Э.Мөнгөнзалаа: Гадаадад амьдарч буй иргэдээ эх орондоо орон сууцтай болгох нь “ИХ ГЭР” төслийн гол зорилго

Эрх зүйч, эдийн засагч, үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн Эрдэнэбилэгийн Мөнгөнзалаа “ИХ ГЭР” хэмээх төслийг санаачлан, эхлүүлээд байна. Барилгын салбарыг уналтаас гаргах, нөгөө талаас гадаадад ажиллаж, амьдарч буй Монголчуудаа эх орондоо орон сууцтай болгох зорилготой уг төслийнх нь талаар түүнтэй ярилцлаа.

-Таныг Австрид сурч байхдаа Европ дахь Монголчуудыг хамруулсан маш өргөн хүрээний судалгаа хийсэн гэж сонссон. Энэ ямар учиртай судалгаа байсан юм бэ? 

-Намайг Австрид суралцаж байх үед энд барилгын салбарт хямрал нүүрлэж, олон мянган орон сууц борлогдохгүй байгаа тухай мэдээ гарч байсан. Одоо ч хэвээрээ байна л даа. Гэтэл гадаадад хамт сурч, ажиллаж байгаа монголчуудтайгаа уулзаж байхад олонх нь эх орондоо өөрийн гэсэн орон байртай болох хүсэлтэйгээ ярьдаг юм. Тэгээд л нэгэнт энэ чиглэлээр сурч байгаа болохоор эрэлтийг нийлүүлэлттэй уулзуулах бодол төрөөд 2016 оны гуравдугаар сараас судалгааны ажлаа эхлүүлсэн.

Нэг жил хагасын хугацаанд  Монголчууд олноороо байдаг Европын хотуудыг тойрч нийт 12,560 хүнээс судалгаа авсан. Европын холбооны улсад амьдарч байгаа гурван хүн тутмын нэгийг нь энэ судалгаандаа хамруулж чадсан болохоор нэлээд бодитой тооцоо дүгнэлт гарах боломжтой болсон юм.  

-Судалгааны үр дүн, гол дүгнэлт нь юу гэж гарав?

-Гол дүгнэлт бол судалгаанд хамрагдсан нийт иргэдийн 85 хувь нь эх орондоо орон сууцтай болох зорилготой байсан. Ингэхдээ бүр яг өөрийнхөө нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгөө өмчилж авах хүсэлтэй гэж гарсан. Зарим нэг сонирхолтой тоон үзүүлэлт гэвэл тэдний ихэнх нь орон сууцны урьдчилгаа 20-50 хувийг шууд төлөх боломжтой бас 2-4 жилийн дотор үлдэгдэл төлбөрөө төлнө гэж хариулсан байгаа. Орон сууцны сонголтын хувьд 2-3 өрөө, мөн Баянзүрх, Хан-Уул дүүрэгт байршилтай орон сууцны хотхоныг илүүтэй сонгохоор юм билээ. Гэтэл яагаад тэд одоо хүртэл орон сууц захиалдаггүй вэ?

Судалгаанд хамрагдсан иргэдийн 85 хувь нь эх орондоо орон сууцтай болох зорилготой.

Нэгдүгээрт, үл хөдлөхийн гэрчилгээ өөрийн нэр дээр авах боломж бараг байхгүй гэж үздэг. 
Хоёрдугаарт, бичиг цаас бүрдүүлэх, нотариат, итгэмжлэлийн үйлчилгээний хөлс, үйлчилгээний хүнд суртал шат дамжлага дарамт болдог. 
Гуравдугаарт, арилжааны банкны шалгуурыг хангахад бэрх. Монголоос батлан даагч, хамтран зээлдэгч олох гэхээр бараг бүгдээрээ шахуу аль хэдийнэ ямар нэг давхар зээлтэй болсон байдаг, нөгөө талаас зээлийн хүү өндөр, хугацаа хэт урт, тэр ч бүү хэл ихэнх банк валютын зээл ав гэж тулгадаг байгаа юм. 

Хамгийн энгийн зүйл гэхэд л мөнгөн гуйвуулгын шимтгэл асар өндөр байдаг гэж хариулсан. Амьдралд тулгардаг энгийн хүндрэлүүдийг ч тэд хэлсэн байгаа. Ах дүү хамаатан садандаа мөнгө явуулдаг. Гэтэл хүсч байгаа байрыг нь тэд сонгодоггүй, төлбөр мөнгийг нь бүрэн төлдөггүй, эх орондоо эргэж ирээд өмчлөлийг эрхээ шилжүүлэх гэж маргаан гарах ч явдал байдаг гэж. Нэг үгээр хэнд итгэж болохоо ч мэдэхгүй байгаа нь энэ судалгаагаар харагдсан юм. Ингээд л судалгаандаа үндэслэн “ИХ ГЭР” төслийг бичиж, ажил хэрэг болгохоор зүтгэж байна.

 

-“ИХ ГЭР” төсөл тэгэхээр гадаадад байгаа монголчуудаа эх орондоо орон сууцтай болгоход чиглэх юм байна?

-Яг тийм.

-Төслөө хэрэгжүүлэхэд хууль эрх зүйн ямар нэг саад бэрхшээл бий юу. Хуулиас гадна элдэв дүрэм, журам, стандартад хүртэл нийцүүлэх болдог. Энэ талаа тооцсон уу?

-Энэ бол хамгийн чухал асуудал. Хууль эрх зүйн хувьд ямар ч зөрчил, саад байхгүй. Гадаадад буй иргэн, барилгын компани, зуучлагч байгууллага гэсэн гурвалсан гэрээгээр төсөл хэрэгжинэ. Зуучлагч байгууллага гэдэг нь ямар нэг төрийн байгууллага, арилжааны банк биш, төсөл санаачлагч манай байгууллага гэсэн үг. Гадаадад буй иргэн бидэнд итгэмжлэл хийж өгнө. Энэ итгэмжлэхээр бид сонгосон орон сууцны компанитай нь худалдах, худалдан авах гэрээг өмнөөс нь хийнэ. Гэхдээ тухайн иргэний өөрийнх нь нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь гарна. Орон сууц нь барьцаа болно. Үлдэгдэл төлбөрөө барагдуулаад л гэрээгээ хаана.

-Барилгын компаниуд таны төслийг дэмжиж байгаа юм байна. Мэдээж хэрэг байх?

-Төсөл хэрэгжсэнээр өнөөх зарагдахгүй байгаа 81,000 айлын орон сууцаас л иргэд сонгож эхэлнэ. Гэхдээ эхний ээлжинд бид хотхоноор нь, цогцолбороор нь орон сууц барьсан барилгын томоохон компаниудтай хамтарч байгаа. Нөгөө талаас орон сууцаа Монголдоо борлуулж байгаа зах зээлийн үнээс өсгөхгүй, харин ч урьдчилгаа төлбөр ахиу төлж, богино хугацааны зээл учраас хөнгөлөлттэй, хямдралтай нөхцлийг иргэддээ үзүүлэх талаар ярилцаж байна.

-Арилжааны банкаар энэ төсөл дамжихгүй юм байна гэж ойлголоо. Тийм зохицуулалт байж болох уу? 

-Би судалгааныхаа дундуур Монголдоо ирээд арилжааны томоохон банкуудтай уулзсан. Мөнгөн гуйвуулга, бага хүүтэй зээл гаргах талаар хамтрахыг хүссэн ч тэд өөрсдөө судалж байгаа гэж хэлээд татгалзсан. Банктай хамтран ажиллах шаардлага мэдээж их байгаа. Хамтдаа хийвэл их л сайн байна. Би буцаж очоод Австрийн ERSTE BANK-ны мэргэжилтнүүдтэй уулзсан. Монголын нөхцөл байдлыг сонсоод тэд “Австрид төдийгүй, Европын холбооны аль ч улсад түүхэндээ ипотекийн зээлийн хүү танайх шиг ийм өндөр байгаагүй” гэсэн. Эдийн засагч нь надад “Монголд банк байдаггүй юм байна. Харин маш том ЛОМБАРДУУД байдаг юм байна” гэсэн шүү. 

Монголд банк байдаггүй юм байна. Харин маш том ЛОМБАРДУУД байдаг юм байна.

-Банк оролцохгүй гэвэл хэн баталгаа гаргах вэ. Хүмүүсийн хүлээх хамгийн гол зүйл бол энэ төсөл эрсдэлгүй байх баталгаа шүү дээ?

-Тухайн сонгосон үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь захиалагч иргэний өөрийнх нь нэр дээр гарч байгаа нь нэг гол баталгаа. Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ, зээл төлөх хугацаа, хүү зэргийг барилгын компанитай иргэн өөрөө тохироод орон сууц нь барьцаа болж байгаа учраас энэ бас нэг баталгаа. Бид огт оролцохгүй байна гэсэн үг шүү дээ. Бид гол орон сууц сонгох бүх төрлийн мэдээллийг өгөх, өөрийнх нь нэр дээр гэрчилгээ гаргуулахад л бичиг цаасны ажлыг нь хийж өгч байгаа юм. Бусад бүх зүйл иргэн барилгын компанийн хоорондоо хийгдэнэ. Гадаадад буй иргэдийн урьдчилгаа төлбөр, сар бүрийн төлбөр бүгд шууд барилгын компанийн дансанд шилжих юм. Төслийн хамгийн гол зорилго бол ашиг орлого биш. Бүх талын эрх ашгийг зөв, тэнцвэртэй хангах, эцэст нь бүгдээрээ хожих явдал юм.

-Та төр, засагаас дэмжлэг хүсч үзэв үү?

-Гадаадад буй иргэдийн маш олон бичиг баримтын асуудлыг тухайн улсад буй Элчин сайд, консулаар баталгаажуулах шаардлагатай болдог. Үүнийг түргэн шуурхай хийдэг байх, үнэ төлбөрийг хөнгөвчлөх гээд төрийн хамтын ажиллагаа, дэмжлэг хэрэгтэй л байна. Энэ талаар тухайн үеийн Гадаад хэргийн сайдад хандаж үзсэн. Хэд хоног хөөцөлдсөн ч уулзаж чадаагүй. Дунд тушаалын нэг даргатай уулзсан, боломжгүй гэдэг хариу хэлсэн. 

-“Зөгийн үүр” гэж бас олон жил ярьсан даа. Төр засгийн яриад ажил хэрэг болгож чадаагүй тэр төслөөс “Их гэр” төсөл юугаараа давуу талтай, биелэх боломжтой гэж та харж байна?

-Гадаадад байгаа иргэдийн тоо 120,000 байхад “Зөгийн үүр” хөтөлбөрийг ярьж байсан. Гэтэл өнөөдөр энэ тоо 260,000 болчихсон байна. Томоохон 3-4 аймгийн хүн амтай тэнцэх хэмжээний хүн. “Зөгийн үүр” төсөл зөгий “ҮҮР”-нд амьдардагийг мартаад хэрэгжүүлсэн ажил шүү дээ. Зөгий хэрэв “ҮҮР”-тэй бол хэдий хол ниссэн ч үүрэндээ буцаад л ирнэ. Гадаадад байгаа 260,000 хүн хэзээ нэгэн цагт эх орондоо ирнэ. Тэднийг “ҮҮР”-тэй болгох ажлыг хэн нэгэн, хэзээ нэгэн цагт эхлүүлэх л болно. Яг энэ асуудал өөрт минь ч тулгарч байсны хувьд, олон монгол залуустайгаа нийлж ажил хэрэг болгоно. “ИХ ГЭР” төсөл үүгээрээ маш том ялгаатай.  Ийм төсөл хэрэгжүүлсэн олон орон бий. Бид яагаад чадахгүй гэж.

-Төсөл хэдийнээс ажил хэрэг болж эхлэх вэ. Төслийн талаар сонирхсон хүмүүс хаанаас мэдээлэл авч болох вэ?

-“ИХ ГЭР” төсөл энэ хавар албан ёсоор нээнэ. Мэдээллийн www.ihger.com сайт гуравдугаар сардаа багтаагаад ажиллуулж эхэлнэ. Мөн манай пэйж хуудаснаас мэдээлэл авах боломжтой.

-За баярлалаа. Таны ажилд амжилт хүсье. Олон монголчууд эх орондоо “ҮҮР”-ээ засч, эргэн ирээд, сурч мэдсэн оюуны бал бурамаа эх орон даяараа түгээн дэлгэрүүлээсэй гэж хүсье.

-Энэ төслийг дэмжиж, намайг урьж ярилцсан та бүхэнд бас маш их баярлалаа. Гадаадад буй иргэдийг орон гэртэй болгох, барилгын компаниудын царцсан барилгуудыг эргэлтэнд оруулах, хямралыг давах гэдэг энгийн утгаас гадна олон сайн үр нөлөө бий. Үүртэй зөгий, орон гэртэй хүн заавал буцаж ирдэг, тэдний олж буй валют монголын зах зээлд шууд эргэлтэнд орж ирнэ. 

Нөгөө талаас бидний эхлүүлсэн ажил монголын орон сууцны зээл, санхүүгийн тогтолцоонд шинэ шат, шинэ зам мөр болно.  Яагаад ингэж болохгүй байсан бол гэж хүмүүс харна, зээлийн хүүг багасахад ч нөлөө үзүүлж болно. Бас нэг сонирхолтой тоо хэлэхэд гадаадад байгаа монголчуудын 53 хувийнх нь ар гэрийнхэн Улаанбаатарт гэр хороололд амьдардаг гэж хариулсан байгаа. Өнөөх л агаарын бохирдолыг шийдэхэд жаахан ч гэсэн нэмэр тус болох юм.