Шүүх орон сууц худалдан авах тохиролцоог бичгээр хийгээгүйгээс нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв

            Баянзүрх дүүргийн Иргэний анхан шатны шүүхэд Иргэн Б.Д “…  өөрийн өмчлөлийн орон сууцандаа төрсөн ах Б.Б нь 2017 оноос хойш түр амьдруулж байсан ба орон сууцаа бусдад худалдан борлуулах шаардлагатай болсон тул чөлөөлж өгөхийг шаардахад чөлөөлөхгүй байгаа” гэх үндэслэлээр орон сууцыг  албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл иргэний шүүхэд гаргажээ. Тэрбээр

Нэхэмжлэгч Б.Д миний бие өөрийн хөрөнгөөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн Ү-..............  дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүрэг, Шинэ дөл хотхон .......байр, ......... тоот хаягт байрлах 108.6 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 2012 онд ашиглалтад ороход нь худалдан авч өөрийн охин В.А-ын хамт өнөөдрийг хүртэл өмчилж байгаа. Бид тус орон сууцандаа амьдрахгүй, өөр газар амьдрах болсон тул өөрийн төрсөн ах Б.Б-г өөрсдийн орон сууцандаа түр амьдарч байхыг зөвшөөрч, түүнийг 2017 оноос хойш амьдруулж байгаа. Бидэнд өөрсдийн орон сууцаа худалдан борлуулах шаардлага үүссэн тул тус орон сууцанд түр амьдарч байгаа ах Б.Б-г чөлөөлж өгөхийг удаа дараа хэлж, шаардсан. Гэвч ах Б.Б нь бидний орон сууцыг чөлөөлж өгөхгүй, бидний өмчлөлийн орон сууцнаас гарахгүй бидэнд хүндрэл учруулж байгаа тул арга буюу шүүхэд хандаж байна. Иймд Б.Б-н хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, албадан гаргуулж өгнө үү гэв.

            Хариуцагч Б.Б нь “ … уг орон сууцыг худалдан авахаар тохирч Б.Д 50,0 сая төгрөгийг төлсөн, улмаар цаашид өөрсдөө амьдарна гээд засвар хийсэн тул орон сууцыг чөлөөлөх үндэслэлгүй, орон сууцны урьдчилгаанд өгсөн 50,0 сая төгрөг, засварын зардал 41,0 сая, нийт 91,0 сая төгрөгийг гаргуулна” гэж сөрөг нэхэмжлэл гаргаж маргасан байна. Тэрбээр шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа

2005 онд өөрийн төрсөн дүү Б.Д-д төрсөн ах болох Б. Б миний бие  дүүгийнхээ нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж сэтгэлээсээ туслахаар шийдэн, амьдрал амьжиргаанд нь нэмэр болох зорилгоор өөртөө байр авахаар хадгалж байсан 14,0 мянган доллар /Арван дөрвөн мянган доллар тухайн үеийн ханшаар 3 өрөө байрны мөнгө байсан/-ыг дүүдээ өгч байсан. 2016 оны би орон сууцаа томруулахаар байр хөөцөлдөж байсан тул төрсөн дүүтэйгээ ярилцаж Б.Д-гийн 140,0 сая төгрөгөөр орон сууцаа худалдахаар санал болгосны дагуу /ээж минь надад түлхүүр хадагны хамт өгсөн байдаг/ би 2016 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдрөөс эхлэн тус байранд нүүж амьдрах болсон. Ингээд ярилцаж тохиролцсоны  дагуу 2018 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр Б.Д-ийн Х банкны ................ тоот дансанд 3 өрөө байрны урьдчилгаа болох 50 сая төгрөгийг шилжүүлсэн байдаг.

Тус байрны шал нь нүх сүв гарсан, хулгана гүйсэн, сантехник нь муудаж, тааз болон шалан доогуур явсан сантехник муудаж их хэмжээний ус доод талын айл руу алддаг болсон, цахилгааны болон бусад гэмтлүүдийн улмаас хэсэгчилсэн засвар хийх боломжгүй байдал үүсэж их хэмжээний засвар хийх шаардлага гарсан тул 2018 оны намар 10 дугаар сард засварын бригад хөлсөлж бүх өрөөний дотор засал / уналттай тааз, цахилгааны бүрэн засвар, хананы обой наах, балкон шиллэх, паркетлах, сантехникийн засвар үйлчилгээ, ачаа тээврийн зардал, ажилчдын хөлс г.мэт/ өөрийн хөрөнгө, санхүү, хүч хөдөлмөр, гарган бүрэн засвар хийсэн. Энэхүү засварт нийт 60 орчим сая төгрөг зарцуулсан юм.

Нэхэмжлэлд дурдсаны дагуу үнэхээр түүний байранд түр хугацаанд амьдрахаар орсон бол миний бие байрны мөнгө гэж 50 сая төгрөг шилжүүлж дээр нь түр толгой хорогдохоор гуйж орсон байрандаа 60 сая төгрөгийн засвар хийх байсан уу. Зөвхөн энэ баримтаас харахад нэхэмжлэгчийн хууль бус өмчлөл гэсэн нь үгүйсгэгдэж байна.

Тухайн үед Б.Д энэ байрыг зарахгүй ээ, та зүгээр амьдарч бай гэж хэлсэн бол яаж ч бодсон миний хувьд өөрийнхөө байрыг 65,900,000 сая төгрөгөөр зарахгүй байсан. Төрсөн ахын хувьд ах дүү хоёр шүүхийн хаалга татаад өмч булаалцалдан, дүү нь ахыгаа ямар ч хамаагүй аргаар гудамжинд гаргах гээд улайран хөөцөлдөөд явж байна гэж сонсох, ах дүү, төрөл садангуудын өмнө ээжийн минь сэтгэл ямар хүнд байдалд орох тухай дүүдээ сануулж, тайлбарлаж, хэлж эвлэрэх гэж оролдсон боловч төрсөн эхийгээ ч бодохгүй нэхэмжлэл хэвээрээ байгаа гээд хэнэг ч үгүй шүүгчийн туслахаар дамжуулан хэлсэнд миний бие туйлаас харамсаж байна. Энэ бүх маргаанаас болоод ээжид минь ямарваа нэгэн зүйл тохиолдвол, худал мэдүүлэг өгч шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан Б.Д ганцаараа хариуцах болно. Иймд Баянзүрх дүүрэг, 25 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол, ........хотхоны ........ байрны ....... тоот 3 өрөө орон сууцыг худалдах-худалдан авах хэлцлийн дагуу зохих ёсоор урьдчилгаа төлбөрийг нь төлөөд амьдарч байгаа учир нэхэмжлэлийн шаардлалгыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 Хариуцагч Б.Б Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.3 дахь хэсэг, 73 дугаар зүйлийн 73.1 дэх хэсгийг тус тус удирдлага болгон сөрөг нэхэмжлэл гаргасан тайлбартаа

Бид худалдаж авсан байрандаа 2017-2018 оны хооронд тухайн үеийн ханшаар 40 орчим сая төгрөгөөр иж бүрэн засварыг хийж гүйцэтгэсэн. Тухайн үед орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулж амжаагүй шалтгаан нь нэгдүгээрт төрсөн ах дүү нар учраас би түүнд итгэж байсан, хоёрдугаарт үнийн уян хатан нөхцөлтэй тохирсон байсанд ба гэрээг иргэний хуульд заасны дагуу бичгээр байгуулж нотариатаар батлуулж амжаагүй байхдаа дүүтэйгээ үл ойлголцож улмаар шүүхдэлцэх дээрээ хүрээд байна. Дүүдээ итгэж байсан учраас гэрээг бичгээр байгуулж, нотариатаар батлуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүйдээ одоо хохирч байх шиг байна. Хэдий бичгээр гэрээ байгуулаагүй ч талууд тус байрыг худалдаж, худалдан авахаар хүсэл зоригоо илэрхийлж аман хэлцэл байгуулсны дагуу урьдчилгаа төлбөр төлж, байранд засвар хийсэн учир Б.Д одоо намайг байрнаас гаргах гэж байгаа бол байрны урьдчилгаанд төлсөн 50 сая төгрөг, байрны засварт зарцуулсан 41 сая төгрөг нийт 91 сая төгрөгийг надад буцаан төлөх ёстой гэж үзэж байна. Иймд орон сууцны урьдчилгаанд төлсөн 50 сая төгрөг, тус байранд засвар хийсэн 41 сая төгрөг нийт 91 сая төгрөгийг гаргуулж өгнө үү. гэв.

 Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч Б.Д-ийн дансанд хариуцагчаас өгсөн гэх 50,000,000 төгрөг орсон тул түүнийг буцаан өгөхийг хүлээн зөвшөөрнө. Харин орон сууцанд засвар хийсэн гэх 41,000,000 төгрөгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

Учир нь тус орон сууцанд засвар хийхгүй бол зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй, зайлшгүй засвар хийх шаардлагатай байгаагүй бөгөөд шинээр ашиглалтад орсон, шинэ байр байсан. Хариуцагч их засвар хийх тохиолдолд зайлшгүй өмчлөгчөөс зөвшөөрөл авахаар хуульчилсан бөгөөд талууд тохиролцож засварын ажил гүйцэтгэж, төлбөрийг хэн хариуцах талаар тохирсон байх ёстой боловч тохирсон зүйл огт байгаагүй, засвар хийх шаардлага ч байгаагүй. Хэрэв нэхэмжлэгч орон сууцаа хөлсөлж, түрээсэлсэн бол хөлсөлсөн, түрээсэлсэн хэмжээний хохирол шаардах байсан боловч ах дүүс харилцан хохирол, үр дагавар шаардах нь зохимжгүй юм. Гэвч хариуцагч нь өөрийн дураар орон сууцны хийцлэлийг өөрчилж засвар хийсэн атлаа засварын мөнгийг нэхэмжлэгчээс нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлгүй байх тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 41,000,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 ҮНДЭСЛЭХ нь:

Шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдсэнийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-т заасан Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн  өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж заасан.

Гэтэл зохигч талуудын хооронд үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах тухай бичгээр гэрээ байгуулаагүй ба нэхэмжлэгч нь түр амьдруулахаар байрандаа оруулсан, хариуцагч нь худалдахаар тохирч байрандаа оруулсан гэж өөр өөрөөр тайлбарлаж байгаагаас үзэхэд талуудын хооронд үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдах авах хүсэл зоригийн илэрхийлэл байсан эсэх, энэ нь хэрхэн хэрэгжсэн нь маргаантай байна.

Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2-т зааснаар хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болно, нөгөө тал хүсэл зоригийн илэрхийллийг хүлээж авахаас урьдчилан буюу шууд татгалзсан бол хүсэл зоригийн илэрхийллийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцно гэж заажээ.

Хариуцагч Б.Б нь байрны үнэд 50,000,000 төгрөгийг 2018 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр Б.Дд дансаар шилжүүлсэн болох нь Х банкан дахь Б.Б-ын дансны хуулгаар тогтоогдох ба талууд мөнгө шилжүүлсэн үйл баримтад маргаагүй.

Б.Д уг мөнгийг дансаар хүлээн авч буцаан шилжүүлээгүйгээс үзэхэд орон сууц худалдах авах хүсэл зоригийн илэрхийллийг үгүйсгээгүй гэж үзэхээр боловч хэлцэл хийсэн гэж үзэх үндэслэл хуулиар үгүйсгэгдэж байна.

Тодруулбал, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх нэг этгээдээс нөгөөд шилжихдээ насанд хүрсэн өмчлөгч тус бүрийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг үндэслэн өмчлөх эрх шилжүүлэх аливаа хэлцэл нь бичгээр хийгдэх, нотариатчаар гэрчлүүлэх, улмаар улсын бүртгэлд бүртгэгдэх хуулийн зохицуулалттай.

Иймээс Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.10-т Энэ хуулийн 421-1-д зааснаас бусад тохиолдолд бичгээр хийх хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байх бөгөөд энэ тохиолдолд талууд хэлцлээр авсан бүх харилцан буцааж өгнө гэсний дагуу хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байх бөгөөд талууд хүсэл зоригоо илэрхийлсэн баримт бичгийг үйлдэж, гарын үсэг зураагүй тул хүсэл зоригийн илэрхийлэл хэрэгжээгүй, хэлцэл хийсэн гэж үзэх үндэслэлгүй гэж үзлээ.

Цаашлаад мөн хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.11-т зааснаар бичгээр хийх хуулийн шаардлагыг зөрчсөн хэлцлийн талаар маргасан тохиолдолд энэ нь хуульд өөрөөр заагаагүй бол тэдгээр нь гэрчээр нотлох эрхээ алдах тул гэрч С.Р, Б.Г нарын мэдүүлэг маргаан бүхий орон сууцыг худалдах-хулалдан авах хэлцэл хийгдсэн эсэхэд  нотолгооны ач холбогдолгүй болно.

Дээрх үйл баримтаас үзэхэд хариуцагч нь маргаан бүхий орон сууцанд нэхэмжлэгчийн зөвшөөрлөөр орсон боловч орон сууц худалдах-худалдан авахтай холбоотой хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байх тул хариуцагчийн эзэмшил хууль бус болжээ.

Иймд маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-т зааснаар өмчлөлийн орон сууцаа хариуцагчийн эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж үзлээ.

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн хувьд талууд хэлцлээр авсан бүх зүйлээ буцааж өгөх тул байрны үнэд гэж шилжүүлсэн 50,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж хариуцагчид олгох нь зүйтэй байна.

Маргаан бүхий орон сууцанд хийсэн засварын зардалд 41,000,000 төгрөгийн тухайд завсар хийх талаар өмчлөгчийн зөвшөөрөл аваагүй, үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг бичгээр хийгээгүй тохиолдолд Иргэний хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.5-д зааснаар засварын зардал нь буцаан шаардах шаардлагад хамаарахгүй тул 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-т зааснаар үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж үзэх үндэслэлгүй гэж үзэж сөрөг нэхэмжлэлээс засварын зардал 41,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.  

Эх сурвалж: Shuukh.mn

Шүүхийн шийдвэрийн огноо, Дугаар: 2022.03.31 101/ШШ2022/01455  

Хариуцагч Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргасан ч Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн байна.

( Энэхүү шүүхийн шийдвэрийн агуулгыг товчлон бичсэн болно.)