Ипотекийн зээл УХААЛАГ ШИЙДВЭР мөн үү?

Айл гэр бүрт өөрийн гэсэн орон сууцтай болж, одоо байгаа орчноо сайжруулж илүү тав тухтай, аз жаргалтай амьдрах хүсэл байдаг. Гэвч орон сууц худалдан авах шийдвэрийг тийм амар гаргачихдаггүй. Өр тавих гэж үү? Байрны зээлийг олон жил төлөх гэж үү? Хэр хэмжээний хүү төлөх билээ? гэх зэрэг олон асуулт урган гарч ирдэг. 

Тэгвэл энэхүү нийтлэлээр залуу гэр бүл болох Анхаа, Байгалаа нарын хувьд саяхан Монголбанкнаас баталсан 6%-ийн ипотекийн зээлийг авах нь зөв буруу эсэх эргэлзээг тайлцгаая. 

Анхаа, Байгалаа нар сарын 1.48 сая төгрөгийн орлоготой (2020 оны II улирлын байдлаарх нэг өрхийн сарын дундаж орлого) бөгөөд нэгэн цогцолбор хорооллоос 163.2 сая төгрөгийн байр сонирхож байгаа. Тэд 63.2 сая төгрөгийн урьдчилгааг бэлнээр төлж үлдсэн 100 сая төгрөгийг ипотекийн 6%-ийн зээлээр төлөх ёстой болно. 

“Ипотекийн зээлийн журмын дагуу тус зээлд хамрагдахад урьдчилгаа 30% төлөх ёстой. Мөн ипотекийн зээлийн хэмжээ 100 саяаас хэтэрч болохгүй гэдгийг санаарай.”

За ингээд Анхаа, Байгалаа хоёрт маань ипотекийн зээлээр байр авах шийдвэр гаргахын өмнө хэд хэдэн эргэлзээ төрнө. 

30 жил өртэй явах гэж үү?

Юун түрүүнд зээл бүр өр биш. Хүү багатай, таатай нөхцөлтэй зээл харин ч сайн хөрөнгө оруулалт болдог. Тухайлбал, Анхаа, Байгалаа хоёр 100 сая төгрөгийн байрыг ипотекийн 6%-ийн зээлээр 30 жилийн хугацаатай авахаар болвол сар бүр 599,550₮ төлнө. 

Анхаа, Байгалаа хоёрын сарын өрхийн орлого одоогоор 1.48 сая төгрөг гэвэл тэдний сарын орлогын 40.5%-ийг ипотекийн зээлийн төлөлтийн зардал эзэлж байна.

 

Гэвч энд нэгэн чухал зүйлийг бид заавал санах хэрэгтэй. Ипотекийн зээл бол УРТ ХУГАЦААНЫ зээл. Зээлийн төлөлт 30 жилдээ сар бүр тогтвортой яг л ижил, нэгэн хэвийн байна. Харин Анхаа, Байгалаа нарын орлого ирээдүйд байнга нэмэгдэнэ. 

Сарын орлого нэмэгдэх болов уу?

Монголд нэг өрхийн сарын дундаж орлого сүүлийн 10 жилд 3 дахин өссөн байна. Монголын эдийн засаг яг энэ эрчээрээ өссөөр байвал Анхаа, Байгалаа нарын сарын орлого:

• 10 жилийн дараа 4.4 сая төгрөг
• 20 жилийн дараа 13.32 сая төгрөг
• 30 жилийн дараа 40 сая төгрөг болсон байх нь. 

Тэгвэл орлогынх нь 40%-ийг эзлээд байгаа ипотекийн зээл 10 жилийн дараа гэхэд 13.6%, 20 жилийн дараа гэхэд 4.5% эзэлдэг болсноор Анхаа, Байгалаа нар ипотекийн зээл төлж буй эсэхээ ч анзаарахаа болих нь. 

 

Харин 30 жилийн дараа ипотекийн зээл дуусаж Анхаа, Байгалаа нар байртайгаа үлдэх бөгөөд тухайн үед анх 163 сая төгрөгөөр авсан байрны үнэ нь хэд дахин үнэ цэнтэй хөрөнгө оруулалт болсон байхыг бид таашгүй. 

Боломжтой бол байрны зээлээ бүтнээр нь эсвэл аль болох хурдан төлж дуусгасан нь дээр биш үү?

Ихэнх хүмүүс зээлээ хурдан төлж дуусгах, эсвэл мөнгөө цуглуулж байгаад бэлэн мөнгөөр байр авах тухай эргэцүүлдэг. Ялангуяа манай Монголчууд өртэй явахыг хүсдэггүй. Мэдээж өндөр хүүтэй утасны, цалингийн, машины гэх мэтчилэн хэрэглээний зээл авсан бол зээлдэгч аль болох хурдан зээлээ төлж барагдуулах нь чухал.  

Харин 6%-ийн хүүтэй зээлийг эрт төлөх гэж яарах хэрэггүй юм. Учир нь 6%-ийн хүү манай зах зээл дээр өөр хаа ч байхгүй бага хүү болохыг доорх графикаас харж болно. 

 

Түүнчлэн төгрөгийн ханш жилд дунджаар 8.2%-иар унаж байна. Үүнийг инфляци гэж нэрлэх бөгөөд талхны үнэ түрүү жил 1000 төгрөг байсан хэрнээ энэ жил 1080 төгрөг болчихсон байгаагийн үндсэн шалтгаан юм. Тэгэхээр таны халаасанд яг одоо байгаа мөнгөний үнэ цэнэ жилд 8.2%-иар унах буюу ипотекийн зээлийн 6%-иас ч илүү өндөр нэгжээр унаж байгаа нь ипотекийн зээл авахад Анхаа, Байгалаагийн хувьд эдийн засгийн зөв шийдвэр болж байна. 

Нэгэнт л хаа ч байхгүй, бүр инфляцийн түвшнээс ч бага 6%-ийн хүүтэй зээл авсан хүн арилжааны банкуудын хадгаламжийн дундаж хүү 12% байгаа энэ үед илүү мөнгөөрөө хадгаламж цаашлаад бонд, хувьцаанд хөрөнгө оруулсан нь илүү ашигтай болж байна. 

Хувийн санхүүгийн алтан дүрэм бол бэлэн мөнгөний хуримтлал үүсгэх байдаг. Учир нь ирээдүйд өвчин зовлон, мөнгөний хэрэгцээ гарах үед хуримтлалынхаа тусламжтай тухайн асуудлыг шийдэх боломжтой болдог. Эс бөгөөс та байраа барьцаанд тавьж зээл авах, бүр цаашлаад байраа зарж асуудлаа шийдэхээс өөр аргагүйд хүрч мэднэ шүү дээ. Тэр үед авах зээлийн хүү 6%-иас хавь илүү өндөр байж таарна. 

Тэгэхээр ЗӨВХӨН хадгаламжийн хүү ипотекийн 6%-иас бага болсон тохиолдолд л аль болох эртхэн зээлээ төлж хаах хэрэгтэй болж байна. Харин хадгаламжийн хүү тэгтлээ унах уу гэдэг эргэлзээтэй.

30 жил хүү төлж, банкинд “шулуулах” юм биш үү?

Нэгэн жишээ авч үзье. 

Анхаа байгууллагын шилдэг ажилтан болж 100 сая төгрөгийн бонус цалин авсан гэж бодъё. Тэрхүү бонус цалингаараа байрны мөнгөө шууд төлөх үү эсвэл ипотекийн зээлээ аваад, сар бүр зээлийн төлөлтөө хийгээд, үлдэгдэл мөнгөө хадгаламжинд хийвэл зүгээр үү? 

Тэгэхээр 2 зүйл бодох шаардлагатай болж байна. 

1. Зээлийн төлөлт: 100 сая төгрөгийн ипотекийн 6%-ийн зээл авбал 30 жилийн дараа зөвхөн зээлийн хүүнд хэдийг төлөхийг тооцож үзвэл ойролцоогоор 115 сая төгрөг болно. 
2. Хадгаламжийн өгөөж: Нөгөө талаас зээл авах байсан 100 сая төгрөгийг жилийн 10.4%-ийн хүүтэй хадгаламжинд хийгээд 30 жил болвол хүүнээс хүү бодогдсоор хэд болохыг тооны машин ашиглан тооцвол 2 тэрбум 238 сая төгрөг болно.  

 

Дээрх тооцооллоос харвал ипотекийн зээл аваад, бонус цалингаа хадгаламжийн дансанд хийх нь хавь илүү өгөөжтэй гарч байна. Түүнчлэн, 100 сая төгрөгийг 10.4%-ийн хүүтэй (өнөөдрийн байдлаар банкуудын дундаж хадгаламжийн хүү) хадгаламжинд хийвэл сар бүр 870 мянган төгрөгийн хүү авна. Тэгэхээр сар бүр  ипотекийн зээлэндээ 600 мянган төгрөг төлөөд үлдсэн 270 мянгаа хэрэглэж болохоор байна шүү дээ. 

Тийм учраас танд хангалттай бэлэн мөнгө байсан ч байраа бэлэн мөнгөөр авалгүй эсвэл илүү мөнгө төлж үндсэн төлбөрөө багасгалгүй хадгаламжинд хийсэн нь илүү сайн шийдвэр болж таарч байна.  

Өөрөөр хэлбэл ипотекийн зээл авах нь харин ч цалингаараа хуримтлал үүсгэж, хадгаламжинд мөнгөө хадгалуулж өгөөж хүртэх боломж учраас банкинд шулуулах хэрэг биш болж таарч байна.

Эцэст нь дүгнэж үзвэл...

Анхаа, Байгалаа нарын хувьд ипотекийн 6%-ийн зээл ухаалаг хөрөнгө оруулалт болж таарч байна. Урьд нь 88 мянган өрх 8%-ийн ипотекийн зээл авч байсан бол байр авахаар төлөвлөж буй гэр бүлүүдэд илүү ухаалаг боломж буюу 6%-ийн ипотекийн зээл авах боломж нээгдлээ.

 

Дашрамд дурдахад үйлчилгээ, сургууль, цэцэрлэг, нийтийн тээвэртэйгээ ойрхон, 1100 автомашины оршин суугчдын тусгай дулаан зогсоолтой, хотын цэвэр агаарын бүсэд байрлах, олон улсын стандартанд нийцсэн Шинэ Яармаг цогцолбор хороолол 54.4, 64.55 м.кв 2 өрөө байр, 70.03, 72.4 м.кв 3 өрөө байрнуудыг ипотекийн зээлээр худалдан авах боломжийг олгож байгаа. 

Орон сууцны талаарх дэлгэрэнгүй мэдээллийг 80089900, 80086600 дугаарын утсаар холбогдон аваарай.