Бэлэглэлийн гэрээний балаг - ИТГЭЛЦЭЛ

- Олон жил амьдарсан өөрийнх нь байр өрөөлийнх болж, бусдад туслах гэсэн сэтгэл, итгэл нь хэрхэн шүүх дээр авчирч орон гэргүй болж үлдэж байгаа харамсмаар нэгэн түүх -
                                         
2007 онд иргэн Д-ийн Баянзүрх дүүргийн 2 өрөө орон сууцыг найз Э нь  Солонгос явж наймаа хийх боллоо, банкнаас зээл авах гэсэн юм.  Надад байраа бэлэглэлийн гэрээгээр нэр дээр минь шилжүүлж өгөөч гэж гуйсан байна. Хоёр жилийн өмнө Э байрыг нь бас ингэж авч байсан учраас ИТГЭЛ ҮЗҮҮЛЖ түүнд бэлэглэлийн гэрээгээр нэр дээр нь шилжүүлжээ. Нэр дээрээ шилжүүлж авснаас хойш холбоотой байдаг байж. Харин Э 2011 оноос хойш холбоо тасарсан ч өөрийн байрандаа амьдарч байсан болохоор түүний хойноос эрэл сурал болоогүй байна. 

Харин 2015 оны 4 сард цахим машинаас хурууны хээгээр өөрийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой мэдээлэл авахаар уншуулахад гарч ирээгүй тэр үеэс өөрийгөө хохирогч болсон гэдгийг мэдсэнээр энэ түүх эхэлсэн юм.  Түүнтэй уулзах гэж БЗД -ийн  гэрт нь очиход  байраа зараад хаягаа өөрчилснийг олж мэдэв. Дараа нь тэрээр найз Э байрыг нь дам  Ц гэх эмэгтэйд зарсныг олж мэджээ. 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: 2007 онд байгуулсан энэ бэлэглэлийн гэрээ анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус байсан гэдэг нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар нотлогдож байна. Иргэний хуулийн 276.2-д зааснаар эд хөрөнгө шилжүүлснээр бэлэглэлийн гэрээг байгуулсанд тооцно гэж заасан байгаа. Э -тэй гэрээ байгуулсан боловч Баянзүрх дүүргийн 2 өрөө байрыг түүнд шилжүүлээгүй. 2007 оноос хойш өнөөдрийг хүртэл сууц өмчлөгчдийн холбооны төлбөр, байрны төлбөр, ус дулааны төлбөрөө төлөөд амьдарч байгаа нь хорооны Засаг даргын тодорхойлолтоор хангалттай нотлогдож байна.

Мөн Э болон Ц нарын хооронд байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээ нь Иргэний хуулийн 243.1-д худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэрээ байна. Ц нь Э-ээс  эрхийн доголдолтой эд хөрөнгө худалдаж авсан. Тэр мөнгөө төлөөд худалдаж авчхаад яагаад Д-ээс байраа авъя гэж шаардаагүй юм. Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлд заасны дагуу бид нараас шаардах ёстой байсан. Гэтэл шаардаагүй нь тухайн үед эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн байсан. Эхнэр нөхөр хоёр залилан хийж байна.

Иргэний хуулийн 492.1.1-д зааснаар хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон гэж заасныг үндэслэн Ц нь үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжиж байна гэжээ.

Харин хэрэгт холбогдох Э Монголд байхгүй байсан учраас холбогдох орон сууцны бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, өмчлөх эрхийг сэргээлгэх нэхэмжлэлээ татан авч харин Ц- д холбогдуулан гаргасан орон сууцны бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, өмчлөх эрх сэргээх болон түүнийг үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөнийг тогтоож, түүний нэр дээрх Баян зүрх дүүргийн 2 өрөө байрны гэрчилгээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, Д-н нэр дээр бичилт хийлгэж өгнө үү гэсэн нэхэмжлэл гаргасан байна. 

Хариуцагч Ц  шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: Миний бие Баянзүрх дүүргийн .... хороонд орших 2 өрөө байрыг  2010 оны 3 дугаар сарын 10-ны өдөр байр эзэмших албан ёсны гэрчилгээтэй иргэн Э-аас худалдах, худалдан авах гэрээг үндэслэн хууль журмын дагуу эзэмших болсон. Өмнөх эзэмшигчид болох Д болон Э хоёрын хооронд нэхэмжлэлд дурдсанчлан ямар тохиролцоо байсныг би мэдэх үүрэг байхгүй бөгөөд Д-тай эрх зүйн харилцаа үүсээгүй. Иргэн Д нь Э-д бэлэглэлийн гэрээгээр байраа шилжүүлсэн учраас дараагийн өмчлөгч нь захиран зарцуулах эрхтэй гэж хуульд заасан байдаг. Иймд Д-ын энэ нэхэмжлэлийн шаардлага надад хамаарахгүй.

Миний хувьд 2005 оны 8 дугаар сард Монгол улсад түр ирэх хугацаандаа авто осолд ороод хүндээр гэмтэн БНСУ-д хүргэгдэн эмчлүүлж улмаар биеийн эрүүл мэндийн шалтгаанаар байнгын эмнэлгийн хяналтад байх шаардлагатай байсан болохоор байраа чөлөөлүүлж амжихгүй явсан. Тийм учраас би байраа чөлөөлүүлж авч чадалгүй өдий хүрсэн.  Харин энэ хугацаанд миний өмчийг хэрэглэж байсан түрээсийн төлбөрийг эргэн шүүхэд хандаж сөрөг нэхэмжлэл гаргана. Тиймээс нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй гэв. 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн зохигчийн тайлбар, хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг  үндэслэн гаргасан тайлбарыг товчлон хүргэвэл 

Нэхэмжлэгч Д нь хариуцагч Э болон Ц нарт холбогдуулан орон сууцны бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, өмчлөх эрхээ сэргээлгэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан боловч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шаардлагаа нэмэгдүүлж, хариуцагч Ц-г үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн гэж үзэж түүний нэр дээр бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ... дугаар хорооны 2 өрөө байрны гэрчилгээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж  өмчлөгч Д-ын нэр дээр бичилт хийлгэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргажээ. Хариуцагч Э нь Монголд байхгүй байсан тул түүнд холбогдох нэхэмжлэхээ татаж түүний эхнэр Ц-г эрхийн доголдолтой орон сууцыг мэдсээр байж худалдан авч үндэслэлгүй хөрөнгөжсөнийг тогтоолгож өгнө үү гэсэн бол хариуцагч Ц уг орон сууцыг Э-аас худалдах худалдан авах гэрээний дагуу авсан.  Өмнө нь  хийгдсэн хүмүүсийн хооронд үүссэн харилцааг мэдэхгүй тул нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.  Иргэн Д-ээс бэлэг хүлээн авагч Э -д “Орон сууц бэлэглэлийн гэрээ”-ээр шилжүүлсэн хөрөнгө нь улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрын лавлагаагаар нотлогдож байна.

Мөн нэхэмжлэгч нь уг орон сууцанд амьдардаг, оршин суудаг болох нь Баянзүрх дүүргийн .... хорооны Засаг даргын тодорхойлолт, Төрийн банкны 2014-2015 оны орон сууцны болон цахилгааны төлбөр төлсөн баримтууд, нэхэмжлэгчийн иргэний үнэмлэхийн лавлагаа зэрэг баримтуудаар нотлогдож байна.

Гэвч 2007 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн “Орон сууцны бэлэглэлийн гэрээ” нь  Д болон Э нарын хооронд байгуулагдсан, бэлэглэлийн гэрээний харилцаа нь хариуцагч Ц-д холбогдуулан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцож, нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхийг сэргээх боломжгүй байна гэж үзэв. Нэхэмжлэгч хариуцагч талд эрхийн доголдолтой хөрөнгийг мэдсээр байж өөрийн нөхрөөсөө худалдаж авсан тул хөрөнгөө хүлээн авах үүргээ хэрэгжүүлээгүй, байраа шаардахгүй байсан нь үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн болох нь нотлогдоно гэсэн. Э нь  Ц-тэй хийсэн худалдах, худалдан авах гэрээ ёсоор Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хорооны ,  2 өрөө орон сууцыг 8,000,000 төгрөгөөр худалдсан ба төлбөрийг төлж барагдуулсан байна.

Мөн ХААН банкны мөнгөн шилжүүлгээр орон сууц худалдсан шимтгэлд 160,000 төгрөгийг БЗД-ийн Татварын хэлтэст 2010 оны 3 сарын 10-ны өдөр тушаасан нь нотлох баримтаар батлагдаж байна. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д “эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно” гэж зааснаар хариуцагч Ц нь эрхийн доголдолтой хөрөнгө гэдгийг мэдсээр байж авсан гэх үндэслэлгүй байна.

Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1-д “бусдын өмнө хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэхээр хэн нэгэн этгээдэд хөрөнгө шилжүүлсэн этгээд уг зүйлийг олж авсан этгээдээс дээрх хөрөнгөө дараах тохиолдолд буцаан шаардах эрхтэй”, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д “хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон бол” хөрөнгөө буцаан шаардана гэж заасан байдаг 2 талын хийгдсэн гэрээ ёсоор үл хөдлөх эд хөрөнгийн лавлагаа, улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр нотлогдож байна. Иймд хариуцагч Ц бусдын хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр олж авсан гэх үндэслэлгүй байгаа тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж дүгнэв. Ингээд Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч Д-ын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй гэжээ. 

ЗАЯА энд ЗОЛОО ХХК-ийн захирал, өмгөөлөгч Г.Батзаяагаас дээрх хэрэгтэй холбоотойгоор дараах тодруулга авсан юм.

- Энэ хэргийн талаар товчхон дүгнэлт хийвэл

- Энэ иргэний хэргийн хувьд иргэд хоорондын бэлэглэлийн гэрээний дагуу үүссэн үр дагаврын талаарх маргаан болжээ. Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлд “Иргэний эрх зүйн хамгаалалт нь зөрчигдсөн эрхийг сэргээх зорилготой байна” гэж иргэний эрх зүйн хамгаалалтыг тодорхой заасан. Энэ хэргийн шүүхийн дүгнэсэн дүгнэлт үндэслэлтэй байна. Учир нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.3-т “Хариуцагч гэж нэхэмжлэгчийн эрх, эрх чөлөө, хуулиар хамгаалагдсан ашиг сонирхолд хохирол учруулсан буюу үүргээ биелүүлээгүй, эсхүл зохих ёсоор биелүүлээгүй гэж нэхэмжлэлд дурдсан этгээдийг хэлнэ.

Хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх, биелүүлэх буюу хүлээн зөвшөөрөхөөс татгалзах, сөрөг нэхэмжлэл гаргах, эвлэрэх эрхтэй” гэж заасан байдаг. Нэхэмжлэгч Д нь орон сууцны бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, өмчлөх эрх сэргээх нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа тохиолдолд жинхэнэ хариуцагч нь Э болох юм. Харин Э нь Монгол улсад байхгүй тохиолдолд уг нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэрэг үүсгэн шийдвэрлэх боломжгүй. 

- Иргэний хуульд бэлэглэгч талыг “Ноцтой гомдоосон”  бол  бэлгээ буцааж авна гэсэн заалт байдаг. Гэвч хуулийн заалтаараа энэ асуудал нь бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл гэж үзэхгүй юм билээ. Тэгэхээр хоёр тал “Орон сууц бэлэглэлийн гэрээ” хийхдээ бусдад зарахгүй гэсэн заалт оруулсан бол ийм итгэл алдсан хэрэг гарахгүй байх байсан уу?

- Тэгэлгүй яахав. Тэр байтугай банканд барьцаалахгүй гэж тусгаж болно. “Гомдоосон ноцтой үйлдэл” гэсэн ойлголтыг тухайн тохиолдлоос хамаарна гэж иргэний эрх зүйн шинжлэх ухаанд тайлбарласан байдаг. “Ноцтой үйлдэл” гэдэг нь тохиолдлын нөхцөл байдлаас хамаарч шүүх тус заалтыг хэрэглэхээс  харагдана. Үүнд  “бэлэглэгчийн эрх, эрх чөлөө, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хууль бус, зүй бусаар хөндсөн” үйлдэл, “бэлэглэгчийн нэр төр, алдар хүнд, ажил хэргийн нэр хүндэд халдсан” үйлдэл, “Санаатайгаар бэлэглэгч болон түүний гэр бүл, төрөл саданд сөрөг үр дагавар үүсгэх шинжтэй” үйлдэл хамаарахаар байна.