2019 оны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн урьдчилсан төлөв: Худалдан авагчид, худалдагчид, хөрөнгө оруулагчид юу хүлээх ёстой вэ?
Эх үүсвэр: Forbes.com, Realtor.com, RE/MAX.com
2018 он үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хувьд дэлхий даяар өсөлттэй бууралттай ихээхэн хөдөлгөөнтэй жил байсан гэдэгтэй хэн ч маргахгүй биз ээ.
2018 онд Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын №1 компани RE/MAX чууд Монголд нийт 175 тэрбум төгрөгний борлуулалттай, нийт 4 тэрбум гаруй төгрөгний шимтгэлийн орлоготой ажиллаж Монголд байгуулагдсан цагаасаа хойш хамгийн өндөр өсөлттэй ажилласан билээ.
RE/MAX чууд дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг нийтэд нь дэлхий даяар 100 гаруй оронд үйл ажиллагаагаа явуулж буй RE/MAX чуудтайгаа мөн үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын мэргэжилтнүүдтэйгээ хамтран урьдчилсан төлөвийг гаргасныг бид та бүхэнд хүргэж байна.
Дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн төв болж байдаг АНУ д 2018 он эхлэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тэнгэрт тулж байсан ба үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн хүү түүхэн дэх хамгийн доод хэмжээнд хүрсэн нь худалдагч талд ашигтай болсон билээ. Сүүлийн саруудад, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт хавтгайрч, үнэлгээ сүүлийн 8 жилийн хугацаанд байгаагүй өндөр үнэд хүрч ашигтай тал худалдагч талаас худалдан авагч тал руу эргэсэн байна.
Энэ байдал үргэлжлэх үү? Шинэ онд үл хөдлөх хөөрнгийн энэхүү байдал хэвээр үлдэх үү? Ингэхээр 2019 оны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ямар байдалтай байхыг мэргэжилтнүүд хэрхэн урьдчилан зөгнөж байна вэ?
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗЭЭЛИЙН ХҮҮ ӨССӨН ХЭВЭЭР БАЙНА.
“Сүүлийн 2 жилийн хугацаанд зээлийн хүү бага багаар өсөж байсан хэдий ч эдийн засгийн хямралын үе болон эдийн засгийн өсөлт хүчтэй байсан үеийн дундаж хүүний хэмжээнээс бага байсан. Энэ нь 2019 онд өөрчлөгдөх бөгөөд 30 жилийн хугацаан дахь тогтвортой байсан зээлийн хүү 5,8%-д хүрэхээр байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямралтай тэмцэхээр хүүг буулгаж байсан 2008 оны хүнд үеэс хойш ийм бага хэмжээнд хүрч байгаагүй ” хэмээн АНУ дахь Zillow-ийн эдийн засгийн судалгааны захирал Арон Терразас хэлжээ.
ҮНЭ ӨНДӨР БАЙГАА ХЭДИЙ Ч ЗАЛУУЧУУД БАЙР ХУДАЛДАН АВСАН ХЭВЭЭР БАЙХ БОЛНО.
“2019 онд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл төлөв зээлийн хүүгийн өсөлт болон залуу худалдан авагчдын эрэлтээс хамаарна. Үнэ өсөж байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах чадварыг бууруулж байгаа ба боломжит худалдан авагчдын зах зээлээс гарахад хүргэж байна. Нөгөө талаар ирэх онд залуучуудын ихээхэн хэсэг нь 29 нас хүрч байгаа бөгөөд тэд анхны худалдан авалт хийж буй худалдан авагчдын хэмжээг нэмэгдүүлж, худалдан авалт, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинэ эрин үед нэвтрэх болно. ” — хэмээн RE/MAX хойд Америкийн бүсийн ахлах эдийн засагч хэлжээ.
“Ирэх жил 1980-ээс хойших оны залуучууд худалдан авагчдын томоохон хэмжээг бүрдүүлсээр байх ба үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн 45%-ийг бүрдүүлэх болно. Харин 1940-1960 оныхон 17%-ийг, 1960-1980 оныхон 37%-ийг тус тус эзэлж байна. Харин анх удаа байр худалдан авч буй худалдан авагчдын хувьд ирэх жил хүндхэн байх бол 1980-оны зиндаа дээшилж буй залуучуудын хувьд дунд болон дундаас дээш үнэ бүхий үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах боломж гарах ба тэд 2019 оны ихэнх худалдан авалтыг хийх болно.
2020 оны хувьд залуучуудын ихээхэн хэсэг нь 30 нас хүрч байгаа ба 1980-аас хойших оны залуучуудын хувьд худалдан авалтын хамгийн дээд оргил байх болно. Мөн дараагийн 10 гаруй жилд 1980-аас хойших оны залуучууд үл хөдлөх хөрөнгөө өөрчилж байх учраас тэд худалдан авалтын ихээхэн хэмжээг эзэлсээр л байх болно.” хэмээн Дэлхийн банкны тайланд дурджээ.
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВАЛТ БУУРНА. ЭНЭ НЬ САЙН ЗҮЙЛ Ч БАЙЖ МАГАДГҮЙ.
“Ихэнх худалдан авагчид сарын төлбөрөө төсөвлөдөг. Харин үнэ нэмэгдэх тусам, төсөвлөсөн төлбөр өөрчлөгдөж байгаа ба худалдан авалтын эрч өнгөрсөн жилийн энэ үетэй харьцуулахад 10%-аар буурсан үзүүлэлттэй байгаа юм. Бүх хэсэгт худалдан авагчид багасаж байхад үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт болон үнэ буурах нь зайлшгүй юм.” Хэмээн RE/MAX EUROPE чууд үзэж байна.
ЕРӨНХИЙДӨӨ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ХУДАЛДАА БУУРНА.
“2019 онд үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа 2%-аар буурна гэсэн хүлээлттэй байгаа. Үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн хүүний өсөлт мөн сүүлийн жилүүдэд үнийн өсөлтийн тэмцэл зэргээс үүдэж худалдан авалт энэ жил ч мөн удаашралтай байх төлөвтэй байгаа юм.
БАРИЛГАЖИЛТЫН АСУУДАЛ ЦЭГЦРЭХ Ч, ТИЙМ Ч ИХ БИШ.
“Анх удаа байр худалдан авч буй худалдан авагчдын эрэлтийн давалгаа 2018 оныг бодвол илүү их хэмжээний барилгажилттай тулгарна. Гэхдээ барилгажилт ихсэж байгаа зарим зах зээлд хэд хэдэн үнийн санал авах, үнэ хаялцдаг байсан бол энэ нь түүх болон үлдэж байгаа ч 2019 онд үндэсний хэмжээнд барилгажилт тогтвортой хэвээр байх төлөвтэй байна.” хэмээн RE/MAX Australia чууд үзэж байгаа ажээ.
“Ихэнхи зах зээлд, зах зээлд худалдахаар оруулж буй байр болон шинээр баригдсан үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээ бага зэрэг өссөн бол худалдан авалт удааширсан нь барилгажилтийг буурахад нөлөөлж байна. Гэхдээ барилгажилтийн өсөлт эсвэл үнийн өсөлтийн удаашрал зэрэг нь 2019 онд худалдан авалтанд, хөрөнгөд нөлөөлөх төлөвгүй байна. Худалдан авагчдад хэт хүнд байдал үүсэхгүй байгаа ч ихэнх зах зээлд мэдэгдэхүйц дэвшил харагдахгүй байна.” Хэмээн Австралийн үл хөдлөх хөрөнгийн шинжээчид дүгнэж байна.
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНИЙН ӨСӨЛТ УДААШИРНА.
“2019 онд үнийн өсөлт 3% орчмоор буурна гэж найдаж байна. Бид үүнийг ирэх жил баригдах барилгын хэмжээнээс хамааруулан тооцоолсон юм.” хэмээн RE/MAX Bay Area бүсийнхэн үзэж байгаа.
ХУДАЛДАН АВАГЧИД ДУНД ӨРСӨЛДӨӨН БАГАСАХ Ч АНХ УДАА БАЙР ХУДАЛДАН АВЧ БУЙ ХУДАЛДАН АВАГЧДАД ТИЙМ САЙНГҮЙ БАЙХ НЬ.
“Үнэ өсөж байгаа учраас зах зээлд тогтож үлдэж чадсан худалдан авагчдын хувьд өрсөлдөөн бага байх хэдий ч үнэ дахин өсөхөөс өмнө байр худалдан авах шаардлагатай гэж үзсэн худалдан авагчид их байна. Ирэх жил тэдний томоохон тэмцэл нь 2018 оны хүндхэн жилийн дараа өөрсдийн хүсэл, эрэлт болон санхүүгийн байдлаа тодорхойлох юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа нэмэгдэж байгаа нь худалдан авагчдын хувьд дэвшил хэдий ч шинээр баригдаж буй барилгууд нь дундаж ба дундаас дээгүүр үнэ бүхий үл хөдлөх хөрөнгүүд байгаа юм.” хэмээн шилдэг агентууд санал нэгтэйгээр хэлж байна.
ҮНДЭСНИЙ ХЭМЖЭЭНД ТҮРЭЭС НЭМЭГДЭХ Ч БАРИЛГЫН ЗАСВАР НЬ ТҮРЭЭСЛЭГЧДИЙН ЗОВЛОНГ БАГАСГАНА.
“Өндөр үнэ нь боломжит худалдан авагч байр худалдан авахыг хязгаарладаг ч зарим боломжит худалдан авагчдын санхүү хүрэхгүйн улмаас түрээсийн хөрөнгөд амьдарсан хэвээр л байна. Үүний үр дүнд, саяхан буурч байсан түрээсийн хэмжээ эргэн өснө. Өөрчлөлт нь тийм ч их биш ч орон сууцны барилгад оруулж буй хөрөнгө оруулалт тогтвортой байгаа нь түрээсийг хэт өндөр хэмжээнд хүрэхэд нь саад болж байгаа юм.” хэмээн Терразас хэлжээ.
НЬЮ ЙОРК ХОТЫН ТҮРЭЭС АМАЗОН-ААС ШАЛТГААЛЖ ӨНДӨР ХЭВЭЭР БАЙНА.
“Ерөнхийдөө 2019 оны эхэн үед үнэ тогтвортой байх бол 2020 он руу дөхөх 3 болон 4-р улиралд үнэ өсөж эхэлнэ. Хуучны 421А болон Нью Йорк хотын үл хөдлөх хөрөнгө боломжийн үнэтэй болох хүртэлх үед түрээсийн хөгжүүлэлт тийм ч өндөр байгаагүй юм. Тухайн үед барилга болон газрын үнэ, татварын хөнгөлөлтгүй зэргээс шалтгаалан шинээр түрээсийн байр барихад хүндрэл учирч, шинэ байр бага байсан. Харин өнөөдөр, хууль дүрэм өөрчлөгдсөнөөс гадна эдийн засаг сайжирч, ажилгүйдлийн хэмжээ багасаж, Нью Йорк хотод олон ажлын байр шинээр нэмэгдэж байна. Энэ нь ганцхан Амазон бус түүнтэй холбоотой бүхий л зүйлс ба Амазонтой ойр байх гэсэн корпорациуд тэдэнтэй ойр байршлыг хайж байна. Эдийн засаг сайжирч байгаа үед түрээсийн үнэ нэмэгдэнэ гэж үзэх хэрэгтэй.” хэмээн MNS-ийн гүйцэтгэх захирал Андрев Баррокас хэлжээ.
БАЙГУУЛЛАГЫН БОЛОН ХУВЬ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАГЧ ХООРОНДЫН ДАЙН
“Хөрөнгө оруулалтын байгууллага нь зар сурталчилгааны төсөв ихтэй байдаг нь энгийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчийн хувьд тэдэнтэй өрсөлдөх боломжгүй болгож байгаа юм. Зөв зорилттой, боломжоо тодорхойлсон маркетингийн компанит ажлыг явуулахад санхүүгийн ихээхэн хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаардагддаг. Энэ нь дангаар хөрөнгө оруулалтын байгууллагад томоохон давуу талыг олгож байгаа юм. Мөн, хүү өсөж байгаа нь нүүх боломжгүй худалдан авагчдад нөлөөлөхөөс гадна мөнгө зээлж түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах болон түрээслэх сонирхолтой хувь хөрөнгө оруулагчдад хүртэл нөлөөлж байгаа юм. Барилгажилт буурахад тэдний зээлэх сонирхол өсөх ба өрсөлдөөн нэмэгдэх юм. Энэ төрлийн дундаж зах зээлийг хувь хөрөнгө оруулагчид харах дургүй байдаг.” хэмээн “ТОМ МУЖУУДЫН ХУДАЛДАН АВАГЧИД”-ын үүсгэн байгуулагч Брайн Спитз хэлжээ.
ХУДАЛДААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН МЕНЕЖРҮҮД ДУНДЫГ ОФФИСД ШИЛЖИНЭ
“Худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт дундын оффис нэвтэрснээс хойш томоохон үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд өөрсдийн оффисыг Sage Realty’s Swivel, Boston Properties’ Flex зэрэг дундын оффистой өрсөлдөхүйц тохиромжит оффисиудыг болгон өөрчилж байна. Худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн уламжлалт байдалд байгаа болон түүн рүү шилжиж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигчид технологийн үйлчилгээ болон шинэ хүлээлгийн өрөө зэрэг оффисын таатай нөхцлийн эрэлттэй тулгарч байна. Энэхүү эрэлтийг хангаж, өрсөлдөөнд оролцохын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд fintech/insurtech зэргийг ашиглан урьдчилгаа төлбөрийн оронд хувьцааг ашиглан түрээслэгчдэд илүү боломжийг олгож байна.” хэмээн Гуаранторс-ын Гүйцэтгэх захирал Жулиан Бонневил хэлжээ.
САЛБАРТ ТЕХНОЛОГИ НӨЛӨӨЛСӨН ХЭВЭЭР БАЙХ БОЛНО.
“Силикон Валли болон хөрөнгө оруулагчдын бий болгосон үл хөдлөх хөрөнгийн салбар дахь технологийн нэвтрэлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын уламжлалт шинж чанарийг алдагдуулж болзошгүй. Технологийн шинэчлэл аль хэдийнээ бидэнд ирээд байгаа бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хурдацтай нэвтэрч, шинж чанарыг алдуулахад ойрхон ирээд байна. iBuying, blockchain зэрэг хиймэл оюун ухаан, ухаалаг багаж хэрэгсэл нь худалдан авагч, худалдагч болон хөрөнгө оруулагчдын хоорондын харилцаа болон тэдний сонирхолд нөлөөлж байна. ” хэмээн Цахиурын хөндий дэх үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд мэдэгдэж байгаа юм.
ҮНЭН ТҮҮХ
“Эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгийн байдал ирэх жил удаашрах төлөвтэй байгаа ч энэ нь тийм ч муу зүйл биш юм.” гэж RE/MAX чууд тайлбарлажээ.
“Хүн ам зүйн үүднээс эрэлт тогтвортой байх нь үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд дунд болон удаан хугацааны үр ашигтай байна.” хэмээн үзэж байна. Үнийн өсөлт удаашрах тусам, орлого үүнтэй зэрэгцэн очих боломж ихэсдэг нь зүй.
Худалдаа багассанаар барилгажилт тогтворжих боломжтой болдог билээ.
Хэрэв таньд үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа, түрээсийн үйлчилгээ хэрэгтэй болсон бол RE/MAX чуудтай холбогдоорой.
www.remax.mn вэб сайтаар нэвтрэн та худалдаа, түрээс, эсвэл өөрт хамгийн ойр байрлах RE/MAX ын агент эсвэл оффистой холбогдох боломжтой.
