2019 оны 11 сарын 11
Entrepreneur

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэн

- Синдикат ярилцлага #46 -

“Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хөгжүүлэгчдийн институт” Монголд анх удаагаа “Project Forum”-ийг санаачлан зохион байгууллаа. Энэ форумтай цуг Синдикат ярилцлагын 46 дахь дугаар та бүхэнд хүрч байна. Нэвтрүүлгийн зочдоор “Монголын архитекторуудын эвлэл”-ийн хүндэт ерөнхийлөгч Б.Батжав, Голомт банкны Үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн захирал Б.Наранжаргал, “Дельта контракшн” компанийн эзэн, “Монголын барилгын гүйцэтгэгч байгууллагуудын холбоо”-ны ерөнхийлөгч Ц.Эрдэнэбат, “IT Zone” компанийн ерөнхий захирал, “Төслийн удирдлагын институт”-ийн ерөнхийлөгч Н.Баттулга нар оролцлоо. 

В.Ганзориг: Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт мэргэжлийн оролцогчид сонгодог утгаараа ажиллаж чаддаг уу? Энэ нөхцөл хангагдаж байгаа юу?  

Ц.Эрдэнэбат: Үл хөдлөх хөрөнгө захиалагч, төлөвлөгч, гүйцэтгэгч гэх мэт олон оролцогч нарын хамтын бүтээл юм. Энэ дунд миний төлөөлдөг гүйцэтгэгч байгууллага том байр суурь эзэлдэг. Оролцогч байгууллагуудыг салбараар нь харвал хөгжлийнхөө нэлээд сайн шат руу явсан байдаг. Тухайлбал, Монголд барилгын гүйцэтгэлийн хүрээнд дэлхийн төвшний бараг бүх материал, технологийг ашиглаж байна. Гэвч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ оролцогчдын үйл ажиллагааны хувийн тоглолт, тус бүрийнх нь амжилтаар хэмжигддэггүй. Эдгээр оролцогчдын хамтын ажиллагаа Монголд хамгийн ихээр дутагдаж байгаа.   

Н.Баттулга: Манай компани технологийн чиглэлээр ажилладаг. Үл хөдлөхийн салбар дахь технологийн оролцоо улам бүр нэмэгдэж байна. Энэ салбарыг анзаарвал барилгын мэргэжлийн хүмүүсийн оролцоо нь өндөр атлаа удирдлагын төвшин сул байдаг. Жишээ нь, төслийн удирдлага талаас нь хэлж болно. Барилгынхаа санхүүжилтыг шийдсэн атлаа төслийн удирдлага, төлөвлөлт, оролцогчид хоорондын уялдаа холбоо, харилцаа, эрсдлийн удирдлага, үл хөдлөх хөрөнгийг урт хугацаанд үнэ цэнэтэй байлгах асуудлууд нь орхигдоод байдаг. Энэ тал дээр олон ажил хийх шаардлагатай гэж санагддаг.  

 

Б.Наранжаргал: Би гурван зүйлийг онцолж хэлмээр байна. Эхнийх нь үл хөдлөх хөрөнгийн концепц. Энэ шатанд бид ихэвчлэн гадны компаниудтай ажиллахыг оролдож байгаа. Монгол компаниуд дотооддоо олон жил ажилласан туршлага дээрээ үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн концепц гаргахыг хичээж байна. Төсөл хэрэгжиж дуусаад 5-10 жил болсны дараа концепц зөв байсан эсэхийг үнэлэх боломжтой болдог. Хоёрт, үл хөдлөх хөрөнгийн төсөлд хэрхэн санхүүжилтын зөв хэрэгслийг олж ашиглах вэ гэдгийг хэлэх ёстой. Энэ тал дээр мэргэжлийн оролцогчдын оролцоо дутмаг байдаг.

Төслийн санхүүжилтын зөв механизмыг бий болгохын тулд хөрөнгө оруулалтын эрх зүйн орчинг хөгжүүлэх шаардлагатай. Кастодиан банк, хөрөнгө оруулалтын сангуудын хууль эрх зүйн орчин бүрэн бүрдээгүй тул хөрөнгө оруулагчид хангалттай орж ирэхгүй байна. Гуравт, үл хөдлөх хөрөнгийн стандарт Монголд байхгүй. Барилгын компани, үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгчдэд хүртэл үнэлгээний систем байдаггүй, стандарт нь тодорхойгүй. Товчхондоо, энэ салбарт мэргэжлийн чиг баримжаатай оролцогчдын оролцоо маш сул байгаа гэж дүгнэнэ.  

Б.Батжав: Тухайлсан оролцогчдын хувьд ур чадвар, мэргэжлийн төвшин, туршлага гээд ахицтай зүйлс байгаа. Үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаа нэг цогц ажил байдаг. Энэ цогц ажиллагаа бүрэлддэг тогтолцоо, систем нь Монголд байхгүй байна. Үүнээс болоод зарим мэргэжлийн оролцогчид оролцохгүй хаягдаж байна, оролцож буй зарим нь үүргээ бүтэн гүйцэтгэж чадахгүй байна. Улмаар үл хөдлөх хөрөнгийн эцсийн хэрэглэгч болох худалдан авагчийн сэтгэл ханамжийн баталгаа эзэнгүй болж, үнэлгээг нь хариуцах этгээд байхгүй болдог. Энэ асуудал тэр чигээрээ орхигдсон. Үүнийг анхаарах ёстой гол асуудал гэж бодож байна. 

В.Ганзориг: Та бүхэн бүгд энэ салбарын мэргэжлийн оролцогчид. Асуудлаа мэдэж байгаа юм бол хоорондоо ярилцаад мэргэжлийн оролцогчдын уялдаа холбоогоо сайжруулж болдоггүй юм уу?  

Ц.Эрдэнэбат: Энэ асуудлын гол нь хөрөнгө оруулагч, захиалагч, гүйцэтгэгч талуудын үзэл баримтлалд байгаа юм. Өнөөдрийн төвшинд манай захиалагчид төлөвшөөгүй, гүйцэтгэгчид нийгмийн өмнө хүлээх ёстой үүргээ бүрэн ойлгоогүй байна. Энэ харилцааг уг нь хууль, дүрэм журмаар зохицуулах ёстой. Захиалагч этгээд хямд бариад, үнэтэй зарахыг л хүснэ. Гүйцэтгэгч тал ч гэсэн аль болох бага өртгөөр барьж, ашгаа нэмэгдүүлэхийг хичээнэ. Энэ бол тэдний эрх. Энэ маягаар яриад байвал мэргэжлийн оролцогчид яагаад хоорондоо нэгдэж чадахгүй байгаагийн учир тайлагдана.

Ашиг сонирхлын зөрчил байдаг гэсэн үг. Энэ зөрчлийг ашиг сонирхлын нэгдэл болгодог зүйл нь төслийн стандарт, хууль эрх зүйн тогтолцоо юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн оролцогчдыг нэг хөлбөмбөгийн талбай дээр авч ирэн тоглуулах хууль эрх зүйн орчин дутмаг байгаа юм. Гэхдээ энэ бол шууд шүүмжлэх зүйл биш. Бид суралцаж л байна. Бид одоо л алдаанаасаа ухаарч эхэлж байна. Хөгжлийнхөө эхний үе шатанд явж буй нь манай салбарын асуудал.

Н.Баттулга: Шинэ нисэх буудлын төслийг барихад монгол компаниудын ажиллах арга барил, төслийн удирдлагыг хэрэгжүүлж буй Япон, Солонгос компаниуд дунд нэг зүйл ажиглагдсан. Маш том зөрүү харагдсан. Энэ төслөөс монголчууд маш олон зүйл сурсан. Манайхан гэрээний дүн хараад л шууд ханцуй шамлаад ордог. Гэвч төсөл маш олон үе шаттай байдаг. Төслийн удирдлагын маш чухал ажил хөндөгддөг. Гүйцэтгэгч, захиалагчид аль аль талдаа чадавхжих хэрэгтэй байна. Ингэж байж оролцогч талууд тухайн төслөөс өгөөж хүртэж, эрсдэлгүй гарна. Монголын туршлагаас харахад туслан гүйцэтгэгч компаниуд төслийн гол эрсдлийг нь үүрэх гээд байдаг. Иймээс үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт оролцогчдын чадавхийг дээшлүүлэх нь маш чухал байгааг хэлмээр байна.      

Б.Наранжаргал: Энэ салбар залуу байна. 2000 оноос өмнө бид Оросуудаар хорооллоо бариулдаг байв. 2000 оноос хойш л өөрсдөө байшингаа барьж эхлээд ердөө 20 жил болох гэж байна. Манай зах зээл юу юугүй хоцрогдоод байгаа юм байхгүй. Дэлхийн бүхий л шилдэг материал, технологийг ашиглан, манай залуучууд дэлхийн стандартын зургийг зурж чадаж байгаа. Гэхдээ эдгээр оролцогчдын хамтын ажиллагаа улам бүр үгүйлэгдэж байна. Энэ нь төслүүдийн хэмжээ томорч буйтай холбоотой. Хуучин нэг иргэн 16 айлын орон сууц захиалж бариулаад зовлонгүй зараад болоод яваад байдаг байв. Харин одоо хотын асуудлыг шийдсэн, өнгө зүс нэмэх 500 айлын хороолол барих гэж буй бол төслийн менежмент зайлшгүй шаардагдана. Энэ нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийн концепц, төслийн орчин гээд бүх зүйлийг төлөвлөх ёстой. Өнөөгийн зах зээлийн хэрэгцээ, шаардлагын дагуу мэргэжлийн оролцогчид хоорондоо улам бүр хамтран ажиллахаас өөр аргагүй болж байна.     

 

Б.Батжав: Худалдан авагч буюу үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигчдийг бид ярихгүй үлдээж болохгүй. Энэ хүмүүсийн эрхийг хамгаалсан хуулийн тогтолцоо Монголд байхгүй. АНУ-д жишээ нь хуучин, шинэ орон сууц зарахдаа тухайн орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бүхий л мэдээллийг үнэн зөв өгөх хуулийн хатуу үүргийг худалдагч хүлээдэг. Манайд байраа зарахын тулд хүнд худал мэдээлэл өгөх, хулхидах асуудал гардаг. Эргээд үүнд ямар ч хуулийн хариуцлага тооцдоггүй. 

Үл хөдлөх хөрөнгийг бид зөвхөн барилгын үнэ, өртгөөр нь үнэлэх хандлагатай байдаг. Олон улсын жишгээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг ашиглалтын зардлын төсөвтэй нь цуг тооцдог. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авснаар бүх ажил дуусдаггүй. Худалдаж авснаас хойш ашиглалтын зардлууд гардаг. Энэ тухай мэдээллийг үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигч худалдан авалтын шийдвэр гаргахаасаа өмнө авах ёстой. Хэрэглэгчээ анхаарсан ийм хуулийн систем энэ салбарыг хөгжүүлэх, оролцогчдын уялдаа холбоог сайжруулах чухал хэсэг нь шүү. 

В.Ганзориг: Өвлийн утаа арай гайгүй болмогц Улаанбаатар хотын хойд хэсгийн байрны үнэ өсч эхэлсэн мэдээ байсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь яг юундаа байдаг юм бэ? Үүнийг хэн, яаж үнэлдэг юм бол?

Ц.Эрдэнэбат: Гүйцэтгэгч байгууллагууд үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалтын ажилд оролцохдоо хэд хэдэн зүйл дээр их анхаардаг. Тухайн төсөл манай компанид ямар нэр хүнд авч ирж, компанийн имижд хэрхэн нөлөөлж, бидэнд ямар туршлага, боломж авч ирэхийг харж үнэлдэг. Жавхлан дурын зохиолын дуу аваад дуулдаггүйтэй адил гүйцэтгэгч байгууллага тухайн төсөл дээр ороод хоёр жил ажиллаж хамаг хөдөлмөрөө зарсны эцэст ямар үнэ цэнэтэй үлдэх вэ гэдгээ харж, тухайн төслийг үнэлдэг. Энэ нь гүйцэтгэгч компаниудын зүгээс тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлж байна гэсэн үг.

Хөшигийн хөндийн нисэх онгоцны буудлын төслийн үндсэн бүтцийн угсралтын ажлын талыг нь манай компани дангаараа гүйцэтгэсэн. Гэхдээ бид хоёр тэрбум төгрөгийн гэрээ хийгээд 200 сая төгрөгийн алдагдал хүлээсэн. Энэ алдагдал бол Дельта констракшн компани Японы менежментийн байгууллага, Солонгосын ерөнхий гүйцэтгэгч байгууллагын аргаар ажиллаж сурах сургалтын төлбөр байсан.  

Үл хөдлөх хөрөнгийг бид хоёр өнцгөөр хардаг. Нэгт, бидэнд ямар үнэ цэнэ үүсэх вэ? Хоёрт, хэдэн жилийн дараа энэ үл хөдлөх хөрөнгийн эргэн тойронд ямар зам гүүр баригдаж, бүтээн байгуулалт хийгдэх нь чухал байдаг. Та бүхэн ч гэсэн энэ бүхнийг харалгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцож чадахгүй. Гүйцэтгэгч байгууллага ингэж харж байхад захиалагч байгууллага биднээс 10 дахин илүү хардаг. Үл хөдлөх хөрөнгийг өнөөдрөөр нь биш ирээдүйгээр нь үнэлдэг тогтолцоо руу бид орох цаг нь болсон. Цаашид тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг хэн бүтээн байгуулсан бэ гэдэг үнэлгээ рүү шилжвэл салбарын оролцогчид улам бүр сахилга хариуцлагатай болж чанартай үл хөдлөх хөрөнгө барих гол үзүүлэлт нь болно. Энэ эрэмбийг бид хийх ёстой.  

 

Н.Баттулга: Үл хөдлөх хөрөнгө гэхээр хөрөнгө оруулалтын зардлаас гадна үйл ажиллагааны урсгал зардлыг оролцогч талууд их чухалчилдаг болсон нь анзаарагдаж байна. Тийм учраас эко, ногоон, эрчим хүчний хэмнэлттэй шийдлүүд маш ихээр гарч ирж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ дээр технологийн оролцоо илүү нэмэгдэж байгаа гэж хэлье. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нэг хэрэг.

Худалдаж авсны дараа хэмнэлттэй байдлаар ашиглаад явах нь илүү чухал болжээ. Улаанбаатар хотод ч энэ ажиглагддаг. Тухайлбал, өөрсдийн дэд бүтцээр шийдсэн хотхоны үнэ цэнэ төвийн шугамд холбогдсон хороололтой харьцуулахад бага байдаг. Ийм газар хяналтын систем байдаггүйгээс маш их зардал гардаг. Энэ бүх зардал, хариуцлага худалдан авагчдын нуруун дээр ирдэг. Технологийн стандарт, СӨХ-ийн үйлчилгээ үл хөдлөх хөрөнгийн маш чухал хэсэг нь шүү. 

Б.Наранжаргал: Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний систем стандарт болж чадаагүй л явна. Гадаад улсуудын системийг авч ирэх гэхээр дандаа харьцуулалтын, зах зээлийн үнэ цэнийн аргуудыг ашигласан байдаг. Өртөг, зах зээл, орлогын хандлага гэсэн гурван аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хэмждэг. Монголд түрээсийн зах зээл нь хөгжөөгүй тул өгөөж гэсэн ойлголтыг үндэс болгодог орлогын хандлагын арга тохиромжгүй болдог. Стандарт байхгүй учраас банкуудын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн асуудал үүсгэдэг.

Банкуудын хөрөнгийн үнэлгээг аудитийн компаниуд сүүлийн хоёр жил хийж байна. Тэдний зүгээс тавьж буй шаардлага нь энэ олон хадгаламж эзэмшигчдийн барьцаанд байгаа хөрөнгийг өнөөгийн үнэ цэнээр үнэлэхэд оршиж байгаа. Иймээс банкууд өөрсдийн аргачлалаар үнэлгээ хийж явж байгаа. Энэ нь банкууд хөрөнгийн дахин үнэлгээ хийх замаар урт хугацааны хөрөнгийн бүртгэлийн үнэ цэнээ эргэж харж байна гэсэн үг. 

Б.Батжав: Би хоёр жилийн өмнө Сингапурт орон сууцны хэлэлцүүлэгт оролцож байхад нэгэн Япон судлаачийн илтгэл ихэд таалагдсан. Япон стресстэй нийгэм. Иймээс Японы үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ хоёр төвшинд үнэлэгдэх ёстой. Эхнийх нь худалдан авагчийн үнэлэмж ба тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн нийгэмд үзүүлж буй нөлөөлөл. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлдог гол хүчин зүйл нь тэнд амьдарч буй хүмүүсийн тохь тухийн асуудал. Тохь тух нь ажиллах, амьдрах боломж, дэд бүтэц, дуу чимээ, бохирдол, гадаад орчныг агуулсан цогц ойлголт. Хоёр дахь зүйл нь төр тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хамгаалах үүрэг хуулиар хүлээдэг. Өнөөдөр Монголд би Богд уулаа хардаг сайхан байр авлаа. Ийм байршил бол үл хөдлөх хөрөнгөд үнэ цэнэ бий болгодог чухал зүйл. Гэтэл удалгүй энэ харагдацийг хаагаад өндөр байшин барьчихдаг. Энэ бол хүний үл хөдлөх хөрөнгөд халдан дээрэмдэж буйтай адил гэмт хэрэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ удаан хугацаанд хадгалагдах нь чухал байдаг. Банкнаас зээл аваад өндөр үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө авдаг. Дээрх жишээний дагуу нэг нөхөр манай байрны үнэ цэнийг унагаавал худалдан авагч нь хохирдог. Байрны үнэ цэнэ нь унасан ч гэсэн тэр хүн банкнаас авсан зээлээ төлдгөөрөө л төлнө. Үл хөдлөх салбараа хөгжүүлье гэж үнэхээр л бодож байгаа бол эдгээр оролцогч талуудын харилцаа, худалдан авагчийн эрх, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хамгаалахыг хуульчлах ёстой. Энэ хуулийн орчин байхгүй нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг ярих нь хийсвэр ойлголт болно. 

В.Ганзориг: Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг унагаж буй хамгийн том хүчин зүйл юу вэ?  

Ц.Эрдэнэбат: Бид бүгдээрээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг унагаагчид. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ төрийн бодлого, нийгмийн оролцоо, мэргэжлийн удирдлагын тогтолцоо гээд бүхий л зүйлстэй хамаатай. Энэ салбарын оролцогчид дор бүрнээ дэлхийн төвшинд очсон хэдий ч энэ бүх оролцогчдийг мэргэжлийн удирдлагаар хангах нэгдсэн бүтэц одоо хүртэл байхгүй л байна. Энэ эзгүй орон зай дээр нэг дураараа нөхөр, дураараа төр, дунд төвшний юу ч мэддэггүй албан хаагч тоглон шийдвэр гаргаж, Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг унагааж байна.  

Улаанбаатарын баялаг бол гэр хороолол. Үүнийг Эрнандо Дэ Сато хэлсэн. Үл хөдлөхийн салбарт ажиллаж буй залуучууд та бүхний диваажин бол гэр хороолол. Харамсалтай нь эхний бэрхшээлтэй тулаад л энэ бүх тэмүүллээ хаядаг. Энэ бол мэргэжлийн хүмүүсийн хувьд гэмт хэрэг шүү. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг бууруулж буй хамгийн том хүчин зүйл бол иргэний болоод мэргэжлийн байгууллагуудын идэвхгүй оролцоо, зохион байгуулалтгүй байдал, салбар салбараараа амиа бодож явдаг бидний арчаагүй байдал юм. Өөр ямар нэгэн буруутан энд байхгүй. 

Б.Батжав: Үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент гэж чухал зүйл байдаг. Шангри-Лаг барих процессийг сонирхоод харж байхад тэнд төлөвлөлт маш нарийн хийгдэж байсан. Гурван сарын дараа авах зуурмагаа урьдчилан тооцон тохирч, нийлүүлэгч талтайгаа гэрээ байгуулдаг. Энэ төлөвлөлтийг гүйцэтгэдэг хариуцлага манайд алга. Үүнээс болоод зардал өсдөг, барилга гүйцэтгэх хугацаа сунадаг, бүр ямар ч төлөвлөлтгүй явдаг байдлууд гардаг. Үүнд хэн ч хариуцлага хүлээдэггүй.

Харин энэ бүх өртөг, зардал хэрэглэгчийн нуруун дээр очдог. Үл хөдлөх хөрөнгийн төслийн нарийвчилсан төлөвлөлт, хариуцлага, үүрэг, энэ бүхнийг холбодог мэргэжлийн удирдлагаа сайжруулахгүй бол энэ богинохон барилгын улиралтай Монголд амжилттай ажиллана гэхэд хэцүү. Төлөвлөлт, хариуцлагыг үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын бүх оролцогчдын төвшинд хатуу чанд болгон хүмүүжүүлэх нь манай салбарын гол ажил болсон. 

Б.Наранжаргал: Банк санхүүгийн байгууллагын хувьд өөрийн харилцагчдын санхүүгийн сахилга батыг харгалзан үнэлгээ хийдэг. Гэхдээ энэ үнэлгээ нь Монголын барилгын салбар, оролцогчдын эрсдлийг үнэлэх эрх зүйн чадамжгүй байдаг.   

Н.Баттулга: Барилгын салбарын төслийн менежментийн стандарт гэж байдаг. Энэ стандарт дунд гарч болзошгүй эрсдлүүдийг тооцох аргачлал байдаг. Манайхан төслийн мөнгө нь л шийдэгдсэн бол шууд давхиад ордог ч төслөө төлөвлөх, эрсдлийн үнэлгээ хийх дээрээ удаан ханддаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг өсгөхөд дэд бүтэц маш том нөлөөтэй. Үүнд төрийн зохицуулалт оролцдог. Төслийн төлөвлөлт ба төрийн бодлого маш тодорхой, ойлгомжтой байхгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ хэд дахин буурах эрсдэл үүсдэг. Энэ бол манайд байнга гардаг нийтлэг проблем болчихсон. 

В.Ганзориг: Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгө санхүүжүүлэгчдийн хувьд баталгаатай, хөрөнгө оруулагчдын хувьд найдвартай хөрөнгө оруулалтад тооцогдож чадах уу?  

Б.Наранжаргал: Яг өнөөдөр чадахгүй.  

Б.Батжав: Яг өнөөдрийн байдлаар чадахгүй. 

Ц.Эрдэнэбат: Би арай жаахан гэрэлтэй харж байгаа. 

Н.Баттулга: Олон асуудал байгаа гэдэг нь ойлгомжтой байна.   

В.Ганзориг: Тэгвэл Улаанбаатарын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хэрхэн нэмэгдүүлж, яаж баталгаатай хөрөнгө оруулалт болгох вэ? Салбарын оролцогчдын уялдаа холбоог хэрхэн нэмэгдүүлэх үү? Энэ хэний үүрэг юм бэ?  

Ц.Эрдэнэбат: Бид социализмаасаа хурдан салах хэрэгтэй байна. Манай хууль эрх зүйн орчин социалист системээр явж байгаа ч үйлдэл нь зах зээлийн тогтолцоотой. Өнөөдрийг хүртэл хүмүүсийн цагийн цалин хөлсийг үндэслэсэн үнэ бүрдэлтийн систем дээр суурилан барилгын өртгийг тооцдог хэвээр байна. Чи зургадугаар зэрэгтэй тул гээд зэргийн үнэлгээг нь цагаар нь үржүүлж цалинг нь боддог. Одоо уг нь хүмүүсийн ур чадвар дээр үндэслэсэн үнэлгээний тогтолцоо руу бүрэн шилжих ёстой. Энэ бүх зүйл үл хөдлөх хөрөнгийн төсөв, үнэлгээ, үнэ цэнэд шууд нөлөөлдөг.    

Б.Батжав: Үл хөдлөх хөрөнгийн үзэмж, хэв загвар, тохь тухийг харуулсан жишээг би зургаар үзүүлье. Бид үнийн хувьд энэ жишгийн төслийг Монголдоо хэрэгжүүлэх бүрэн боломжтой ч чадахгүй байна. Энэ бол том асуудал! Төлөвлөлт, гүйцэтгэл, удирдлагын хэмжээнд хамгийн үр ашигтай бөгөөд зөв шийдлийг хэрэгжүүлдэг зарчим л бидэнд дутагдаад байна. Ингэж зарчимгүй ажилладагаас болж үнэ цэнийг урьдчилж тодорхойлж болдоггүй, барилгын үнэ гэнэт өсч, төслийн хугацаа сунадаг. Уг нь дээрх зарчмаар ажиллаж чадвал одоогийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ магадгүй шууд хоёр дахин өснө. 

Н.Баттулга: Төрийн бодлого тодорхой, ойлгомжтой байх хэрэгтэй. Мөн компаниудын чадавхийг дээшлүүлэх нэлээд ажлыг хийх шаардлагатай байна. Төслийн менежментийн институтийн хувьд бид хүний нөөцийг бэлддэг. Гадаадын хөрөнгө оруулалт, үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн том тоглогчид манайд орж ирснээр энэ салбарт өрсөлдөөн үүсч, хөгжил явагдана. Төслийн менежментийн институт 200 гаруй гишүүнтэй. Олон улсын дунджаар Монголд олон улсын төслийн менежментийн гэрчилгээтэй 500-1000 барилгын инженер уг нь байх ёстой ч одоо дөнгөж 50 хүрэхгүй л хүн байдаг.    

Б.Наранжаргал: Энэ форумд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын бүхий л оролцогчид ирсэн байна. Танин мэдэхүйн талаас сонирхож ирсэн хүмүүс байхад девелоперууд, контракторууд, гүйцэтгэгчид, санхүүгийн байгууллага, хөрөнгө оруулагчид, реалторууд та бид бүгд хамтран ажиллаж байж асуудлуудаа шийднэ. Шийдэл нэг өдөр гардаггүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын стратеги гэж байх ёстой. Энэ стратегийг хэн гаргаж, бодлого боловсруулагчид хүргэх нь дараагийн том ажил байх болов уу!

 

Ц.Эрдэнэбат: Ирээдүйгээ гэрэлтэй харах хэрэгтэй. Монголын хөгжил, бүтээн байгуулагчдын ирээдүй Улаанбаатарын гэр хороолол дотор байгаа. Гэр хорооллыг дахин төлөвлөхтэй холбоотой хоёр том концепцийн нэгийг нь манай 20 гаруй инженерүүд хоёр жил гаруй ноцолдож байж зохиосон. Тэр нь гэр хорооллыг инженерийн дэд бүтцээр хангах төсөл юм. Манай хөрөнгө оруулагчид айлаас эрэхгүй авдраа уудалбал Улаанбаатарын хойморт 20 жилийн турш хүртэх баялаг байна. Одоо дундаас доош орлоготой иргэдийн 50 сая төгрөг хүрэхтэй үгүйтэй буй хашаанд дэд бүтэц хүргэвэл үнэлгээ нь 250 сая төгрөг давна. Ингэж чадвал Улаанбаатар хотын хүн амын 50 хувь шууд дундаж орлоготой иргэд болно. Ийм хөрөнгөтэй иргэн 10 сая төгрөгийн ЖДҮ-ийн зээл гуйгаад улстөрчдийг долоох шахуу гүйх шаардлагагүй болно. 250 сая төгрөгийн үндсэн хөрөнгөтэй хүн 10 сая төгрөг хүнээс гуйдаггүй юм. Энэ үнэ цэнийг бий болгох нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллаж буй хүмүүсийн хүсэл, мөрөөдөл байх ёстой. Нөгөө талдаа залуучууд та бүхний хариуцлага байх ёстой гэж ахмад хүний хувьд хэлмээр байна.   

Б.Батжав: Ямар ч улсын хувьд үл хөдлөхийн салбар тогтвортой бөгөөд байнга өсч байдаг салбарт тооцогддог. Учир нь орон сууцны хэрэгцээ мөнхийн байдаг. Шаардлага хангахгүй болохоор нь шинэчлээд л дахиад барьдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт даяаршиж буй салбар. Өнөөдөр хөрөнгө оруулагчид хамгийн ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын дэлхийн аль улсын хаана хийх вэ гээд өдөр бүр хараад сууж байдаг болсон. Ийм орчилд дотоодын салбараа тэр төвшинд гаргаж чадвал хөгжлийн сайхан ирээдүй хүлээж байна.

Тоглоом шоглоомоор хэлэхэд, Япон өнөөдөр байгаль цаг уурын ямар хүнд нөхцөлд байна. Дэлхийн дулаарал, уур амьсгалын өөрчлөлт бодитой боллоо. Юмыг яаж мэдэх вэ Монгол дэлхийн хамгийн таатай амьдрах нөхцөлтэй улс болохыг үгүйсгэхгүй. Энэ утгаараа ирээдүйд үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэгцээ, хөрөнгө оруулагчдын хүсэл, шаардлага өндөр хэвээр байсаар байх болно. Энэ бол онцгой салбар!

Н.Баттулга: Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар хөгжөөгүй байгаа нь өөрөө боломж. Хоцорч хөгжиж буйн давуу тал нь бид яг одоо дэлхийн хамгийн шилдэг технологийг шууд авч ашиглан, ухаалаг ажиллах боломжтой. Манай дотоодын зах зээл дэлхийн том хөрөнгө оруулагчдын хувьд жижиг санагдах байх. Гэхдээ ухаалаг, зөв, нээлттэй алхмуудыг хийж чадвал асар том боломж цаана нь нуугдаж байхыг үгүйсгэхгүй. 

Б.Наранжаргал: Хэдхэн жилийн өмнө Улаанбаатарт АСЕМ болж өнгөрсөн. Үүний дараа нэг дор 4000 гадны зочид хүлээн авсан ASPAC арга хэмжээг JCI Монгол зохион байгуулсан. Энэ үед ложистик, зочид буудал, үйлчилгээний хувьд Улаанбаатар хот бэлэн байгаагүй. Бүр оруулах дэлгүүр олдохгүй байсан. Ажил хэргийн аялал жуулчлалыг хөгжүүлэх бодлого гаргаад, дэд бүтцээ хөгжүүлж чадвал энэ өлсгөлөн зах зээл дээр ажиллах хүсэлтэй гадаадын хөрөнгө оруулагчдыг авч ирэх боломжтой. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгчдийн хувьд маш том орон зай. Ганцхан орон сууцны зах зээл дээр адилхан төслүүд битгий хэрэгжүүлээч ээ гээд би салбарын оролцогчдоосоо сүүлдээ гуйж байгаа.

Зарагдахгүй, эргэлтэд орохгүй байгаа салбар дээрээ л чихэлдээд байдаг. Энэ дунд хайран маш их мөнгө явдаг. Цаашилбал агуулах гээд маш том зээл байна. Барилгын материал, мах, хүнсний олон улсын шаардлага хангасан агуулах Монголд бараг алга. Экспортын олон сайхан төслүүд банкин дээр ирдэг ч агуулах байхгүй гэдэг шалтгаанаар цаашаа явдаггүй. Хэрэгцээтэй зах зээлээ судлаад орж чадвал орон сууцнаас гадна манай үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт маш том боломжууд байгаа. Мөн олон улсын зах зээлд хөрөнгө оруулах өргөн боломжууд хэдийнэ нээгдсэн. 

В.Ганзориг: Нэлээд мөнгөтэй, эсвэл байршил сайтай газартай нэг ах, эсвэл нэг баян эгч үл хөдлөхийн салбар руу ормоор байна гэвэл та бүхэн хамгийн эхэнд юу гэж зөвлөх байсан бэ?  

Ц.Эрдэнэбат: Би гүйцэтгэгч хүн учраас өөрөө барихын тулд байр барь л гэж хэлэх байх.  

Б.Батжав: Би ганц л зүйл зөвлөнө. Эхнээсээ л мэргэжлийн хүмүүстэй холбогдож, үгийг нь сонсоод хамтран ажиллаарай. 

Н.Баттулга: Төлөвлөлтөө нарийн хийж, эрсдлээ сайн үнэлээрэй гэж хэлнэ.  

Б.Наранжаргал: Би хэр их мөнгөтэй вэ гэдгийг нь эхлээд асууна. Ямар хэмжээний мөнгөнд багтааж юу хиймээр байгааг нь асууж байж мэргэжлийн зөвлөгөө өгөх ёстой. 

 

В.Ганзориг: Нэвтрүүлгээ товч дүгнэе! Эдийн засагт алдагдсан боломжийн өртөг гэх ойлголт байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын мэргэжлийн оролцогчид хамтран ажиллаж чадахгүй байна. Оролцогч нарын хоорондын уялдаа холбоо сул, ашиг сонирхлын зөрчил ихтэй, төслийн удирдлагын олон улсын стандартаар ажил тэр болгон явдаггүй, мэргэжилтнүүдээ чадавхжуулах шаардлагын улмаас магадгүй хэдэн их наяд төгрөгийн боломжийг бид алдаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн төслийн төлөвлөлт, концепц гэдэг ойлголт бүр гомдмоор төвшинд байна. Хөрөнгө оруулагчид, гүйцэтгэгчид энэ ажлыг үнэлдэггүй, хийдэггүй юм байна. Үүнээс үүдээд стандарт, хууль эрх зүйн орчин тодорхой бус байсаар байна. Спортоор зүйрлэвэл сонирхогчийн төвшнөөс мэргэжлийн дээд лиг рүү бүгдээрээ гарах цаг нь болжээ. “Хурдан явъя гэвэл ганцаараа, хол явъя гэвэл хамтдаа” гэдэг үгээр нэвтрүүлгээ дүгнэн жаргаая.

 

x