• 7 сарын 1, Баасан
Уншиж байна ...

Ч.Загдсүрэн: Оффисын талбайг худалдаж авснаас түрээслэх нь илүү ашигтай

ikon.mn
2022 оны 5 сарын 16
Сурталчилгаа
зураг
 

Дэлхийн үл хөдлөхийн зах зээлд тэргүүлэгч АНУ-ын RE/MAX компанийн салбар RE/MAX MONGOLIA бүс 2015 онд нээгдсэн. Ингэж Монголд RE/MAX-ын франчайз бизнесийн үйл ажиллагаа эхэлснээс ердөө гуравхан сарын дараа RE/MAX-ын анхны оффист агентаар орж, дэлхийн брэндтэй амьдралаа, амжилтаа холбож, өдгөө найм дахь жилдээ RE/MAX MONGOLIA бүсийн түүхийг бичилцэж яваа Ч.Загдсүрэнтэй уулзаж ярилцлаа. Тэрбээр зургаан жил үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын агентаар ажилласан бол, 2021 оноос өөрийн RE/MAX MARS оффисыг нээн, үйл ажиллагаа явуулж эхлээд буй шинэхэн СЕО юм.

-Таны агентаар ажилласан зургаан жилийн амжилт, алдаа онооноос ярилцлагаа эхэлье.

-Би 2016 оны нэгдүгээр сард RE/MAX MONGOLIA бүсийн хамгийн анхны RE/MAX BEST нэртэй оффист агентаар ажилд орж байлаа. Их сонирхолтой юм болсон. Найз маань тэнд ажлын ярилцлагад орохоор ирээд гарахдаа миний өмнөөс анкет бөглөчхөөд гараад явчихсан байсан. Хэд хоногийн дараа над руу танихгүй дугаараас залгаад "REMAX BEST" оффисоос холбогдож байна. Та ирээд ажлын ярилцлагад оролцох боломжтой юу" гээд ярьдаг юм байна. Би бүр гайхаад, тэгсэн найз маань миний өмнөөс анкет бөглөчихсөн байсан. Тэгээд би хэсэг бодоод "Ороод л үзье" гээд ажлын ярилцлагад орсон. Би тухайн үед гадаадаас ирээд удаагүй байсан юм. Яагаад ч юм гадаадад сурч, амьдарч байгаад Монголд ирээд төрийн албанд ажилд орно гэхээр ажлын цаг их, цалин бага гээд л халшрах мэдрэмж төрдөг байлаа. Тийм сэтгэгдэлтэй хүн RE/MAX-ын оффист яваад ортол орчин, ажиллах цаг, бизнесийн систем нь маш их таалагдаад "Хөөх, Монголд бас ийм ажил байдаг аа" гэж их тийм таатай хүлээж авч байлаа. Тэгээд "Ороод л үзье" гэж энэ байгууллагын хаалгыг анх татаж байсан бол үүнээс хойш ажилдаа дурласан. Одоо бол RE/MAX гэдэг брэнддээ хайртай. Учир нь надад олон боломжийг олгосон. Олон улсын франчайз бизнесийн эрхийг надад атгуулж өгсөн.

-Таныг тун амжилттай агент байсныг салбарынхнаас нь сонсож байсан. Амжилттай ажиллахад юу нөлөөлсөн бол?

-Мэдээж бүх зүйл шулуун, дардан байгаагүй. Ялангуяа зуучлалын зах зээл хөгжиж эхэлж буй манайх шиг оронд агентуудын ажлыг ойлгохгүй хүмүүстэй их таардаг.  Шантрах үе бишгүй л байсан. Гэхдээ тууштай байдал хүнийг амжилтад хөтөлдөг. Унасан ч босох чадвартай байх ёстой. Удаанаар ч хамаагүй зогсолтгүй, урагшлах зарчмыг RE/MAX-т агентаар ажилласан зургаан жилийн хугацаа надад зааж өгсөн. Бас үл хөдлөхийн салбарт маш олон боломж байдаг шүү гэдгийг харуулж, нүдийг минь нээсэн. Миний хамгийн анхны гүйлгээ гүн сэтгэгдэл үлдээсэн. Маш өндөр дүнтэй, бэлэн мөнгөний гүйлгээ байсан юм. Тэр хэзээ ч мартагдахааргүй тийм их хүчээр намайг өргөж өгсөн. Энэ салбараас ийм хэмжээний орлого олж, амжилттай ажиллаж болох юм байна. Анхны гүйлгээ ийм юм чинь цаашид хязгааргүй юм байна гэдэг урам, зориг, итгэл төрүүлсэн. Бас нөгөө талд маш хямдхан, 14,800 төгрөгийн хөлсөөр түрээсийн гүйлгээг хийж өгч байсан.

Дахин хэлэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн агент хүн үйлчлүүлэгчдээ үйлчилгээгээ үзүүлж дууссаны дараа ажлаа амжилттай хийж чадвал ажлын хөлсөө зуучлалын хөлс болгож авдаг. Хэрэв та үйлчилгээгээ аваагүй, таны хүссэн үйлчилгээг үзүүлж чадаагүй бол та ямар нэгэн ажлын хөлс огт төлөхгүй. Энэ хэрэглэгчид их шударга систем л дээ. Зарим салбарт ажлаа огт хийдэггүй мөртлөө цалин аваад явдаг, үйлчилгээгээ үзүүлдэггүй хүмүүс бишгүй л байдаг.

Хамгийн өндөр болон хамгийн бага үнийн дүнтэй энэ хоёр гүйлгээ надад ажиллах арга барил заасан гэж хэлж болно.

зураг
 

-Зургаан жил ажилласан хүн зах зээлээ хэдийн мэдсэн, мэдэрчихсэн байж таарна. Аль зах, зээлийг олж харж өөрийн оффисоо нээв?

Агент байхдаа зарим үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд ажиллахгүй, хоосон үлдээд байна даа гэдгийг анзаардаг байлаа. Ихэнх зуучлалын байгууллагууд орон сууцны зах зээл рүү түлхүү ажилладаг. Харин манай RE/MAX MARS оффис, үйлчилгээний чиглэл рүү, байгууллагуудтай хамтрахад түлхүү анхаарч ажиллаж байна. Энэ бол ахисан түвшний зах зээл.  Агентуудаа энэ зах зээл рүү сургаж шилдэг мэргэжилтэн байлгахын тулд өөрийн гэсэн сургалтын хөтөлбөрөөр сургаж эхэлж байгаа.

-Худалдааны үл хөдлөх хөрөнгө буюу Оффис, үйлчилгээний талбайн эрэлт их үү?

Худалдааны үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь зөвхөн бизнесийн зорилгоор болон бизнестэй холбоотой зорилгоор ашиглагддаг үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл юм. Тийм учраас худалдааны үл хөдлөх хөрөнгө нь түрээслэгддэг шинж чанартай бөгөөд хөрөнгө оруулагч нарт орлого олох найдвартай эх үүсвэрүүдийн нэг болдог.

Үйлчилгээний талбай худалдаж авах компани их байна. Эргээд бас оффисын талбай түрээслэх харилцагч нар их бий. Одоогоос 3-4 жилийн өмнө ихэнх аж ахуйн нэгжүүд үйлчилгээний талбайгаа түрээслээд, оффисын талбайгаа худалдаж авдаг байсан. Гэтэл оффис талбай худалдаж аваад тухайн талбай дээрээ албан байгууллага байрлаж ажиллах нь санхүүгийн хувьд алдагдалтай. Тухайлбал, 500 сая төгрөгөөр 100 метр квадрат оффисын талбай худалдаж авлаа гэхэд тэнд 500 саяын хөрөнгө оруулалт хийгээд манай оффисын хүмүүс өдөр тутамдаа сууна. Энэ 500 сая төгрөг нэг өдөр танаас  шууд зарлага болоод гарчхаж байна гэсэн үг, ихэнх компаниуд байгууллагууд өөрийн бизнест эргэлдэж буй мөнгөн урсгалаасаа  авч хөрөнгө оруулалт хийдэг.  Компанид олон талын  ашиггүй санхүүгийн хөрөнгө оруулалт болох нь олонтой. Хөрөнгө оруулалтын өгөөж яг одоо оффисын талбай дээр 3-5% с хэтрэхгүй байгаа тул олон улсын дундажтай харьцуулахад нэлээн багад орно. 10% с дээш өгөөжтэй хөрөнгө оруулалтыг өгөөжтэй гэж тооцдог. 

Худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тэндээс олж буй орлогын хэмжээгээр тодорхойлогддог. Хэрэв та ийм төрлийн үхх авчхаад орлого олж чадахгүй байгаа бол муу хөрөнгө оруулалт гэсэн үг. 

Тэгэхээр орчин үеийн харилцагч нарийн сонирхол ийш чиглэж, бид үүнд зөв зөвлөгөөг өгөөд ажиллаж байна. Харин үйлчилгээ үзүүлдэг байгууллагууд түрээсийн талбай дээр явуулж байгаа бол хэзээ ч ашиг олохгүй байх магадлал өндөр. Учир нь үйлчилгээний стандартын дагуу тохижуулж маш их хөрөнгө оруулалтыг хийдэг ба нэмээд сар бүр өндөр түрээсийн төлбөр төлдөг. Тэгэхээр болж өгвөл үйлчилгээний талбайг худалдаж аваад үүн дээр өөрийн үйлчилгээг явуулаад эсвэл түрээслээд явах хэрэгтэй. Банкнууд бизнесийн зээл сүүлийн үед хангалттай олгож байгаа. Энэ нь бизнесийн байгууллагуудад маш том дэмжлэг болж байна.

ХУДАЛДААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЯМАР ТӨРЛҮҮД БАЙДАГ ВЭ?

ХУДАЛДААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ТӨРЛҮҮД

4 гол төрөлд хуваагддаг.

  1. Оффисын зориулалттай талбай, байшин , цамхаг гээд бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгүүд 
  2. Үйлдвэрлэлийн зориулалттай бүх төрлийн хөрөнгүүд. Үүнд агуулах, үйлдвэр, талбай, газар, гүүр, хадгалалтын талбай г.м
  3. Жижиглэн худалдааны зориулалттай бүх төрлийн хөрөнгүүд. Бизнесийн зорилгоор ашиглагддаг ритэйл буюу жижиглэн худалдааны жижиг булан, талбайгаас авхуулаад маш том молл худалдааны төвүүд, хоолны газрууд, ресторан, эрүүл мэндийн төвүүд, зочид буудал, ресорт, жуулчны баазууд,г.м дотроо олон хэлбэрүүдийг агуулна.
  4. Түрээсийн орон сууц. Олон гэр бүлүүдэд түрээслэх зарчмаар орлогоо бүрдүүлдэг худалдааны үхх ийн төрөл. 
зураг
 

-Зургаан жилийн өмнө хүмүүс ямар байр сонирхож байв? Одоо ямар өөрчлөлт гарав?

-Би анх агентаар ажилд ороод хоёрдогч зах зээл буюу III IV хороолол, 13, 40, 50 мянгат гэх мэт хуучны угсармал байруудыг их зуучилдаг байлаа. Одоо бол шинэ орон сууцны эрэлт их байна гэж харж байгаа.

Судалгаанаас үзвэл 2022 он гарснаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл маш идэвхтэй байна. Тайлант улиралд шилжилт хөдөлгөөн хийгдсэн 10,298 орон сууцны орон сууцны 47.1% нь орон сууцны анхдагч зах зээл, 42.8% нь орон сууцны хоёрдогч зах зээл, 10.1 нь бэлэглэлийн зах зээлд хөдөлгөөн хийжээ.

  • Анхдагч зах зээлийн орон сууцны хөдөлгөөн өнгөрсөн оны мөн үеэс 46.76% өссөн
  • Хоёрдогч зах зээлийн орон сууцны хөдөлгөөн өнгөрсөн оны мөн үеэс 46.98% өссөн үзүүлэлттэй байгаа юм.

Өөр нэг анзаарагдаж байгаа зүйл гэвэл үнийн өсөлт, хөөсрөлт гэх хоёр өөр зүйл байна. Үнийн өсөлт шинэ орон сууцанд, хөөсрөлт нь хоёр дахь зах зээлийн байрнуудад явагдаад байна гэж би хувьдаа харж байна. Үнэндээ хоёр дахь зах зээл буюу, хуучин орон сууцны үнэ шинэ байрнуудыг дагаж өсөөд хөөсрөлт үүсгээд байна уу даа. Үнийн өсөлт, уналт маш их ажиглагдаж байгаа тул бид долоо хоног тутам зах зээлийн судалгаа хийж дата мэдээлэл дээр анализ хийж байхгүй бол хоцрох гээд байна.

Мөн зургаан жилийн өмнөхтэй харьцуулбал RE/MAX-чууд харилцагчдаасаа суралцаж, бас харилцагчдаа сургасан байна. Хүмүүс үйлчилгээн дээр суурилсан харилцааны бизнес гэдгийг ойлгож үйлчилгээ авч, бид ч үйлчилж сурчээ.

ОРОН СУУЦНЫ ХОЁРДОГЧ ЗАХ ЗЭЭЛД ҮНЭ ЯМАР БАЙНА ВЭ?

Судалгаанаас үзвэл 1 р улирлын байдлаар 1 өрөө байрны дундаж үнэ 93.6 сая.төг болсон нь өмнөх улирлаас 8.46%, өнгөрсөн оны мөн улирлаас 55.18% өссөн бол хамгийн өндөр өсөлттэй нь 3 өрөө байр өнгөрсөн улирлаас 10.54%, өнгөрсөн оны мөн улирлаас 51.58% өссөн байна.

Энэ бол маш өндөр өсөлт.

Дэлхий Даяар логистикийн хямрал, барилгын материалын үнийн өсөлт,  ажиллах хүчний хомсдол, нийлүүлэлтийн хомсдол зэргээс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ их өсөлттэй байна.

зураг
 

- Цар тахал, хөл хорио таны бизнест сөргөөр нөлөөлөв үү?

-Ковид-19 үл хөдлөхийн салбарт нөлөөлөл харьцангуй бага байсан гэж хэлж болно. Ремаксчууд ковидын ид оргил үед 6 жилийн түүхэнд хамгийн өндөр сарын борлуулалт буюу 120 тэрбум төгрөгийн борлуулалтад хүрч байсан. Би гэхэд ковидын үеэр илүү боломжийг харж өөрийн оффисоо нээсэн. Боломжгүй газраас л хүн хамгийн их боломжийг атгаж авдаг гэдэг шүү дээ. Тэр утгаараа цар тахал надад давуу тал авч ирсэн гэж харж байгаа. Ер нь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал бол хувь хүний чадвар, тууштай байдлыг шалгадаг салбар. Бас дээшээ амжилт, доош уналт хязгааргүй. Хүн хаашаа явахаа өөрөө шийднэ. Ямар ч амжилтад хүрч болно. Тэгэхээр энэ бол 100 хувь өөрөөс шалтгаалдаг бизнес.

-Та өөрөө олон жилийн арвин туршлагатай хүний хувьд одоо агентууддаа юуг зааж, зөвлөж байна вэ?

-Би заримдаа агентынхаа ажлыг их санадаг. Брокер болсон учраас агентын ажил хийж болохгүй. Агентууддаа зөвлөгөө өгнө, чиглүүлнэ. Нэг хэвд цутгасан мэт ижилхэн ажил хийж байгаагүй, өөр өөр ур чадвар, мэдлэг, мэдрэмжтэй хүмүүс агентаар ажиллаж байгаа. Тэгэхээр хүн бүрийн хувийн ур чадварт нь суурилж ажиллахыг хичээж байна. Зургаан жил сурч мэдсэн, туршлагаа оффисын агентууддаа заана гэдэг миний хувьд маш том боломж. Олон хүнийг бэлтгэж зах зээлд гаргана гэдэг их таалагдаж байгаа. Манайх RE/MAX-ын 66 дахь оффисоор 2021 онд нээгдсэн. Манайх идэвхтэй зургаан агенттай. Сургалтаа хүлээж байгаа, ярилцлагад орсон агент цөөнгүй бий. Дээр дурдсанаар зуучлалын салбар дөнгөж хөгжиж эхэлж буй тул сурах сургах зүйл маш их байна даа.

зураг
 

-Таны ойрын стратеги, төлөвлөгөөг сонирхож болох уу?

-Манай оффис 60-70 хүний багтаамжтай. Энэ оны эцэст оффистоо 50 агенттай ажиллаж байя гэсэн зорилго тавиад байна. Үүнээс аравт нь би өөрийн сурсан юмаа нэгийг ч үлдээхгүй заана. Харин тэд бусдадаа заана. Удирдагчийн хувьд мэргэжлийн үйлчилгээ үзүүлэх агентуудыг л өндөр түвшинд бэлтгэсэн байхыг хичээж байна даа.

-Ингэхэд та ямар мэргэжилтэй вэ?

-Миний үндсэн мэргэжил олон улсын худалдаа, харилцаа. Би гадаадад олон жил сурсан, амьдарсан. Монголд ирээд орсон миний анхны ажил RE/MAX.

-Анзаарах нь гадаадад ажиллаж, амьдарч байгаад Монголд ирсэн хүмүүс RE/MAX-ын франчайз бизнесийг илүүтэй сонирхоод байх шиг?

-Бусдыг мэдэхгүй юм. Ямартай ч миний хувьд БНХАУ-д 17 настайдаа очиж байсан. Тэнд хэлийг нь сураад их сургуулиа төгсөөд, дараа нь Солонгост очсон. Азийн орнуудаар их явсан шүү. Гадаадад хөгжил бий, хүмүүс дуртай бизнесээ эрхэлж байна. Би Монголд  гурван сар болоод буцах төлөвлөгөөтэй ирсэн ч RE/MAX-т ажилд ороод эндээ үлдчихсэн. Энэ шийдвэртээ үргэлж баярладаг.

RE/MAX-ыг үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес гэж хүмүүс их хардаг. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн Монгол дахь хамгийн том платформ юм.

-Ярилцсанд баярлалаа. Таны ажилд амжилт хүсье.

зураг
 

 

ikon.mn сайтын Редакцын бодлогын 6.1; 6.2; 6.3 –т дурдсан үндэслэлээр сэтгэгдэл бичих талбарыг хаасан болно.