Баяртай мэдээ: Ирэх жил иргэд ОРОН СУУЦНЫ ХЯМД үнийн ШОК-нд орно

- Утаагүй Улаанбаатарын төлөө цуврал нийтлэлийн нэгдүгээр хэсэг -

УТАА үйлдвэрлэлийг өдөр бүр 189.5 мянган өрх "дэмжин ажиллаж" буй.

iKon.mn сайт утааг арилгах хоёр шатлал бүхий санал дэвшүүлж байна. 

Үүнд:

1. Урт хугацааны ажил – Орон сууцжуулах. Үүний хүрээнд орон сууцны зах зээлийн тухай танилцуулна.
2. Дунд болон богино хугацааны буюу яг өнөөдрөөс хэрэгжүүлж эхлэх боломжтой ажлуудыг дэвшүүлэх болно. 

Энэ удаагийн нийтлэлээрээ нэгдүгээр хэсэг буюу орон сууцны зах зээлийн талаарх мэдээллийг хүргэж байна. 

ЯМАР ГОЁ УЛААНБААТАР ВЭ?
Гэр хороолол л гэдэг ойлголт нийслэлд үгүй болчихвол Улаанбаатар хот шиг хот, нийслэл шиг нийслэл болчих юм шиг.  

Гэр хорооллыг цогцоор нь шийдэх нийслэлийн төлөвлөгөө бий. 

Тухайлбал ирэх жилүүдэд:

• Гэр хороололд хоёр дэд болон 24 бичил төвүүдийг барьж байгуулна. 
• Гэр хорооллын 2501.3 га буюу 25 хувийг дахин төлөвлөж, өндөр болон дунд давхрын барилгаар барилгажуулна.
• 2720 га буюу 28 хувийг хувийг нам болон дунд давхрын барилгажилтаар дахин төлөвлөж, хэсэгчилсэн инженерийн шугам сүлжээнд холбоно.
• Үлдэх 4402.5 га буюу 46 хувийн гэр хорооллын хэсэгт үе шаттайгаар бие даасан шугам сүлжээтэйгээр газрыг шинэчлэн зохион байгуулна гэж тусгажээ.

Зураг:

Энэ бол Улаанбаатар хотыг 2030 он хүртэл хөгжүүлэх ерөнхий төлөвлөгөө.

Улаанбаатар минь ийм гоё хот болвол юутай сайхан бэ.

ЯГ ДАРАА ЖИЛ ХЭЧНЭЭН ОРОН СУУЦ АШИГЛАЛТАД ОРОХ ВЭ?

2000-2012 оны хооронд нийслэлд нийт 61.4 мянга гаруй айлын орон сууцны барилга ашиглалтад оржээ.

12 жил ажиллаж ажиллаж 60 мянган айлын орон сууцтай болжээ. Чамлах тоо биш. Гэхдээ л одоо байгаа 189,5 мянган гэр хорооллын өрхийг орчин үеийн тохилог сууцтай болгохын тулд дахиад 36 жил хэрэгтэй гэж уу?!

Үгүй ээ. Cүүлийн жилүүдэд жилд дунджаар 10-12 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орж байна. 

Харин энэ оны арваннэгдүгээр сарын байдлаар ордер нь гарсан 8’505 орон сууц байгаа бол энэ жил нийт ашиглалтанд орох байрны тоо 19’390.

2014 онд Улаанбаатар хотын хэмжээнд урьдчилсан байдлаар мөн 19’000-20’000 айлын орон сууц ашиглалтанд орох төлөвлөгөө гарчээ. 

Өөрөөр хэлбэл, энэ жил болоод дараа жил ашиглалтад орох сууцны тоо 2011 оноос 1,7 дахин өссөн таатай үзүүлэлт гарч ирж байна. Үүнийг барилгын бизнес эрхлэгчдийг дэмжсэн төрийн бодлого болоод иргэдэд орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлсэнтэй шууд холбон тайлбарлаж болно. 

ХҮМҮҮС ЭЭ! ӨНӨӨДӨР ЗАРАГДАЖ БАЙГАА ҮНЭТЭЙ БАЙРЫГ ХУДАЛДАН АВАХ ХЭРЭГ БАЙНА УУ?
Орон сууцны метр/кв-ийн үнэ хоёр жил дарааллан огцом өсөлттэй байна. Өнгөрсөн жилийн УИХ-ын сонгуулийн өмнөхөн орон сууцны зургаан хувийн хүүтэй зээлийг гаргаж үнийг нэг сайн хөөргөдөх боломж гарсан. Харин энэ үйлдэл нь найман хувийн хүүтэй зээл гарснаар дахин идэвхжсэн байгааг график бэлнээ харуулж буй. 

График:

Арваннэгдүгээр сарын 28-ний байдлаар Улаанбаатар хотын хэмжээнд ашиглалтад орсон, ороогүй нийт 219 барилгын 38’311 айлын орон сууц борлуулагдаж байна.

Эдгээрийн 185 төсөл нь 36’815 айлын энгийн орон сууц, 34 төсөл нь 1’496 айлын хаусны зориулалттай сууц байна. 

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн “Мастер пропертис” компанийн судлаач Л.Болормаагийн мэдээлснээр “Албан бус мэдээгээр энэ удаагийн үнийн өсөлтөд орон сууцны ченжүүд гэж нэрлэгдэх хүмүүс хөнгөлөлттэй зээлээр олон байр худалдан авсан нь их нөлөөлсөн. Эдгээр хүн эргээд зах зээлд худалдан авсан орон сууцаа зарж эхэлснээр нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхэд нөлөөлнө” гэв. 

Дээрх үнийн өсөлтийг эс тооцоод УТААГ БУУРУУЛАХАД НЭГ Ч БОЛТУГАЙ ЯНДАН хасагдаж байвал яах вэ гээд энэ борлуулагдаж байгаа орон сууцыг бүгдээрээ авчих гэмээр. Гэвч үнэхээр ийм “хөөстэй” үнэтэй орон сууцыг худалдан авах хэрэг байна уу?!

ЗӨВ Ш ДЭЭ! НАЙМАН ХУВИЙН ЗЭЭЛ
Орон сууцны үнэ “хөөстэй” үнэтэй байгаа ч иргэд хэрэгцээ, шаардлага бий учраас найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл гарснаар байр худалдан авсаар байна. 
Монгол улсад нийт ипотекийн зээлтэй 45’138 иргэн байна. Тэдгээрийн зээлийн өрийн үлдэгдэл 1750.8 тэрбум төгрөг байгаа юм. 

Энэ онд найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл хэрэгжиж эхэлснээр 11’153 иргэний 645.6 тэрбум төгрөгний зээл гараад байна. Түүнчлэн 16’726 иргэний 470.6 тэрбум төгрөгний зээлийг найман хувьд шилжүүлжээ. 

2013 оны ипотекийн зээлийн хэмжээ түүхэнд байхгүйгээр буюу 89,8 хувийн өсөлттэй гараад байна. 

Өмнө нь арилжааны банкнаас бид орон сууцны зээлийн урьдчилгаанд 30 хувь, жилийн 15 хувийн хүүтэй, дунджаар 15 жилийн хугацаатай зээлдэг байсан. Харин одоогийн найман хувийн хүүтэй зээлийг авахын тулд 30 хувийн урьдчилгаагаа төлөөд жилийн найман хувийн хүүтэй 20 жилээр төлөх боломжтой.

Ингэснээр дундаж буюу стандарт орон сууцны метр/кв нь 1,6 сая төгрөгний үнэтэй  50метр/кв байрыг найман хувийн хүүтэй зээлээр худалдан авахад сард дунджаар 669’754 төгрөг төлж байна. Харин өмнө нь бид 1’120’677 төгрөг төлдөг байжээ. 

Өрхийн байх ёстой орлого өмнө 2,5 сая төгрөг байсан бол одоо 1,4 сая төгрөгний орлоготой л байхад зээлд хамрагдах боломжтой. Үнэхээр зөв алхам биш гэж үү?!

Жишээ:

Орон сууцны ипотекийн зээлийг үнэт цаас болгосноор тэдгээрийн 90 хувийг Монголбанк худалдан авах юм. 

Энэ сард Монголын ипотекийн корпорациас хоёрдогч зах зээлд хамгийн анхны 200 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргах гэж буй. 

Одоо зээлийн эргэн төлөлтөөс мөнгөний урсгал мөн орж ирж байгаа бөгөөд энэхүү зээл цаашдаа үргэлжилнэ гэсэн баталгааг Засгийн газрын зүгээс удаа дараа өгч байгаа билээ. 

БРАВО! ХЯМД ҮНИЙН ШОК

1. Энэ оны аравдугаар сарын 31-ний мэдээллээр Монголбанкнаас Барилгын материалын дотоодын үйлдвэрлэгчдэд эргэлтийн хөрөнгийн хөнгөлөлттэй зээл авч үйлдвэрлэлээ өргөтгөх боломжийг олгох, барилгын гол нэр төрлийн материалын нийлүүлэлтийн тогтвортой байдлыг хангах үүднээс нийт  170.7 тэрбум төгрөгийг жилийн 5.5 хувийн хүүтэйгээр зээлдүүлээд байна. 
2. Мөн Зайлшгүй импортлох шаардлагатай барилгын материал болох цемент, арматурийн улирлын шалтгаантай нийлүүлэлтийн хязгаарлалтыг арилгах үүднээс 125.2 тэрбум төгрөгний зээлийг жилийн 7.0 хувийн хүүтэйгээр зээлдүүлээд байна. 
3. Харин Дотоодын банкуудаар дамжуулж, орон сууцны барилга барьдаг компаниудад, яг барилга барихад нь зориулсан зээлийг банкнаас олгох зорилгоор 444.1 тэрбум төгрөгийг арилжааны банкуудад жилийн 7.0 хувийн хүүтэй нийлүүлжээ. 

Үүнийхээ ачийг бид ирэх жилүүдэд амсана шүү дээ. Гол нь Монголбанкнаас хэрэгжүүлсэн энэхүү үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрт хамрагдсан аж ажуйн нэгжүүд “хөөстэй” үнээр орон сууцаа борлуулахгүй гэсэн амлалттай. 

Энэхүү хөнгөлөлтэй зээл нь энэ оны эхнээс хэрэгжиж эхэлсэн. Харин дундаж орон сууцны барилгын ажлын хугацаа 1,6 жил байдаг бол энэ зээлд хамрагдсан аж ахуйн нэгжүүд ирэх жилээс эхлэн орон сууцаа борлуулж эхлэх нь.

Орон сууцны үнэ үнэхээр хямдрах уу гэсэн олон хүний асуултад Монголбанк ч ирэх жилээс үр дүн нь мэдрэгдэж эхэлнэ хэмээсээр байгаа. 

Харин Үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн “Мастер пропертис” компанийн судлаач Б.Бямбадорж “ирэх оноос хөнгөлөлттэй зээл авсан барилгын компаниуд орон сууцаа хямд үнээр зах зээлд нийлүүлэх учир энэ нөлөө нь орон сууцны үнэд эерэг нөлөө үзүүлнэ”  гэлээ. 

Валютын ханшийн өсөлт болоод бусад хүчин зүйлүүд нөлөөллөө ч гэсэн байрын үнэ буурах эерэг үр дүн ирэх жилээс мэдрэгдэж эхэлнэ гэсэн мэдээллийг төр засгийн зүгээс хийж байгаа юм. 

Цаашдаа Улаанбаатар хотын гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн нөлөөгөөр орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдэнэ. 

ЭРЭЛТ Ч ИХ БАЙНА, НИЙЛҮҮЛЭЛТ ч сайжирна. Одоо харин бидэнд эерэг хүлээлт л хамгийн чухал!

Тоо баримтын эх сурвалж:

• Үндэсний статистикийн хороо
• Монголбанк
• Мастер пропертис
• Нийслэлийн зураг төслийн хүрээлэн

Ч.Болортуяа bolortuya@ikon.mn