Гал асааж, дулаацдаг амьдралаасаа цалингийн орлогоороо салах боломжийг бүрдүүлсэн ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛ

Гэрэл зургийг MPA агентлагийн онцгой зөвшөөрөлтэйгөөр ашиглав

Байранд л орчихвол... гэсэн бодлыг энэ насны мөрөөдлөө болгоод амьдарч яваа жирийн нэгэн ажилчин монгол хүн олон бий. 

Энэ бодлыг эхнээс нь бодит болгож байгаа нэг зүйл нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөр гэдэгтэй маргах хүн байхгүй биз. Сайн муугаар хэлүүлж ирсэн энэ хөтөлбөр 10 жилийн нүүрийг үзэж, энэ хугацаанд олон гэр бүл ядарч очоод гал түлж, гэрээ дулаацуулах бэрхшээлээс холдон байранд амьдарч байна. 

Иймд бид банк зээл олгосны дараа тухайн зээлийг нь худалдаж авдаг Монголын ипотекийн корпорац(МИК) болон Барилга, хот байгуулалтын яамны албан эх сурвалжуудаас тодруулсан ипотекийн зээлтэй холбоотой статистик мэдээллийг хүргэж байна.

Банкуудын олгосон зээлийг багцлаад үнэт цаас болгох үйл ажиллагааг Монголын Ипотекийн корпорац (МИК) хэмээх байгууллага явуулдаг. МИК байхгүй байсан ч болно шүү дээ гэж бодож байвал үгүй юм. МИК байхгүй бол банкууд таны зээлийг 20, 30 жил тийм бага хүүтэйгээр байлгах боломжгүй. Иймд тус байгууллагын өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд худалдан авсан ипотекийн зээлийн талаар МИК-ийн Үнэт цаасжуулалтын газрын захирал Т.Гансамбуугаас тодрууллаа.

- МИК нь зээл багцалдаг. Багцлах гэдэг нь юу гэсэн үг болох талаар уншигчдад тайлбарлахгүй юу?

- “МИК ОССК” ХХК нь банкны олгосон орон сууцны зээлийн хувийн хэргийн бүрдүүлэлттэй танилцаад, Монголбанкны шалгуур нөхцөлүүдийг хангаж буй тохиолдолд худалдан авах нөхцөл бүрддэг.

Өөрөөр хэлбэл банканд 100 зээл олгогдсон байлаа гэхэд банк тэдгээрээс 50 зээлийг нь сонгоод МИК-д худалдъя гэж санал болгодог. МИК тухайн зээлүүдийн өр орлогын харьцаа зэрэг мэдээллийг шалгаад, 50 зээлээс магадгүй 40 зээл нь шаардлага хангаж байна гэж үзвэл тэр 40 зээлийг нэг багц болгоод үнэт цаасжуулдаг.

Нэг багцад хугацааны хувьд харилцан адилгүй олгосон зээлүүдийг багцлах шаардлага үүсдэг. Тус багцад ямар зээлүүдийг худалдахаар санал болгохоо банкууд бие даан шийдвэрлэдэг.

- Зарим хүн миний зээл гурван жил болоход МИК-д шилжээгүй гэдэг. Энэ нь банк тэр зээлийг нь санал болгоогүй байгаа гэсэн үг байх нь, тийм үү?

- Тийм. Жишээ нь зээлдэгч 2020 онд зээл авсан мөртлөө 2023 он болсон байхад МИК рүү шилжихгүй байна гэлээ. Энэ нь банк 2020 онд олгосон зээлээ МИК-д худалдахаар санал болгоогүй эсвэл санал болгосон хэдий ч тус зээл 3 жилийн хугацаанд шалгуур хангаагүй байна гэсэн үг. МИК нь банкнаас худалдахаар санал болгосон зээлүүдийг шалгаж, Монголбанкны шаардлага хангасан нөхцөлд худалдан авч, үнэт цаасжуулдаг. Энэ хугацаа нь тухайн багцын зээлийн тооноос хамааран харилцан адилгүй байдаг.

Мөн банк зээл олгох үед өр орлогын харьцаа хангаж байгаад, МИК-ийг шалгах үед хэрэглээний, тавилгын гэх мэт зээл нэмж авснаар өр орлогын харьцаа нь хангахгүй болох тохиолдол бий. Гэхдээ өр орлогын харьцаа 45 хувиас хэтрэхгүй гэсэн журмын заалтыг хангаж байвал бусад төрлийн хэдэн ч зээлтэй байж болно.

- МИК энэ жил хэдэн багц худалдан аваад байгаа вэ?

- Сүүлийн байдлаар гэвэл 2023 оны хоёрдугаар сард 32 дугаар багцыг худалдан авч үнэт цаасжуулсан байна. СЗХ-ноос олгосон тусгай зөвшөөрлийн дагуу "Монголын Ипотекийн Корпорац ОССК” ХХК-ийн үүсгэн байгуулсан “МИК Актив гучин хоёр ТЗК” (Тусгай зориулалтын компани) ХХК нь 2023 оны хоёрдугаар сарын 3-ны өдөр 560 тэрбум төгрөгийн 30 хүртэлх жилийн хугацаатай ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг гаргаж, 6,964 өрхийн ипотекийн зээлийн хугацааг баталгаажуулсан. 

- Энэ онд хэдийг авахаар төлөвлөж байгаа вэ? 

- Энэ онд багтааж 2-3 ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд (ИЗББ) гаргаж, нэг багцад 3,000 гаруй зээлийг худалдан авахаар төлөвлөн ажиллаж байна. 

Бидний мэдэх ипотекийн зээлтэй холбоотой ямар бодит үр дүн гарсан бэ? 

 

Гэрэл зургийг MPA агентлагийн онцгой зөвшөөрөлтэйгөөр ашиглав

Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн зээл өдгөө 10 дахь жилдээ үргэлжилж, 110 мянга гаруй иргэн, өрх өөрийн орон гэртэй болжээ.

"Банкны салбарын дөрвөн зээл тутмын нэг нь орон сууцны зээл байгаагаас 2022 оны байдлаар 6.5 их наяд төгрөгийн үлдэгдэлтэй зээл байгаа нь Монголбанкны тайланд дурдагдсан. Ипотекийн зээлтэй иргэдийн 76 хувь нь 60 м.кв хүртэл орон сууц авсан. Зээлдэгчдийн 56 хувь нь эрэгтэй бол 44 хувь нь эмэгтэй ажээ. Мөн ипотекийн зээл авсан өрхийн 37 орчим хувь нь гэр хорооллоос орон сууцанд шилжсэн гэх мэт олон үр дүн энэхүү зээлийн хөтөлбөрөөр дамжин гарсан" гэдгийг “МИК ОССК” ХХК-ийн Олон нийттэй харилцах мэргэжилтэн Х.Батхишиг онцолж байлаа.

Бусад онцлох статистик тоон үзүүлэлт, үр дүнгээс тольдвол: 

• 2023 оны гуравдугаар сарын байдлаар банкны салбарт олгосон ипотекийн зээлийн зээлдэгчдийн тооноос харвал 110 мянга гаруй өрх/иргэн ипотекийн зээлээр орон сууцанд орсон ба ипотекийн зээлийн үлдэгдэлтэй байна. Үүнээс 84 мянган зээлдэгч буюу 76 хувь нь хөтөлбөрийн ипотекийн зээл авсан иргэд байна.
• Энэ оны гуравдугаар сарын байдлаар нийт 6.7 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийн үлдэгдэл зах зээл дээр байна.
• Монголын ипотекийн корпорац нь энэ хугацаанд нийт 103,774 иргэний 5.9 их наяд төгрөгийн  ипотекийн зээлийг банкуудаас худалдан авч, үнэт цаасжуулан, зээлийн хугацааг баталгаажуулсан.
• 2023 оны гуравдугаар сарын байдлаар МИК-ийн худалдан авсан ипотекийн зээлийн багцын үлдэгдэл 72 мянган зээлдэгчийн 3.9 их наяд төгрөг байна. Иргэд хоёр их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийн үндсэн төлбөрийг гүйцэтгэжээ.  
• Ипотекийн зээлтэй иргэдийн 72% нь 60м.кв хүртэл орон сууц авсан. Нийт барьцаа хөрөнгийн талбайн хэмжээ 3.7 сая м². Нийт зээлдэгчдийн 24.2 хувь нь 40-50 м², 21.6 хувь нь 50-60 м² байр худалдан авсан байна.
• 50 м² байр нь ойролцоогоор 150 сая төгрөгийн үнэтэй байгаа ба 360 сарын хугацаатайгаар авбал сарын тэнцүү төлөлт нь 630 мянган төгрөг болоод буй. 1,500,000 төгрөгөөс дээш өрхийн орлоготой бол сарын 630,000 төгрөгийн төлөлттэй ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой байна.
• Зээлдэгчдийн 80.8% нь зээлийн төлбөрөө сар бүр цалингийн орлогоор төлдөг.
• Ипотекийн зээлийн сарын дундаж төлбөр 558,000 төгрөг. Энэ нь 2022 оны байдлаар өрхийн дундаж орлого буюу 1.8 сая төгрөгтэй харьцуулахад 29 хувийг эзэлж байна.
• Ипотекийн үндсэн зээлдэгчдийн 56.1 хувь нь эрэгтэй, 43.9 хувь эмэгтэй байна.
• Ипотекийн үндсэн зээлдэгчийн 49 хувь нь 30-40 насны иргэд байгаа аж. Манай улсын хүн амын насны бүтцэд 20 хүртэлх насныхан нийт хүн амын 39 хувийг эзэлж байгаа нь ирэх 5-10 жилд ипотекийн зээлийн эрэлт нэмэгдэх хандлагатайг харуулж байна.
• МИК-ийн үнэт цаасжуулсан ипотекийн зээлийн багцаас 38,522 өрх буюу 37% нь гэр хорооллоос орон сууцанд шилжсэн. Эдгээрийн 27 мянган өрх нь хотод орон сууцанд, 11 мянган өрх орон нутагт гэр хороололд оршин сууж байв. 
• 2017 оноос хойш зээлийн эргэн төлөлтөөр дараагийн шинэ зээл гардаг тогтолцоо нь бүрэн ажиллаж эхэлсэн бөгөөд сард дунджаар 40 орчим тэрбум төгрөгийн эргэн төлөлт нь зээл болж олгогджээ.
• 2013 оноос өмнө жилд дунджаар 6,000 айлын орон сууц ашиглалтад ордог байсан бол хөтөлбөр эхэлснээс хойш жилд дунджаар 18,700 айлын орон сууц буюу нийт 187,000 өрхийн орон сууц ашиглалтад орсон байна.
• Барилгын салбарын ДНБ 2013 оноос өмнө 979 тэрбум төгрөг байсан бол 2022 онд 1.9 их наяд төгрөгт хүрчээ. 

Дээрх статистик мэдээлэл нь сүүлийн 10 гаруй жилийн хугацаанд манай улсад орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны шинэ үе байсныг илтгэж буй юм. 

Хувийн хэвшлийн санхүүгийн мэргэжлийн байгууллага болох “Монголын ипотекийн корпорац ОССК” ХХК нь 2006 онд үүсэн байгуулагдсан цагаасаа эхлэн иргэдийг орон сууцжуулах, агаар хөрсний бохирдлыг бууруулах төрийн бодлогын хүрээнд ипотекийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа эрхлэн явуулж байна.

Цалингийн өсөлт ба ипотекийн зээлийн төлбөр 

Монголын амьдрал өнөөдөр үнийн өсөлтийн дарамтаас цухуйж чадахгүй явсаар. Нэг анзаарах зүйл нь орон сууцны үнэ, долларын ханш болон бусад өргөн хэрэглээний бараа бүтээгдэхүүний үнэ 2013 оноос хойш тасралтгүй өсөж байгаа. Мөн цалингийн хэмжээ ч өсөлттэй байгаа. Гэхдээ ипотекийн зээлийн төлөлтөд өсөлт байдаггүйг дараах графикаас харж болно. 

Төрөөс мөнгөний бодлогын талаар баримтлах 2022 оны үндсэн чиглэл, “Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөө”, Цар тахлын тухай хууль, Сангийн сайд, Монголбанкны ерөнхийлөгчийн хамтарсан тушаалаар батлагдсан төлөвлөгөөний дагуу Монголбанк Засгийн газарт ипотекийн зээлийг 2023 оны долдугаар сарын 1-нд шилжүүлэх билээ. 

Гэхдээ иргэдийн зүгээс уг зээл Засгийн газарт шилжих нь одоогийн зээл олголтын системийг сулруулах эсвэл зарим тусгай сан шиг асуудал дагуулах вий гэх хардлага бий. 

Иймд дээрх асуултад хариулт авах зорилгоор Барилга хот, байгуулалтын яамны Хөгжлийн бодлого, газрын харилцаа, хот байгуулалтын газрын дарга Э.Батболдоос зарим зүйлийг тодруулсан юм. 

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр Засгийн газарт шилжихэд системийн өөрчлөлт оруулахгүй, Хуучин зарчмаараа олгогдоод явна

 

Гэрэл зургийг MPA агентлагийн онцгой зөвшөөрөлтэйгөөр ашиглав

- Ипотекийн зээлийн хөтөлбөртэй холбоотой сүүлийн үеийн мэдээллээс хуваалцана уу?

- 2023 оны зургаадугаар сарын 2-ны өдрийн байдлаар нийт 414 тэрбум төгрөгийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг 2,404 зээлдэгчид олгосон байна. Үүнээс

• 1,052 зээлдэгчийг хөдөө орон нутагт
• 1,852 зээлдэгчийг Улаанбаатарт олгосон байна. 

Шинэ сэргэлтийн бодлоготой холбогдуулан Засгийн газраас сүүлийн жилүүдэд хот хөдөөгийн сэргэлтийн хүрээнд хөдөө орон нутаг руу чиглэсэн бодлого барин ажиллаж буй. Тэр утгаараа орон нутагт олгох зээл өнгөрсөн жилүүдтэй харьцуулахад өндөр явж байгаа. 

- Уг зээлийн хүртээмжийн асуудалд иргэд бухимдаж байгаагаа илэрхийлж байгаа? 

-  Хүртээмжтэй байдлын тухайд гэвэл 2021 онд нэг их наяд төгрөгийн зээлийн санхүүжилт гаргуулаад, 13,000 зээл олгуулсан. Энэ нь КОВИД-19-ийн цаг үе байсан юм. Мөн дээрээс нь 10 их наядын цогц төлөвлөгөө гарч, иргэдийн амьдралын нөхцөлийг доройтуулахгүй, барилгын салбараа эрсдэлд оруулахгүйн тулд нэг их наяд төгрөгийн зээл гарсан байдаг. Үндсэндээ хүртээмж сайн байсан гэсэн үг. 

2022 онд 730 тэрбум төгрөгийн зээлийг 7,800 зээлдэгчид олгосон. Өнөөдрийн дүнг өнгөрсөн хоёр жилийн мөн үеийн дүнтэй харьцуулахад 15 орчим хувийн дутагдалтай явж байгаа ба үүнийг дагаад ипотекийн зээл хүсэх хүсэлт иргэдийн дунд өндөр байгаа.

2023 оноос Цар тахлын хууль дуусгавар болсонтой холбоотойгоор зээл эргэн төлөлтөөсөө санхүүжигдэж яваа. Өөрөөр хэлбэл жилд ойролцоогоор 400 орчим тэрбум төгрөг орж ирээд, ийм хэмжээний санхүүжилт гараад явна гэсэн үг. Өнгөрсөн жилүүдэд ойролцоогоор 700 орчим тэрбум төгрөг гэж яригдаж байсан бол 400 орчим тэрбум төгрөгийн санхүүжилт гарч ирэхээр тодорхой хэмжээний хомсдол эрсдэл үүсэж байгаа хэрэг.

Шинэ сэргэлтийн бодлоготой уялдуулан БХБЯ-ны зүгээс ипотекийн зээлийг хөдөө орон нутаг руу чиглүүлэх зарчмаар арилжааны банкууд болон Төв банктай хамтран ажиллаж байна.

Банкууд барилгын салбарт гаргасан зээлээ чанаргүй байлгахгүйн тулд ипотекийн зээлийн зохицуулалт хийж байгаа зүйлс ажиглагдаж байгаа. Цаашид ч засаж сайжруулах тал дээр хамтран ажиллана. 2017, 2018, 2019 онд ипотекийн зээл дунджаар 400, 450 орчим тэрбум төгрөг гардаг байсан. Өнгөрсөн хугацаанд олгож байсан зээлийн трэндийг харвал салбарт 500-600 орчим тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл гарах эрэлт, нийлүүлэлт баланслах урьдчилсан тооцоо гарсан. Тооцооллоор бол санхүүжилтийн дүнтэй холбоотой хомсдол үүсэх нь аргагүй байгаа тул санхүүжилтийн дүнг олон хувилбартай болгох, нэмэгдүүлэх зэрэг гэдэг асуудлыг цаашид ярина.

- 2023 онд ашиглалтад орох ямар төслүүд байна вэ?

- Бид өнгөрсөн 2010 он хүртэлх тоог аваад үзэхээр жилд дунджаар 13 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орж байсан. 2020 онд КОВИД-19-ийн жил тодорхой хэмжээний үйл ажиллагаанууд хязгаарлагдсан л даа. Гэхдээ ашиглалтад орсон орон сууцны тоо 14 мянга байсан. 2021 он бол хөл хорионы зогсолтын үе байв. Тэр үедээ 16 мянган айлын буюу бидний тооцоолсноос их орон сууц ашиглалтад орсон байдаг. 2022 онд 17 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орсон бөгөөд уг тоо энэ жил унахааргүй байгаа. Яамнаас барилгын гүйцэтгэл нь 80%-аас дээш хувьтай яваа барилгууд энэ онд ашиглалтад орно гэсэн урьдчилсан тооцооллыг хараад явж байгаа.

- Орон сууцны барилгын чанарын асуудал чухал байна. Үүнд БХБЯ-наас хэр анхаарч ажиллаж байгаа юу?

- Салбар бол холбогдох норм дүрэм стандартуудаа бүгдийг нь баталсан. Норм дээр хамгийн байж болох доод хэмжээгээр тогтоож өгдөг ба түүнээс дээш хэмжээгээр барихыг зөвлөдөг. Дээшлэх тусам барилгын үнэ өртөг дагаад өснө гэсэн үг. Барилгын чанарын асуудал нь тухайн үеийн хяналтын ажлуудаас ихээхэн хамаарна.

- Долдугаар сарын 1-нээс Ипотекийн зээл Засгийн газарт шилжинэ. Нэг зүйлийг онцолж асуумаар байна. Магадгүй Засгийн газарт төвлөрчхөөр одоо яриад байгаа сангууд шиг зээл олголтод нөлөөлөл үүсээд иргэд одоогийнх шигээ зээлийг хүртээмжтэй авах боломж хязгаарлагдах вий гэж санаа зовж байна. Зээл олголтын процесс яг одоогийнх шигээ явж чадах уу. Одоо бол ипотекийн зээлийн хөтөлбөр сайн туршлага дээрээ ирчихсэн явааг мэргэжлийнхэн хэлж байсан. Эсвэл процесс өөрчлөгдөх үү?

- Ерөнхий сайдын 2023 оны захирамжаар СЗХ, Сангийн яам, БХБЯ-ны хамтарсан ажлын хэсэг байгуулагдан ажиллаад явж байна. Олон улсын валютын сангаас ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг Монголбанк явуулахаа зогсоогоод Засгийн газартаа шилжүүлэх зөвлөмжийг ч өгсөн. Бид зөвлөмжийг мөрдлөг болгоод ажлаа зохион байгуулаад явж байгаа. 

Тэгэхээр ипотекийн зээлийн хөтөлбөр Засгийн газарт шилжсэнээрээ Засгийн газар эрх мэдлээ ашиглаад, системийн өөрчлөлт оруулахгүй. Хуучин ямар зарчмаар явдаг байсан түүгээрээ л явна.

Учир нь одоог хүртэл сайн тогтчихсон системээ нураахыг хүсэхгүй байна. Засгийн газарт шилжсэнээр ямар бодлогын арга хэмжээнд анхаарах вэ гэхээр цаашдаа ипотекийн зээлийг илүү зорилтот бүлэг рүү чиглүүлэх асуудлуудыг ярина гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл гэр хорооллыг илүү барилгажуулж орон сууцжуулах, нийслэлийн гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг хөгжүүлэх байдлаар бодлогын баримт бичигтээ хөгжүүлэлт хийж ажиллана гэдгийг хэллээ.