АU PMC ХХК-ийн Захирал А.Уянга: Тансаг зэрэглэлийн барилгууд хотынхоо ой дурсамж болж үлдэх магадлал өндөр байдаг
Цуврал-3: Тансаг зэрэглэлийн орон сууц түүний зэрэглэл, төлөвлөлт
Дэлхийн жишиг нь тансаг зэрэглэлийн барилгуудыг ихэвчлэн концепцилж буюу ирээдүйд өгөх өгөөж талаас нь их анхаардаг учраас урлагийн бүтээлүүд болж түүхэнд хамгийн урт удаан насалдаг. Тухайн хотын ой санамж болон үлддэг учраас чухалчлан үзэж хадгалж, хамгаалах ёстой байдаг.
Компанийн нэр: “AU Property Management Consulting” LLC
Туршлага:
- “Pro One” оффисын хөрөнгийн менежмент 2016-2017
- “Хоймор” оффисын хөрөнгийн менежмент 2017-2019
- Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ үзүүлэх “Аясгал цэн” ХХК 2020
- “Барилгын дэвшилтэт технологийн төв”-ийн хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ 2020
- “Хийморь” тансаг зэрэглэлийн хотхоны хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ 2020
Мэргэжил дээшлүүлсэн:
- Япон улсад “Оффисын хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээний судалгаа”- 2017
- Япон улсад “Tансаг зэрэглэлийн орон сууцны төслийн судалгаа”- 2018
- Монгол Япон төвийн Жижиг дунд аж ахуйн нэгжийн менежментийг сайжруулах “Бизнесийн үндсэн сургалт” - 2019
Сайн дурын ажил:
- “Real Estate Academy of Mongolia” – Ментор
- “Үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэгчдийн ГҮҮР нэгдсэн холбоо” ТББ-н ТУЗ-н гишүүн
-Бид өмнө нь СӨХ, оффисын хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээний талаар ярилцсан. Манай уншигчдад нилээд сонирхолтой байх шиг харагдсан. Жишээ нь СӨХ-ны асуудлыг үнэхээр ярих цаг болж, үйлчилгээгээ ч орчин үеийн мэргэжлийн түвшинд хүргэх шаардлага нэгэнт бий болжээ гэж ойлгосон.
Цаг үеэ олсон хэрэгцээтэй чухал сэдвийг хөндөж чадсандаа маш их баяртай байна. Олон ч хүмүүс холбогдож зөвлөгөө авч байна. Холбогдож байгаа хүмүүсийнх ихэнх нь СӨХ-ны үйлчилгээндээ сэтгэл хангалуун бус, хаана хандаж асуудлаа шийдүүлэхээ мэдэхгүй зэрэг олон асуудлаар надад хандсан. Миний зорилго бол СӨХ-ны үйл ажиллагааг мэргэжлийн байгууллагууд хийдэг болох, мөн одоогийн СӨХ-үүдийн үйл ажиллагааг мэргэжлийн ахисан түвшинд гаргах юм. Одоогийн нөхцөлд оршин суугчдын дундаас сонгогдсон холбоо нь мэргэжлийн байгууллагад дундын эзэмшлийн талбайн ажил үйлчилгээгээ даатгаж өгөөд өөрсдөө зөвхөн хяналтаа тавиад явбал цаашдаа сэтгэл амар, тайван байж чадна гэж харж байгаа. Харин оффисын хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээний хувьд дийлэнх тохиолдолд барилгын компаниуд өөрсдөө гүйцэтгэж байгаа ч бас л мэргэжлийн, мэдрэмжтэй, түрээслэгчдийнхээ бизнесийг дэмжиж ажилладаг байгаасай гэсэн санааг хэлэх гэсэн юм.
-Харин бидний дараагийн ярилцах сэдэв бол тансаг зэрэглэлийн орон сууцны тухай. Ер нь манай улсад хэдийнээс тансаг орон сууцууд баригдаж эхэлсэн бэ?
Манай улсад “Тансаг” гэх тодотголтой барилга 2006 онд “Japan town” хотхон баригдаж эхэлсэн цагаас эхэлсэн гэж үзээд байх шиг харагддаг. Харин миний хувьд социолизмийн үед тэр дундаа 1938 онд баригдсан Улаанбаатар хотын анхны орон сууцуудын нэг болох одоогийн төв шуудангийн өмнө нураах гээд буулгаж эхэлсэн Яамны 3 давхар гэж нэрлэдэг байсан барилгыг хэлмээр санагддаг. Тансаг хэв маягийг илтгэсэн маш бат бөх хийцтэй, боржин чулуун суурьтай, одоо ч тансаг хэв шинжид ордог 3 м өндөр таазтай, хотын төвд, тухайн үеийн сайд дарга нар амьдарч байсан гээд олон шинжийг хангасан байдаг. Сүүлд 1990 онд зураач, уран барималч Ш.Галсандоржийн бүтээсэн "Цагаан морин жилийн гараа" шигтгэмлийг энэ барилгын шуудан тал руу харсан хананд хийсэн. Тэгэхээр энэ барилга бол түүхэн, тансаг, урлагийн хэв шинжтэй үнэхээр хосгүй үнэтэй өв байсан. Харамсалтай нь манайхан үүнийг хамгаалж авч үлдэж чадаагүй. Би үүнийг балгас болгосонд үнэхээр харамсаж явдаг. Яагаад орчин цагийн тансаг барилгын талаар ярих байтал учиргүй нураасан балгасны талаар яриад унав гэж гайхаж магадгүй. Учир нь дэлхийн жишиг нь тансаг зэрэглэлийн барилгуудыг ихэвчлэн концепцилж буюу ирээдүйд өгөх өгөөж талаас нь их анхаардаг учраас урлагийн бүтээлүүд болж түүхэнд хамгийн урт удаан насалдаг. Тухайн хотын ой санамж болон үлддэг учраас чухалчлан үзэж хадгалж, хамгаалах ёстой байдаг. Тэгэхээр манай хотын тансаг барилгуудын түүх нь эсгий хотоо өөрчилж, паартай байшин, паалантай жорлонд шилжсэн тэр цагаас эхэлсэн гэж ойлгож болохоор байгаа биз.
-Түүхэн талаас соёлын өвийн үнэ цэнтэй барилгатай хамааруулж ярьж байгаа сонирхолтой байна. Тэгэхээр бид хоёрын ярианы эхлэл өнгөрсөн рүү чиглэсэн болох нээ.
Тэгэлгүй яахав. Бид суралцагч ард түмэн хэвээр байгаа болохоор заавал өнгөрсөнтэйгээ холбогдох ёстой. Тэгвэл би 10 жилийн өмнөөс үүссэн Зайсангийн жишээн дээр тайлбарлаж ярья л даа. Зайсан бол хоёр гүүр давдаг, хосгүй баян хүмүүсийн амьдардаг газар байлаа. Яагаад байлаа гэж хэлж байна вэ гэхээр. Одоо Зайсангийн Тансаг зэрэглэлийн орон сууцуудын үнэ болоод зэрэглэл унасаар байна. Айлууд нь Хүүш, Бага тэнгэр, Арцатын ам руу нүүж байгаа. Бид үнэтэй тансаг орон сууц худалдан аваад үнэ унахаар нь нүүсээр байх юм уу? Шалтгаан нь манай хот төлөвлөлт маш замбараагүй, газар олголт нь бөөн будлиан. Тансаг зэрэглэлийн хотхоны яг дэргэд энгийн стандарт орон сууц барьчихдаг. Угтаа бол анхнаасаа тансаг зэрэглэлийн орон сууцуудыг зөвхөн Зайсанд бариулна гээд дэд бүтцээ шийдээд, газар олголтоо өгөөд, хот төлөвлөлтдөө анхаарсан бол байдал өөр байх байсан болов уу. Солонгосын Ганнам шиг нэрлэгдэх боломж байсан. Гэхдээ одоо ч ийм замбараагүй байдал үргэлжилсээр л байгаа. Тод жишээ нь Яармаг болж байна. Тэр чиглэлд Нүхт, Хүүш, Арцатын ам байгаа. Дахиад л шавсан, бие биенийхээ нарыг хаасан барилгууд ар араасаа баригдсаар, зарим орчны хүн амын даац хэтэрсээр. Энэ нь эргээд түгжрэл, хүн амын нягтрал, төвийн шугамын даацад шууд нөлөөлж байна шүү дээ. Иймд худалдан авагчдад орон байраа худалдан авахдаа зөвхөн өөрт хамаатай орчин, 4 ханаа бодолцохгүйгээр ирээдүйн үнэ цэнэ, орчны төлөвлөлтийг судалж байгаарай гэж зөвлөдөг.
-Өнөөдөр манайд тансаг зэрэглэлийн орон сууцууд ямар хэв шинжтэй байна вэ? Бусад зэрэглэлийн орон сууцуудаас юугаараа ялгаатай байна вэ?
Улаанбаатар хотод баригдаж байгаа тансаг гэх тодотголтой орон сууцууд 2 хэлбэрээр хөгжиж байна. Нэг нь хотоос зайдуу байгальд ойр таунхаус, сингл хаус хотхоны хэлбэрээр нөгөө нь хотын төвөөр баригдаж байгаа апартментүүд. Байршил, хангалттай ногоон байгууламж, үзэгдэх орчин, хэрэгцээт үйлчилгээнүүд ойрхон, түгжрэлээс ангид, автомашины зогсоол, олон улсын стандартад нийцүүлсэн концепци гээд тансаг зэрэглэлд нөлөөлөх хүчин зүйлс нэмэгдсээр, 10 жилийн өмнөхөөс илүү баялаг болсоор байна. Улаанбаатар хотод хангалттай зогсоол, замын түгжрэлээс ангид байх, гэртээ хэр хурдан очих нь тансаглалын хэв маяг болчих гээд л байгаа (инээв.) Манай улсын хувьд орон сууцны 4 зэрэглэл байдаг. Үүнд: стандарт, стандарт сайн, бизнес, тансаг гэсэн зэрэглэл байна. Эдгээрийн хоорондоо ялгарах гол онцлогууд нь байршил, үнэ, концепци байдаг.
-Архитектурын шийдэл орохгүй гэж үү? Та үүнийг хэлсэнгүй
Гаднын улс орнуудад бараг №1-д ордог. Манай улсад Итали, Франц, Япон, Англи архитектурын шийдлээр баригдсан барилгууд цөөн хэд байгаа. Гэвч сонголтод ихэнх тохиолдолд дотоод интерьер, хотхоны ногоон байгууламж, гадна фасад зэрэгт илүү ажиглагдсан. Манайд орон сууц худалдан авахдаа архитектурын шийдлийг одоохондоо нухацтай авч үзэж мэдэхгүй, худалдан авалтад нөлөөлөл үүсэх нь бага гэж ойлгоход болноо, гадны улс оронд амьдарч байгаад эх орондоо ирсэн хүмүүсийн шийдвэрт нөлөөлөх тал бас ажиглагдсан. Урлагийн хэв шинж, өвөрмөц архитектурын шийдэл бүхий орон сууцууд цөөхөн баригдаж байгаатай бас холбоотой байж болох юм. Тансаг зэрэглэлийн барилга баригдахын хирээр улс орны сэхээтнүүд нэмэгдэж, хотын өнгө үзэмж сайжрах, оршин суугчдын соёл нэмэгдэх гээд олон давуу талтай. Архитектурын шийдэл гэдэгт өвөрмөц хэв шинжээс гадна өрөөний зөв зохион байгуулалт, талбайн зөв хуваарилалт, агаарын урсгалын тооцоолол, байгалийн гэрлийн тусгал гэх мэтээс гадна ямар материал, ямар технологи ашигласнаар он удаан жил чанартай байх дээр хүртэл архитектурын ур ухаан ордог.
-Тэгвэл шинэ үеийн тансаг зэрэглэлийн орон сууцууд бий болсноор энэ салбарт ямар үйлчилгээ, үнэ цэн дагаж гарч ирсэн бэ?
Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны гол онцлог нь тухайн төслийг барихаар төлөвлөж эхлэхдээ л оршин суугчдын зан төлөвийг судалж тэдний хүсч буй үйлчилгээг, хотхоныг, концепцийг чанартай өгөхөд л оршдог гэхэд хилсдэхгүй. Харин тансаг зэрэглэлийн үйлчилгээ гэдэгт товчхондоо 5 одтой зочид буудалд үзүүлдэг консьерж үйлчилгээ болон 24 цагийн харуул хамгаалалт, угтах, үдэх үйлчилгээ, автомашин байрлуулах, хими цэвэрлэгээнд хувцас өгөх, авах гэх мэтчилэн нэмэлт үйлчилгээнүүдийг ойлгож болно. Хамгийн гол нь тухайн үйлчилгээнүүд нь хэрэгжүүлж болохуйц байх ёстой, худлаа амлаж болохгүй. Үүнээс гадна сүүлийн үеийн тансаг орон сууцны худалдан авалтад нөлөөлөх хүчин зүйл нь хөршөө худалдан авах нөхцөл байдаг болсон.
-Та сая хөршөө худалдаж авдаг гэлээ, яагаад хөршийн асуудал чухал байдаг вэ? Энэ зөвхөн манай жишиг үү? Олон улсад ч бас байдаг уу?
Хөрш гэдэгт 2 ойлголт багтана. Нэгдүгээрт хөрш барилга, хороолол, хотхоны асуудлыг хэлмээр байна. Нөгөө нь тухайн хотхон, орон сууцанд тантай зэрэгцээ хаалганд амьдрах айл юм. Аль аль нь чухал асуудал. Хэрэв тансаг зэрэглэлийн хотхон, орон сууц барих гэж байгаа бол тухайн орчноо сайн судалж, орц гарцгүй, үйлчилгээ муутай буюу орчны нэр хүнд унаж байгаа газарт битгий барилгаа төлөвлөөрэй гэж хэлмээр байдаг. Зайсангийн жишээн дээр ярьсан шүү дээ. Ямар ч үл хөдлөх хөрөнгө ирээдүйд үнэ цэнээ хадгалах, тэр бүү хэл улам өсөж байх ёстой байдаг. Тэр тусмаа тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэлэмж маш өндөр байдаг. Тэр анхны үнэ цэнийг ядаж л хадгалах ёстой. Тиймээс танайхтай зэргэлдээ ямар хотхон байх вэ гэдэг нь маш чухал юм. Мөн түүнчлэн зэргэлдээ хаалганд амьдрах тэр хөрш хэн байх вэ? гэдэг асуудал яригдана. Тансаг орон сууц худалдаж авах гэж байгаа хүмүүс хамгийн түрүү нь танайхаас ямар хүмүүс худалдан авалт хийсэн бэ? гэж асуудаг. Мэдээж энэ бол хувь айлын нууц. Гэхдээ л хөрш ямар чухал болохыг ганцхан асуултаар харуулж байгаа юм. Тэр нь хүрээлэл нэг ёсондоо ижил зиндаанд байхыг хүсэж байгаа хэрэг л дээ. Тэгэхээр бид хөршөө худалдаж авдаг болж таарч байгаан. Энэ нь манайд ч өндөр хөгжилтэй оронд ч адилхан байдаг л зүйл.
-Тансаг гэдэг үгтэй зэрэгцээд тав тух гэх хэллэг хамт яваад байдаг. Тэрхүү тав тухыг тансаг зэрэглэлийн орон сууцууд хэрхэн бүрдүүлдэг вэ? Манайд өөрсдийн итгэл үнэмшил, маркетингд ашиглах талаасаа тансаг гэж нэрлээд байх шиг харагддаг.
Тийм асуудал байгаа. Түрүүний л жишээнээс харахад Зайсанд төвийн шугаманд холбогдоогүй, гүний устай тансаг зэрэглэлийн орон сууцны хотхон, хэзээ төвийн шугаманд холбогдох нь тодорхойгүй, барилгын компани нь хаяад зугтсан, зөөврийн ус хэрэглэдэг хотхон хүртэл байна шүү дээ, энэ нь манай улсын замбараагүй хот төлөвлөлт, оршин суугчид орон сууц сонгохдоо хангалттай мэдлэггүй байгаатай холбоотой гэж боддог. Мөн тансаг зэрэглэлийн орон сууцны нэг шинж нь цөөхөн айлтай байх явдал шүү дээ, барилгын компаниуд сайн судлахгүйгээр Luxury гэдэг үгийг хамаагүй хэрэглэмээргүй байгаа юм. Давхартаа, орцондоо, байрандаа цөөхөн айлтай байх нь тансаг зэрэглэлийг бас илэрхийлнэ шүү гэж хэлмээр байна. Ганц үүгээр ч тогтохгүй л дээ. Маш олон үзүүлэлт байгаа. “Privacy” байдал буюу хувь айлын амьдралын нууцлалын асуудал маш их хөндөгддөг. Жишээ нь Оросын баячуудын дүүрэг нь дүүрэн модон дунд, голын цаана л цухуйдаг. Тийшээ очих боломжгүй, дрон ч нисгэх боломжгүй. Монголд худалдан авагчид хамгийн энгийнээр хөшгөө нээлттэй нүцгэн баймаар байнаа л гэдэг шүү (инээв). Энэ нөхцөл нь ямар ч зэрэглэлийн орон сууцны төсөлд тавигддаг л шаардлага болж байна гэх мэтчилэн маш олон шаардлагууд нийлээд тансаг гэдэг утгыг илэрхийлнэ л дээ. Муухайгаар хэлэхэд тансаг гэх утгаа ойлгоогүй юм уу эсвэл тансаг гээд рекламдчихвал тансаг хүмүүсийг татна гэж бодоод байх шиг харагддаг. Манай улсын хувьд тансаг зэрэглэлийн орон сууцны худалдан авах чадвар ердөө 5 хувьд байдаг. Тэгэхээр тийм ч их гэсэн үг биш, өрсөлдөөн их байна, маш зөвөөр төлөвлөхгүй бол хөрөнгө оруулалтаа үр дүнгүй болгох эрсдэл өндөр байгаа гэсэн үг.
-Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэ хэзээ ч буурахгүй гэж их ярьж, итгүүлдэг. Ашиглалтын хугацаанаас хамаарч үнэ буух ёстой биш гэж үү?
Манай нөхцөлд буураад л байгаа. Би дээр хэлсэн буурах хэд хэдэн шалгаан байгаа. Уг нь бол жинхэнэ тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэ буурахгүй байх бичигдээгүй дүрэмтэй. Тансаг орон сууц бол орчин үеийн арилжааны хамгийн чухал хэрэгслийн нэг. Бүр бирж дээр хамгийн ганхахгүй хувьцаа ч гэж яригддаг. Тэгэхээр таны үнэтэй хөрөнгийг хадгалж, хамгаалж, арчилж байдаг хамгаалагч бол хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ байдаг. Энэ нь гадаад орчин, хөрш барилгын нөлөөллөөс гадна хотхоны дотоод хүчин зүйл болох ашиглалт, арчилгаа тордлогоо талаас нь барилгын насжилтийг уртасгахад гол үүрэг хүлээдэг үйлчилгээ гэсэн үг. Үүнийг СӨХ-ийн үйлчилгээний арай илүү мэргэжлийн ахисан түвшний үйлчилгээ гэж ойлгож болно. Үүн дотроо консьерж үйлчилгээ ч ордог. Танай байрны хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ муу, сул байгаа бол таны хөрөнгийн үнэ буурч байна гэж ойлгох хэрэгтэй. Сүүлийн жилүүдэд тансаг зэрэглэлийн орон сууцны хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ харьцангуй сайжирч байгаа ажиглагдаж байгаа. Мэдээж энэ тал дээр мэргэжлийн болон мэргэжлийн бус үйлчилгээний ялгаа яах аргагүй гарч байгаа. Дахиад хэлэхэд CONCIERGE үйлчилгээ гэдэг л тухайн хөрөнгийн үнэ цэнийг илүү өсгөдөг. Та гэртээ байхдаа 5 одтой зочид буудлын үйлчилгээг хэр авч чадаж байна, жижиг ч гэсэн нерв үүсгэсэн асуудлыг тань танай хөрөнгийн менежментийн багийнхан шийдэж чадаж байна уу? гэдгээс эхэлнэ. Үүний хажуугаар оршин суугчид ашиглалтын өдөр тутмын зардлаас гадна хуримтлалын сан болон урсгал засварын хуримтлал үүсгэхийг заавал дэмжих хэрэгтэй. Хуримтлалын сан бол тухайн барилгын капитал засварт хуримтлуулж буй сан тул магадгүй 5,10 жилийн дараа танай хотхон капитал засвар хийж анхных шигээ сайхан болох боломжтой. Харин урсгал засварын зардал бол танай хотхоны анхны үнэ цэнийг унагаахгүй байнга шинэ мэт байлгах гол хуримтлал бас зардал юм. Манайхан эдгээр зардлыг илүү зардал СӨХ болон Хөрөнгийн менежментийн багтаа өгөөд байна гэж хардаг. Эдгээр зардлыг шилэн дансанд, дундын дансанд гэх мэт хуримтлуулах боломжтой байдаг. Оршин суугчид гол нь ийм хуримтлалыг юуны төлөө вэ гэдгийг л маш сайн ойлгоосой гэж боддог.
-Бидний яриа эхлэхэд Тансаг зэрэглэлийн барилгууд бат бөх чанараа насжилт нь урт байж, түүхэн барилга, уран барилгын хэв шинжээрээ соёлын өв болдог гэж ярьсан. Манай хот соёлын өвийн барилгууддаа их хүйтэн ханддаг юм шиг санагддаг. Энэ тал дээр таны бодол ямар байдаг вэ?
Өнгөрсөн жил бид бүхнийг маш их харамсуулж байсан зүйл нь хүүхэд насны минь ой дурсамж болох байгалийн түүхийн музейг нураасан явдал. Манай хот чинь маш цөөхөн соёлын өвд бүртгэгдсэн барилгатай шүү дээ. Соёлын өвийн барилгууд өөрөө аялал жуулчлалын бүтээгдэхүүн болдог гэдгийг эрх мэдэлтнүүд мэдэх л учиртай. Манай хотод үзэж харах зүйл үнэндээ байхгүй. Гэтэл бид 1 сая жуулчин авна гээд том зорилт дэвшүүлчихсэн. Тэднийг ирэхээр юугаа үзүүлэх гэж байгаа юм бүү мэд. Өнөөдөр баригдаж байгаа архитектурын онцгой шийдэлтэй барилга, орон сууцууд ирээдүйн соёлын өв болох нь гарцаагүй шүү дээ. Одооноос иргэдэд барилга байгууламж ямар үнэ цэнтэй болохыг ойлгуулж, хотынхоо аль нэг соёлын өвийн барилгын менежментийг хийж, дахин сэргээхийг би маш их хүсэж явдаг. Соёлын өвийн барилгад хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ хийхэд олон тооны тусгай ур чадвар бүхий баг ажиллах ёстой, соёлын өвийн барилгад зориулсан олон улсын стандарт байдаг юм билээ, тэр бүгдийг судлахад үнэхээр сонирхолтой байгаа. Дараа би энэ талаар тусгайлан нийтлэл оруулна гэж бодож байна.
-Тансаг зэрэглэлийн барилга, орон сууцны талаар таны харах өнцөг, бодож явдаг, хийж бүтээж байгаа зүйл тань маш онцгой байлаа. Таны цаашдын ажилд амжилт хүсье. Та заавал бодож явдаг зүйлээ хийгээрэй.
Маш их баярлалаа. Энэхүү цуврал ярилцлагаараа барилга байгууламж гэдэг нь үнэ цэнэтэй байх боломжтой, байнгын, тасралтгүй халамж анхаарал, сэтгэл, ур чадвар шаардаж байдаг юм шүү гэдгийг л илүү ойлгуулахыг хүслээ. Анхаарал хандуулсан та бүхэнд баярлалаа. Барилга бүхэн соёлын өв мэт хайрлагдах болтугай гэж ерөөе.
Холбоос:
