Д.Должинсүрэн: Байгалийн нөхцөлийг сайжруулсанаар Мишээл сити орчимд амьдрахад таатай орчин үүссэн...
Lunch Hour подкастын 11 дэх дугаарт Тэнхлэг зууч ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирал Д.Должинсүрэн оролцлоо.
- Сайн байна уу? Эрэлт нийлүүлэлтийн харьцаан дээр хийсэн судалгаа байдаг бол түүн дээр ярилцлагаа эхэлье гэж бодлоо. Өнгөрсөн 5 жилийн тойм, ирэх 5 жилийн төлөв ямархуу байх бол оо?
Яг одоогоор бол бид эрэлт нийлүүлэлт дээр одоогийн борлуулалтын түвшин ямар байгаа вэ? гэдгээсээ баримжаа авч явж байна. Байнгын эрэлт нийлүүлэлтийн судалгаа хийгээд байж чадахгүй. Яг одоогоор бол байнга нийлүүлэлтийн илүүдэлтэй байгаа. Өнгөрсөн таван жилээр гээд үзэхээр дандаа л 5-6 мянган айлын орон сууц нийлүүлэлт илүүдэлтэй байж ирсэн.
Тэглээ гээд зах зээл хямралтай байна гэдэг дүгнэлт хийж болохгүй. Өнөөдрийн 5-6 мянган орон сууц маргааш зарагдаад, маргааш нь ахиж 5-6 мянга гарч ирээд нөгөөдөр зарагддаг ч гэдэг юм уу, цикл хөдөлгөөн дотор явж байгаа.
Миний хувьд цаашдаа ч гэсэн нийлүүлэлт байнгын илүүдэлтэй байна гэж харж байгаа. Яг түүнээс хамаараад орон сууцны үнэ унана гэдэг юм уу, тийм зүйл байхгүй. Харин дотор нь сегментээр нь ангилаад үзвэл “стандарт зэрэглэлийн” гэж бид нар ярьдаг арай хямд орон сууцнууд дээр нийлүүлэлт илүүдэлтэй байвал үнэдээ нөлөөлөх гээд байдаг учраас хямдрах магадлал өндөр байдаг. Харин өндөр зэрэглэлийн юм уу, бизнес зэрэглэлийн метр квадрат нь 4 саяас дээш үнэтэй орон сууцнууд бол нийлүүлэлт нь илүүдэлтэй байлаа гээд үнэндээ нөлөөлөх нь бага байдаг.
- Нийлүүлэлт илүү үед зах зээлийнхээ жамаар үнэ буурах ёстой ч Монголд эсрэгээрээ сар сараар байрны үнэ өсөж байгаа. Үүнд яг юу голчлон нөлөөлж байгаа вэ?
Орон сууцны зах зээлийн дундаж үнээр бид нар яриад байгаа. Одоо бол манай хамгийн сүүлийн гаргасан судалгаагаар 2021 оны 8 сарын байдлаар 1м2-ын үнэ 2.6-2.7 сая орчим байна. Тэр тоогоор аваад үзэх юм бол 2020 онд 1 жилд дунджаар 7.5 хувь өссөн байна. Гэтэл 2021 оны эхний 8 сарын байдлаар дундаж үнэ 6.5 хувь өсчхөөд байна. Тэгэхээр өнгөрсөн жилтэй харьцуулахад үнэ арай илүү өсөөд байгаа. Ковидтой холбоотой ч гэсэн яриа байна. Хуучин орон сууцын үнэ хүртэл өсчхөөд байна. Миний харж байгаагаар 2 хүчин зүйл байгаа юм.
1-рт ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт өөрчлөлт орлоо. 8-аас 6 хувь болж өөрчлөгдлөө. Энэ мэдээж худалдан авалтыг нэлээд өдөөсөн.
2-рт 10 ихнаядын хөтөлбөрөөр зах зээл дээр нийлүүлэгдэж байгаа мөнгөний хэмжээ нэмэгдсэн.
Түүнчлэн хадгаламжийн хүү өнгөрсөн жилүүдтэй харьцуулахад нэлээн буусан байгаа. Тэгэхээр мөнгөө хадгалж байсан нь ашигтай юу? орон сууцанд хөрөнгө оруулсан нь ашигтай юу? гэж бодвол зарим талаараа орон сууцанд хөрөнгө болгон оруулсан нь ашигтай байгаа.
Тийм учраас зарим хүн илүү хөрөнгө оруулалтын зорилгоор байр авч байна. Тэгэхээр борлуулалтад нөлөөлж, борлуулалт өсөөд байгаа. Өнгөрсөн саруудтай харьцуулахад борлуулалт өссөн. Хүмүүс Ковидтой холбоотойгоор борлуулалт зогсчихсон гэж бодоод байгаа ч өсөөд байгаа. Тэгэхээр саяны хөдөлгөөнүүд орон сууцны борлуулалтад болон үнэд бас тодорхой хэмжээний нөлөөллүүд үзүүлж байна гэж бодож байна.
3 дахь том нөлөө бол мэдээж барилгын материалын үнэ. Барилгын материал, ачаа тээврийн нэлээн том асуудалтай байгаа шүү дээ. Үүнтэй холбоотойгоор материалын хомстлууд үүсэж байна. Хомстол үүсэхээр үнэ өсөөд байна. Тэгэхээр эцсийн хэрэглэгчдэд очих байрны маань үнэ өсөөд байна.
- Орон сууцыг хөрөнгө оруулалт болгож авдаг хүмүүс байдаг гэж та хэллээ. Oрон сууц хэдэн хувийн өгөөжтэй байдаг вэ?
Жишээ нь: 2020 онд дундаж үнэ 7.4 хувь өссөн. 2021 оны эхний 8 сарын байдлаар 6.5 хувь өсчхөөд байна. Энэ бол дунджийн тухай ярьж байна. Дундаж гэдэг маань тэр дотор үнэ нь унаж байгаа төслүүд ч байгаа, өсөж байгаа төслүүд ч байгаа. Хадгаламжийн хүү одоо 10 орчим хувьтай байна. Тийм учраас хүмүүс хадгаламжид хийх нь яг хэр оновчтой вэ? гэдэг дээр 100 хувь итгэлтэй биш болоод эхэллээ.
Хувьцаа бол манай хөрөнгийн зах зээл тийм ч идэвхтэй ажилладаг зах зээл биш, тэгэхээр үүнтэй холбоотой хүмүүсийн мэдлэг бас жоохон хомс байна. Яг шууд зоригтойгоор хөрөнгө оруулалт хийх, тэгээд бас баталгаа нь, эрсдэл нь ч гэх юм уу асуултын тэмдэгтэй.
Койн гэж нэг хувилбар байна. Энэ бол эрсдэл нэлээн өндөртэй. Гэхдээ нэг хийвэл маш ашигтай гээд байгаа шүү дээ. Гэхдээ бас л шинэ зах зээл. Үнэндээ өнөөдөр асар их мөнгө орууллаа гэж бодоход 5 жилийн дараа, 10 жилийн дараа ямар дүр зураг харагдахыг мэдэхгүй байна. Харин орон сууц бол харьцангуй тогтвортой, жилээс жилд өсөж байдаг. Хадгаламжтай харьцуулахад аюулгүй, тогтвортой хөрөнгө оруулалтын хувилбар юм.
Гэхдээ ямар үл хөдлөх хөрөнгөнд хөрөнгө оруулах нь ашигтай вэ? гэдгийг мэдээж бодох ёстой. Жишээ нь: Хувьцаа авахад нэг брокер зөвлөж байгаа шүү дээ. Үүнтэй адилхан. Угтаа үл хөдлөх хөрөнгө авахад бас нэг хүнтэй зөвлөх нь одоо чухал байгаад байгаа юм.
Манайх сүүлийн үед хөрөнгө оруулалтын зөвлөгөө дээр ажиллаж байна. Хүмүүс 1 тэрбум доторх мөнгийг ямархуу байдлаар үл хөдлөх хөрөнгөнд хөрөнгө оруулбал ашигтай байх вэ? Хаанаас юу худалдаж аваад, хэзээ зарвал ашигтай вэ? гэж их асуудаг. Бид нар хувьцааны зах зээл дээр брокер зөвлөдөг шиг зөвлөгөөнүүдийг өгдөг. Хамгийн сүүлд амжилттай явж байгаа нэг жишээг дурдвал 2021 оны 1 сард хөрөнгө оруулалтын багц гаргаад харилцагчдаа зөвлөж хөрөнгө оруулсан. Өнөөдрийн байдлаар тухайн хөрөнгө оруулалт маань 17.5 хувьтай өсчихсөн байгаа. Тэгэхээр яг хаана хөрөнгө оруулахаас хамаарна. Эргэлтэд орох, хөрвөх чадвар султай хөрөнгүүт унах эрсдэлтэй.
- Худалдан авагчид ямар төрлийн байруудыг хамгийн их сонирхож байна вэ? Тухайн төслийг сонгох хамгийн гол хөшүүрэг нь юу болдог вэ?
Худалдан авагчийн орлого, тухайн байран дээр төлөвлөж байгаа төсөв мөнгөний хүрэлцээнээс маш их хамаардаг. Мэдээж хүн гоё сайхныг хүснэ. Ерөнхий хамгийн гол асуудал бол санхүүгийн чадавхтайгаа худалдан авалтаа уялдуулж байгаа юм.
Хүмүүс хотхон байдлаар төлөвлөгдсөн байдал, гадна орчинд нэлээн анхаардаг болчихлоо. Доторхыг харьцангуй бүгдээрээ хийдэг болчихлоо. Тэгтэл гадна орчин дээр зарим газрууд газрын хүрэлцээнээс болоод ганцхан гулсуур тавьчихсан бусдыг нь машины зогсоол болгочихсон байдаг. Тийм орон сууцууд ирээдүйд явцгүй болох болов уу л гэж бодож байна.
Тэргүүлэх төсөл хэрэгжүүлэгч компаниудын сүүлийн үеийн барилгууд их гоё болж байна. Ийм гоё төсөл хэрэгжүүлээд олон жилийн туршлагатай болчихсон компаниуд маань гоё жишгүүдийг тавиад дараагийн барилгын компаниуд маань нөгөөдүүлээсээ суралцаад аль болохоор ойртуулах гээд хичээгээд явж байгаа. Энэ тал дээр их талархууштай.
Хаусны зах зээл дээр өмнө нь хүмүүс худалдаж авахдаа агаар хөрсний бохирдлоос холдох гэдэг юм уу тиймэрхүү байдлаар сонирхдог байсан бол одоо хүмүүсийн нягтаршил, ковидоос болоод хаусны худалдан авалтууд нэлээн идэвхжиж байна.
Жишээ нь: Манайх бага хүүхэдтэй, карентен эхэлснээс хойш зусланд хүргээд орхичихсон. Өмнө нь Ковид гараагүй байх үед, агаарын бохирдол байсан хэдий ч хүргэж очихоос залхуураад хүүхдүүдээ хотод л байлгаад байсан чинь их ханиад хүрдэг, дархлаа сул байсан. Одоо хагас жил зусланд орхисон чинь витамин, бүх дархлаа нь сайжирчихсан. Ёстой зөв юм байна гэдэг санаа авсан. Тэгэхээр үүгээр далимдуулаад хүмүүс “зөв юм байна, аятайхан юм байна” гэдэг мэдрэмж авахаар цаашаа үргэлжлүүлэх магадлал нэмэгдэнэ гэсэн үг. Тэгэхээр ерөнхийдөө ирээдүйн таван жилд хаусны зах зээл нэлээд идэвхтэй байна.
- Залуу хосууд хаусны төсөлрүү ороход хэцүү байдаг. Тэгсэн хирнээ гоё ногоон талбайтай ойрхон байршил сонгомоор байна. Цэцэрлэгт хүрээлэн тойрсон орон сууцнуудын үнэ цэнэ хэр их өсдөг вэ?
Маш их нөлөөтэй. Хүмүүсийн амьжиргааны түвшин, худалдан авах чадвар ондоо ч гэсэн нэгтгэж байгаа зүйл нь хүүхэд байна. Хүүхэдгүй айл гэж бараг байхгүй. Тэгэхээр хүүхдийн эрүүл мэнд, хүүхдийн өсөх орчин аав ээжүүдийн хамгийн их ач холбогдол, хөрөнгө мөнгө зарцуулдаг зүйл. Хүүхдээ өсгөж том болгоно гэдэг чинь арав гаруй жилийн асуудал байна. Тэгэхээр яалт ч үгүй байр орон сууц дээр анхаарахаас өөр замгүй болж байна.
Ногоон байгууламжтай, тийм төлөвлөлттэй хотхоныг асууж байгаа хүмүүс байдаг. Бага насны хүүхэдтэй, хоёр гурван хүүхэдтэй, тийм газар сонгомоор байна гэдэг ч юм уу?
Жишээ нь: Мишээл Сити орчим хавийн байгалийн нөхцөлийг сайжруулаад амьдрахад аягүй таатай нөхцөл үүсгэчихсэн байна. Өмнө нь Мишээл барилгын материалын зах орох гэж л тийшээ явдаг байсан бол одоо бүх юм нь бүрдчихсэн. Хангалттай сайн үйлчилгээнүүдтэй болчихсон байна.
Зам харилцааны хувьд төвөгтэй биш. Орон сууцууд нэлээн нэмэгдэж байна. Тэгэхээр Мишээл Ситигийн төлөвлөлтийг дагаад тэр хавийн орон сууцууд нэлээд орчин үеийн, үнэ мөнгө нь аятайхан өсөлттэй байх болов уу гэж харж байна. Мөн тийм хэрэгцээнд тулгуурлаад авах гэж байгаа хүмүүст бас зөвлөдөг байршлуудын маань нэг.
- Өнөөдөр бидний урилгыг хүлээн авч ирсэнд маш их баярлалаа.
Lunch Hour подкастын 11 дэх дугаарт орсон Тэнхлэг зууч ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирал Д.Должинсүрэнтэй хийсэн ярилцлагыг түүвэрлэн буулгалаа. Та бүрэн эхээр нь сонсохыг хүсвэл энд дарна уу.
