Т.УЯНГА: Цэцэрлэг, сургууль холоос болж хүмүүс маш гоё байрны сонголтоо орхидог
Монгол, дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын топ франчайз компаниудын нэг болох RE/MAX компанид нэгдсэн 99 дэх улс болоод даруй зургаан жил өнгөрчээ. Энэ удаагийн ярилцлагадаа тус компанийн брокер эзэмшигч үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт амжилттай ажиллаж яваа бизнесмен, RE/MAX PERFECT оффисын захирал Т.Уянгыг урилаа.
-Ярилцлагаа үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт орсон түүхээс эхэлье.
-Би Шихихутаг сургуулийг эрхзүйч мэргэжлээр төгсөж, магистр хамгаалсан. Үүний дараа Хүмүүнлэгийн ухааны их сургуульд англи хэлний оройн ангид суралцаж төгссөн . Гэхдээ 16 жил худалдааны борлуулалтын салбарт ажилласан туршлагатай. Хамгийн анх дүүгээсээ RE/MAX-ийн талаар ойлголттой болж байлаа. Дүү маань RE/MAX-т агентаар жил гаруйн хугацаанд ажилласан юм. Дүүгийн ярианаас рефферал систем, ажиллах процесс их л сонирхолтой санагддаг байлаа. Ингээд дүү минь санал тавьсны дагуу RE/MAX Mongolia бүсийн 39 дахь салбар оффисын франчайз гэрээнд гарын үсэг зурсан. Өнгөрөгч оны есдүгээр сарын 1-нээс RE/MAX PERFECT оффисоо нээгээд жил гаруйн хугацаанд 15 агенттай үйл ажиллагаа явуулж оффисын соёлоо нутагшуулж байна.
-Дүү нь танд юу хэлэв? Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын дэлхийн хамгийн шилдэг компани RE/MAX-ийг сонгон, франчайз эрхийг худалдан авахад юу илүүтэй нөлөөлөв?
-Хэрэглэгчид өөрийн мөрөөдлийн үл хөдлөх хөрөнгөө олоход нь мэдээллээр хангаж дата баазаар тусалж байгаа нь RE/MAX-ын хамгийн том давуу тал. Мөн бид шинээр бүх юмаа зохион бүтээх шаардлагагүй, олон улсын нөу хау бэлэн ороод ирдэг нь надад их таалагдсан. Хоёрдугаарт, чи хэрхэн хөдөлмөрлөж чадна, түүнийг чинь шударгаар үнэлж чаддаг бизнес. Хэр их хөдөлмөрлөнө, тэр хэрээр мөнгөө олж чаддаг системтэй. Дарга, цэрэг гэж байхгүй. Өөрөө өөрийнхөө бизнест эзэн болоод явах боломж нь сайхан санагдсан. Бид франчайз эрхээ худалдаж аваад бие даасан Монголын нэг компани болоод үйл ажиллагаагаа явуулж байна. Агентууд маань хамтран ажиллах гэрээтэй мөн л бие даагаад бизнесээ явуулдаг. Захирал, ажилтан гэсэн харилцаа байхгүй бие биенээсээ суралцана, дэмжинэ. Ийм хамт олон дунд хүмүүс удаан оршин тогтнож ажиллах сэтгэл ханамж өндөр байдаг. Багийн системээр үйл ажиллагаа явуулдаг RE/MAX шиг компани манайд тун цөөн дөө.
-Том зургаараа таны бизнес Монгол улсын хөгжилд хэрхэн хувь нэмэр үзүүлж байна вэ?
-Дэлхийд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбар нь хуульгүй цөөн орон бий. Үүний нэг нь Монгол. Үл хөдлөхийн зуучлалын салбар манайд харьцангуй шинэ. Одоогоор хуульчлах шатандаа, дүрэм журмын асуудал дээр ажил явж байгаа. RE/MAX улсын хөгжилд хэрхэн хувь нэмэр оруулж байгаа тухайд олон, олон ажлын байрыг бий болгож, мэргэшсэн агентуудыг бэлтгэж хэрэглэгдчийн хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн тэр үнэ цэнэтэй зөв үл хөдлөх худалдан авах, борлуулахад нь тусалж байна.
RE/MAX-ийн нэгдсэн дата баазаас хэрэглэгчдэд асар өргөн мэдээллийг өгч чадаж байгааг онцлох нь зүйтэй. Мөн агентад бакалаврын боловсролтой дүйцэх хэмжээний мэргэжил эзэмшүүлж байна. Агентууд хэзээ ч тэтгэвэртээ гарахгүйгээр чадаж л байвал ажиллаад л байх боломжтой. Эхлээд орж ирсэн агентад суралцах явц удаан. Ачаалал маш өндөр. Дэлхийн стресст ордог мэргэлжийн эхний тавд орж явдаг юм билээ. Хүн харахад зүгээр утсаар яриад байгаа мэт хэр нь барилгын бүх талын мэдлэгтэй, үнэлгээний мэргэжилтний хэмжээнд мэдээлэлтэй байх шаардлагатай. Бороо, цасыг үл хайхраад явганаар алхана, таксидна. Дөнгөж ашиглалтад орсон байрыг агент өөрөө очиж цэвэрлэдэг гэх мэтчилэн агент олон их ажил хийдэг гэдгийг хүмүүс маш сайн ойлгоосой л гэж хүсдэг. Өөрийн оффисын онцлогийг энд дурдвал шинэ, эрч хүчтэй, эерэг уур амьсгалтай, багаар ажиллах чадвартай хамт олон байна.
-Технологи, медиа салбар хурдацтай хөгжихийн хэрээр хүмүүс зарын дагуу байраа хайгаад олох боломж нэмэгдэж байна. Яагаад заавал агентад хандах ёстой вэ?
-Хэрэглэгчийн цаг хугацааг хэмнэх хамгийн том давуу талтай. Бас эрсдэлээс хамгаална. Мөн тухайн байрны зах зээлийн үнэлгээг бодитоор гаргаж чаддаг. Анхнаасаа буруу сонголт хийх, сэтгэл хөдлөлөөр хандах, тухайн барилгын компани судлаагүй байр авах, хууль эрх зүйн ойлголт дутуу ч юмуу маш олон шалтгаан байдаг. Энэ мэтчилэн харамссан сэтгэгдэл сонсох хэцүү. Тэгэхээр ирээдүйд үнэ цэн нь өсөх байрыг яг энэ салбарт нь ажиллаж байгаа мэдээлэлтэй агент хүн олж өгч чаддаг. Одоогоор дан ганц байрууд, СӨХ ажиллагаа муутай, машин зогсоол муутай, эсвэл зургаан давхар лифтгүй байрны зургаан давхарт одоо цагт байр авах хүн ховор шүү дээ. Бас өмнө нь барилга баригдчихсан, харагдах орчин байхгүй байр цөөнгүй. Цэцэрлэгт хүрээлэнгийн хойд талын байрыг хүмүүс авах гээд яагаад хошуураад байна вэ гэвэл хэзээ ч цэцэрлэгт хүрээлэнд байшин баригдахгүй учраас үнэ цэнтэй байгаад байна.
Сүүлийн үед хэрэглэгчид давхар, харагдах байдал, ногоон байгууламж орчны тохижилтийг чухалчлах болсон. Үүнээс гадна хамгийн эхний асуудал бол цэцэрлэг, сургууль. Цэцэрлэг сургуулиас болж хүмүүс маш гоё байрны сонголтоо орхиж байна шүү дээ. Тухайлбал хүүхэд нь “Орос-3” сургуульд сурдаг бол “Sunshine” хотхоноос нүүхэд хүрч байгаа юм. Учир нь түгжрээнд 1-2 цаг яваад хүүхэд уурлана, хоцорно, уйлна. Эцэг, эх өөрөө бухимдана. Үүний оронд сургуульд нь ойр байвал зардал ч бага. Хүүхдэд ч аюулгүй, гүйгээд л сургууль руугаа орчихно. Сургуулийн ойр орчмын байрууд байнга эрэлттэй байдаг. Коронагаас болоод зуслангийн амины орон сууц маш эрэлттэй болж эхэллээ. Цэвэр агаарт амины орон сууц, газар авах сонирхол эрс нэмэгдсэн.
Тэгэхээр агентад хандаж, энэ л зөв сонголт хийнэ гэж итгээсэй гэж хүсдэг. Агент харилцагчаа халамжилж хүний өмнөөс бодож, асуудалд хандаж чаддаг хүмүүс. Мууг нь мэдэж байж борлуулдаг агент гэж үгүй. Агентийн ажил өөрийгөө сорихыг эрмэлздэг, мэдрэмжтэй хүний л хийх ажил.
- Үл хөдлөхийн салбарт хэрхэн үр дүнтэй ажиллах вэ, таны бодлоор?
-Брокер хүн хүний нөөц хийх, агентуудаа мэргэшүүлэх, оффисын соёлыг нутагшлуулах гэсэн гурван ажил хийдэг. Манайх Баянзүрх дүүргийн хамгийн зүүн бүсийн салбар. Баянзүрх дүүрэг Улаанбаатар хотын төлөвлөлтөд маш олон га газрыг эзэлдэг тул орон сууцжуулах төсөл ихээр хэрэгжиж байна. Тухайлбал дүүргийн 8, 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт нэг талдаа л олон га газар дан барилгын төсөл хэрэгжиж байгаа. Тэгэхээр маш олон орон сууцууд шинээр баригдана. Миний төсөөллөөр 3,4 дүгээр хороолол мэт замын хажуугийн хоёр талаар том барилгууд сүндэрлэх болов уу. Тэгэхээр анхдагч зах зээл, шинэ орон сууцны эрэлтэд илүү төвлөрч залуу гэр бүлтэй илүү хамтарч ажиллаж байгаа. Манай оффис өнгөрөгч оны найм, есдүгээр сард RE/MAX Монгол бүсийн онцлох оффисоор шалгарсан. Оффист маань анхны SILVER цолтой агентууд байна. SILVER гэдэг нь 20-аас дээш үл хөдлөх борлуулсан, авсан шимтгэл нь 20 саяас дээш үзүүлэлттэй байдаг. Мөн реалторууд бий.
Манай улсад сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд түрээсийн орон сууцны эрэлт, хэрэгцээ ихэсч байгаа. Орон сууц худалдан авах боломжгүй хүмүүс гэр хороололд амьдармааргүй байдаг. Тэгэхээр түрээсийн орон сууцны эрэлт нийлүүлэлт бий болж эхэлж байна. Тухайлбал тав, зургаан блок орон сууц байлаа гэхэд нэг блок нь бүхэлдээ түрээсийн орон сууц байх хандлага сүүлийн үед нэмэгдсэн. Үүнийгээ дагаад хөрөнгийн менежментийн зах зээл хөгжиж байна. Манайх өнгөрсөн зургадугаар сард тусгай зөвшөөрөл авсан. Манай оффис 2021 онд зуучлалаас илүүтэй хөрөнгийн менежментийн үйл ажиллагааг эхлүүлэхээр судалгааны шатанд ажил хийж байна.
-Түрээсийн зах зээл хөгжих хандлагатай байна гэлээ. Орон сууц эзэмшигчдэд хэнд байраа түрээслэх сонирхол илүүтэй байх юм?
-Түрээсийн орон сууц хоосон эсвэл бүрэн, хагас тавилгатай гэх мэт байна. Одоогийн нөхцөлд зууны 50-60 хувь нь гадаадын иргэдэд түрээслэх сонирхолтой байдаг. Өөрөөр хэлбэл богино хугацаанд өндөр үнээр цэвэрхэн суух хүнд байраа түрээслэх хандлага давамгайлж байна. Мөн залуу гэр бүлүүд түрээсийн орон сууцанд амьдрах сонирхол нэмэгдэж байгаа. Улсаас ч гэсэн түрээсийн орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжүүлж байна. “Буянт-Ухаа II” хорооллын жишээнээс харахад түрээслээд өмчлөх эрэлт маш их байсан шүү дээ. Энэ нь барилгын салбарт шинэлэг зүйл. Үүнийг дагаад хөрөнгийн менежмент давхар хөгжөөд явах боломжтой гэж харж байна. Хөрөнгийн менежментийг туршлагатй олон жил үйл ажиллагаа явуулж байгаа барилгын компаниуд явуулж байгаа.
-Сүүлийн үед хүмүүсийн орон сууцны сонирхол хааш чиглэж байгаа вэ? Ямар орон сууцны борлуулалт эрэлттэй байна вэ?
-Бид нар судалгааны ажил их хийдэг. RE/MAX-с ч мөн сараар, улирлаар, жилээр судалгаанууд хийгддэг . Баянзүрх дүүрэгт нэг шинэ орон сууц баригдлаа гэхэд ойр хавын оршин суугчдын худалдан авалтын чадварыг судалдаг. Мөн тухайн байр юугаар баригдаж байна. Энэ хавийн байрууд өмнө нь ямар үнээр борлуулагдсан, одоо ямар үнэтэй байна гээд барилгын салбарын ажилд нөлөөлөхүйц мэдээлэл цуглуулдаг. Сүүлийн үед хүмүүс ямар зохион байгуулалттай байр сонирхоод байна гэдэгт судалгаа хийж бүтэц зохион байгуулалт талаас нь зөвлөгөө өгөх талаас ажиллана. Ингэж дата бааз цуглуулдаг.
Зуучлалын салбарын нийт борлуулалтын 30-40 хувь нь Баянзүрх дүүрэгт явагдаж байгаа. Баянзүрх дүүрэг хүн амын төвлөрөл газрын хэмжээгээр маш том. Борлуулалтаас харахад 2-3 өрөө, 70-130 сая доторх дундаж үнэтэй орон сууцын худалдан авалтыг зууны 80 хувь нь хийж байна. Залуу гэр бүлүүд маш их байр авч байгаа. Ипотекийн 6 хувийн зээл гарсантай холбоотойгоор 80 метр квадратаас доош хэмжээтэй, 100 сая доторх үнэтэй байрууд эрэлт ихтэй байна. Хуучны 60-70 аад оны байрууд хамрагдахгүй байгаа. Шинэ орон сууц комисс хүлээж авсан бол заавал гэрчилгээ нь гарсан байх шаардлагатай гэдэг утгаар ипотект маш их хүмүүс хамрагдаж байна.
-“Ковид-19” вирус таны бизнест сөргөөр нөлөөлөв үү?
-Зуучлалын салбарт корона бараг л нөлөөлөөгүй. Үйл ажиллагаа хэвийн үргэлжилж байгаа цөөн бизнесийн нэг. Эдийн засгийн эрэлт муудах үед хүмүүс үл хөдлөх рүү хөрөнгө оруулалт хийж эхэлдэг дэлхийн туршлага олон бий. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгө эрэлт нийлүүлэт хэвийн хэмжээнд байсаар байгаа. Бид давших стратегаар ажиллалаа. Бэрхшээлийг боломж болгон харах нь өөрөө том боломж гаргасан. Хөл хорионы үед сургалт, хөгжүүлэлт огт тасраагүй. Тухайлбал, 14 хоногийн 14 хоногт хагас, бүтэн сайнгүй сургалтаар “бөмбөгдсөн” үе ч байсан.
-Ярилцсанд баярлалаа. Таны бизнест амжилт хүсье.
