Орон сууцны зээлийн урьдчилгааг бууруулах нь эдийн засагт хэрхэн нөлөөлөх вэ?

 

Ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох саналыг Барилга Хот Байгуулалтын яамнаас гаргасан. Шийдвэр эцэслэн гараагүй байгаа хэдий ч иргэдийн дунд нэлээд хүлээлт үүсгээд байгаа. 

Харин Засгийн газрын зүгээс ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох асуудлаар яаран шийдвэр гаргахгүй бололтой. Эхний ээлжинд ипотекийн  зээл авах боломжгүй иргэдэд зориулан түрээсийн орон сууц барих ажлыг эхлүүлэх шийдвэрийг гаргаад байна. 

Тиймээс ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох нь ямар үр дүн дагуулж, орон сууцны үнэнд хэрхэн нөлөөлөх талаар холбогдох хүмүүсээс тодрууллаа.

"Ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох нь эрсдэлтэй шийдвэр" 

Монголын Банкны Холбооны гүйцэтгэх захирал Б.Найдалаа:

Банкны холбоонд ажилладаг банкны салбарын мэргэжилтний хувьд саналаа хэлэхэд ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох нь эрсдэлтэй шийдвэр.

Манай эдийн засаг савлагаатай, тэнцвэр муутай эдийн засаг. Ийм тэнцвэр муутай эдийн засагт аль нэг салбар руу хэтэрхий ингэж анхааран, бодлогоор төвлөрөх нь эргээд уналтад оруулж, эдийн засгийг савлуулах аюултай байдаг.

 Олон хүнд зээл олгохын тулд зээлийн нөхцөлөө хөнгөлж байгаа  нь эрсдэлтэй алхам.

70 гаруй мянган хүн ипотекийн зээлтэй, гурван их наяд орчим ипотекийн багц байна. Энэ бол боломжийн тоо. Дахин олон хүнд зээл олгохын тулд зээлийн нөхцөлөө хөнгөлж байгаа  нь эрсдэлтэй алхам. Энэ алхам нь гацсан барилгын салбарыг дэмжээд амжилттай гарч болно. Гэхдээ  эргээд төлбөрийн  чадвар хэвээр үлдэх үү, ажлын байрууд хадгалагдаж чадах уу, тогтмол байж  чадах уу гэдэг эрсдэл байна.

Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа буурлаа гээд арилжааны банкуудад нэг их ялгаа гарахгүй. ​ Зөвхөн зээл хүсч байгаа иргэдийн тоо л олширно. Банкууд  зээлийн судалгаагаа хийдгээрээ хийгээд, эрсдэлээ тооцоод, зээлээ олгодгоороо олгоно.

Богино хугацаанд орон сууцнууд гүйлгээнд ороод эдийн засаг гайгүй байгаа ч юм шиг сэдэл төрж болох юм. Гэхдээ нэг, хоёр жилийн дараа орон сууц худалдан авсан иргэдийн ажлын байр баталгаатай хэвээр байх уу гэдэг эрсдэл байна. Засгийн газрын түвшинд энэ эрсдэлийг харж байгаа эсэхэд би эргэлзэж байна.

"Зээлийн хүү буурахад орон сууцны үнэ өсдөг"

“Тэнхлэг зууч” компанийн захирал Б.Батзориг:

Орон сууцны зах зээл Пи Ар дээр үндэслэж яваад байгаа. Энэ нь юунаас харагдаж байна вэ гэхээр орон сууцны урьдчилгаа 10 хувь болгох талаар салбарын яамнаас санал гарахад л 10 хувь болчихлоо гэсэн мэдээлэл нийгэмд цацагдаж байна. 

Нийт орон сууцны 50 орчим хувь нь л зээлээр худалдагддаг. 

Энэ нь хэзээ эхлэх нь тодорхойгүй бөгөөд зээлээр орон сууц авах цөөн тооны хүнд хамааралтай. Тэгээд ч Засгийн газар 20 хувийн урьдчилгааг батлан даах 3-4 сарын л чадамжтай. Дундаршгүй бүх нийтэд хүрэлцэх тийм сан манайд байхгүй. 

Тэгээд хүн болгон ингээд зээл авч болох юм шиг, хүн бүрт хүртээмжтэй юм шиг мэдээлэл цацаад байна. Манайхан ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж, бүгдээрээ л зээлээр орон сууц аваад байгаа юм шиг ойлголттой байдаг. Гэтэл үгүй. Нийт орон сууцны 50 орчим хувь нь л зээлээр худалдагддаг. 

Гэхдээ хүмүүс орон сууц авсаар байгаа. Сүүлийн үед шинэ орон сууцны эрэлт өссөнтэй холбоотойгоор шинэ орон сууцны үнэ алгуур өсч байна.

График 1. Орон сууцны үнийн өсөлт, бууралт /Сүүлийн нэг жилийн байдлаар/

Харин орон сууцаа авчихсан хүмүүс дуугүй л сууж байдаг. Нэгэнт худалдан авчихсан хүнд өнөөдөр, маргааш, хэзээ нэгэн цагт хөрөнгөө худалдах сонирхол төрж болно. Тэгэхээр эргээд худалдагч болдог. Тухайн үед өөрийн чинь үл хөдлөх хөрөнгийнх нь үнэ цэнэ буурчихсан байвал хэн ч дуртай байхгүй.

Тиймээс  орон сууцны үнэ буураасай гэж хүсэх шаардлагагүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом өсөх, буурах аль аль нь хүсэх зүйл биш тогтвортой байх нь л чухал.

Сүүлийн нэг жилийн хугацаанд ч орон сууцны үнэ харьцангуй тогтвортой байна.

График 2. Орон сууцны дундаж үнэ /Сүүлийн нэг жилийн байдлаар/

Бидний хүсэх зүйл бол тогтвортой зах зээл дээр цалин мөнгөө тогтмол аваад, зээлээ төлөөд, орон сууцтай болох.

Ер нь бол орон сууцны үнэ эдийн засгийн нөхцөл байдалтай шууд холбоотойгоор буурна. Үнэ буурахыг хүлээгээд байгаа хүмүүсийн цалин буурч, ажлын байр үгүй болоход  дагаад л орон сууц худалдан авах чадвартай хүмүүс буурна. Тийм учраас орон сууцны үнэ буурахыг хүлээнэ гэдэг бол утгагүй асуудал.

/Графикийн тоон мэдээллийн эх сурвалж: "Тэнхлэг зууч"/

"Төрийн зохицуулалттай зорилтот бүлэгт чиглэсэн орон сууцны зах зээл зайлшгүй шаардлагатай"

Монголын Барилгачдын Холбооны захирал М.Батбаатар: 

Үнэт цаасны хоёр дахь зах зээл буюу ипотек барьцаалсан зах зээлийг гаргаж ирэх ажлыг салбарын яам, НЗДТГ-аас хэрэгжүүлж эхлээд байна. Энэ хөтөлбөрийн гол цөм нь урьдчилгаа 30 хувийг багасгах юм.

Үүний хамгийн эхний алхмыг нийслэлээс тавилаа. Нийслэл харьяа төрийн албан хаагчиддаа орон сууцны урьдчилгаан дээр тусламж үзүүлэх талаар асуудлыг 2 жил орчим судалсны үндсэн дээр шийдвэр гарлаа. Энэ бол цоо шинэ ард түмэнд зориулсан механизм. 

Үнээ хөөрөгдөхөө болихгүй л бол одоо өндөр үнээр орон сууц авах хүн байхгүй болсон. 

Орон сууцны метр квадратын үнийг 2, 3 дахин нугалж зараад байгаа нөхдүүд болих хэрэгтэй. Нийслэлийн зүгээс албан хаагчиддаа орон сууцны урьдчилгаанд дэмжлэг үзүүлэхдээ метр квадратын үнийг 1.5 саяас хэтрэхгүй байхаар зааж өгсөн. Ингэснээр үнэ хөөрөгдөж зарах гээд орон сууцаа зарахгүй гэдийгээд суугаад байгаа хүмүүст огт хамааралгүй болж таарч байгаа. Үнээ хөөрөгдөхөө болихгүй л бол одоо өндөр үнээр орон сууц авах хүн байхгүй болсон.  

Тэгэхээр ард түмний худалдан авалтад зориулсан байшинг барих хэрэгтэй. Энэ бол зорилтот бүлэгт чиглэсэн орон сууцны зах зээлийн цоо шинэ давалгаа.

 

Орон сууцны үнийг барьсан өртөг зардлаасаа хоёр гурав дахин нугалдаг асуудлыг зогсоож Буянт-Ухаа хороолол шиг хямд үнээр орон сууцыг иргэдэд хүргэх хэрэгтэй. Үүнд төр оролцох шаардлагатай байна. Тэгвэл гэдийж суугаад их ашиг олох гэсэн компаниуд үнээ буулгаж л таарна.

Чинээлэг буюу, дунджаас дээгүүр орлоготой хуримтлалтай иргэдийн хувьд орон сууцаа аваад дуусчихсан учир метр квадратын хязгаарыг цуцлах хэрэгтэй. 80 метр квадратаас бага хэмжээтэй байрыг 8 хувийн хүүтэй авч байсан хүмүүс одоо байраа томруулах цаг болсон. Тиймээс тэдэнд зориулж чөлөөлөх шаардлагатай байгаа. 

"Түрээсийн орон сууцны түрээс сард 250 мянга орчим төгрөг байна"

 “Шинэ яармаг” хороолол, түрээсийн орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх Засгийн газрын шийдвэр гарчихлаа.

Түрээсийн орон сууцны түрээс сард 250 мянга орчим төгрөг, хэмжээ нь 60-80 метр квадрат байхаар төлөвлөж байгаа. Энэ нь төрийн хувьд алдагдалтай хэдий ч хүнлэг бөгөөд хамгийн ухаалаг шийдэл. Тиймээс жилдээ 1500 орчим түрээсийн орон сууцыг ашиглалтад оруулах талаар яригдаж байгаа.

Арилжааны банкууд хүүн дээрээс ашиг олох зорилготой байгууллага учраас одоо ипотекийн зээлийг арилжааны банкаар дамжуулж олгохоо болих хэрэгтэй.

Үнэт цаасны зах зээлийн хуулиар орон сууцаар барьцаалсан анхдагч зах зээл дээр арилжааны банкууд оролцож, одоо харин ипотекийн зээл буюу өгчихсөн зээлийг барьцаалж гаргаж ирж байгаа хоёрдогч зах зээл дээр төр өөрөө тусад нь орон сууцны банк байгуулах буюу гадаадын томоохон банкуудаас хүү багатай урт хугацаатай хөрөнгө оруулж ирэх хэрэгтэй.

Энэ бол миний зохиож байгаа зүйл биш. Энэ бол үнэт цаасны зах зээлийн хууль. 

Орон сууцны зээлийн хүү 4-6 хувь хугацаа нь 20-30 жилийн хугацаатай  зах зээлийг хоёрдогч зах зээл гэж байгаа. Манай улс тийм зах зээл рүү орох гэж байна. 

Төрийн зохицуулалттай зорилтот бүлэгт чиглэсэн орон сууцны зах зээл зайлшгүй шаардлагатай.

Барилга Хот Байгуулалтын Яамны зүгээс "Ипотлекийн зээлийн урьдчилгаа банкны хувьд 30 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй хэвээрээ байна. Төр зөвхөн 20 хувь дээр нь баталгаа гаргаж өгнө. Төр баталгаа гаргаж өгч байгаа ч эргэн төлөгдөх нөхцөлтэй. Зээлээ төлөхдөө 20 хувиа нэмж төлнө. 20 хувь бол бэлэг биш, иргэд заавал буцаан төлнө" хэмээн мэдэгдээд байгаа.

Харин 10 хувийн урьдчилгаа төлөөд орон сууцанд орсон иргэд найдвартай зээлдэгч байж чадах уу гэдэг эргэлзээтэй болоод байна. Учир нь зээлийн хугацаандаа төрөөс батлан даасан 20 хувиа бас давхар төлөх бөгөөд 30 хувийн урьдчилгаа төлөөд орон сууцны зээлд хамрагдсан иргэдээс илүүг төлнө гэсэн үг юм. Тиймээс зээлийн нөхцөлд өөрчлөлт оруулах талаар Монгол банк, Сангийн яам, арилжааны банкууд ярилцаж байгаа ажээ.

Төрөөс бага дунд орлоготой иргэдээ орон сууцжуулах, барилгын салбараа дэмжихэд ихээхэн анхаарал хандуулж байгаа нь сайшаалтай хэдий ч зээлийн хүү буурахад орон сууцны үнэ өсдөг зах зээлийн хуулийг санаж эдийн засгийн нөхцөл хүндхэн байгаа энэ үед эцсийн шийдвэрийг нухацтай гаргахгүй бол нэг салбар руу хандсан хэт төвлөрөл нь эдийн засгийг савлуулах аюултайг мэргэжилтнүүд сануулж байгаа юм.