Орон сууц хөлслүүлэх гэрээг Улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй учраас хүчин төгөлдөр бус гэх хариуцагчийн тайлбар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А, Хариуцагч Б.Э -д холбогдуулан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний үүрэгт 6,000,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл

Нэхэмжлэгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа

Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Жардэйн ........ дугаар байр 202 тоотод байрлах 129.34 м.кв 3 өрөө орон сууцыг, авто зогсоолын хамт 2021 оны 01 сарын 05-ны өдөр Орон сууц хөлслөх гэрээ, Түрээсийн гэрээ-г тус тус байгуулан нэг сарын 1,700,000 төгрөг болон 300,000 төгрөгөөр тохиролцож 1 жилийн хугацаатай байгуулсан. Түрээсийн төлбөрийг хариуцагчийн Голомт банкны данс руу шилжүүлсэн. Ингээд тухайн орон сууцандаа амьдарч эхэлсэн. Гэрээний 3.1-д заасан хүлээлгэн өгөх хугацаа дуусгавар болоогүй байхад 2021 оны 10 сараас эхлэн түрээсийн төлбөр нэмж байгаа, эсхүл байрнаас гар гэж хэлсэн. 11 сард чөлөөлж өг гэж удаа дараа дарамталсаар байгаад 2021 оны 11 сарын 15-ны өдөр байрнаас гарсан. Хариуцагчид байрыг хугацаа дуусахаар хүлээлгэж өгнө гэж хэлсээр байтал байрны голыг сольж өөр хүнд хөлсөлсөн байдаг. Уг гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1-д заасны дагуу хөлслүүлэгч тал гэрээг цуцалсан тул гэрээгээр тохиролцсон торгууль болох 4,000,000, суугаагүй сүүлийн хоёр сар болох 2021 оны 11 дүгээр сараас 2022 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдөр хүртэлх илүү төлсөн 4,000,000 төгрөгийг гаргуулахаар тус шүүхэд хандсан. Хариуцагч талаас ажиллагааны явцад 2,000,000 төгрөг төлсөн тул шаардлагаа багасгаж, илүү төлсөн 2,000,000 төгрөг, торгууль 4,000,000 төгрөг, нийт 6,000,000 төгрөг гаргуулж өгнө үү. Хариуцагчийн баримтаар ирүүлсэн ашиглалтын төлбөр нэхэмжлэгчид хамааралгүй, уг орон сууцнаас гарсны дараах хугацааны баримт байна гэв.

Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч дараах тайлбарыг шүүхэд гаргасан байна. Жардэйн .... байр, 202 тоот, 129.3 м.кв, 3 өрөө орон сууц, авто зогсоолын хамтаар нэг жилийн хугацаатай гэрээг байгуулж, орон сууцыг 2021 оны 01 дүгээр сарын 04-нд хүлээлгэн өгсөн. Мөнгийг хүлээн авсанд маргахгүй. Гэрээний 5.4-д зааснаар хөлслөгч гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө гэрээг сунгах эсэх, төлбөр нэмэгдэж байгаа талаар нэхэмжлэгчид хэлсэн байдаг. Мөн гэрээнд аль нэг тал цуцлах санал гаргасан бол нөгөө талдаа торгууль төлөхөөр заасан. Гэтэл хэн хэн нь цуцлах талаар санал албан ёсоор гаргаагүй. Тухайн байрыг хэрхэн ашиглаж байгаад хөлслөгчийн хувьд хяналт тавих гэтэл оруулахгүй, үзүүлээгүйгээс арга буюу цоожны голыг сольж орсон байдаг. Түрээслэгчийн зүгээс бид өөр байранд шилжиж нүүсэн ба түрээсийн хугацааны үлдэгдэл төлбөрөөс 2,000,000 төгрөгийг буцаан шилжүүлэх, үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний хугацаанаас өмнө буюу бусад этгээдэд түрээслэх хүртэл хугацааны нөхөн төлбөрт тооцох тухай саналыг хэлсэн тул хариуцагч нэхэмжлэгч талд  2,000,000 төгрөгийг шилжүүлсэн. Ингэснээр түрээслэгчтэй харилцан тохиролцсон гэж бодсон.  2021 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдрийн Орон сууц хөлслөх түрээсийн гэрээг дангаар цуцлаагүй. Мөн гэрээ өөрөө анхнаасаа улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус гэрээ. Түүнчлэн нэхэмжлэгч нар орон сууцны ашиглалтын төлбөрөө төлөөгүй байдаг тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангах нь зүйтэй гэж дүгнэв.

Нэхэмжлэгч дараах үндэслэлээр шаардаж байна. Үүнд: гэрээнд хугацаанаас өмнө цуцалсан тохиолдолд нөгөө талдаа торгууль төлөхөөр тохиролцсон, хариуцагч талын санаачилгаар гэрээг хугацаанаас өмнө цуцалсан тул торгууль 4,000,000 төгрөг, илүү төлсөн 2,000,000 төгрөг гаргуулна гэж тайлбарласан.

Хариуцагч нэхэмжлэлийг дараах үндэслэлээр үгүйсгэж байна. Үүнд: гэрээг хоёр тал тохиролцож дуусгавар болгосон, хөлсөлсөн хугацааны ашиглалтын зардлыг төлөөгүй, мөн гэрээ анхнаасаа улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлага хангаагүй хүчин төгөлдөр бус гэж тайлбарласан.

... Орон сууц хөлслөх, авто зогсоолыг түрээслүүлэх гэрээг 2021 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдөр хөлслөгчийн эзэмшил ашиглалтад шилжүүлсэн, хөлс 24,000,000 төгрөгийг хөлслүүлэгч хүлээн авсан үйл баримтад зохигчид маргаагүй.

... Маргааны зүйл болсон орон сууцны цоожны голыг 2021 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдөр хариуцагч сольсон, улмаар 2021 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрөөс хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд хөлслүүлсэн үйл баримтад маргаагүй. Харин гэрээ хугацаанаас өмнө цуцлагдах болсон үндэслэл, түүнчлэн гэрээ хүчин төгөлдөр эсэхэд маргаж байна.

Талууд хэн алин нь Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 39 дүгээр зүйлийн 39.1-д зааснаар хүсэл зоригоо илэрхийлэн гэрээ байгуулсан, дээрх гэрээ Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д нийцсэн, хүчин төгөлдөр гэрээ байна.

Талуудын хоорондох гэрээний нэг болох авто зогсоолын гэрээний нэршил түрээсийн гэрээ гэж нэрлэсэн байх боловч гэрээний зүйл болсон хөрөнгийг орон сууцны зориулалтаар шилжүүлсэн, Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д зааснаар гэрээ байгуулахад улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлага хуулиар тавигдаагүй тул улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул гэрээ хүчин төгөлдөр бус тухай хариуцагчийн татгалзал үндэслэлгүй.

Нэхэмжлэгч талаас 2021 оны 10 дугаар сард уг орон сууцнаас арга буюу явсан, сулласан гэж тайлбарласан ч хөлслүүлэгч талд албан ёсоор хөрөнгийг хүлээлгэн өгсөн, хүлээн авсан баримтгүй байна. Иймд шүүх хариуцагч 2021 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдөр цоожны голыг сольсноор хөлслүүлэгч тал хугацаанаас өмнө Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар гэрээнээс татгалзсан гэж үзнэ. Түүнчлэн Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.6-д зааснаар гэрээ цуцлах шаардлагаа бичгээр гаргасан баримтгүй.

Шүүх хуралдааны явцад хөлслөгч гэрээний зүйлийг зориулалтын дагуу ашиглаж байгаа эсэхэд хяналт тавих зорилгоор хандсан боловч нэхэмжлэгч татгалзсанаар өөрөө үүргээ биелүүлээгүй, улмаар гэрээ цуцлах үндэслэлийг бий болгосон гэж хариуцагч талаас тайлбарлав. Хэрэгт хариуцагчийн дээрх тайлбарыг дэмжих баримтгүй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2-т заасан нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй тул шүүх үүргийн зөрчлийн улмаас Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар цуцалсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Нэхэмжлэгч хөлсийг нэг жилээр тооцон урьдчилж 24.000.000 төгрөг төлсөн, харин гэрээ цуцлах хүртэлх 2021 оны 1 дүгээр сарын 5-ны өдрөөс 2021 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдөр хүртэлх 10 сар 10 хоногт нэхэмжлэгчийн төлбөл зохих хөлс

20,666,667 төгрөг байх тул илүү авсан үлдэх хэсгийг буцаан төлөх үүрэг хүлээнэ.

/10 сар * 2,000,000 төгрөг + 10 хоног * 2,000,000/30 = 20,000,000 + 666,667/

Үүнээс 2022 оны 01 дүгээр сарын 05-нд 2,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид төлсөн байх тул үлдэх 1,333,333 төгрөгийг буцаан гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй. /24,000,000 -20,666,667 -2,000,000 =1,333,333/

Талуудын хоорондох гэрээний 6.1-д талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс үүссэн хохирлыг буруутай тал нь бүрэн хариуцна. Гэрээгээр талуудын аль нэг тал цуцлах санал гаргасан тохиолдолд цуцлах санал гаргасан тал 4,000,000 төгрөгийн торгууль төлнө гэж заажээ. Нэхэмжлэгч гэрээний дээрх заалтын дагуу торгууль 4,000,000 төгрөг гаргуулахаар шаардсан.

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй гэж, 227.3-т үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно гэж заасан.

Талуудын хоорондох гэрээний дээрх зохицуулалт өөрөө утга агуулгын хувьд Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлд заасан хохиролд нийцээгүй, гэрээг цуцалснаас учирсан бодит хохирол гэж үзэх боломжгүйгээс гадна нэхэмжлэгч хохирол бус торгууль гэж шаардсан тул хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй.

... Дээрхийг нэгтгээд шүүх хариуцагчаас 1,333,333 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгон, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

(Энэхүү шүүхийн шийдвэрийн агуулгыг товчлон бичсэн болно.)

Эх сурвалж: shuukh.mn