Бэлэглэлийн гэрээний бодит төрх

expatincroatia.com

Бэлэглэлийн гэрээний тухай бид хэрхэн мэддэг вэ?

Магадгүй, амьдралд алхам тутам хэрэг болдоггүй болохоор анзаарч тоож үздэггүй байх.

Шүүхийн шийдвэрийн сан www.shuukh.mn сайтад тавигдсан бэлэглэлийн гэрээний маргааныг уншиж байхад ах дүү, амраг садан, найз нөхөд, дөнгөж нэрээ мэдэлцэж танилцсан хүмүүс байх аж. Эд хөрөнгийн маргаан гэдэг эргэж нийлэхгүйгээр хагарсан шаазан шиг элэг эмтрэм эцэс төгсгөлгүй маргаан ажээ. Бэлэглэлийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 23 дугаар бүлгийн 5 зүйл заалтуудаар зохицуулагддаг. Бэлэглэлийн гэрээний гол зорилго нь 276.1 дугаар зүйлд заасны дагуу Бэлэглэлийн гэрээгээр бэлэглэгч нь бэлэг хүлээн авагчийн зөвшөөрснөөр түүний өмчлөлд тодорхой хөрөнгө хариу төлбөргүй шилжүүлнэ гэж заасан байдаг.

Бэлэглэгч  хариу төлбөргүй буюу мөнгөн хөрөнгөөр үнэлж зараагүй учраас энэ тохиолдолд татварт мөнгө төлдөггүй гэсэн үг. Жишээ нь: Нэг иргэн орон сууцаа худалдан авах гэрээгээр бусдад 100 сая төгрөгөөр зарсан бол татварт 2% буюу 2,000,000 сая төгрөг төлдөг бол бэлэглэлийн гэрээгээр шилжүүлсэн нөхцөлд огт мөнгө төлөхгүй гэсэн үг. Тиймээс бэлэглэлийн гэрээ өөрийн итгэл үнэмшлээр, эсвэл татвараас зайлсхийх зорилгоор хийгдэж байна. Бэлэглэлийн гэрээний чухал онцлох заалт болон шүүх дээр маргаан  гардаг хэд хэдэн чухал хуулийн заалтуудыг онцолбол

Бэлэглэлийн гэрээ

• Тодорхой хөрөнгө бэлэглэхээр амласан амлалтыг нотариатаар гэрчлүүлсэн бол үүрэг үүснэ.
• Тодорхой хөрөнгийг тусгай зориулалтаар хандивын журмаар бэлэглэж болно.
• Хандив хүлээн авагч нь хандивын хөрөнгийг зориулалтын дагуу эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд энэ үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй бол бэлэглэгч хандивласан хөрөнгийг зориулалтын дагуу эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулахыг шаардах эрхтэй.

Бэлэглэгчийн эрхийг хязгаарлах

• Бэлэглэгч нь өөрийн асрамжид байгаа этгээдэд амьжиргааны нэн тэргүүний хэрэгцээт хөрөнгийг бусдад бэлэглэх эрхгүй.

Тусгай зориулалттай хийсэн бэлэглэлийн гэрээ

• Ямар нэгэн болзол хангасан, эсхүл тодорхой зорилгод хүрсэн нөхцөлд бэлэглэлийн гэрээ хүчин төгөлдөр болохоор талууд тохиролцож болно.
• Бэлэг хүлээн авах эрх бүхий этгээд гэрээнд заасан болзол буюу зорилгыг биелүүлээгүй бол бэлэглэгч гэрээнээс татгалзаж болно.

Бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгох

• Бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл хийсэн;
• Бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийн, эсхүл түүний төрөл төрөгсдийн эрүүл мэнд, амь насыг санаатай хохироосон буюу хохироохыг завдсан.
• Бэлэглэлийн гэрээ хүчингүй болсон бол бэлэглэлийн зүйлийг бэлэглэгчид, эсхүл түүний өвлөгчид буцаан олгоно.
• Бэлэглэлийг хүчингүй болгох шаардах эрх үүссэнээс хойш 1 жил өнгөрсөн бол бэлэглэлийг хүчингүй болгож болохгүй.

Дээр  дурдсанаар бэлэглэлийн гэрээ нь биет болон биет бус хөрөнгө байж болно. Харин миний энэхүү нийтлэлийн нэг хэсэг нь ҮХХ-ийн харилцааны гэрээ байх юм.

Хүснэгт: Улсын Бүртгэлийн Ерөнхий Газар,  Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд

Хүснэгтээс үзвэл 2007 онд бэлэглэлийн гэрээ 15,503 хийгдэж байсан бол 2020 онд 8,162 болтол нэг дахин буурсан байна. Хуурамчаар дүр эсгэсэн гэрээ хийх шалтгаан нь ямар нэгэн төсөл хэрэгжүүлэхэд банканд хөрөнгөтэй болж харагдах, гадаад явахад гэх мэт байж болох талтай. Сүүлийн үед бэлэглэлийн гэрээгээр өөрийн нэр дээр шилжүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцны зээлийн барьцаа болон урьдчилгаанд авахгүй байгаа.

Иргэний хуулийн 280.1.1.бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл хийсэн гэж үзэн бэлгээ буцаан авах эрх нь байдаг.

Жишээ нь: Аав нь хүүдээ гадаадад сурахад нь дэмжлэг үзүүлэх зорилгоор хөрөнгийн баталгаа болгон түүний нэр дээр орон сууцаа шилжүүлсэн байна. Гэвч хүү нь болзол зааж өгсөн гэрээгээ зөрчин сураагүй бөгөөд харин ч аавынхаа гэрт нь ирж хэрүүл маргаан гаргасан учраас дээрх хуулийн заалтын дагуу шүүхийн шийдвэрээр гэрээг хүчингүй болгосон. Нөгөө талаар энэ хуулийн заалтын дагуу  бэлэг хүлээн авагч бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл гаргасан гээд шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болгон бэлгээ буцаан авдаггүй. Жишээ нь: Нэгэн эмэгтэй нөхөртөө орон сууцны 30% бэлэглэх гэрээгээр шилжүүлсэн байна. Тэрээр шүүхэд гаргасан тайлбартаа өөрийн хүү бид хоёрыг ноцтой гомдоож гар хүрдэг учраас бэлэглэлийн гэрээгээ цуцлах хүсэлт гаргасан байна. Харин нөхөр нь би солонгос улсад ажиллаж байхдаа энэ орон сууцыг ипотекийн зээлээр 139 сая төгрөг цуглуулж монгол руу шилжүүлж авсан гэжээ. Шүүх нэхэмжлэгч болон хариуцагч талын тайлбарыг авч хэлэлцээд хүчирхийлэл үйлдсэн гэх цагдаагийн хэлтэст дуудлага ирж байгаагүй, орон сууц худалдан авах мөнгө нь Солонгос улсад ажиллаж байхдаа шилжүүлж байсан нь банкны хуулгаар  нотлогдсон тул нэхэмжлэлийг хүчингүй болгосон байна.

Иргэний хуулийн 280.3.Бэлэглэлийг хүчингүй болгох шаардах эрх үүссэнээс хойш 1 жил өнгөрсөн бол бэлэглэлийг хүчингүй болгож болохгүй гэсэн заалт бий.

Жишээ нь Нэгэн иргэн 2014 оны 7 сард танилынхаа хүсэлтээр өөрийн орон сууцыг хөрөнгийн зээлийн баталгаанд ашиглах үүднээс бэлэглэлийн гэрээгээр 5 жилийн хугацаатай өгсөн байна. Гэтэл 2019 оны 8 сард Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хүмүүс ирээд тухайн хүн нь  хүнээс мөнгө зээлдээд зээлсэн мөнгөө төлөөгүй учир  тухайн орон сууцыг битүүмжилнэ гэжээ. Тэр хүн бэлэглэлийн гэрээгээ үзүүлэхэд  шүүхэд ханд гэж хэлсэн байна. Бэлэглэгч үл хөдлөх хөрөнгө нь шүүхийн шийдвэрээр хураагдах болсныг 2019 оны 7 сард мэдсэн учраас дээрх хуулийн дагуу нэхэмжлэх эрхтэй гэж үзээд бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгон өмчлөх эрхийг нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт даалгасан байна.

Иргэний хуулийн 279.1. Ямар нэгэн болзол хангасан, эсхүл тодорхой зорилгод хүрсэн нөхцөлд бэлэглэлийн гэрээ хүчин төгөлдөр болохоор талууд тохиролцож болно гэсэн заалт бий.

Жишээ нь Нэгэн эмэгтэй хүүгээ эхнэр хүүхэдтэй болж амьдрал зохиож байгаа тул өөрийн нэр дээрх үл хөдлөх хөрөнгөө хүү болон бэр, ачдаа бэлэглэлийн гэрээгээр өгсөн байна. Гэвч удалгүй хүү нь гэрлэлтээ цуцлуулсан тул дээрх заалтын дагуу бэлгээ буцаан авах шүүхэд нэхэмжлэл гаргажээ. Шүүх нэхэмжлэлийг хүлээн авсан байна.

Хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгөө зарахдаа татвар төлөхгүйн тулд бэлэглэлийн гэрээгээр хэн нэгэнд шилжүүлдэг. Орон сууцаа зарж байгаа хүн худалдан авч байгаа талдаа энэ саналыг тавьж гэрээ байгуулж болох ч хуулийн дагуу бэлэг хүлээн авч байгаа тал нь хөрөнгөө захиран зарцуулах эрх нь хязгаарлагдмал болдог. Жишээ нь:  Сүүлийн хэдэн жилээс банк болон банк санхүүгийн байгууллага бэлэглэлийн гэрээгээр шилжүүлж авсан үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаа болон орон сууцны урьдчилгаанд авахгүй байгаа. Хэрвээ татвараас зугтаах зорилгоор хийсэн гэрээ дараа нь шүүх дээр  маргаан гарлаа гэхэд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйл. Хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл буюу дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл, өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл гэж үзээд гэрээг буцаадаг. Худалдагч талын татвараас зугтаах зорилгоор хийсэн гэрээг худалдан авч байгаа тал зайлсхийж хууль журмын дагуу худалдах, худалдан авах гэрээг хийхийг зөвлөж байна. Бэлэглэлийн гэрээний ноцтой гомдоосон гэх үндэслэлээр шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн хоёр кейс дараагийн дугаарт дэлгэрэнгүй цувралаар оруулах болно.