Г.Ариунжаргал: Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад ТОХИРОМЖТОЙ цаг үе иржээ

Эдийн засгийн хүндрэл үргэлжилж байгаа хэдий ч хүндрэлээс боломжийг олж харж буй бизнес эрхлэгчид бий. Тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн салбар Монголд эрчимтэй хөгжиж, компаниуд нь тогтвортой өсөлттэй байна. 

Энэ үед бид үл хөдлөх салбарт болж буй үйл явдал, онцлох боломж, ирээдүйн чиг хандлагын талаар Mongolian Property Management Group ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирал Г.Ариунжаргалтай ярилцлаа. 

---

-Эдийн засгийн хүндрэл үргэлжлээд 2-3 жил болж байна. Тэгвэл үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт эдийн засгийн хүндрэлийг дагаад ямар ямар боломж нээгдэж байгаа талаар яриагаа эхэлье?

-Эдийн засгийн хүндрэлийг дагаад оффисын үнэ бодит түвшиндээ ирсэн байна. Тухайлбал жижиг дунд бизнес эрхлэгчид буюу өнгөрсөн 10-15 жил оффис түрээсэлж үйл ажиллагаа явуулсан компаниудад оффис худалдаж авахад хамгийн боломжтой цаг үе.  

Яагаад гэвэл одоо оффисын үнэ хямд, сонголт ихтэй байгаагаас гадна төлбөрийн уян хатан нөхцлүүд санал болгож байгаа. Тэр утгаараа жижиг дунд бизнес эрхлэгчид эдийн засгийн хямралыг ашиглаад өөрийн гэсэн оффистой болох боломж нь нээгдсэн гэж хэлж болно.

-Үнэ хямд байна гэлээ. Яг хэдэн хувиар хямдарчихсан байгаа вэ. Зарим оффисууд орон сууцнаас ч хямдхан болсон гэдэг үнэн үү?

-Манай барилгын салбар бараа материалаа импортолдог учраас урд хөршөөс ихээхэн хамааралтай. Хэдий оффис хямдарсан ч гэсэн өөрийнхөө өртгийг барих ёстой.

"Оффис өмнөх жилүүдээс 30 гаруй хувиар хямдарсан"

Бидний судалгаагаар оффисын барилга м.кв нь 2.5-5 сая төгрөгийн хооронд үнэлэгдэж байна. Энэ нь өмнөх жилүүдээс 30 гаруй хувиар хямдарсан гэсэн үг. Энэ бол хангалттай хямдарсныг харуулж буй тоон үзүүлэлт.

-Улаанбаатар хотын хэмжээнд эзнээ хүлээж буй оффис хэр их байгаа вэ?

-Эзнээ хүлээж буй гэдгийг түрээслүүлж, борлуулах хоосон оффисууд гэж ойлгож байна. Оффис бол ашгаа удаан хугацаанд өгдөг хөрөнгө оруулалт. Тэр утгаараа 2015, 2016 онд Улаанбаатар хотын A бүсэд баригдсан арав гаруй оффисын 60 хувь нь дан түрээсийн, 40 хувь нь борлуулалтын оффисууд байна.

Эдгээрийн дийлэнх нь эзнээ хүлээж байгаа.

-Оффис барьж бизнес эрхлэх гэж байгаа хүмүүс юун дээр анхаарах ёстой байдаг вэ?

-Аливаа оффис байршил, дэд бүтэц, санал болгож буй үнэ зэргээсээ хамаарч хэнд санал болгох вэ, түрээсийн хольцыг хэрхэн бүрдүүлэх вэ гэдэг бодлогыг эхнээс нь нарийн боловсруулж тэдэнд зориулсан орчин бүрдүүлэхээс эхлэн тухайн сонгосон зах зээл дээр төвлөрөн ажиллах нь зүйтэй.  

Төлөвлөгөөний дагуу маркетингээ хийж чадвал оффис борлуулагч болон худалдан авагч талдаа ч ашигтай. Хоосон байлгаж байхаас оруулчихая гэсэн хандлага нь эргээд түрээслүүлэгчийг эрсдэлд оруулах магадлал өндөр байдаг.

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниуд үүнд ямар оролцоотой байдаг вэ. Та бүхэн оролцсоноор хоёр тал хоёулаа хожиж чадах уу?

-Үл хөдлөх хөрөнгө бол маш том үнийн дүнтэй хэлцэл. Энэ утгаараа гэрээнд оролцогч талуудаас өндөр хариуцлага, ёс суртахуун шаарддаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн компанид хандсанаар хэд хэдэн давуу талтай. Нэгдүгээрт үнийн уян хатан нөхцлийг үл хөдлөх хөрөнгийн компани л гаргаж чаддаг. Учир нь худалдагч талд бид судалгаан дээр үндэслэсэн зах зээлийн бодит үнийг санал болгож харилцан ярилцаж худалдах үнээ тогтоодог.  

Мөн эрх зүйн талаас бид гэрээнд оролцогч талуудыг хамгаалах хууль эрх зүйн бичиг баримт бүрдүүлдэг. Үйлчилгээний хөлсийн хувьд бид Монголд зөвхөн худалдагч талаас авдаг. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авч байгаа талд давуу талтай.

Манай компанийн хувьд үйлчлүүлэгчиддээ дээрх давуу талыг олгохоос гадна салбарын мэргэжилтнүүддээ зориулж системчилсэн мэргэжлийн сургалтууд зохион байгуулах төлөвлөгөөтэй ажиллаж байна. /Сургалтын талаар ЭНД дарж мэдээлэл авна уу/

"Нэг м.кв нь 3.5 сая төгрөгөөс дээш үнэтэй бол ТАНСАГ ЗЭРЭГЛЭЛИЙН орон сууц"

-Эдийн засгийн хүндрэлд өртдөггүй давхарга байдаг. Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны зах зээл ер нь ямархуу байгаа вэ. Тэд ямар үл хөдлөх хөрөнгө сонирхож байгаа талаар мэдээлэл өгөөч?

-Аливаа улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тансаг зэрэглэлийн орон сууцны хөгжлөө дагаж хөгждөг. Тэд зөвхөн орон сууц биш түүнийг дагаж ирэх орчин, нийгмийн хүрээллийг давхар худалдан авдаг. Манай улсын хувьд тансаг зэрэглэлийн орон сууцнууд 80-350 м.кв-ийн хэмжээтэй, нэг м.кв нь 3.5 сая төгрөгөөс дээш үнэтэй байна.

Тансаг зэрэглэлийн орон сууцнууд 80-350 м.кв-ийн хэмжээтэй, нэг м.кв нь 3.5 сая төгрөгөөс дээш үнэтэй байна

Нэг үеэ бодвол манай барилгын компаниуд барилгаа маш чанартай, дизайн сайтай барьдаг болсон. Тэр утгаараа хэрэглэгчдийн мэдлэг боловсрол дээшилж, сонголтоо зөв хийдэг болчихжээ.

Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны зах зээлийн хувьд чанартай барилга, эрүүл орчинд амьдрах айл өрхүүдийн хэрэгцээн дээр суурилж байна. Үнэтэй байр авах гэж байгаа хүмүүс тодорхой хэмжээнд шалгарсан компаниудын төслийг илүү их сонирхдог.

Хүмүүсийн хэрэгцээ илүү ухаалаг болсон учраас тийм ч том хэмжээтэй орон сууцыг сонирхохоо больчихсон. Харин үүний оронд илүү эрүүл, эко орчинтой, сайн материалаар хийгдсэн, ам бүлийн тоонд тохирсон хэмжээтэй орон сууцнуудыг их сонирхож байна.

-Эрүүл, эко орчин гэдгийг яг ямар шалгуураар тодорхойлж байгаа вэ?

-Хамгийн гол нь агаарын бохирдлоос хол байх хэрэгтэй. Хоёрдугаарт хотхон доторх ногоон байгууламжийн асуудал цогц шийдэгдсэн байх нь чухал байдаг. Дунджаас дээш орлоготой гэр бүлүүд хамгийн багадаа хоёроос дээш хүүхэдтэй байх нь түгээмэл. Тэдэнд байшин доторх чамин тансаг байдал гэхээсээ илүү хүүхдүүд нь гараад ямар орчинд тоглож, өсөж хүмүүжиж байгаа нь чухал болоод байна. Гадаад орчныг нь бүрэн шийдсэн, үнэтэй, тансаг зэрэглэлийн орон сууцны хороолол Улаанбаатар хотод цөөн бий.

Мөн сүүлийн үед цэвэр модон барилга эрэлттэй болж эхэлж байгаа. Бид цементэн дөрвөн хананы дунд ихэнх цагаа өнгөрөөдөг. Хүн байгалаасаа холдоод ирэхээр л эрүүл мэндэд асуудал үүсэх нь тодорхой. Тиймээс хүмүүс 100 хувь модон байшин худалдаж авч, хотоос зайдуу амьдрах сонирхол ихтэй болсон. Ийм төслүүд ч ихээр бий болж байгаа.

Ер нь барилга, орон сууцны салбар цаашдаа эко, инновацийг шингээсэн байх тал руугаа илүү хөгжих хандлагатай байна гэж дүгнэдэг.

-Дунджаас арай үнэтэй гэхдээ тансаг зэрэглэлийн бус орон сууцны зах зээл гэж бий. Үнийн хувьд 2.2-2.5 сая орчим байх шиг байна. Энэ зах зээлийн нөхцөл байдал, төлөв ямар байгаа вэ?

-Энэ зах зээлийн эрэлт ерөнхийдөө зогсчихсон. Ийм төрлийн орон сууцнууд илүүдэлтэй байгаа ч шинэ төслүүд тийм ч их хэрэгжиж эхлээгүй. Ерөнхийдөө эрэлт, нийлүүлэлт нь зогсонги байдалд орчихсон байгаа гэж хэлж болно. Учир нь дунджаас дээгүүр зэрэглэлийн орон сууцанд орох сонирхолтой, орлого сайтай, залуу гэр бүлүүд ханачихсан байна. Тэд эдийн засгийн хямралын үед байраа томруулах, солих гэхээсээ илүү нийгмийн амьдралд идэвхтэй оролцох, карьер хөөх зэрэгт анхаарлаа хандуулж байх шиг.

Харин тэдний хэрэгцээ найзуудаараа хамтраад хотоос зайдуу эко хаузны  хотхон барих хандлагатай болсон байна. Тиймээс энэ зах зээл цаашид эрчимтэй хөгжих төлөвтэй байгаа.

-Улаанбаатар хотын дийлэнхийг бүрдүүлж буй гэр хорооллын айлууд орон сууцанд орох сонирхолтой хэвээрээ байгаа байх. Тэгэхээр бага, дунд орлоготой гэр бүлүүдэд зориулагдсан орон сууцны зах зээлийн талаар ярилцацгаая?

-2013 оноос ипотекийн зээл хэрэгжиж эхэлснээр тодорхой хэмжээнд айлуудын орон сууцны асуудлыг шийдэж чадсан. Гэвч одоо санхүүжилт нь удааширсан байгаа. Мэдээж 8 хувийн зээлд хамрагдаж, орон сууцтай болох сонирхолтой айлууд их байна. Уг нь эрэлт байгаа хэдий ч санхүүжилтийн асуудал гацаанд орсон.

Улаанбаатар хотын гэр хороололд 200 гаруй мянган айл өрх байдаг. Эдгээр айлууд бүгд газартай. Газартай хүн хамгийн баян. Тэгэхээр тэд орон сууцныхаа 30 хувийг хангалттай төлөх хэмжээний хөрөнгөтэй гэсэн үг.

"Улаанбаатар хотын гэр хороололд 200 гаруй мянган айл өрх байдаг"

Дахин төлөвлөлтийн компаниуд чадлаараа ажиллаж байгаа ч нийслэлийн бүх айлууд хамрагдаж чадахгүй байна.

Тиймээс энэ хүмүүсийн орон сууцтай болгох, санхүүжилтийн хэрэгслийг бий болгох тал дээр төрөөс анхаарах шаардлагатай гэхээсээ илүү дор бүрнээ бичил хэлбэрээр шийдэх боломжтой. Улсаас төвийн шугамтай холбоод өгөхөд л айлууд дор бүрнээ асуудлаа шийдэх боломжтой. Энэ асуудлыг шийдвэл агаарын бохирдол, хөрсний бохирдлын асуудал шийдэгдэнэ. Бидний яриад байдаг эрүүл, аюулгүй орчин бүрдүүлэх нь үүнээс л эхэлнэ. Хамгийн гол нь залуу үе, ирээдүйгээ дэмжиж буй томоохон хөрөнгө оруулалт болох юм.

"Хоосон байраа дараад суувал элэгдэл, хорогдол болж өөрсдөө л хохирно"

-Эрэлт талаасаа санхүүжилт дээр гацчихсан байгаа. Тэгвэл нийлүүлэгчид хоосон орон сууцнуудаа борлуулахад юун дээр анхаарах шаардлагатай байгаа вэ?

-Зээлийн бодлого хэрэгтэй байна. Тэр байрнуудаа хоосон байлгаж байхаар түрээсийн шугамаар эзэмшүүлж болно. Гурван жилийн турш сард 1 сая төгрөг төлөнгөө байрандаа амьдарч, хугацааны эцэст үлдэгдэл төлбөрөө төлөх зэрэг саналууд тавьж болох юм. Урт хугацаандаа эзэмших учраас худалдан авагчийнхаа амьдралыг дэмжсэн, алсын хараатай бодлого дутагдалтай байгаа гэж хардаг.

Барилгаа хөгжүүлэх, амьдруулах, менежмент хийх талаас нь ажиллах хэрэгтэй байна. Зөвхөн барилгаар дагнах бус бизнесээ төрөлжүүлээд тогтвортой өсөлтөө хангах боломжтой юм.

Алсын хараатай ажиллаж чадвал хэсэг хугацааны дараа хэн хэн нь хямралаас гарна шүү дээ. Түүнээс биш хоосон байраа дараад суувал элэгдэл, хорогдол болж өөрсдөө л хохирно. Үүнээс хэн ч хожихгүй.

-Хүмүүсийн дунд байрны үнэ унана гэсэн хүлээлт байх шиг байна?

-Орон сууцны барилгын материал ч ялгаагүй урдаас орж ирж байгаа. Орон сууцны үнэ худалдан авагчдын хүссэн хэмжээнд хүртэл буухгүй байна гэсэн хүлээлт байгаа ч барилгын компаниуд маань өртгөөсөө бага үнээр зарах боломжгүй гэдгийг худалдан авагчид маань бас ойлгох хэрэгтэй.

Яг үнэнийг хэлэхэд орон сууцны үнэ өнөөдөр өртөг дээрээ ирчихсэн байна. Тиймээс зөв цаг үед нь зах зээлээ мэдэрч худалдан авалтаа зоригтой  хийх хэрэгтэй.

Товчоор бол үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах хамгийн тохиромжтой цаг үе ирсэн гэж хэлж болно.

-Жил бүр зохион байгуулагддаг “Оффис экспо” удахгүй болох гэж байгаа гэсэн. Энэ үйл ажиллагааны талаар мэдээлэл өгөөч?

-Бид өнгөрсөн жил Монголдоо хамгийн анхны "Оффис Экспо-2016"-г амжилттай зохион байгуулсан. Тус экспод Жигүүр Гранд Групп, Цаст пропертис ХХК, Макс Өргөө ХХК тэргүүтэй барилгын шилдэг компаниуд оффисын төслүүдээ танилцуулсан бол Голомт Банк, Хаан Банкиуд санхүүгийн хэрэгслүүдээ танилцуулан оролцсон юм. Тун удахгүй "Оффис Экспо-2017"-г энэ оны хоёрдугаар сард зохион байгуулахаар бид ажиллаж байна.

Бид энэ удаад Шангри-Ла оффис тэргүүтэй шилдэг оффис, үйлчилгээний төвүүдийн хамгийн таатай түрээсийн болон худалдах нөхцлүүдийг санал болгоно. Мөн томоохон банкны мэргэжилтнүүд ирж санхүүгийн асуудлаа шийдэхэд туслах өргөн хэмжээний үйл ажиллагаа болох гэж байна. Үйлчлүүлэгчид маань олон газраар явж цаг алдахгүй хамгийн боломжит нөхцлүүдтэй нэг дор танилцаж, газар дээр нь шийдвэр гаргах боломж бүрдүүлж буйгаараа энэ удаагийн экспо онцлогтой.

-Ярилцсанд баярлалаа.

 

Гэрэл зургийг MPA.mn