Үл хөдлөх хөрөнгө гэж юу вэ?

Оршилын оронд

Г.Гантулга зохиогчтой ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ХАРИЛЦАА хэмээх ном үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр ажиллаж байгаа аж ахуйн нэгж болон реалторуудын унших ёстой гарын авлага болохуйц ном юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголтыг газарт бэхлэгдсэн барилга байгууламжаас гадна олон улсын хэмжээнд усан онгоц, нислэгийн онгоц, олон наст ургамал гэх мэтээр салган авч үздэг бол монголд түгээмэл хэрэглэдэг нь газарт бэхлэгдсэн барилга байгууламж юм. Энэ номны тухай зохиогчийн эрхтэйгээр барилга орон сууц үл хөдлөх хөрөнгийн талаар товчлон хүргэлээ.

ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ХАРИЛЦАА

Хөрөнгийн төрлүүдийг авч үзвэл үл хөдлөх хөрөнгө нь эд зүйл буюу биет хөрөнгө гэсэн материаллаг байдаг ба газар түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарна. Харин хөдлөх хөрөнгөд үл хөдлөх хөрөнгөөс бусад эд зүйлс хамаардаг бол эзэмшигч этгээддээ ашиг өгөх , эсхүл бусдаас шаардах эрх олгох эрх буюу шаардлага, оюуны үнэт зүйлийг эдийн бус хөрөнгөд хамруулж үздэг.

Үл хөдлөх хөрөнгө нь хүний амьдралын гол хэрэгцээ болох оршин суух, аж төрөх боломжийг бий болгодгоороо бусад эд баялагтай харьцуулбал хамгийн их ашиг тустай. Түүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгө нь байгалийн нөхөн сэргээгдэшгүй хязгаарлагдмал нөөц болох газар, хүний хөдөлмөр соёл иргэншлийн бүтээн байгуулалт болох барилга, байгууламж, хүмүүсийн ахуй амьдрал, амьжиргааны эх үүсвэр болох таваар, үйлдвэрлэлийн хэрэгсэл болж байдаг. Эдгээр зориулалтууд нь үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөлийн зүйл, бизнес, хөрөнгө оруулалтын эх сурвалж болгож байдаг билээ.

Үл хөдлөх хөрөнгө хүний хэрэгцээг хангах чадвар, түүний ашигт байдал, хэрэглээний чанар нь түүний үнэ цэнийг нь тодорхойлж байдаг. Гэхдээ ашигт байдал, хэрэгцээг хангах чадвар нь тухайн цаг үеийн хөгжил дэвшил, шинэчлэл, нийгмийн сэтгэхүйгээс хамаараад хувьсаж байдаг ухагдахуун тул энэ байдлыг дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ, эдийн засгийн ойлголтууд өнөөг хүртэл хувьсан өөрчлөгдөж иржээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн харилцааны эрх зүйн орчин, зохицуулалт нь улс бүрийн хувьд өвөрмөц онцлог зохицуулалттай, харилцан адилгүй түүхэн шатуудыг дамжин хөгжиж ирсэн.

Үл хөдлөх хөрөнгийн академик ойлголт

Үл хөдлөх хөрөнгө нь сонгодог утгаар газар буюу газар дээрх тодорхой хилээр хязгаарлагдсан орон зай гэж ойлгож болно. Гэхдээ тухайн орон зай нь өмчлөх, захиран зарцуулах эрхгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгө болж чадахгүй юм. Энэ байдлыг хууль эрх зүйн орчноор баталгаажуулж байж өмчлөх эрх хэрэгжих боломжтой. Газрыг нүүлгэн шилжүүлж болохгүйгээс гадна шинээр бий болгож зэрэг физик шинж чанарууд нь онолын хувьд газрыг жинхэнэ үл хөдлөх хөрөнгө гэдгийг батлах үзүүлэлт болдог. Үл хөдлөх хөрөнгө нь материаллаг, суурин, газраас салшгүй байх ёстой. Хэрэв салгавал эдийн засгийн зориулалтаа алддаг ажээ. Энэ чанар нь үл хөдлөх физик шинж чанараар нь “газраас салгаж үл болох гэдэг тодотголтой болгож байгаа юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн прагматик ойлголт

Үл хөдлөх хөрөнгийн прагматик ойлголт нь академик ойлголтоос илүү өргөн цар хүрээнд тодорхойлогддог. Учир нь академик ойлголтыг нь физик шинж чанар дээр тулгуурлан тайлбарладаг бол прагматик ойлголтыг нь эрх зүй, эдийн засгийн үүднээс хамтатган тайлбарладаг. Физик шинжээрээ үл хөдлөх хөрөнгө болох үзүүлэлтийг хангахгүй ч эдийн засгийн үр дагавар, эрх зүйн зохицуулалтаараа үл хөдлөх хөрөнгө болж болох эд зүйлсийг прагматик ойлголтод оруулж үзнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлох физик шинж

Сонгодог үл хөдлөх хөрөнгө болох газартай физик шинжээрээ холбогдсон түүнээс салгамагц үндсэн зориулалтаараа ашиглах боломжоо алддаг шинжийг үл хөдлөх чанар гэнэ. Газар нь байгалийн объект гэдэг утгаараа:

Шинээр бий болохгүй
Устаж үгүй болохгүй
Байршлыг нь өөрчилж болохгүй гэсэн 3 харьцангуй агуулдаг.

“Үл хөдлөх“ буюу “хөдөлшгүй” ( immovable анг.) гэсэн нэр томьёо ч энэхүү физик шинжтэй холбоотойгоор хэрэглэгддэг нь ойлгомжтой. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийг нэрлэх нэр томьёог “ бодит” “үндсэн” хөрөнгө ( Real Estate анг.) гэж хэрэглэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь газартай шууд болон дам холбоотойгоор тодорхойлогдож болно.

Тухайлбал олон давхар барилга байгууламжийн хувьд давхар болгонд байх өрөө, сууцууд нь тус тусдаа өмчлөгчтэй бие даасан үл хөдлөх хөрөнгө мөн боловч яг нарийвчлан газар дээр оршдоггүй гэж ойлгож болох юм. Үл хөдлөх хөрөнгийг физик гарал үүслээр нь байгалийн объект, хүний гараар бий болсон объект гэж хуваан авч үзнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлох эдийн засгийн шинж

Үл хөдлөх хөрөнгө нь эдийн засгийн баялгийг ашиглах, бүтээхэд идэвхитэй үүрэг гүйцэтгэдэг. Үл хөдлөх нь үндэсний баялгийн тулгуур, түүний зах зээлийн хөгжил нь эдийн засгийн өсөлтийн хамгийн чухал хүчин зүйлсийн нэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийг эдийн засгийн үүднээс авч үзвэл дараах шинжүүдээр тодорхойлогдож байна. Үүнд:

Өндөр үнэ, өртгөөр хэмжигддэг
Эдийн засагт үзүүлэх ач холбогдол өндөртэй
Зээлийн баталгаат барьцаа болдог
Ашиглагдах хугацаа урт
Давтагдашгүй өвөрмөц шинж
Хэрэгцээг хангаж буй байдлаараа үл хөдлөх хөрөнгө нь баялгийг бүтээгч эдийн засгийн хүчин зүйл болдог. Зөвхөн эдийн засгийн шинж чанарыг нь харгалзан үзсэнээр хувьцааг үл хөдлөх хөрөнгөд оруулж үзэх явдал барууны өндөр хөгжилтэй орнуудад түгээмэл ажиглагдаж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлох эрх зүйн шинж

Үл хөдлөх хөрөнгө нь өмчлөх, өвлөх, бэлэглэх, худалдах, барьцаалах, даатгах зэрэг олон тооны иргэний эрх зүйн харилцаанд байнга оролцдог. Иймээс эрх зүйн шинж чанарын тодорхойлолт зайлшгүй хэрэгтэй юм. Хуулинд тусгайлан заасан зарим хөрөнгийг үл хөдлөх хөрөнгөд оруулж үзэж болно гэсэн үзэл баримтлал үл хөдлөх хөрөнгийн харилцаанд онцлог хэв загварыг үүсгэдэг.

Эрх зүйн үүднээс хуулийн заалтаар зарим хөрөнгийг шууд үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг ухагдахуунд хамруулж байгаагийн үндсэн мөн чанар нь тухайн эд хөрөнгийг бүртгэлтэй болгох, үүний үндсэн дээр хяналт тавьж зохицуулах зэрэг төрийн менежментийн арга хэрэглүүрийг хэрэгжүүлэхээс гадна хамгийн гол нь татвар ноогдуулж, төсөв бүрдүүлэх төрийн ашиг сонирхол давамгайлна.

Үл хөдлөх хөрөнгийг онолын хувьд тодорхойлоход физик шинж чанар илүү оновчтой боловч практик үүднээс тодорхойлоход эрх зүйн шинж чанар илүүтэй байдаг. Учир нь амьдралын өдөр тутмын хэрэглэгдэхүүн болох хууль, түүний заалтууд нь практик чиглэлтэй байдаг тул тухайн орчинд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг энэ үүднээс авч үзэх нь үр дүнтэй байна.