Оффис худалдан авахад ТААТАЙ НӨХЦӨЛ БҮРДЛЭЭ

Бизнес эрхлэгчдийн хувьд үйл ажиллагаа нь тогтворжиж, бизнес өргөжин тэлж эхлэхэд оффисоо цааш түрээслэсээр байх уу, эсвэл худалдан авах уу гэсэн асуулттай тулгардаг.

Оффис түрээслэх эсвэл худалдан авах аль аль сонголт нь урт болон богино хугацаанд санхүүгийн томоохон зардал гаргаж байдаг.

Тиймээс энэ асуудалд хариулт өгөхөөр УБ хотын өнөөгийн оффисын зах зээлийн нөхцөл байдал, банкны зээлээр оффис худалдан авах тооцоолол болон хэрэглэгчийн эрэлтэнд нийцсэн оффисын талаарх мэдээллийг Мастер группийн судалгаатайгаар уншигч та бүхэнд хүргэж байна.

УБ хотын оффисын зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал

Нийлүүлэлт

Улаанбаатар хотод одоогоор цэвэр оффисын зориулалттай 204 төсөл буюу 924.641м.кв оффисын ашигтай талбай нийлүүлэгдэж байгаагаас 197 төсөл буюу 905.781м.кв оффисын ашигтай талбай нь арилжааны зориулалттай, худалдах болон түрээслэх борлуулалт хийж байна.

Түрээсийн үнэ     

2018 оны 1-р улирлын байдлаар өмнөх оны мөн үетэй харьцуулахад  А+ зэрэглэлийн оффисын дундаж түрээслэх үнэ 49,000 төг, А зэрэглэлийн оффисын түрээслэх дундаж үнэ 36,800 төг, В зэрэглэлийн оффисын түрээслэх дундаж үнэ 27,500 төг, С зэрэглэлийн оффисын түрээслэх дундаж үнэ 22,100 төг байна.

 

Худалдах үнэ

2018 оны 1-р улирлын байдлаар нийт 49 оффис худалдаалагдаж байна.    

 

2018 оны 1-р улирлын байдлаар А+ зэрэглэлийн оффисын дундаж худалдах үнэ 7.8 сая.төг, А зэрэглэлийн оффисын дундаж худалдах үнэ 4.9 сая.төг, В зэрэглэлийн оффисын дундаж худалдах үнэ 3.2 сая.төг, С зэрэглэлийн оффисын дундаж худалдах үнэ 2.5 сая.төг байна. В зэрэглэлийн оффисын үнэ өсөх хандлага ажиглагдаж байна.

Банкны зээлээр оффис худалдан авах тооцоолол

Хэрэглэгчийн эрэлт, хэрэгцээ

 

Өнөөг хүртэл оффисын зах зээлд түрээсийн бодлого давамгайлдаг, хэрэглэгчид ч түрээслэхийг илүүд үздэг байсан бол 2018 оны 1-р улиралд  хийсэн судалгаагаар үнэ төлбөрийн нөхцөлөөс хамааран оффис хэрэглэгчдийн 71% оффис худалдаж авахыг илүүд үзэх хандлагатай байна. Үүнээс харахад оффис худалдан авах таатай зээл, төлбөрийн хэрэгсэл зах зээлд маш их эрэлттэй байгааг харуулж байна. Энэ нь ҮХХ-ийн зах зээлд оффисын зах зээлийн үнэ цэнэ өсөж байгаатай холбоотой төдийгүй, бизнес эрхлэгчид үр ашиггүй зардлыг хэмнэж, хөрөнгөтөй болохыг илүүд үзэх болсонтой холбоотой.                                                                                                                                                            

Оффис түрээслэх эсвэл банкны зээлээр худалдаж авах сонголтуудыг харьцуулсан тооцоолол

Худалдаалах оффисуудын хувьд хэрэглэгчдэдээ ихэвчлэн арилжааны банкны зээлэнд хамрагдах болон 1-2 жилийн хугацаанд хүүгүй хуваан төлөх төлбөрийн нөхцлийг санал болгож байна.

Нөгөө талаас зах зээлийн эрэлтийг мэдэрч арилжааны банкууд урт хугацааны, бага хүүтэй, төлбөрийн таатай нөхцөлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийг хэрэглэгчдэд санал болгож эхлээд байна.

Арилжааны банкуудын санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн хувьд хугацаа 5-15 жил, сарын хүү 1,15-2,1% байна. Эдгээрээс хамгийн таатай нөхцөл бүхий зээлийг Худалдаа хөгжлийн банк болон Хас банк олгож байна.

 

Дээрх зээлүүдээс Худалдаа Хөгжлийн Банкны зээлийн нөхцлөөр жишээ болгон Хоймор оффисын 50 м2 талбайг худалдан авах тооцооллыг, B зэрэглэлийн оффисыг дундаж үнээр 15 жилийн хугацаанд  түрээслэх сонголтуудыг харьцуулан авч үзвэл:

 

Дээрх тооцооллоос харахад 50 м2 оффисыг банкны зээлээр худалдаж авснаар, 15 жилийн турш сар бүр тогтмол 1,475,993 төгрөгийг төлнө. Харин оффис түрээсийн үнэ жил бүр өөрчлөгдөх ба одоогийн В зэрэглэлийн дундаж үнэ 27,500 төгрөг нь 15 жилийн хугацаанд дунджаар 43,500 төгрөг болж өсөхөөр харагдаж байна. Ингэснээр сарын түрээсэнд сар бүр төлөх 2,175,413 төгрөг нь худалдан авах зээлийн төлөлтөөс 41%-иар өндөр байна.

 

Мастер группийн судалгаагаар оффисын худалдах үнэ эдийн засгийн өсөлтөөс өндөр хамааралтай байдаг нь тогтоогдсон. Тухайлбал оффисын үнэ 2025 оныг хүртэл жилд дунджаар 8.1 хувиар өсөх хүлээлттэй байна. Одоогийн нөхцөлд СБД-ийн 7-р хорооллын орчин нөхцөл муу, оффисын үнэлгээ доогуур байгаа ч, хотын төвтэй хамгийн ойр, ирэх жилүүдэд хамгийн ихээр барилгажих, шинэ бизнесийн төвлөрөл болохуйц байршил юм. Дээрх 2 таамаглалын хүрээнд таны сонгосон оффисын үнэлгээ 15 жилийн дараа 331 хувиар өсч 549,000,000 төгрөгт хүрэх бүрэн боломжтой.

Зээлэнд хамрагдсанаар оффист төлсөн нийт зардал нь 303,928,818 төгрөг болох ба оффисын үнэ 15 жилийн дараа 549,000,000 төгрөг болсноор тус оффисыг худалдаж авсан өгөөж нь 81% байна.

Хэрэглэгчийн эрэлтэнд нийцсэн оффис

2018 оноос эдийн засгийн өсөлт, бизнесийн секторуудын сэргэлтээс шалтгаалж эрэлт болон оффисын үнэ буцаад өсөх хүлээлттэй байгаа ч энэ нь хэрэглэгчдийн хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн эрэлттэй оффисын төслүүдийн хувьд биелэх боломжтой.

Оффис хэрэглэгчдийн хувьд шинээр оффис худалдан авах сонголтод нөлөөлөгч гол хүчин зүйл нь сайн байршил бөгөөд үүний дараагаар үнэ, төлбөрийн нөхцөл, тухайн оффисын чанар, өнгө үзэмж, зогсоол зэрэг үзүүлэлтүүд байна.

2018 оны 1-р улирлын байдлаар Монгол улсад үйл ажиллагаа явуулж байгаа 81,018 аж ахуй нэгжийн 74,476 буюу 92%-ийг 20 хүртэлх тооны ажиллагсадтай жижиг дунд байгууллагууд эзэлж байна.

Эдгээр компанид хотын төвд хэрэгцээнд нийцсэн оффис хэрэгтэй ч тэдгээр оффисуудын үнэ өндөр, нөгөө талдаа төлбөрийн чадварт нь нийцсэн оффисууд нь хэрэгцээг нь хангахуйц чанартай биш байна.

Нийт худалдаалагдаж буй оффисууд дундаас дээрх хэрэглэгчдийн хэрэгцээнд нийцэхүйц буюу хотын төвөөс 1 км-ээс холгүй, үнийн хувьд 2.5-3.0 сая төгрөгийн хооронд үнэтэй, барилгын чанар болоод интерьер дизайны хувьд хангалттай сайн, зогсоолын хувьд оффисын 100м2 ашигтай талбай тутамд 1 зогсоолтой байх гэсэн азийн стандартыг хангасан байх гэсэн үзүүлэлтээр хайлт хийвэл энэ үзүүлэлтийг Мастер групп ХХК-ийн хэрэгжүүлсэн Хоймор оффис бүрэн хангаж байгаа юм.

 

 

Хоймор оффисын хувьд Сүхбаатарын талбайгаас хойшоо ганцхан км-ын зайд байршилтай. Тухайн байршил нь УБ хотын хамгийн ихээр барилгажиж буй ирээдүйд үнэ цэнэ нь өсөх Бизнес дүүрэг болон тэлж байна. Өөрөөр хэлбэл энэ хэсэгт Нийслэлийн ерөнхий төлөвлөгөөний газарт барилга барих зөвшөөрлөө авсан 23 оффис, үйлчилгээний төв байгаагаас өнөөдрийн байдлаар эдгээрийн 70 гаруй хувь нь барилгын ажлаа өрнүүлээд байна.

Үнэ төлбөрийн нөхцлийн хувьд 2,5-2,9 сая төгрөгийн үнэтэй, арилжааны банкны 5-15 жилийн хугацаатай 1,15-1,6% хүүтэй зээлэнд хамрагдах, эсвэл 1 жилийн хугацаанд хүүгүйгээр төлбөрөө хуваан төлөх гэсэн уян хатан нөхцөлтэй.

Интерьер дизайны хувьд орчин үеийн модерн загварын хар цагаан өнгөний хослол бүхий өрөөнүүдтэйгээс гадна Япон стандартын хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээтэйгээрээ давуу талтай.

Зогсоолын хувьд дээрх стандартын дагуу 9988 м2 талбайд 100 машины зогсоолтой. Энэ үзүүлэлтээрээ Улаанбаатар хотын цорын ганц 100 машины зогсоолтой оффис гэж хэлэх бүрэн боломжтой юм.

Хөрөнгө дагаж хөрөнгө бий болдог. Эрхэм уншигч та бүхэн үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын шийдвэр гаргахдаа  ирээдүйд үнэ цэнэ, ашигт байдал нь өсөх эсэхийг сайтар бодолцож, тал бүрээс нь судлаж сонголтоо хийгээрэй.