээр ажилласан бол нийт гүйлгээний 72,7% нь Ремаксын брокер оффисууд хоорондын буюу агент хоорондын хамтын гүйлгээ байна.
Ремакстай гэрээтэй байгаа 8 үл хөдлөх хөрөнгө тутмын нэг нь борлуулагдаж буй статистиктай байгаа нь бусад улсуудтай харьцуулахад өндөр үзүүлэлт юм. Эдийн засаг улам илүү сайжирч үйлчлүүлэгчдийн орлого нэмэгдэх тусам энэ үзүүлэлт илүү сайжирч байдаг.
Нийт үнээр нь аваад үзвэл 1 өрөө байрны үнэ дунджаар 68,1 сая төгрөг, үйлчлүүлэгчдийн дунд хамгийн их эрэлттэй байдаг 2 өрөө байрны үнэ 96,7 сая төгрөг байгаа бол 3 өрөө байрны үнэ дунджаар 173,5 сая төгрөгийн үнэтэй байна.
Үнийн хувьд нэг сонирхолтой үзүүлэлт тооцож болно. Энэ юу вэ гэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн худалдагдсан үнэ анхны зарласан үнээс хэр зөрүүтэй байна вэ гэдэг үзүүлэлт юм. Энэ харьцаа RE/MAX-ын хувьд -6 % (зургаан хувь бууралттай) байна. Бас нэг сонирхолтой үзүүлэлт бол орон сууцны хамгийн их зарагдаж байгаа давхар 5-р давхар байдаг.
Та бүхэн энэхүү графикт Ремакс компанийн сүүлийн 3 жилийн борлуулалтын дүнг сар бүрээр харж болох ба эндээс харвал Ремаксчууд 2020 оны 5 сард бүх цаг үеийн хамгийн өндөр борлуулалттайгаар буюу нийт 43 тэрбум төгрөгний борлуулалттай ажилласан ба зургаан сард ч мөн борлуулалтын идэвхи өндөр байж 40 тэрбум төгрөгний борлуулалттай ажиллажээ. Жил бүрийн хоёрдугаар хагаст үл хөдлөхийн борлуулалт эрэлтийн түвшингээ дагаж өсөлттэй байдаг нь улирлын нөлөөлөл буюу өвөл болоход хэрэглэгчид, үйлчлүүлэгчидийн хэрэгцээ огцом өсдөгтэй холбоотой байна.
Дэлхий нийтээрээ цар тахлын нөхцөл байдалтай, эдийн засгийн хүнд үеийг бүхий л улс орнууд туулж байгаа хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх эрэлт байсаар байгаа тул борлуулалтын хэмжээнд он дуустал өөрчлөлтгүй буюу бууралтгүй байх болов уу гэсэн хүлээлттэй байна. Гэвч вирусын тархалтаас хамааран Монгол улс онцгой хөл хорионд шилжих эсэхээс хамааран зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ч бус бүхий л худалдааны зах зээлд цаашид нөлөөлөх нь тодорхой.
Дэлхийн худалдаа, санхүүгийн төвүүдийн нэг, хүн амын төвлөрөл хамгийн их дөрвөн хотын нэг Нъю Иорк хотод л гэхэд хөл хорионоос хамаарч худалдаа наймаа зогсонги байдалд орж Манхэттэн дэх үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын хэмжээ 54% буурсан үзүүлэлттэй байгаа. Энэ нь хөл хорионоос гадна нийт худалдааных нь 25% орчимийг бүрдүүлдэг Хятад, Солонгос тэргүүтэй улсын худалдан авагчид , хөрөнгө оруулагчид шийдвэрээ эргэн харж хойшлуулж байгаатай мөн холбоотой.
Импортоос хамааралтай барилгын материалын үнэнүүд доллар, евро, юанын ханшийн өсөлтийн нөлөөллөөр өсч савалгаатай байгаа ч барилгын компаниуд нэгэнт ашиглалтанд орсон байрнуудад буюу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэнд дараагийн хагас жилд хэт үнийн бууралт, өсөлт хийхгүй байх магадлал өндөр байна.
Энэ жилийн хувьд 450 тэрбум төгрөгний борлуулалттай ажиллахаар зорилго тавин ажиллаж буй Ремаксын хамт олон одоогийн байдлаар хагас жилийн төлөвлөгөөгөө давуулан биелүүлсэн амжилттай байгаа нь энэ хамт олны маш их хүч хөдөлмөрийн үр дүн юм. Энэ салбарт боломж их бий.
Нийт 2,8 сая км замыг туулан та бүхэнд үйлчилсэн Ремаксчууд утсаараа 162,345 дуудлага хийж, нийт 72,632 уулзалтыг зохион байгуулж үйлчлүүлэгчиддээ хүрч үйлчилжээ. Амрах завгүй ажилладаг энэ хамт олон хэрэглэгчиддээ улам бүр ойртсоор байгаа.
Хэрэв та бүхэнд бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зарах, заруулах, түрээслэх, түрээслүүлэх хэрэгцээ шаардлага байгаа бол өөрт хамгийн ойр байрлах Ремаксын оффистой холбогдоорой. Тэд одоогийн байдлаар 48 брокер оффис 850 гаруй үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч мэргэжлийн агентуудтайгаар, бүгд тусгай зөвшөөрлийн лицензээ аван үйл ажиллагаагаа явуулж байна.
Мөн та өөрийн кареерийг энэ салбарт эхлэх буюу дараагийн шатанд гаргахыг хүсч байвал Ремаксчуудтай холбогдоорой. Өөрийн хязгааргүй хүч, боломжоо Ремаксчуудтай нэгтгэ.
Энэ оны 7-р сарын 1-ээс эхлэн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар нь Санхүүгийн Зохицуулах Хорооны тусгай зөвшөөрөлтэйгээр буюу лицензтэйгээр үйл ажиллагаа эрхэлж эхэлсэн бөгөөд та зөвхөн лицензтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч агент, реалтороор үйлчлүүлээрэй.
Web: WWW.REMAX.MN
Facebook: REMAX Mongolia
