“Property investment Ulaanbaatar 2019” барилгын салбарт тулгамдсан хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтийн асуудлыг шийдвэрлэх гарц нээнэ

Монгол Улсын барилгын салбарын хөгжлийг хувийн хэвшил нуруундаа үүрч явна. Сүүлийн 30-аад жилд тус салбарт өрнөсөн бүтээн байгуулалтын 80 орчим хувийг шинэлэг ноу-хау, шинэ технологиин хүчээр хувийн хэвшлийнхэн гүйцэтгэж, салбарын хөгжилд тодорхой хувь нэмрээ оруулсаар байна. 

Барилгын компаниуд газраа өөрсдөө худалдан авч, санхүүжилтээ босгох зорилгоор банк санхүүгийн байгууллагаас зээл авч, барилгаа барьсны дараа борлуултаа хийх зэргээр төсөл хэрэгжиж эхлэхээс борлуулж дуусах хүртэл бүхий л үйл ажиллагаанд гар бие оролцож байгаа нь тухайн төсөл амжилттай хэрэгжих эсэхэд эргэлзээг бий болгож байна. Энэ нь барилгын компаниуд төсөл хэрэгжүүлэх аргачлалаа шинэ шатанд гаргах шаардлага үүссэнийг илтгэнэ. 

Тодруулбал, барилгын компаниуд төслийн бүхий л үе шатуудад үүсэх эрсдэлийг зөвхөн өөр дээрээ төвлөрүүлснээр эдийн засгийн нэг савалгаанд барилгын салбар бүхэлдээ зогсонги байдалд орж, хүндрэх эрсдэл дагуулдгийг өнгөрсөн эдийн засгийн хямралууд харуулсан билээ. Одоогийн байдлаар Улаанбаатар хотод 30,000 гаруй айлын орон сууц ашиглалтад ороогүй буюу дутуу баригдчихаад байна.

Тэгвэл хувийн хэвшлийнхэн өөрсдийн санаачилгаар “Property investment Ulaanbaatar 2019” барилгын салбарын нэгдсэн арга хэмжээг зохион байгуулахаар шийджээ. Энэ талаар арга хэмжээний ерөнхий зохион байгуулагчаар ажиллаж буй “Монкон пропертис” компанийн Гүйцэтгэх захирал Л.Батхуягтай ярилцлаа. 

Тэрбээр барилгын салбарын төсөл хэрэгжүүлэгч нар нэгдэж, төслийн санхүүжилтийн боломжит шинэ хувилбарыг ашигласнаар царцсан барилга, орон сууцны төслүүдийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулж, барилга, орон сууцны салбарт бүтээмжийн шинэ нөхцөл байдал нэмэгдэх боломж байгааг онцолсон юм. 

-Барилгын салбарын арга хэмжээ удахгүй 2019 оны 2-р сарын 22-нд болох гэж байгаа юм байна. Барилгын салбарынхны нэгдсэн арга хэмжээнүүд үе үе болдог. “Property investment Ulaanbaatar 2019” тэдгээрээс ямар ялгаатай вэ?

-Барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулж буй аж ахуйн нэгжүүд зөвхөн орон сууц, барилгын материалаа л борлуулах зорилгоор хамтран үзэсгэлэн, нэгдсэн арга хэмжээ явуулдаг байсан ч барилгын салбарт хөрөнгө оруулалт татах чиглэлээр хамтарсан үйл ажиллагааг төдийлэн зохион байгуулж байсангүй. 

Энэхүү арга хэмжээний гол онцлог нь барилгын төсөл хэрэгжүүлэгч болон хөрөнгө оруулагчид нэг цэгт уулзаж, төслүүд бие биенээсээ ялгарах давуу тал, онцлогоо тодорхойлж, нэгдсэн нэг стандартын хүрээнд хөрөнгө оруулагчдад мэдээлэл ойлголт өгч, харилцан итгэлцлийг бий болгон, хамтран ажиллах нөхцөлийг бүрдүүлэх юм. 

Яг одоогийн нөхцөл байдалд хэрэгтэй, зөв санаачилга хэмээн төрийн болон төрийн бус байгууллагууд эхнээсээ дэмжиж оролцон, хамтран ажиллахаа илэрхийлж байна. Барилгын салбарт тухайлсан хөрөнгө оруулалтыг нэмэгдүүлэх гэдэг утгаараа Үндэсний хөгжлийн газар, Барилгын Үндэсний Ассоциаци, ХААН банк, Худалдаа Хөгжлийн банк, Үнэт Цаасны Арилжаа Эрхлэгчдийн Холбоо зэрэг байгууллагууд одоогоор хамтран ажиллаж, дэмжихээ илэрхийлээд байна. 

Бид энэхүү арга хэмжээг барилгын салбарт тулгамдаад байгаа хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтийн асуудлыг  шийдвэрлэх нэг боломж, шинэ гарцыг гаргаж чадна хэмээн харж байгаа.

-Барилгын салбарт өнөөдөр тулгамдаад буй хамгийн гол асуудал нь юу байна вэ?

-Барилгын компаниуд өөрсдөдөө бүх ачааллыг авч, эрсдэлээ дангаараа үүрч байна. Эдийн засаг хямарч, худалдан авалт буурахад өөрсдийн хөрөнгөөр эсвэл зээлээр төслөө санхүүжүүлдэг барилгын компаниудын төсөл зогсдог. Үүнийг дагаад барилгын материал үйлдвэрлэгчид, худалдаа эрхлэгчдийн бизнес хямарч, ажилгүйдэл нэмэгдэх зэргээр салбар бүхэлдээ уналтад орчихож байгаа юм. 

Тэгвэл энэ байдлаас гарах нэг боломж, гарцыг барилгын салбарынхантайгаа хуваалцаж, цаашид олон улсаас санхүүжилт босгох, улмаар барилгын компаниуд бид төслийн бичиг баримтаа зөв танилцуулж, бүрдүүлж сурах, мэргэжлийн байгууллагуудтай хамтран ажиллах, олон нийтэд төслөө танилцуулах өргөн боломж нээх зорилгоор жил бүр уламжлал болгон зохион байгуулагдах  “Property investment Ulaanbaatar”-ыг санаачилж байгаа юм. 

-Хөрөнгө оруулалтын боломжийн талаар илүү тодруулаад ярихгүй юу?

-Хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлөөр тэргүүлэгч, төслийн санхүүжилт босгох өндөр боломжтой  Япон, Сингапур зэрэг улсад хүртэл энэ хэлбэрийн арга хэмжээнүүд тогтмол болж, төслүүд өөрсдийн хөрөнгө оруулалтын санал, төслийн танилцуулгыг хөрөнгө оруулагч нарт нээлттэй танилцуулснаар тэдгээрийн хүсэл сонирхолд нийцвэл хоёр талын итгэлцэл, хууль эрх зүйн хүрээнд харилцан ашигтай хамтран ажилладаг юм билээ. 

Тодруулбал, хэрэв та оффисын барилгын төсөл хэрэгжүүлж байгаа бол магадгүй тэр төслийн орчимд оффис худалдан авахаар, оффистой болохоор төлөвлөж буй компани, эсвэл иргэн төслийн явцад таньтай холбогдсоноор төслийн тодорхой санхүүжилт шийдэгдэж, нөгөө талаас худалдан авагч өөрийн хүсэл сонирхолд нийцсэн оффисын талбайг хямд өртгөөр худалдан авах боломж нь үүсэх юм. 

Түүнчлэн томоохон аж ахуйн нэгжүүд ажилчдынхаа орон сууцны асуудлыг нэгдсэн байдлаар шийдэхээр банкууд болон барилгын компаниудтай ихээхэн уулзалт хийдэг.  Энэ тохиолдолд төсөл хэрэгжүүлэгчид эдгээр компанитай уулзсанаар өөрсдийн боломжид тулгуурласан хөрөнгө оруулалтын нөхцөлөө тохирч, талууд өөрсдөдөө давуу талыг зэрэг үүсгэх боломжтой. Манай компанийн хувьд яг энэ схемээр гадаадын болон дотоодын иргэд, компаниудтай хамтран ажиллаж 2014 оноос эхэлсэн эдийн засгийн хүнд нөхцөл байдлыг амжилттай даван туулж, өсөлттэй ажиллаж чадсан. 

 

Барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчид, оролцогчид өрсөлдөж биш, харин хамтарч ажилласнаар барилгын салбарын хөгжил, бүтээн байгуулалт илүү эрчимтэй, зөв явагдах, төслийн санхүүжилт, зардал, тооцооны хувьд ч хэмнэлтүүд үүсэж, тодорхой ахиц, дэвшлүүдийг бий болгох нөхцөл, боломжийг үүсгэж чадна. Иймээс л бид төсөл хэрэгжүүлэгч, хөрөнгө оруулагчийг нэг цэгт уулзуулдаг энэхүү схемийг дотооддоо бий болгож, барилгын салбарынхан маань нэгдэн нийлж, харилцан ашигтай хамтран ажиллахыг уриалж байгаа юм.  
Ирэх жилүүдээс арга хэмжээ маань олон улсын чанартай болж, гадаадын хөрөнгө оруулагч нар ирж оролцохоор төлөвлөгдөж байгаа. 

Гадныхан биднээс их тодорхой зүйл хүсдэг. Энэ нь олон улсын стандартад нийцсэн байх, мэргэжлийн институтүүд ажиллах, хөрөнгө оруулагчийн эрх ашиг хамгаалагдсан байх гээд мэргэжлийн байгууллагуудтай хамтран ажиллахыг чухалчилдаг. 

Иймээс бид ч бас дэлхийн жишгийг дагаж, үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулалт хийж ажилладаг мэргэшсэн хөрөнгө оруулалтын байгууллага болох, үл хөдлөх хөрөнгө оруулалтын сангуудыг үүсгэн байгуулж, тус сангуудаар дамжуулж хөрөнгө оруулалт татдаг нөхцөл, дэд бүтцийг дотооддоо бий болговол гаднын сангууд болон үл хөдлөх хөрөнгөд дагнасан санхүүжилт хийдэг REIT-ууд манай зах зээлд орж ирэх боломж бүрдэх байх хэмээн найдаж байна. 

-REIT гэдэг нь ямар байгууллага вэ? Энэ төрлийн байгууллагууд манай зах зээлд хөрөнгө оруулах боломж, сонирхол хэр байгаа вэ? 

-REIT гэдэг нь Үл хөдлөх хөрөнгө оруулалтын итгэмжлэгдсэн траст буюу үл хөдлөх хөрөнгө оруулалтын сан юм. Энэхүү байгууллага нь бүхий л төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө болон хөрөнгийн биржид бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үнэт цааснуудад хөрөнгө оруулж, энэ трастад хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгө оруулагч нарт өгөөж өгөх зорилгоор ажилладаг мэргэжлийн санхүүгийн институт юм. 

Гаднын хөрөнгө оруулалтын сангууд, REIT-ууд манайд хөрөнгө оруулахаар манай санхүүгийн байгууллагуудад ханддаг юм билээ. Тухайн санхүүгийн байгууллагууд өөрсдийн хүрээнд зарим нэг барилгын компанитай холбож өгдөг ч шаардлага хангах, хангахгүйгээс болоод орж ирэх гэсэн хөрөнгө оруулалт байгаа онохгүй байх асуудал гардаг тухай банкныхан ярьж байгаа. Энэхүү арга хэмжээ нь эдгээр үүсээд байгаа асуудлын шийдэл  нь байж болох юм. Барилгын олон төсөл нэг дор цугларч, харьцуулагдах боломжтой болж, бичиг баримтаа стандартын дагуу бүрдүүлснээр эдгээр мэргэжлийн байгууллагын сонирхлыг улам татах нь тодорхой. 

Энэ жилийн хувьд гаднын байгууллагуудыг оролцуулах боломжтой ч эхний ээлжинд бид ямар ч байсан дотоодынхоо хөрөнгө оруулагчдад төслөө танилцуулж, арга хэмжээг цаашид зохион байгуулах бүтцээ нарийвчилж, ямархуу байдлаар төслийнхөө бичиг баримтаа бүрдүүлэх ёстой талаар ч ярилцаад авъя гэж байгаа юм. 

-Дотоодын хөрөнгө оруулагчдын хувьд барилгын салбарт шууд хөрөнгө оруулалт хийх боломж хэр их байна гэж харж байгаа вэ?

-Маш их боломж байна. Хэдийгээр барилгын зарим төсөл хөрөнгө, эх үүсвэрийн дутагдлаас шалтгаалан зогссон ч зах зээлийн шалгарлаар зарим байршилд, чанар, нөхцөл сайтай төслүүд борлогдсоор байгаа. Эдгээр төсөлд мөн ялгаагүй нэмэлт санхүүжилт, хамтран ажиллах хэрэгцээ шаардлага байж болох юм.

Хөрөнгө оруулах потенциал бүхий ихэнх иргэд, аж ахуйн нэгжүүдийн дийлэнх нь банкинд хөрөнгөө хадгалахаас өөр сонголтгүй байгаа юм. Гэхдээ сүүлийн нэг жилийн хугацаанд биржийн болон биржийн бус зах зээл дээр аж ахуйн нэгж, байгууллагууд хөрөнгө оруулалт татах үйл ажиллагаанууд хэрэгжүүлсэн нь маш амжилттай болсон билээ. Энэ нь дотоодын хөрөнгө оруулагч нар хувьцаа, бонд зэрэг үнэт цаасанд хөрөнгө оруулах, тодорхой төсөл, стартап бизнест шууд хөрөнгө оруулалт хийх сонирхол нэмэгдсэнийг харуулж байна. 

Энэ утгаараа Худалдаа Хөгжлийн Банк, Хаан банкууд харилцагчдадаа мэдээлэл хүргэн дэмжиж оролцох болсонд таатай байгаа. Мөн арга хэмжээнд оролцох хөрөнгө оруулалтын чиглэлээр мэдлэг, мэдээлэл олж авах сонирхолтой олон иргэд, ААН-үүд, ББСБ-ууд болон Брокер, дилерийн компаниуд харилцагчаа төлөөлөн холбогдож байна. 
Ийнхүү арга хэмжээ маань оролцогч талуудын сонирхлыг ихээхэн татаж байгаа болохоор барилгын салбарт хөрөнгө оруулалтын боломжийг нэмэгдүүлэх өндөр ач холбогдол бүхий үр ашигтай шинэлэг үйл ажиллагаа болно гэдэгт итгэлтэй байна. 

Дэлгэрэнгүй мэдээллийг ЭНД-ээс авах боломжтой.