Эд хөрөнгө хөлслөх, түрээслэх гэрээний ялгаа

ОТИС-ийн хууль зүйн сургуулийн багш, Эрхийн түлхүүр хууль зүйн фирмийн өмгөөлөгч Б.Энхбаяраас Эд хөрөнгө хөлслөх, түрээслэх гэрээний ялгааны талаар ярилцлаа.

- Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд эд хөрөнгө хөлслөх, түрээслэх гэрээний ялгаа нь юу вэ?

- Үл хөдлөх эд хөрөнгө хөлслөх, түрээслэх гэрээгээр иргэн, хуулийн этгээд нь өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөө бусдын эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэхтэй холбоотой гэрээний үүрэгт хамаардаг. Хүн амьдрах зориулалттай орон байрыг (орон сууц, сууцны зориулалттай байшин, гэр гэх мэт) бусдад ашиглуулж, эзэмшүүлэхдээ эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ байгуулна.

Өөрөөр хэлбэл тухайн орон байрыг хөлсөлж байгаа этгээд зөвхөн амьдрах зориулалтаар ашиглана. Харин үл хөдлөх хөрөнгийг иргэн, хуулийн этгээд аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхийн тулд эзэмшиж, ашиглах бол түрээсийн гэрээ байгуулна. Энэ нь түрээсийн гэрээг ашиг олох буюу аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхлэх зорилгоор байгуулдаг. Жишээ нь бизнесийн үйл ажиллагаа явуулах зорилгоор оффис түрээслэх гэж нэрлэнэ. Харин орон сууцыг түрээслэх гэхгүй хөлслөх гэнэ.

- Орон сууц хөлслөх гэрээ хийгдсэний дараа хөрөнгийн өмчлөгч хугацаанаас өмнө хуульд заасан хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээг дангаар цуцлах явдал түгээмэл байдаг. Хөлслөгч тал маань хуульд заасны дагуу ямар эрхүүдтэй вэ?

- Үл хөдлөх эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг тодорхой хугацаатай ба хугацаагүй байгуулж болно. Хэрэв хугацаатай байгуулсан бол хугацаа дуусахад эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ дуусгавар болно.

- Орон сууц хөлслөх гэрээгээр тухайн байранд амьдарч байтал гэрээний хугацаа дуусаагүй байхад өмчлөгч тал хөлслөгч талдаа мэдэгдэхгүй бусдад зарсан бол гэрээний хугацаагаа дуусгаад гарна гэж хэлэх хууль зүйн үндэслэл бий юу?

- Эд хөрөнгө хөлслүүлэгч нь хөлслөгчийн эзэмшил, ашиглалтад байгаа эд хөрөнгөө гуравдагч этгээдийн өмчлөлд шилжүүлсэн бол хөлслүүлэгчийн бүх эрх, үүрэг нь гуравдагч этгээд буюу шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж хуульд заасан тул гэрээнд заасан хугацаа дуустал орон сууцыг хөлслүүлэх, хөлсийг шаардан авах зэрэг эрх, үүргийг хүлээнэ. Иймээс хөлслөгч нь гэрээний хугацааг дуусгавар болоход орон сууцыг хүлээлгэн өгөх эрхтэй.

- Иргэний хуульд түрээсийн гэрээг бичгээр гэрээ байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх ёстой гэж заасан байдаг. Хоёр тал гэрээгээ бичгээр байгуулаад улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүйгээс ямар эрсдэл үүсэж болох вэ?

- Үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг бичгээр байгуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй бол хүчин төгөлдөр бус гэрээ болно. Талууд заримдаа бичгээр гэрээ байгуулаагүй байх, эсвэл байгуулсан боловч бүртгүүлээгүй байх тохиолдол байдаг. Энэ тохиолдлуудын аль нь ч хүчин төгөлдөр бус байна.

Нэгэнт хүчин төгөлдөр бус хэлцэл тул түрээслүүлэгч нь түрээслэгч талд эд хөрөнгийг шилжүүлэхгүй байх эрхтэй тул түрээслэгч тал эд хөрөнгийг шилжүүлэхийг шаардах эрхгүй юм.

Хэрэв түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй боловч түрээслэгч нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг тодорхой хугацаанд ашиглаж аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлсэн бол ашигласан хугацааны төлбөрийг төлнө. Харин “гэрээний үүргийг зохих ёсоор гүйцэтгээгүйн хариуцлага” буюу түрээсийн төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүйн улмаас үүсэх алданги төлөх хариуцлагаас чөлөөлөгдөх үндэслэл болно.

- Гадуур ихэнх нь оффисын зориулалтаар түрээсийн гэрээ байгуулахад тухайн өрөө нь тусдаа үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ байдаггүй тул гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бэрхшээлтэй. Энэ гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэрээ гэж үзэх үзэх үү?

- Оффисын зориулалтай байрны өрөө тус бүр дээр улсын бүртгэлийн гэрчилгээ байхгүй харин нийт байраар нь эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ авсан тохиолдол байдаг. Энэ тохиолдолд тухайн оффисын байрны зарим хэсэг буюу жишээ нь 1 өрөөг түрээсэлж түрээсийн гэрээ байгуулсан бол түүнийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх хуулийн шаардлага тавигдахгүй. Иймээс энэ тохиолдол уг түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр гэрээ гэж үзнэ.

- Хөлслөх болон түрээсийн гэрээнд нотариатаар гэрчлүүлэх гэсэн хуулийн заалт байдаггүй. Иргэд нотариатаар гэрчлүүлээгүй байгуулсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж ойлгодог юм шиг байгаа юм.

- Нотариатын тухай хуульд “заавал гэрчлүүлэх нотариатын үйлдлийг зөвхөн хуулиар тогтоох бөгөөд үүнээс бусад үйлдлийг үйлчлүүлэгчийн хүсэлтээр гэрчилнэ” гэж заасан. Иймээс Иргэний хуульд түрээсийн гэрээг заавал нотариатаар гэрчлүүлэх тухай заагаагүй, харин заавал улсын бүртгүүлсэн тохиолдолд хүчин төгөлдөр болохоор заасан.

- Түрээстэй холбоотой танай хуулийн фирмээр үйлчлүүлсэн, зөвлөгөө авсан бусдад сургамжтай нэг кейс хуваалцвал?

- Иргэн Б цайны газар буюу гуанз ажиллуулж үйлчилгээ эрхлэх зорилгоор Сонгинохайрхан дүүрэгт байрлах Д худалдааны төвд 100 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг сарын 3,000,000 төгрөгөөр гурван жилийн хугацаатай түрээслэхээр тохирсон байна. Талууд түрээсийн гэрээ байгуулсан боловч улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй.

Б нь гэрээнд заасан зориулалтын дагуу уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг хоёр жилийн хугацаанд ашиглаж, үйл ажиллагаа явуулсан. Харин Д худалдааны төвийн гүйцэтгэх захирал түрээсийн төлбөрийг сарын 5,000,000 төгрөг болгох санал тавьсныг Б хүлээн зөвшөөрөөгүй. Учир нь Б-ийн эрхэлж байгаа үйл ажиллагаа нь хоёр жилийн хугацаанд бусдад бүрэн танигдаж амжаагүй байгаа тул орлого нь зөвхөн түрээс, ажилчдын цалин, ашиглалтын зардал, түүхий эдээ худалдан авахаас илүү гарахгүй байсан.

Иймээс Б нь түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх сонирхолгүй байсан тул мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш гурван сарын хугацаанд үйл ажиллагаагаа явуулаад түрээсийн байрыг чөлөөлсөн. Түрээслүүлэгч гурван сарын түрээсийн төлбөр 15,000,000 төгрөг шүүхэд хандан нэхэмжилсэн боловч нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсэг буюу өмнө тохирсон 3,000,000 төгрөгөөр хангах шийдвэр гарсан.

- Хөлслөх, түрээслэхтэй холбоотой маргаан гарлаа гэхэд аль дүүргийн шүүхэд хандах ёстой вэ?

- Нэхэмжлэлийг хариуцагчийн оршин суугаа газрын шүүхэд гаргана, хэрэв хариуцагчийн хаяг тодорхойгүй бол эд хөрөнгө нь байгаа газрын шүүхэд гаргаж болно.