• 6 сарын 28, Мягмар
Уншиж байна ...

Үл хөдлөх хөрөнгө яг одоо хамгийн зөв хөрөнгө оруулалт

ikon.mn
2022 оны 5 сарын 23
Сурталчилгаа
Зураг зураг

Монголчуудын маань 60 гаруй хувь нь гэр хороолол, хөдөө орон нутагт тал нутагтаа амьдарч орчин үеийн шаардлага хангасан , цэвэр бохир усны системд холбогдсон байр худалдаж авах, нүүх мөрөөдөлтэй амьдардаг. Байр орон сууц гэдэг хүн бүхэн мөрөөддөг сайхан, аз жаргалтай амьдралын хамгийн чухал зүйлсийн нэг бөгөөд харамсалтай нь байрны үнэ сүүлийн үед өндөр өсөлттэй байгаа билээ. Анх удаа үл хөдлөх хөрөнгө авч буй, туршлагагүй худалдан авагч нараас ихэнх худалдан авагч нарын зах зээл нь бүрддэг манай улсын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтний зөвлөгөө мэдээлэл тун чухал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын мэргэжилтнүүдтэй хийдэг ярилцлагын ээлжит нэгэн дугаарыг танд дэлхийн шилдэг компанийн франчайз эрхийг авч Монголдоо нөү хау, мэдлэг, соёлыг түгээхээр ажиллаж буй RE/MAX Ace оффисын гүйцэтгэх захирал Б.Буяннэмэхтэй ярилцсанаар хүргэж байна.

- Сайн байна уу, манай уншигчдад өөрийгөө танилцуулна уу. Яагаад үл хөдлөх хөрөнгийн салбар руу орчихов?

Сайн байцгаана уу, намайг Бумнанжидийн Буяннэмэх гэдэг. Бизнесийн удирдлагаар төгссөн бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт 3 жил гаран ажиллаж байна. Өмнө нь олон улсын төслийн байгууллагад ажиллаж байсан туршлагатай. Англи болон Герман хэлтэй, 4 хүүхдийн ээж завгүй бизнес эмэгтэй. Энэ салбарыг сонгох болсон шалтгаан маань уян хатан цагийн системтэй бөгөөд өөрөө цагаа зөв зохицуулж чадвар ар гар, үр хүүхэд, ажил гээд бүгдийг нь амжуулах боломжтой гэдэг нь томоохон давуу тал болсон.  Мөн өөрөө хичээж чадвал орлогын хязгааргүй боломж нээлттэй.  Яг ажиллаад үзсэний дараа хамгийн их таалагдсан зүйл нь сургалт хөгжүүлэлт байсан. Бизнес хийдэг хүмүүс ганцаараа бүх зүйлээ болгох гэж алдаж онож, олон зүйлийг золиослон зүтгэдэг бол манай бизнес модель хамтдаа сурч, хөгжиж, хамтдаа амжилтад хүрэх боломжтой бөгөөд түүнийг нь харах, хуваалцах мэдрэмж маш их баяр баяслыг авчирдаг. Хүмүүс хэсэг хугацааны дараа нүдэн дээр өөрчлөгдөж, өсөж хөгжихийг харах нь урам зориг, тогтвортой удаан ажиллах эрч хүчийг өгсөн.

- Энэ салбарт урт хугацааны зорилт тавин орж ирсэн гэж хэллээ. 10 жилийн дараа Монгол улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбар ямар түвшинд хүрсэн байх бол?

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар гэхээр нэлээн өргөн хүрээтэй ойлголт болно. Өөрийн ажилладаг зуучлалын салбарын талаар илүү төвлөрч ярья.  Зуучлалын салбар Монголд үүсээд удаагүй байгаа ба одоо хөгжлийнхөө дөнгөж эхэн үед явж байна. Барилгын салбар үүсэж эхлээд, нүүдэлчин амьдралын хэв маягаар олон зууны туршид амьдарсан манай ард түмэн суурин амьдралд амьдарч эхлээд,  хувийн өмчтэй болж ерөнхийдөө 20 гаруй жилийн л нүүрийг  үзэж байна гэж хэлж болно. Гэтэл зуучлалын салбар цоо шинэ учир хүмүүсийн сэтгэхүйд шинэ үрийг суулгаж байгаа гэж хэлж болно. Ямар ч салбарт анхлан түүчээлж буй хүмүүст бэрхшээл бишгүй л тохиолддог. Бид дөнгөж эхэлж байна, цаашдаа байнгын сайжирч, алдаа оноогоо залруулж, давхар зах зээлээ хөгжүүлж явах болно. 10 жилийн дараа гэхэд салбар маань нэгдсэн системтэй, хууль дүрэмтэй, ил тод нээлттэй болсон байна гэж бодож байна. Салбарын мэргэжилтнүүд маань ч туршлагатай, илүү мэргэжлийн болсон байх болно. Хүмүүс банк болон даатгалын үйлчилгээ авдаг шиг шинэ залуу үе маань үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйлчилгээг ойлгодог, үйлчилгээг авч сурсан байх болов уу. Банк санхүүгийн байгууллагууд хэрэглэгчдийнхээ итгэл дээр суурилан хадгаламжид  хүмүүсийн мөнгийг авч эргүүлээд зээл хүсэж буй хүмүүст зуучилдаг байгууллага шүү дээ. Түүн шиг харилцагч үйлчлүүлэгчид маань үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйлчилгээг илүү цаашид ойлгох байхаа. Саяхнаас үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйл ажиллагаа явуулдаг компаниуд Санхүүгийн Зохицуулах Хорооноос тусгай зөвшөөрөл авч эхлээд байна. Энэ бол маш том алхам.

- Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд эрэлт нийлүүлэлтийн түвшин хэр байна?

Хаврын улирал бол үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт бага зэрэг удаашралтай үед тооцогддог. Намрын улирал эсрэгээрээ илүү хөдөлгөөнтэй үе байдаг. Бас зээлийн олголт удаашралтай байгаа нь нэг талаар нөлөөлж байна.

РЕМАКСчуудын хувьд тоогоор үзвэл нийт борлуулалтын 80% нь апартмент буюу орон сууц байдаг. Хэрэглэгчдийн эрэлт ч мөн тэнд бий. Хамгийн их эрэлттэй байдаг 1 өрөө, 2 өрөө орон сууцнууд  нийлүүлэлт хангалтгүй байгаагаас зах зээлийн хуулиараа эрэлт давамгайлаад ирэхээр үнэ нь өсөлттэй байна. Судалгаанаас үзвэл өнгөрсөн оны мөн үеэс 45-65% үнэ өсөөд байгаа юм. Барилгын компаниуд яг одоо хүнд цаг үеийг туулж маш өндөр өртөгтэйгөөр барилгын материал авч байгаа ба дээрээс нь  Хятад дахь логистикийн хямралаас үүдэн олдоц ховор байгаагаас төлөвлөсөн хугацаандаа байрнуудаа хүлээлгэн өгч чадахгүй, зарим нь бүүр төслөө түр царцаасан байдалтай байгаа.  Тиймээс зах зээл дээр шинээр нийлүүлэлт маш хангалтгүй байна. Тансаг зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгүүд өнгөрсөн 3-5 жилд нийлүүлэлт ихтэй байсан бол энэ жилээс мөн л багасаж ирж байна.

зураг
 

- Хөрөнгө оруулалтын зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэж буй хүмүүст юу зөвлөх вэ?

Хүмүүст зах зээлийн бодит мэдээ, мэдээлэл их хэрэгтэй байдаг. Ажиглаад байхад хэрэглэгчид маань үл хөдлөх хөрөнгө авах шийдвэр гаргахдаа зүгээр амьдран суух зорилгоор өөртөө болон гэр бүлд нь хир таалагдаж байна гэдгээр сонгодог. Сүүлийн үед түгжрэлээс шалтгаалан хүүхдийнхээ сургууль, цэцэрлэгт ойрхон  үл хөдлөх хөрөнгө авах хэрэгцээ огцом нэмэгдэж байна. Хамгийн чухал та бүхний шийдвэр гаргахдаа харгалзаж үзэх зүйлсийн нэг бол таны авч байгаа энэ хөрөнгө цаашдаа үнэ цэнэ нь өсөх үү ? Гэдэг асуулт юм. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгө авч буй бүх хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулж байгаа хүмүүс юм.  Тиймээс мэргэжлийн хүмүүстэй, реалторуудтай хамтран ажиллаж цагаа хэмнэж, ухаалаг хөрөнгө оруулалт хийгээрэй гэж зөвлөх байна. Бид танд Ремаксын дата мэдээлэлд буй 120,000 гаруй  хөрөнгийн мэдүүллүүдээс анализ хийж сүүлийн 6 жилийн дотор таны авах гэж буй хотхон, хороо, дүүргийн үнэ хэрхэн өөрчлөгдөж хэдэн хувь өссөнийг харж зөвлөгөө өгдөг.  Саяхан бидэнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд 20 гаруй жилийн туршлагатай олон улсын том эксперт, Фиабси олон улсын байгууллагын удирдах зөвлөлийн гишүүн доктор Ю Ки Сү Малайзаас ирж сургалт хийсэн. Тэр хүн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хэзээ ч буудаггүй гэж хэлж байна лээ. Ялангуяа Монгол шиг инфляцын түвшин өндөр оронд мөнгөний үнэ цэнэ байнга унаж байна. Энэ жил л гэхэд 15,7%-р унаад байна шүү дээ. Харин жил бүр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өссөөр байна.  

Ремакст сар бүр 3000-с 5000 хүн хандаж байна. Үүнээс сардаа 1300-1500 орчим гүйлгээ хийгддэг. Зөвхөн манай оффист гэхэд 10 гаран харилцагчид байдаг. Хаана байр авбал дээр үү, буцаагаад зарах уу, түрээслэх үү, гаднаас хүмүүс ирж байна уу, хаагуур түрээслэгч ихтэй байна, залуучууд ямар тохижилт сонирхож байна гэх мэт байнга асууж биднээс зөвлөгөө авч шийдвэрээ гаргадаг.

- Харилцагч, үйлчлүүлэгчдийн хувьд зуучлалын үйлчилгээ авах соёл хэр байна вэ?

ҮХХ салбарын зуучлал нь өөрөө маш олон талын мэдлэг мэдээлэлтэй байх хэрэгтэй болдог. Барилгын материал, бүтээц, хийцлэл, зээл, татвар, хөрөнгө оруулалт, даатгал, хууль, газар, интерьер, засгийн газрын мэдээлэл гэх мэт өргөн хүрээг хамардаг. Энэ салбар маань хөгжлийн эхний шатандаа явж байна, мэргэжлийн боловсон хүчин байхгүй учир бид хамтдаа салбараа, мөн харилцагчдаа хөгжүүлэх гээд л зүтгээд явж байгаа. Гурван жилийн өмнө анх агентаар ажиллаж байхад 500 орчим агентууд байсан ба хүмүүс тэр бүр мэддэггүй, таашаадаггүй байсан. Одоо нийлээд 2000 гаруй үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчид ажиллаж байна. Яагаад энэ зах зээл томроод, тоглогчид нь олон болоод байна гэхээр бид хүмүүсийн цагийг хэмнэж өгдөг, зах зээлийн бодит мэдээ, мэдээлэл, зөвхөн өөрт нь тохирсон үнэ цэнтэй зөвлөгөө өгч, амьдралынх нь хамгийн том хөрөнгө оруулалтыг хийхэд тусалдаг учраас.

Мөн хөгжүүлэгчдийн хувьд бид үнэ цэнтэй зөвлөгөө, мэдээллийг бас өгч чаддаг. Өрсөлдөгчийн судалгаа, орчны судалгаанаас эхлээд бид өдөр тутам худалдан авагчидтай ажиллаж байдаг, тэдний хэрэгцээ хүсэл бүгдийг нь мэдэж байдаг учраас ямар орон сууц, хаус баривал зорилтот хэрэглэгчдийн хэрэгцээ сонирхлыг хангаж чадах вэ гэдэг дээр хамгийн сүүлийн үеийн мэдээлэлтэй байж чаддаг. Тиймээс концепцээс нь эхлээд, гүйцэтгэл, борлуулалт дээр нь ажиллавал тэр төслийг маш амжилттай, хурдан борлуулж чаддаг. Харин зах зээлээ сайн мэдрээгүй, зах зээлд зарагдаж буй үнэ болон өгч буй үнэ цэнэ нь тохироогүй, хэрэглэгчдийн хэрэгцээ, шаардлагуудыг хангаж чадаагүй төслүүдийг борлуулахад маш бэрхшээлтэй байдаг.

зураг
 

- RE/MAX нь ДЭЛХИЙН ХАМГИЙН ШИЛДЭГ үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын франчайз компани. АНУ-д үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар хэр түвшинд хөгжсөн байдаг вэ? Монголоос ялгаатай ямар ямар зүйлүүд байна?

АНУ-д бол үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар хөгжөөд аль хэдийн зуу гаруй жил өнгөрсөн, одоогоор хөгжлийн өндөр түвшинд очсон, дэлхийд жишиг улс болсон байна. Муж, хотоороо нэгдсэн системд холбогдсон, хамтын ажиллагаа сайтай байдаг. Ийнхүү өндөр хөгжсөн улсын бизнес моделийг Монголд нутагшуулснаар бид илүү хурдацтай хөгжих боломжийг, үйлчилгээний соёлыг нэвтрүүлсэн. Цаашдаа ч мөн илүү хурдацтай хөгжих болно. АНУ-д нэг үл хөдлөх хөрөнгө зарагдахад 85,000 ам.доллар дагаад эдийн засагт нь ордог гэсэн судалгаа байдаг. Нүүлгэлт, засвар үйлчилгээ, тавилга тохижуулалт гэх мэт тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнээсээ тусдаа гэсэн үг.

Монгол улсын хувьд гэхэд хаягжилтын систем бүрэн хэрэглэгддэггүй, нэгдсэн систем байхгүй

Газар гэхэд л хэчнээн удаа бүртгэл хийгдэж байна, гэрчилгээ гарах гэж маш уддаг. Бүх үйл явцууд хоорондын уялдаа байхгүй, хүнд сурталтай. Энэ бүгдийн учрыг олж, зохицуулах нь агент хүний ажлыг маш  их хүндрүүлж, илүү их хөдөлмөрлөдөг. Харин АНУ-д бүгд нэгдсэн системтэй мөн home inspection буюу тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн алдаа дутагдал, аюулгүй байдлыг шалгаж баталгаажуулдаг байгууллагаар заавал оруулдаг. Үүнийг үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч буй хүмүүс үйлчилгээний хөлсөө төлөөд шалгагчаа өөрөө сонгоод заавал шалгалт оруулдаг. Хэрэв ямар нэгэн асуудал гарч ирвэл худалдаж буй талаас засахыг эсвэл худалдан авахаа больдог. Үүнд зуучлагч тал хариуцлага хүлээх ямар ч боломжгүй. Гэтэл Монголд ямар нэгэн асуудал гарахад бүгд зуучлагч руу чичилдэг. Бид мэргэжлийн хяналт биш шүү дээ. Мөн захиалгын гэрээний асуудал. Хэдийгээр бид төрийн байгууллагын шаардлагыг хангаж тусгай зөвшөөрөл авч лицензтэй ажилладаг ч бидэнд төрийн дата мэдээлэлд нэвтрэх эрх байдаггүй. Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт захиалгын гэрээ бүртгэгддэггүйгээс болоод захиалгын гэрээтэй  холбоотой асуудлууд  их үүсэж байна. Иймэрхүү системийн доголдлоос болоод бүх талууд л хохирч байна. Бид хөгжлийнхөө замаар л явж байна даа. Монголд зуучлагч нар илүү их ажлыг, илүү бага үнэлгээгээр хийдэг. Хөгжсөн орнуудад агентууд нь төрөлжсөн, зөвхөн худалдагч талыг төлөөлөх, эсвэл худалдан авагч талыг төлөөлнө, эсвэл зөвхөн хэлэлцээр хийнэ, гүйлгээ хаана гэх мэтчилэн. Мөн хуульч, санхүүч, нотариат, шалгагч гээд маш олон мэргэжилтнүүд зэрэг оролцож, өөр өөрийнхөө үүргийг гүйцэтгэдэг бол Монголд агентууд илүү үүрэг гүйцэтгэж, эргээд мөн илүү хариуцлага хүлээдэг.

- Агентын нэг өдрийн амьдрал хэрхэн өнгөрдөг вэ?

Агентын ажил бол дэлхийн хамгийн стресстэй ажлуудын нэгт тооцогддог юм билээ. Хүмүүсийн хоорондын харилцаа, харилцааны хурдыг зохицуулах, шийдвэр гаргалтад нөлөөлөх учраас хүмүүсийн сэтгэл зүйтэй нэлээд ажилладаг. Миний хувьд агент байхдаа өглөө 5 цагт босоод эзэгтэй, ээж хүнийхээ үүргийг гүйцэтгээд ажилдаа 8 гээд ирнэ. Имэйл, чатаа шалгаад хариу өгнө. Товлосон уулзалтуудаа хийнэ, зарж буй үл хөдлөх хөрөнгүүдээ үзүүлнэ, худалдан авагч харилцагч нартаа тохирсон үл хөдлөх хөрөнгийг мэдээллийн сангаасаа хайна, үзүүлэх цаг товлоно, үзүүлнэ. Борлуулж буй хөрөнгөө сурталчилна, системдээ оруулна. Өдөрт хэдэн зуун дуудлагад хариу өгөх тохиолдол цөөнгүй. Саяхан манай нэг агент өдөр бүр 100-с дээш дуудлагад хариу өгсөөр байгаад мэдрэлийн ядаргаанд орсон байна лээ. За тэгээд 6 боллоо агентын ажил жинхэнээсээ эхэлнэ. Хүмүүс ажлаа тараад оройн цагаар болон амралтын өдөр үл хөдлөх хөрөнгө үзэхээр цаг товлох нь түгээмэл. Тэгэхээр бид унтахаас бусад цагийг ажлаа хийж өнгөрөөдөг гэж хэлж болно. Тийм учраас ар гэрийн дэмжлэг их хэрэгтэй байдаг.

зураг
 

- Агентууд хэдий хугацааны дараа арга барилаа олоод, тогтворждог вэ?

Хүн тус бүрээс хамаардаг. Өмнө нь борлуулалтын болон үйлчилгээний салбарт ажиллаж байсан, хурдан шуурхай,  харилцааны ур чадвар сайтай, технологийн мэдлэгтэй, аливаа зүйлийг хурдан сурдаг, багаар ажиллах чадвартай хүмүүст илүү давуу тал болдог. Тийм биш хүмүүс ч гэсэн алгуураар эдгээр ур чадваруудыг эзэмшээд амжилттай байх ч тохиолдол байна. Судалгаагаар бол 2-6 сар шаардлагатай байдаг, гэхдээ зарим хүмүүс маань тэр болтол санхүү болон ар гэрийн сэтгэл санааны дэмжлэг дутмагаас болоод шантрах тохиолдол нэлээд байдаг. Мөн зарим хүмүүс өдөр бүр шинэ хүмүүстэй харилцахаас халширдаг. Бид янз бүрийн үл хөдлөх хөрөнгө дээр, янз бүрийн хүмүүс, байгууллагуудтай харилцдаг. Ийм нөхцөл байдалд тохирохгүй хүмүүс гэж бас байна. Харин шалгарч үлдсэн хүмүүс нь яваандаа хөрөнгө оруулагч болох, сургагч болох мөн үл хөдлөх хөрөнгийн аль нэг салбарт давхар ажиллах гэх мэт өсөж хөгжөөд явах талбар ихтэй.

- Олон жилийн туршлагатай агентууд ер нь хөгжлийн ямар үе шатанд очсон байна вэ?

Бид дотроо зэрэглэлтэй байдаг. Тодорхой хугацаанд тодорхой шалгууруудыг хангасан агентууд маань зэрэг ахиад явдаг. Мөн зарим агентууд энэ зах зээлийн боломжийг олж хараад өөрсдөө франчайз худалдан авч, өөрийн гэсэн бизнесээ эхэлж, олон хүмүүст тэр боломжийг нээж өгөхөөр зориг шулууддаг. За мөн зах зээлээ мэддэг, туршлагатай агентууд маань одоо олон улсын түвшинд гарах гээд бэлтгэгдэж байна. Олон улсын зах зээлийг судлаад, сургалтуудад нь хамрагдаад явж байгаа. Үл хөдлөх хөрөнгө бол дэлхийн ихэнх улсад хамгийн өндөр өгөөжтэй, найдвартай хөрөнгө оруулалтын төрөл байдаг. Улс орнууд гаднын хөрөнгө оруулалтыг татахын тулд тодорхой үнийн дүнгээс дээш дүнгээр үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулбал байнгын оршин суух эрх олгох зэрэг боломжуудтай байдаг ба тэр бүгдийг бид судалж байна. Удахгүй хэрэглэгч нартаа нэгдсэн системтэй мэдээлэл хүргэх болно. Дараагийн түвшин бол дэлхийн зах зээл. Энэ салбарт түвшин бүрд тохирсон сургалтууд болон олон улсын туршлага солилцох, хурал зөвлөгөөн маш ихээр болдог.

- Монголд энэ чиглэлээр мэргэшүүлж сургадаг сургууль байхгүй болохоор агентууд маш олон төрлийн мэргэжилтэй, өөр өөр чиглэлээр ажиллаж байсан туршлагатай болохоор их сонирхолтой байдаг байх.

Тийм шүү. Янз бүрийн насны, янз бүрийн мэргэжилтэй, туршлагатай хүмүүс байдаг. Тэднийг бүгдийн нь нэг системд нэгтгэж, энэ салбарын сургалт, мэдээллээр хангадаг. Ихэнх хүмүүс маань цагийн уян хатан байдал, орлогын хязгааргүй боломж, хамт олон, өөрийгөө шинэ салбарт сорих зорилгоор орж ирсэн байдаг. Франчайз эзэмшигчид буюу брокерууд ч бизнес моделийг нь худалдаж аваад өөрийн менежментээр оффисоо удирддаг. Each office is independently owned and operated буюу брокерууд маань өөрсдөө агентуудаа шалгаруулан сонгож, өөрсдөө маркетингаа боловсруулж, сургалт хөгжүүлэлт, хамтрах төсөл, борлуулах байр зэрэг бүгдийг нь өөрсдөө шийддэг. Одоогоор бид 70 брокер оффистой гэдэг маань нэг компанийн 70 салбар биш нэг системээр ажиллаж буй 70 өөр ХХК гэсэн үг. Төв оффисоос зөвхөн бизнесийн моделийг нь ашиглах зөвшөөрлийг худалдаж авч, бизнесээ харин эрх чөлөөтэйгөөр өөрөө хариуцна.

зураг
 

- Цаг зав гарган надтай уулзаж бүх асуултуудад чин сэтгэлээсээ хариулсан танд баярлалаа. Танд болон танай хамт олонд амжилт хүсье.

RE/MAX Ace оффистой холбогдох утас: 77370808


Ярилцсан Б.Анударь

ikon.mn сайтын Редакцын бодлогын 6.1; 6.2; 6.3 –т дурдсан үндэслэлээр сэтгэгдэл бичих талбарыг хаасан болно.