ЗӨВЛӨГӨӨ: Та орон сууц хайж байна уу?

Та орон сууц хайж байна уу. Тэгвэл танд зориулж дараах 10 зөвлөгөөг хүргэж байна.

Зөвлөгөө-1

Та үнэхээр орон сууцтай болохыг хүсэж байна уу. Эрсдлээ сайн тооцоолсон биз? Хэрэв банкны зээлээр орон сууц авах гэж байгаа бол сар бүр төлөх төлбөрөөс гадна, орон сууцны ашиглалтын зардал болох дулаан, цахилгаан, цэвэр, бохир ус, хог, СӨХ гэх мэтчилэн урсгал зардлаа сайн тооцоолох хэрэгтэй.

Орон сууцтай болох нь танд санхүүгийн их хариуцлага ногдож байгаа хэрэг боловч эцсийн дүндээ өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж байгаа нь авууштай зүйл билээ. Орон сууц худалдан авагчдын ихэнх нь банкны зээлээр байраа авч байна.

Зөвлөгөө-2

Юуны өмнө банкны зээл нь хатуу дүрэмтэй тоглоом гэдгийг сануулмаар байна. Та ямар нэгэн банканд хугацаа хэтэрсэн зээлтэй бол бусад банканд ч гэсэн найдваргүй зээлдэгч болно. Иймээс зээл хүсэгч та хувийн зохион байгуулалт сайтай, төлөвлөгөөтэй ажилладаг байх хэрэгтэй. Бүх банк урьдчилгаа 20-30 хувь төлөх чадвартай, байнгын орлоготой байхыг шаарддаг гэдгийг надаар хэлүүлэлтгүй мэдэж байгаа биз ээ. Банк өөрийн эх үүсвэр болон 8%-ийн зээлийг гаргаж байгаа. Монголбанкны 2019 оны зургаадугаар сарын судалгаагаар 94,688 иргэн ипотекийн зээлтэй байна. Өөрийн эх үүсвэрээр зээл гаргаж байгаа банкуудын тавигдаж буй шаардлага болон хүүг нь судлах хэрэгтэй.

Банкуудын тавьж байгаа ерөнхий шаардлага

• Хугацаа хэтэрсэн өр төлбөргүй байх
• Зээлээ эргэн төлөх тогтмол орлоготой байх. Орлого нь банкны хуулбар болон бусад баримтаар үндэслэгдэнэ
• Зээлдэгчийн татварын дараах орлогын 50% нь зээлийн сарын төлбөрт хүрэлцдэг байх
• Худалдан авах орон сууцныхаа 30-аас дээш хувийг санхүүжүүлэх чадвартай байх
• Орон сууцны урьдчилгаа төлбөр өндөр байх тусам хүүгийн дарамт бага байх нь мэдээж юм.

Таны орон сууц худалдан авах төлбөр бэлэн, эсвэл зээлийн нөхцөлийн шаардлага хангасан гэж үзэж байгаа бол дараагийн алхам орон сууц хайх үлдлээ.

Зөвлөгөө-3

Зах зээл дээр зарагдаж байгаа орон сууцны сонголт олон мэт боловч яг үнэндээ худалдан авчихмаар байр олддоггүй нь гачлантай. Энэ нь дараах гурван хүчин зүйл буюу дүүрэг, өрөөний сонголт, м.кв-ын үнээс шууд хамаарч байгаа юм. Энэ гурвыг нэгтгэнэ гэдэг маш хэцүү.

Хүмүүс ихэвчлэн амьдрах дүүргээ эхэлж сонгодог. Ажил, сургууль, цэцэрлэг гээд амьдралынхаа аль ойрхон газарт орон сууц хайдаг. Дараа нь өрөөний сонголт. Хүмүүсийн хандлагыг харахад 2 өрөө 40-60 мкв талбайтай орон сууц сонирхож байна. Сүүлд нь яах аргагүй хамгийн чухал зүйлийн нэг м.кв-ын үнэ.

Та сонгосон дүүргээсээ хоёр өрөө орон сууц хайлаа гэж бодъё. Метр квадрат талбай нь болж байна. Даанч үнэтэй. Эсвэл бүр эсрэгээрээ м.кв нь боломжийн үнэтэй ч хоёр өрөө байр байхгүй. Дээрх хоёр сонголтын аль аль нь байлаа ч орчин нь таалагдахгүй гэх мэт олон асуудал гарч ирнэ. Энд нэг чухал зүйлийг онцлон хэлэхэд хүмүүс тэр дүүрэгт хоёр өрөө шинэ байр хэдэн саятай байна гэж асуудаг.

Хуучин орон сууцны хувьд дүүргээсээ хамаарч өрөөний тоогоор үнийг нь багцалж болдог бол шинэ орон сууцыг ингэж болдоггүй. Учир нь зураг төслөөсөө хамаарч хоёр өрөө байр хэдэн ч м.кв талбайтай байж болно. Түүнийг нь компаниудын тогтоосон үнээр тооцон бодоход өөр өөр дүн гарч ирнэ. Тиймээс шинэ орон сууцыг өрөөгөөр нь биш, дүүргээр нь дундчилж үнэ гаргадаг.

Зөвлөгөө-4

Таны сонгосон орон сууцыг улсын комисс хүлээж авсан, эсвэл барилгын ажил хийгдэж байж болох юм. Нэг талаас улсын комисс хүлээж авсан ҮХХ-ийн гэрчилгээтэй орон сууц шууд банкны зээлд хамрагдах нь хамгийн том боломж. Нөгөө талаас баригдаж байгаа орон сууцанд захиалга өгөхийн давуу тал нь өрөөний сонголтын зохион байгуулалтыг өөрчилж, обой болон шалны өнгөний сонголтоо хийх давуу талтай.

Дээрээс нь барилгын явцад хяналт тавих төдийгүй, ямар барилгын материалаар юу хийж байгааг нь харах боломжтой. Ингэснээр танд үл хөдлөх хөрөнгөндөө итгэх итгэл илүү төрнө гэсэн үг. Мөн ашиглалтад орохоос өмнө нь захиалах юм бол 100-200 мянган төгрөгөөр хямд байж чаддаг.

Хэдийгээр эдгээр сайн гэх талууд байгаа ч бас болгоомжлох зүйлүүд олон бий. Та шинэ орон сууцанд захиалга өгөхдөө тухайн барилгын гүйцэтгэлийг нь харах хэрэгтэй. Зарим нэгэн компани төсөв муутай, барилгаа эхлүүлээд үлдсэн мөнгийг захиалагч нараасаа босгох явдал түгээмэл.

Хэрэв тухайн орон сууцанд захиалга орж ирэхгүй байвал яах вэ? Энэ нь цаашдаа барилгын чанарт нөлөөлдөг. Төсөв ёсоор нэг кг барилгын түүхий эдийг 2,000 төгрөгөөр авах байсан бол 1,500 болж чанаргүй зүйл худалдан авахад хүрэх жишээтэй. Мөн манайд барилгын гүйцэтгэл 50-аас дээш хувьд очмогц захиалга авна гэсэн заалт байхгүй. Байх ч боломжгүй юм.

Зөвлөгөө-5

Та сонгосон орон сууцныхаа чанарыг нь яаж мэдэх вэ. Барилгын чанар компанийн нэр хүндэд оршдог гэдгийг та нэг бодоод үзээрэй. Бид амьжиргааны түвшнээс хамаараад метр квадратын үнэнд ач холбогдол өгөөд чанарын асуудлыг орхигдуулдаг тал бий. Та байр захиалахдаа барилгын үндсэн хийцийг нь заавал асуугаарай.

Сүүлийн үеийн барилгууд төмөр бетон карказаас бүрэн цутгамал хийцтэй болж байгаа. Мэдээж бүрэн цутгамал барилга нь хамгийн чанартайд тооцогдоно. Чанартай барилгын гол түүхий эд нь цемент, арматур, сантехник, дээр нь нэмээд гүйцэтгэгч компани байх болов уу. Орон сууцны чанар өвөл танигддаг. 

Хэрвээ та дулаарсан үед орон сууц авах гэж байгаа бол оршин суугчдаас нь тухайн барилгынхаа талаар мэдээлэл авах боломжтой шүү дээ. Чанарыг шалгадаг нэг зүйл нь байгалийн давагдашгүй хүчин зүйл буюу газар хөдлөлт. Захиалага авч байгаа орон сууцны танилцуулга дээр найман баллын газар хөдлөлтөд тэсвэртэй гэж бичсэн байдаг.

Гэтэл байр хайж байгаа хүмүүсийн хэдэн хувь нь газар хөдлөлтөд тэсвэртэй эсэх талаар асуудаг бол?

Зөвлөгөө-6

Орон сууцны захиалгын танилцуулга тараах материал дээр найман баллын газар хөдлөлтөд тэсвэртэй гэж бичсэн байдаг. Францын газар хөдлөлтийн судалгааны багийн 2010  онд гаргасан дүгнэлтээр Улаанбаатар хотод 7.5 магнитудын хүчтэй газар хөдлөх магадлалтай гэж дүгнэсэн байдаг.

Хэрвээ энэ хэмжээний газар хөдөлбөл ямар эрсдэл учрахыг ЖАЙКА олон улсын байгууллага 2013 онд судлан гаргахдаа нийслэлийн барилга байгууламжийн 50 орчим хувь нь нурна, 60 орчим мянган иргэн шууд хохирогч болно гэсэн эрсдлийн үнэлгээ гаргасан байдаг юм байна.

Манай улсын нутаг дэвсгэрт 1900-2000 оны хугацаанд магнитуд нь 7-оос дээш хүчтэй газар хөдлөлт 30 гаруй, 8-аас дээш хүчтэй газар хөдлөлт дөрвөн удаа болжээ. Дараагийн чухал зүйл бол м.кв-ын зөрүү.

Зөвлөгөө-7

Худалдан авсан орон сууц нь зөрүүтэй байвал яах вэ? Шүүхийн шийдвэрийн сан www.shuukh.mn сайтаас харахад метр квадратын зөрүүний талаар нэлээн олон маргаан шийдэгддэг юм билээ. 

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч байгаа тал м.кв хэмжилт хийлгүй тухайн хөрөнгөө улсын бүртгэлд бүртгүүлсний дараа талбайн зөрүү, мөнгөний асуудал яригдахаар шүүх үүнийг хэрэгсэхгүй болгож байгаа.

Метр квадратын зөрүү гэдэг бол ил доголдол учраас худалдан авахаас өмнө мэдэх ёстой байсан гэдэг юм билээ. Хуучин орон сууцны хувьд нэг стандартаар баригдсан учраас хэмжилт хийгээд байх шаардлага байхгүй.

2009 онд Стандартчилал хэмжил зүйн үндэсний төвөөс баталсан “Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлал”-д зааснаар орон сууц барилгын талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага хэмжилт хийвэл зохино гэсэн байдаг.

Орон сууцны талбай нь:

• Иргэний хуулийн 142, 147 дугаар зүйлүүд,
• Орон сууцны тухай хууль,
• Орон сууц хувьчлах тухай хууль,
• Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлалаар зохицуулагдана.

Иймээс та орон сууцныхаа м.кв-д эргэлзээд байвал зураг төслийн тусгай зөвшөөрөл бүхий байгууллагад хандах нь ээ. Гадуур нэг м.кв-ыг 2,000 төгрөгөөр хийдэг. Тухайн хэмжилт хийсэн компани м.кв-тай холбоотой янз бүрийн маргаан гарлаа гэхэд шүүх дээр гаргасан тайлан дүгнэлтээ хамгаалдаг байх хэрэгтэй. 

Ингээд танд хууль эрх зүйн талаасаа хувь хүн барилгын компанитай гэрээ хийх л үлдэж байна.

Зөвлөгөө-8

Таны гэрээ Худалдах, худалдан авах гэрээ, Бэлэглэлийн гэрээ, Орон сууц захиалан бариулах гэрээ, Хөрөнгө оруулалтын гэрээ гэсэн нэртэй байж болох юм. Бэлэглэлийн гэрээг хүмүүс хоорондоо татвар төлөхөөс зайлсхийж хийгээд дараа нь бөөн асуудалд ордог талтай. Ихэнх нь Худалдах, худалдан авах гэрээ хийдэг.

Нөгөө хоёр нь шинэ орон сууц авах тохиолдолд хийгддэг. Шинэ орон сууцны гэрээн дээр зайлшгүй анхаарах зүйл бол хоёр талын эрх үүрэг нь яг тэнцүү хангагдсан заалтууд байх ёстой. Барилгын компани нь орон сууцаа заасан хугацаандаа ашиглалтад оруулах, нөгөө талаас захиалагч буюу орон сууц худалдан авагч төлбөр тооцоогоо хугацаанд нь төлөх гэх мэт.

Баригдаж байгаа орон сууцанд захиалга өгөхдөө гэрээнд юу юугүй гарын үсэг зурахаа азнаад үг үсэг, өгүүлбэр бүрийг маш сайн унших хэрэгтэй. Тэд мэргэжлийн хуульчдаар гэрээгээ боловсруулж байгаа учраас өөрсдийнхөө эрхээ илүү бичээд үүргээ орхигдуулах тал бий.

Зөвлөгөө-9

МХЕГ-аас орон сууц худалдан авагчдад зориулж дараах зөвлөгөөг өгч байгааг дуулгахад таатай байна.

• Тухайн барилгын газар олголтын захирамж, гэрээ, гэрчилгээ хүчин төгөлдөр эсэх, техникийн нөхцөлийг холбогдох байгууллагуудаас бүрэн авсан байдлыг нэг бүрчлэн нарийвчлан үзэх.
• Барилгын зураг төслийг батлагдсан зургийн даалгаврын дагуу боловсруулсан байдал, хуулийн дагуу зураг төсөлд бүрэн магадлал хийгдсэн эсэхийг үзэж, гаргасан дүгнэлтүүдтэй нь танилцах.
• Барилга угсралтын ажлаа эхлэхдээ мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас зөвшөөрөл авсан эсэх. Захиалагч, гүйцэтгэгчийн эдийн засгийн чадамж, дадлага, туршлага зэргийг нарийвчлан судалж мэдсэн байх. Тухайлбал, урьд нь барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцны барилгын одоогийн чанар байдал, оршин суугчдын санаа бодлыг судалж мэдэх.
• Гүйцэтгэгч, захиалагч байгууллагын өр, авлагын тухай ерөнхий мэдээллийг харьяа татварын албанаас лавлах. Энэ тухай лавлаж мэдэхийг санхүүгийн чадвартай аж ахуйн нэгж, байгууллагууд санал болгодог.
• Барилга угсралтын ажлын чанар байдлын талаар зураг төслийн зохиогч болон мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас албан ёсоор өгсөн дүгнэлт, албан шаардлага, санал, зөвлөмж гарсан эсэхийг тодруулах, байгаа бол түүнтэй нарийвчлан танилцах.
• Орон сууц захиалж гэрээ байгуулахдаа албан ёсны захиалагч хэн болохыг нарийвчлан тогтоож, зөвхөн түүнтэй гэрээ байгуулах.
• Улсын хүлээж аваагүй буюу комисс ажилласан ч акт баталгаажаагүй байхад захиалагчийн шахалт, хүсэлтээр орон сууцдаа орохгүй байх шаардлагатай. Баригдаж дууссан барилгаас орон сууц худалдаж авах тохиолдолд эхний ээлжинд барилгыг хүлээж авсан тухай улсын комиссын актыг эх хувиар нь үзэх, оршин суугчдын санал зөвлөмжийг авах хэрэгтэй.

Та орон сууц худалдан авахдаа эдгээр зөвлөмжийг заавал мөрдөөрэй. Ихэнх хүн улсын комисс хүлээж авсан орон сууцыг чухалчилдаг. Ингээд төрөөс бидэнд орон сууцны татварын хөнгөлөлт эдлүүлдэг гэдгийг дуулгахад таатай байна.

Зөвлөгөө -10

Хувь хүниий орлогын албан татвар төлөгч иргэн та анх удаа орон сууц авч байгаа бол хувь хүн орлогын албан татвараас гурван сая төгрөг буцаан авах эрхтэй. Хуульд "Хувь хүн өөрийн орлого болон банк, санхүүгийн байгууллагаас авсан зээлийн хөрөнгөөр амьдран суух зориулалтаар анх удаа хувьдаа орон сууцны барилга барих, эсвэл худалдан авахад зарцуулсан 30 сая төгрөгөөс дээш хэмжээний хөрөнгөтэй тэнцэх орлогыг албан татвараас чөлөөлнө" гэж заасан байдаг.

Та жил бүрийн хоёрдугаар сарын 15-ны дотор, амьдран суугаа нутаг дэвсгэрийнхээ татварын албанд доорх баримтуудыг бүрдүүлж өгснөөр татварын хөнгөлөлт эдлэх эрхтэй. Та тухайн онд орон сууц худалдан авлаа гэхэд дараа жилийн 1-2 дугаар сарын 15-ны дотор www.mta.mn сайтад материалаа илгээнэ.

Хувь хүний орлогын албан татварын чөлөөлөлт эдлэхэд бүрдүүлэх материал:

1. Хүсэлт /Татварын албанд болон Төрийн санд хандах, Овог нэр, ажлын газар, хуулийн заалт, харилцагч банк, хувийн дансны дугаар, гэрийн хаяг, утас, гарын үсэг, огноог оруулж бичих /
2. Иргэний үнэмлэхийн хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан/
3. Оршин суугаа газрын хорооны тодорхойлолт /Ам бүл хэд, оршин суугаа хаяг/
4. Нийгмийн даатгалын дэвтрийн хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан /
5. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан/
6. Зээлийн гэрээний хуулбар ба зээл авсан этгээдээс мөнгө шилжүүлсэн баримт /Хэрэв хувь хүн орон сууцны барилгыг зээлээр авсан бол зээл авсан банк, санхүүгийн байгууллагатай хийсэн зээлийн гэрээний хуулбар, зээл олгосон этгээдээс орон сууцны төлбөрийг төлсөн мөнгөний баримт/
7. Зээл олгосон банк, санхүүгийн байгууллагын албан ёсны лавлагаа тодорхойлолт
8. Захиалгын болон Худалдах, худалдан авах гэрээ. /Орон сууцны барилгыг захиалан, худалдан авахад байгуулсан гэрээний хуулбар/
9. Байранд төлсөн мөнгөний баримт /Хувь хүн өөрийн орлогоор орон сууцны барилга худалдан авсан бол төлбөр төлсөн хүчин төгөлдөр баримтууд/
10. Үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны албан татвар төлсөн баримт /Татвар төлөгч хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан борлуулсны 2 хувийн албан татвар төлсөн баримт, түүний хуулбар/
11. Татвар төлөгчийн Орлого Татварын Бүртгэлийн дэвтэр
12. Ажлын газрын болон цалингийн тодорхойлолт /тодорхойлолтод овог нэр ажилласан хугацаа , албан тушаал , цалингийн дүн , суутгуулсан албан татвар мэдээллийг агуулсан байх/
13. Орлого нотлох бусад баримт. Анхаарах зүйл: Хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан борлуулсны 2%-ийн албан татвар төлсөн баримтын хуулбарын авч үлдэх хэрэгтэй.

Та өөрт таалагдсан орон сууцтай болохын тулд зар сурталчилгааны бүхий л сувгийг ашиглан хайхаас эхлээд худалдан авах хүртэл их цаг хугацаа шаардсан, хүнд ажил мэт боловч эцсийн дүнд нь өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж баталгаажуулах нь хамгийн чухал үр дүн билээ. "Сонголт тань зөв, сэтгэлд тань нийцэх болтугай"

Хэрвээ та үл хөдлөх зуучлалын үйлчилгээ авах бол 70160451, 91910451 дугаарт холбогдоорой.