Уншиж байна ...
Зураг
Зураг
ХУУЧИРСАН МЭДЭЭ: 2014/11/06-НД НИЙТЛЭГДСЭН

С.Оргодол: Найман хувийн хүүтэй зээл нь ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэхэд чухал дэмжлэг болж байна

Б.Балжир
2014 оны 11 сарын 6
Монголын мэдээ
Зураг зураг

“МИК” ОССК-ийн ТУЗ-ын дарга С.Оргодолтой орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийн асуудлаар ярилцлаа. 

-Танай корпора­цийг ямар статус­тай, яг ямар үйл ажил­ла­гаа явуул­даг бо­ло­хыг хү­мүүс тэр бүр мэд­дэг­гүй. Тий­мээс кор­пора­цийн­­хаа та­лаар бо­лон сүү­лийн үед хэрэг­жүүлж буй аж­лын­­хаа та­лаар товч танилцуу­лах­гүй юу? 

-2006 онд арилжаа­ны есөн банк Мон­гол­­­­банктай хамтран “Мон­­­­голын Ипотекийн Кор­­­пораци” ХХК-ийг бай­­­­гуулсан юм. Ком­­па­нийн үндсэн зо­рил­го нь хө­рөн­гөөр баталгааж­сан үнэт цаас гарган дотоод, гадаад хөрөнгийн зах зээл дээр бор­луу­лах замаар ипотекийн анхдагч болон хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлж, Монгол Улсын хүн амыг орон сууцаар хангах, орчин үед түргэн тэлж буй хотжилтын явцад орон сууцны бүтээн байгуулалтыг дэмжиж орон сууцны зээлийн урт хугацаат санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгоход хувь нэмэр оруулахад оршиж байна. 

Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах зорилго маань Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль 2010 онд батлагдах хүртэл эрх зүйн орчин бүрдээгүй байгаад 2013 оноос эрх зүйн орчин нь бүрдэж, Монгол Улсын Засгийн газар, Монголбанк хамтран “Барилгын салбарыг дэмжих улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах” дэд хөтөлбөр буюу найман хувийн орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжүүлэх шийдвэр гаргаснаар эрчимтэй ажиллах нөхцөл бүрдсэн юм. Манай компани ч 2012 оны гуравдугаар сард “Орон сууцны санхүүжилтийн компани”-ийн тусгай зөвшөөрлөө авах, буцаан солих нөхцөлтэйгөөр орон сууцны зээлийн багцыг банкуудаас худалдан авах  зэргээр өөрсдөөсөө хамаарах бэлтгэлээ ханган үйл ажиллагаа явуулж байсан юм.

Одоогоор “МИК” ОССК ХХК нь хоёр удаагийн хэлцлээр нийт 545 гаруй тэрбум төгрөгийн Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг (ИЗББ) амжилттай анх удаа нэвтрүүлж гаргасан.  Одоо гурав дахь ээлжийн орон сууцны санхүүжилтийн бондыг гаргахаар тусгай зориулалтын компаниа байгуулан, худалдан авч болох орон сууцны зээлийн багцаа шалгаж сонгон, уг багцынхаа чанарыг шалгуулахаар хуулийн болон санхүүгийн хөндлөнгийн байгууллагаар дүгнэлт гаргуулан үнэт цаасны танилцуулга  буюу простектусаа бэлтгэх зэргээр 6000 гаруй зээлдэгчийн 320 гаруй тэрбум төгрөгийн зээлийн багцыг худалдан авах бүртгэлийг хангахаар ажиллаж байна. Мэдээж хэрэг уг ажлыг хуулийн дагуу санхүүгийн Зохицуулах Хорооны хяналт, зөвшөөрлийн дагуу явуулна.

-МИК-ийг анх арилжааны хэдэн банк хамтран байгуулж байсан ч одоо тодорхой хувийг Засгийн газар эзэмшдэг гэж дуулсан. Яг хэдэн хувийг Засгийн газар эзэмшиж байна вэ. Засгийн мэдэлд тодорхой хувь нь очсоноор ямар давуу талтай вэ? 

-Манай компанийг анх есөн арилжааны банк болон Монголбанк хамтран байгуулсан гэдгийг дээр хэлсэн. Эдгээрээс Анод, Зоос банкууд хасагдсан ч шинээр хөрөнгө оруулагч орж ирснээр одоо 12 хөрөнгө оруулагчтай болоод байна. Үүний дотор Засгийн газрын шийдвэрээр Хөгжлийн банк “МИК” ОССК ХХК-ийн нийт 4000 ширхэг хувьцааг 2014 оны гуравдугаар сард худалдан авч хувьцаа эзэмшигч болсноор тус компанийн төрийн хувьцаа эзэмшигч байгууллагын эзэмшиж буй хувь нь нийт хувьцааны 19.67 хувийг эзэлж байна.

Мэдээж хэрэг шинэ хөрөнгө оруулалт татаж чадсанаар тус компани өөрийн хөрөнгийн хүрэлцээгээ сайжруулан үйл ажиллагаагаа илүү далайцтай явуулах нөхцлийг бүрдүүлж байгаа. Мөн бидний энэ хийгээд байгаа ажил бол зөвхөн ашиг орлогын төлөө хэдэн банкууд нийлээд хийгээд байгаа ажил биш  хүн амаа орон сууцаар хангая, санхүүжилтийн тогтолцоог нь бүрдүүлэхэд нь хамтран ажиллах талаарх Засгийн газрын бодлого байгаа юм байна, бидний ажлын чиг зүг зөв юм байна гэдгийг дэмжиж байна гэж  ойлгож урам авч байгаа.  

-МИК-ийн өмнө тулгамдаж буй ямар асуудал байна вэ?

-Монголбанк болон Засгийн газар, Санхүүгийн Зохицуулах Хороо зэрэг байгууллагууд томоохон дэмжлэг үзүүлж байгаа нь бидэнд ихээхэн таатай нөхцлийг бүрдүүлж байгааг юуны өмнө хэлье. Бид Монгол Улсад Ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх зорилготой ажиллаж байна. Нэлээд томоохон амжилт, ахиц байгаа ч, тулгарч байгаа зарим сорилтоос дурдая. Ипотекийн тогтвортой хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэхэд дан ганц манай компаний чармайлт хангалтгүй. 

Учир нь манай үнэт цаасны зах зээл төлөвшөөгүй, тогтвортой оролцогчид байхгүй байгаа тул бидний гаргаж байгаа үнэт цаасыг худалдан авагч, арилжаалагчид буюу мэргэшсэн хөрөнгө оруулагчид хамгийн чухал байгаа юм. Тухайлбал бусад орнуудад нийгмийн болон бусад даатгалын сангууд, хөрөнгө оруулалтын сангууд нь орон сууцаар баталгаажсан үнэт цаас буюу ИЗББ-ыг идэвхтэй худалдан авах замаар хөрөнгөө эрсдэлгүй активт байршуулах, тэтгэврийн насанд  хүрэхээр нь олгох мөнгөөр нь орон сууцных нь асуудлыг шийдвэрлэхэд ашигладаг туршлага ч байна. 

АНУ-д гэхэд “Community Reinvestment Act”  буюу үйл ажиллагаа явуулж байгаа нутаг дэвсгэрийнхээ орон сууцны хангамжийг сайжруулахад зээл, хөрөнгө оруулалтынхаа тодорхой хувийг заавал оруулж байж үйл ажиллагаагаа тэлэх, төрөлжүүлэх бусад зөвшөөрлийг олгох хуулийн шаардлага тавьснаар олон сая хүнийг Америк мөрөөдлөөр амьдрах санхүүгийн боломжийг бүрдүүлсэн байдаг.  

Ипотекийн анхдагч зах зээлийн стандартууд бүх банк болон иргэдэд маань хэвшиж амжаагүй байгаа нь бэрхшээл.

Ипотекийн анхдагч зах зээлийн стандартууд бүх банк болон иргэдэд маань хэвшиж амжаагүй байгаа нь бэрхшээл болдог. Үүний нэг жишээ бол зээлдэгчдийн амь насны даатгалын асуудал байдаг. Яваандаа бид одоо мөрдөгдөж байгаа ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэхэд шууд хамаатай олон хууль, журамд нэмэлт өөрчлөлт оруулах, сайжруулан хэвшүүлэх ажил гарч байна. Мөн нэг зүйлийг дурьдахад өнөөдөр бидэнд тулгарч буй олон асуудал хууль журам дутагдалтай бус харин тэдгээрийг хэрхэн зөв зохистой хэрэглэж, хэрэгжүүлж, хянаж байгааг илүү сайжруулахад анхаарах хэрэгтэй санагддаг. 

Мөн бид өөрсдөө зах зээлийнхээ хэмжээнд хүрч томрох, өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулалт, төлөвшил, чадавхийн хувьд хурдтай өсөх гэх зэрэг өсөлтийг зөв удирдах, төлөвлөх зэрэг асуудлууд бидний төсөөлж байснаас ч хурдтай явж байна. Өнөөдрийн гаргаж байгаа үнэт цаас 20 хүртэл жил чанараа алдахгүй, хөрөнгө оруулагчдаа өгөөжтэй байхын зэрэгцээ уг бондын цаана орон сууцтай, бага хүүтэй зээлийг хүссэн үедээ авч болдог тогтвортой, хүрэлцээтэй систем, зах зээлийг хөгжүүлэх, хадгалах нь оролцогч бүх талаас чармайлт шаардана. Үүний дотор хямдхан буюу найман хувийн хүүтэй зээл авсан зээлдэгч нар маань зээлээ тогтмол хугацаанд нь төлж байх нь хамгийн чухал суурь нөхцөл нь юм. 

Хэрэв зээлээ төлөхгүй, үүргээ биелүүлэхгүй бол орон сууцны санхүүжилтийн эх үүсвэрийг нь гарган өгч, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасыг эзэмшигч хөрөнгө оруулагчийн эрхийг хамгаалах, зах зээлийн сахилга дэг журмыг тогтооход чухал үүрэгтэй оролцдог үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн болон хууль, шүүхийн байгуулагуудын ч үүрэг шат шатандаа чухал үүрэгтэй байх болно. Одоохондоо бид зээл олгох, авах, түүнийг нь хөрөнгө оруулагчдад багцлан худалдах хэсэгт нь л явж байгаа тул дараагийн шатны асуудлууд хараахан гарч ирээгүй байна. 

Хэрэв тийм хэрэгцээ шаардлага үүсвэл яаж ажиллах, юу хийх ёстой талаар манай хуулиудад ч маш сайн зохицуулагдсан, МИК ч олон улсын жишиг туршлага төвшний хэмжээнд үнэт цаасаа гаргах үүднээс олон улсын зөвлөх компани авч ажиллуулан бүх шатны гэрээнүүдийг байгуулсан байгаа. Товчхон хэлбэл шударга зээлдэгчид буюу зээлээ төлж байгаа зээлдэгчдэд маш тааламжтай буюу хуучин байсан жилийн 16-18 хувийн хүүтэй байсан 15 хүртэлх жилийн зээлийг найман хувийн хүүтэйгээр 20 хүртэл жилээр үргэлжлүүлэхээр эрхийг нь баталгаатай хангасан, шударга бус хандах гэрээний үүргээ биелүүлэхээс зайлсхийвэл буруутай этгээдээр баталгаа болгосон зүйлээр нь үүргийг нь биелүүлэн хөрөнгө оруулагчийн эрхийг хангахаар харилцан эрхийн хамгаалалт хийсэн байгаа гэдгийг манай зээлдэгчид эхнээс нь сайн ойлгож байгаа байх. Энэ бүх асуудлууд гэрээнд нь байгаа хэдий ч сайн ойлгох хэрэгтэйг сануулахад илүүдэхгүй л байх.

-Одоогоор орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг хаалттай гаргаж байгаа. Хэзээнээс хөрөнгийн бирж дээр гарах вэ. Бэлтгэл ажил хэр хангагдаж байна вэ? 

-Үнэт цаасыг хаалттай гаргаж байгаа ч уг санхүүгийн хэрэгсэлд хөрөнгө оруулах сонирхолтой аливаа этгээд уг үнэт цаас эзэмшигчдээс үнэт цаас худалдан авах нь нээлттэй гэдгийг дурьдах нь зүйтэй болов уу. ИЗББ нь тогтмол купонтой, урт хугацааны хөрөнгө оруулалтын хэрэгсэл тул үндсэн хөрөнгө оруулагчид нь урт хугацааны хөрөнгө оруулагчид буюу богино хугацааны арилжаагаар ашиг олох сонирхолтой хөрөнгө оруулагчид тэр бүр сонирхдоггүй. 

Бусад орны туршлагаас ажиглахад ч ИЗББ нь биржээс гадуур буюу “OTC” зах зээл дээр арилжигдах элбэг байдаг нь уг санхүүгийн хэрэгслийн онцлогтой холбоотой байдаг. Нөгөө талаас биржийн арилжаа нь аливаа хөрөнгө оруулагчийн хувьд нээлттэй байдаг тул бүгд мэргэжлийн хангалттай мэдлэг мэдээлэлтэй байхгүй байх тохиолдол гардаг тул хаалттай хэлцлээс илүү шаардлага тавигддаг бөгөөд энэ нь хэлцлийн зардлыг нэмэгдүүлэхэд хүргэдэг. Хэлцлийн зардал өсөх нь эргээд анхны ипотекийн зээлийн өртөг буюу зээлийн хүүг нэмэгдүүлэхэд нөлөөлж болзошгүй юм. Иймд шинээр гараад удаагүй байгаа үнэт цаасны хувьд энэ талаар тодорхой хэлэхэд эрт байна. Гэхдээ мэдээж энэ хугацаанд манай компанийн хувьд тодорхой ажил явуулж туршлага судалж байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй юм. 

-Үнэт цаасны арилжаа, гуравдагч хөрөнгө оруулагч хэр байх бол. Энэ талаар судалсан уу? 

-Найман хувийн хүүтэй зээл олгох хөтөлбөр нь зөвхөн иргэдэд бага хүүтэй, урт хугацааны ипотекийн зээл олгох үйл ажиллагааг дэмжээд зогсохгүй Монгол Улсад ипотекийн зах зээлийн багтаамжийг тэлэх, ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэхэд чухал алхам, дэмжлэг болж байна. Хоёрдогч зах зээл хөгжүүлэхэд хамгийн чухал хэсэг нь институциональ хөрөнгө оруулагчдыг бий болгох тэдгээрийн хэрэгцээнд тохирсон хоёрдогч зах зээлийн бүтээгдэхүүн бий болгох явдал байдаг. 

Манай улсын хувьд ипотекийн зах зээл хөгжөөд удаагүй, хоёрдогч зах зээлийн хувьд нийт ипотекийн зах зээлийн хэрэгцээг хангаж чадахааргүй явцуу хүрээнд явагдаж ирсэн. Гэхдээ энэ хугацаанд “МИК” ОССК ХХК зүгээс анхны хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах, ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд стандартыг нэвтрүүлэх, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны үйл ажиллагааны хууль, эрхзүйн орчинг бий болгох ажлуудыг олон улсын байгууллагуудын дэмжлэг болон өөрийн нөөц бололцоонд тулгуурлаж энэхүү анхны томоохон хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх бэлтгэл ажил, суурь нөхцлүүдийг бүрдүүлэхэд анхаарч ажиллаж ирсэн.

Бидний хувьд өнөөдөр “МИК” ОССК-ийн охин компани болох Тусгай зориулалтын компаниудаар дамжуулан гаргаж буй ИЗББ нь хөрөнгө оруулагчдын өмнө хүлээсэн үүргээ нэр төртэй биелүүлээд явах бүрэн бололцоотой гэж үзэж байгаа бөгөөд энэ нь хөтөлбөрт оролцогч талуудаас ч тавьж буй эхний шаардлага байсан. Бидний зүгээс ИЗББ нь манай улсын санхүүгийн зах зээлд гарч буй олон олон шинэ бүтээгдэхүүний анхдагч нь болж байгаа учир анхны ИЗББ-ыг олон улсын жишигт нийцсэн, чанартай бүтээгдэхүүн гаргахад ихээхэн анхаарал хандуулсан. 

Хөтөлбөрийн хүрээнд үнэт цаасны анхны хөрөнгө оруулагч нь Монголбанк, арилжааны банкууд байхаар заасан бөгөөд Монголбанкнаас баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын дагуу Монголбанкны эзэмшиж буй ИЗББ-ын үлдэгдлийг дахин хөрөнгөжсөн Нийгмийн даатгалын сангийн активт хөрвүүлэх арга хэмжээ авна гэж заасан байдаг. Гуравдагч хөрөнгө оруулагч уг бүтээгдэхүүнийг хэр сонирхох нь эдийн нөхцөл байдал болон санхүүгийн өөр бусад хэрэгслийн хугацаа, хүүний төвшнээс шууд хамааралтай. Анхны ИЗББ гаргахын өмнө Японы хэд хэдэн хөрөнгө оруулагчид цаашид гуравдагч арилжаагаар худалдан авах бололцоотой эсэхийг судалж байсан. Одоогийн бондын өгөөж маань зах зээл дэх эрсдэлгүй хүүгийн төвшинээс доогуур байгаа нь нэлээн бэрхшээлтэй зүйл юм. 
  
-Арилжааны банкны зээлийн шалгуурт тэнцээд зээл авсан чинь МИК-иас шалгалт ороод зээлийг цуцаллаа гэсэн гомдол байсан?

-“МИК” ОССК ХХК нь арилжааны банкнаас иргэдэд олгосон зээлийг Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 тоот тушаалын нэгдүгээр хавсралтаар батлагдсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, 2013 оны А122 тушаалаар батлагдсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтын журам”, Засгийн газрын 2013 оны 200-р тогтоолоор батлагдсан “Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журам” болон бусад холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу шалгуур нөхцлүүдийг хангуулан худалдан авч байгаа. Орон сууцны зээлийн багцыг МИК өөртөө зориулан худалдан авч байгаа юм биш. 

Бид уг зээлийг хөрөнгө оруулагчдад зарж чадах уу, хуулийн бичиг баримтын бүрдэл, санхүүгийн үзүүлэлтүүд нь тогтоосон шалгууруудад нийцэж байна уу гэдгийг маш сайн шалгах ёстой. Зөвхөн МИК өөрөө шалгах нь ч хангалтгүй, бид чинь өөрөө цаашаа хараад нөгөө багцаа зарахын тулд нүдээ аниад өнгөрөх вий гэдгээс хамгаалахын тулд бидний шалгаж бүрдүүлсэн багцад хийсан шалгалт аль хэр үнэн зөв, нягт нямбай хийгдсэн болохыг нь хөндлөнгийн хуулийн болон аудитын байгууллагаар шалгуулж дүгнэлт гаргуулдаг. 

Ингэж байж уг зээл хоёрдогч зах зээл дээр борлогддог нь олон улсын жишиг, манай хууль тогтоомжийн ч шаардлага. Анхдагч үүссэн орон сууцны зээл олгож байгаа арилжааны банкууд анх зээл олгохдоо уг шалгуурыг хангуулан зээл олгох ёстой. Шалгуурт нийцүүлэн олгох талаар сүүлийн нэг жил орчмын хугацаанд нэлээд ахиц дэвшил гарч байгаа ч зарим шаардлага хангаагүй тохиолдол гарч байна. 

Ийм тохиолдолд уг зээлийг худалдаж авахаас “МИК” ОССК ХХК татгалзаж байгаа. Хэрэв банк зээлээ хоёрдогч зах дээр худалдаж балансаасаа эрсдэлтэй активыг чөлөөлөх, шинэ эх үүсвэр олж авахыг хүсвэл тэр захынхаа шаардлагыг хангах л шаардлагатай. Ингэж хангуулахдаа манай банкууд МИК-ийн шаардлага гэж тайлбарлаад байгаа болохоор л МИК тийм хатуу чанга гэж ойлгогдоод байгаа байх.

Уг нь тэр шаардлагууд нь олон улсад хэвшил болоод тогтчихсон баримт бичгүүдийг стандартынх нь дагуу нягт нямбай бүрдүүлэх талаар хүнээр шаардуулах, хүний нэр барилгүйгээр ажиллах талаар хуулиуд, журмууд, гэрээнүүдэд уг нь тодорхой байгаа л даа. 

-Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх зорилгоор найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл хэрэгжиж эхэлсэн. Гэвч иргэдийн дунд найман хувийн хүүтэй зээл зогсчих вий гэсэн айдас байсаар байна. Та үүнд албан ёсны хариулт өгөхгүй юу? 

-Хөтөлбөрийг Засгийн газар, Монголбанкнаас хамтран санаач­лан хэрэгжүүлж байна. МИК-ийн хувьд уг хөтөлбөрт үнэт цаасжуулалтын үйл ажиллагааг гүйцэтгэх үүрэгтэйгээр оролцож байгаа. Уг хөтөлбөрийн нэг онцлог нь эхнээсээ санхүүжилтийн эх үүсвэрийг олгох, үнэт цаасыг эзэмших этгээдийг тодорхойлж өгсөнөөрөө, өөрөөр хэлбэл санхүүжилтийн бүтэн циклийг харгалзан үзэж төлөвлөсөнөөрөө давуу талтай. 

Хөтөлбөрийн хүрээнд гарч буй үнэт цаас нь банкуудын тайланд тэнцэлд дарамт учруулахгүй, банкуудад тулгарч байдаг эх үүсвэр, өр төлбөрийн цаг хугацааны зөрүүний асуудалд нэмэлт дарамт учруулахгүй зэрэг түр хугацаанд хэрэгжээд дуусахгүй байх зэрэг олон давуу талуудтай тул айх зүйл байхгүй.

Урьд хэрэгжүүлж байсан төрийн албан хаагчдын, зургаан хувийн зээл гэх мэт олон хөтөлбөрүүд тогтвортой байх, нөхөн сэргээгдэж, хүртээмжтэй байх талаар дутагдалтай байснаас эхний хэдэн хүн нь аваад үлдсэн нь хоцордог байсан туршлага нөлөөлсөн ч байж магадгүй, мөн орон сууцаа хурдан зарах, үнэ хүргэх өрсөлдөөн үүсгэх гэсэн зарим нөхөд ч ийм ойлголтыг зориуд бий болгосон байхыг үгүйсгэхгүй. Сонин хэвлэлд иймэрхүү мэдээлэл гарч байсан ч одоо энэ асуудал нэг мөр ойлголттой болсон байх гэж бодож байна.

-Найман хувийн орон сууцны зээлд хамрагдахын тулд юуны түрүүнд 30 хувийн урьдчилгаагаа төлөх шаардлагатай. Түүнчлэн өндөр настан, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэдэд банк зээл гаргахгүй байгаа. Үүн дээр ямар нэгэн зохицуулалт байна уу. Эсвэл төрийн халамжийн бодлогоор шийдэгдэх асуудал уу? 

-Орон сууц худалдан авах нь тухайн иргэний урт хугацаанд хийж буй, заримдаа хамгийн томоохон хөрөнгө оруулалт нь болдог. Орон сууц худалдан авахдаа тодорхой хэмжээний хуримтлал бий болгож түүний урьдчилгаа төлбөрт нь төлөх шаардлага нь олон шалтгаантай.

Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д тэтгэврийн настай, эсвэл тэтгэврийн нас дөхсөн иргэнд ипотекийн зээл олгохыг хориглосон заалт байхгүй.

Нэгдүгээрт, тухайн зээлийн эргэн төлөгдөх магадлалыг нэмэгдүүж байдаг. Учир нь зээлдэгч нь өөрийн орлогын эх үүсвэртэй, түүгээрээ зээлийн эргэн төлөлтийг гүйцэтгэхээр хүсэлт гаргаж байгаа бөгөөд өөрийн тодорхой хуримтлалыг бий болгосны баталгаа болж байдаг. 

Хоёрдугаарт, орон сууц худалдан авагч аль хэдийнэ 30 хувийн хөрөнгө оруулалт хийж байгаа нь тухайн зээл эргэн төлөгдөх магадлалыг нэмэгдүүлэх, орон сууцны үнийн гэнэтийн огцом уналтаас үүдэн орон сууцны зээлийг эргэн төлөх хүсэл эрмэлзлэлгүй болох зэрэг олон эрсдэлээс хамгаалдаг.

Зээлдэгч зээлээ эргэн төлж барагдуулж чадахгүй байх нь үнэт цаасны төлбөр төлөгдөхгүй болох улмаар энэхүү хөтөлбөр амжилтад хүрэхгүй байх хамгийн гол шалтгаан. Гагцхүү оролцогч бүх этгээдүүд үүргээ биелүүлж байж энэхүү санхүүгийн хэрэгсэл тогтолцоо нь урт хугацаанд хэрэгжиж олон иргэд үр шимийг хүртэх бололцоо бүрдэнэ. 

Урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах, тодорхой хэсгийг нь төрөл бүрийн баталгааны хөтөлбөрт хамруулах зэрэг туршлагууд байдаг. Гэхдээ энэ нь найман хувийн хөтөлбөрийн гол зорилго биш гэж бодож байна. Энэхүү хөтөлбөрийн гол зорилго нь ипотекийн зээл авах чадавхтай, тодорхой хэмжээний хуримтлал хийсэн хэдий ч өндөр хүүний дарамтаас үүдэн орон сууц худалдан авч чадахгүй байгаа олон олон иргэдэд боломж олгох явдал юм. 

Харамсалтай нь нэг хөтөлбөрөөр бүгдийг шийдвэрлэх боломжгүй. Урьдчилгаа төлбөрийн хөнгөлөлт үзүүлэх нь өөр зорилготой хөтөлбөр, тусад нь өөр арга хэрэгслийн хүрээнд шийдвэрлэх илүү оновчтой гэж үзэж байна. Хөгжлийн бэрхшээлтэй, өндөр настанд зээл олгох асуудалд банкны зүгээс тухайн хүсэлт гаргаж буй орон сууцны ипотекийн зээлийг эргэн төлөгдөх боломжтой эсэхэд голлон анхаарч байгаа. Харин эдгээр иргэдэд банкны зүгээс орон сууцны зээл олгохгүй гэсэн заалт, шалгуур байхгүй. 

Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д тэтгэврийн настай, эсвэл тэтгэврийн нас дөхсөн иргэнд ипотекийн зээл олгохыг хориглосон заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсдийн хийсэн зээлийн шинжилгээнд үндэслэн зээл олгох шийдвэрийг гаргана. Гэхдээ ипотекийн зээл нь урт хугацаатай (дэд хөтөлбөрийн хувьд 20 хүртэл жилийн хугацаатай) зээл учир зээлийн нийт хугацаанд зээлдэгчийг амь насны даатгалд хамруулах шаардлагатай байдаг.   

-Найман хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлсэн нь ямар ач холбогдолтой гэж та харж байна вэ? 

-Нэг жишээ дурьдахад 2012 онд нийт ипотекийн зээлийн үлдэгдэл ДНБ-ний зургаан хувьтай тэнцүү байсан бол 2014 оны долдугаар сарын байдлаар энэ нь 14.2 хувьд хүрчээ. Энэ нь олон иргэд орон сууцтай болох боломж бүрдсэн байна. Үүнд хамгийн чухал хүчин зүйл нь ипотекийн зээлийн хугацааг 20 хүртэл жилд хүргэсэн, хоёрдугаарт зээлийн бүтээгдэхүүний үнэ буюу хүүний түвшинг найман хувьд хүргэсэн нь олон иргэд орлогоороо орон сууц худалдан авах боломжийг бүрдүүлсэнтэй холбоотой. 

Найман хувийн хүүтэй зээл олгох хөтөлбөр нь зөвхөн иргэдэд бага хүүтэй, урт хугацааны ипотекийн зээл олгох үйл ажиллагааг дэмжээд зогсохгүй Монгол Улсад ипотекийн зах зээлийн багтаамжийг тэлэх, ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэхэд чухал алхам, дэмжлэг болж байна.  Уг хөтөлбөр нь нөгөө талаар барилгын салбар, улмаар нийт эдийн засгийн өсөлт, хөгжилд томоохон хувь нэмэр оруулж байна гэж үзэж байна. 

Зураг