Зах зээлд ЦАРЦСАН БАРИЛГУУДАА ТҮРЭЭСЭЭР БОРЛУУЛЪЯ
Орон сууцны зах зээлийн тоон мэдээ
“Ирэх 2020 он гэхэд Монгол Улсын орон сууцны нийлүүлэлтийн илүүдэл 16 мянгад хүрнэ” гэж Барилга хот байгуулалтын яам болон зах зээлийн шинжээчид тооцсон байдаг. Энэ бол тэдний 2015 оны зургаадугаар сарын сүүлчээр гаргасан судалгааны дүн. Тухайн үед зөвхөн Улаанбаатарт 189 мянга 240, орон нутагт 16 мянга орчим айл өрх орон сууц худалдан авах бодит хэрэгцээ шаардлагатай.
Гэвч тэдний 31.2 хувь нь байр худалдан авах чадвартай байгаа. Тэгвэл 2020 он гэхэд орон сууцны хорооллын илүүдэл 16 мянгад хүрнэ гэж шинжээчид мэдээлж байсан юм.
Улаанбаатарт 189 мянга 240, орон нутагт 16 мянга орчим айл өрх орон сууц худалдан авах бодит хэрэгцээ шаардлагатай.
Өөр нэгэн баримт дурдахад барилгын салбар тэр дундаа орон сууцны барилгад хийсэн хөрөнгө оруулалт 2013 оноос эрс нэмэгдэж, 2014 онд 868.2 тэрбум төгрөгт хүрчээ. Энэ салбарын хөрөнгө оруулалт нэмэгдэхэд ипотекийн зээл нөлөөлсөн байдаг.
Энэ оны нэгдүгээр сард Монгол банк, Үл хөдлөх хөрөнгийн "Тэнхлэг зууч" компанитай хамтран орон сууцны үнэ ханшийн талаар мэдээлэл өгсөн юм. Тэдний хийсэн судалгаагаар орон сууцны үнийн индекс 2016 оны нэгдүгээр сарын 2015 оны нэгдүгээр сартай харьцуулахад 11.3 хувиар буурсан.
Энэ оны босгон дээр нийслэл хотод шинэ орон сууцны нэг метр квадрат талбайн дундаж үнэ нь 2,050,0 00 төгрөг болсон байв. Нийслэлийн хувьд орон сууцны үнэ хамгийн өндөр байгаа нь Сүхбаатар дүүрэг, хамгийн хямд өртөгтэй газарт Сонгинохайрхан дүүрэг багтаж байгаа юм.
Үнэ тэнгэрт хадсан түүхээс сөхөхөд...
Засгийн газар 2009-2011 онд орон сууцны эрэлтийг дэмжсэн бодлого хэрэгжүүлж, Төрийн албан хаагчдыг орон сууцжуулах хөтөлбөрийг хэрэгжүүлсэн юм. Гэвч эрэлтийг дэмжихдээ нийлүүлэлтийн асуудалд анхаарлаа хандуулаагүй байдаг. Олон жилийн турш хүлээгдэж байсан орон сууцны зах зээл төрийн оролцоотойгоор сая нэг урагшилмагц барилгын салбарт чаддаг чаддаггүй маш олон компани үүсэн бий болсон юм.
Жишээ нь 2005 онд улсын хэмжээнд Хөтөлийн цемент, шохойн үйлдвэрийг оруулаад 40 гаруй барилгын материалын үйлдвэр ажиллаж байсан бол 2009 он гэхэд энэ тоо 400 гаруйд хүрсэн гэдэг. 2010-2011 онд арилжааны банкууд хүү багатай орон сууцны зээл олгож эхлэхэд барилгын материалын үнэ 20, газрын үнэ 30-40 хувиар тус тус нэмэгдсэн байдаг юм.
Манай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ямар ч эрх зүйн зохицуулалтгүй, замбараагүй, хяналтгүй байсны ашгийг ченжүүд бас хүртсэн.
Мөн оны III, IV улиралд хэвлэл мэдээллээр юмны үнэ өснө гэсэн мэдээлэл ихээр цацаж, иргэдийн дунд орон сууцны үнэ өснө, төгрөгийн ханш унана гэсэн яриа түгж, үүнийг дагаад орон сууц худалдан авах эрэлт зохиомлоор нэмэгдсэнийг сануулахад илүүдэхгүй.
Зохиомол үнэ тогтоохын тулд ийн мэдээлэл цацсан байхыг ч үгүйсгэх аргагүй юм. Юутай ч тухайн үе энэ мэдээлэлд хууртагдсан иргэд орон сууцыг олноор, бөөнөөр худалдан авч байсан тохиолдол ч цөөнгүй гарсан бөгөөд Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн газар 2010 онд 8,782 гэрээ бүртгэсэн бол 2011 онд 14,111 гэрээ бүртгэсэн байдаг.
Орон сууц руу ийн шуурсан шалтгаанаа иргэд мөнгөө инфляцаас хамгаалахын тулд үл хөдлөх хөрөнгөнд оруулж байна гэдгээр тайлбарлаж, ийн ойлгож, хүлээн авч байв. Манай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ямар ч эрх зүйн зохицуулалтгүй, замбараагүй, хяналтгүй байсны ашгийг ченжүүд бас хүртсэн. Тэд орон сууц худалдан авч, цааш дамжуулан борлуулах, түрээслэх замаар энэ зах зээлд зохиомол ханшны хаанчлал тогтоосон юм.
Буянт-Ухаа-2 орон сууцны илүүдлийг нотлов
Монголд орон сууцны үнэ зохиомол хэлбэрээр асар хурдтай өссөн баримтыг цөөн мөрөөр эргэн сануулахад, 2006 онд Засгийн газар 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр хэрэгжүүлэх талаар ярьж эхлэхтэй зэрэгцэн нэг метр квадрат нь 300-350 мянган төгрөг байсан орон сууцны үнэ 550-650 мянган төгрөг болж нэмэгдсэн байдаг.
Хожим 2010 онд төрийн албан хаагчдыг орон сууцжуулах төсөл хэрэгжиж эхлэхэд энэ үнэ 950 мянгад хүрсэн бол 2012 оны хавар 1.2 сая төгрөг болон нэмэгдэж, энэ оныхоо намар есдүгээр сард 2.5 сая төгрөгт хүрсэн байдаг. Үүнээс хойш орон сууцны зах зээл бараг царцсан. Борлуулалт байхгүй барилгын компаниуд худалдан авагчаа хүлээгээд "буганд эвэрээ өгч явуулаад эргэж ирэхийг нь хүлээж байгаа тэмээ шиг” сууцгааж байгаа» Үнэ нь хадсан орон сууцыг иргэд худалдан авч дийлэх хөг нь өнгөрөөд байсан юм.
Аргаа барсан Засгийн газар сонгуулийн амлалт, иргэдийн бодит нөхцөл хоёрыг тэнцүүлэхээр 2015 онд 6,500 айлын цогцолбор Буянт-Ухаа-2 хорооллыг ашиглалтад оруулаад байгаа. Энэ талаар барилгын компаниуд “Төр компаниудын ажлыг царцааж байгаад энэ хорооллыг барих хөрөнгө, газар, инженерийн дэд бүтэц, бариад худалдан авах иргэн, иргэнд хэрэгтэй мөнгө гээд бүх асуудлыг шийдсэн. Ингэж боссон байрны нэг метр квадратыг 1.2-1.3 сая төгрөгөөр зарахгүй яахав” хэмээн гомдолтой мэдүүлдэг. Нэг талаас нь харвал энэ гомдол байж болох ч нөгөө талдаа компаниуд орон сууцны үнээ буулгахгүй байгаа нь иргэдийн хувьд зовлон болж байсан нь үнэн юм.
Тиймээс төр Буянт-Ухаа-2 хорооллыг босгож, барилгын компаниудыг зах зээлийн бодит ханшаа мөрдөх шахалт үзүүлсэн хэрэг.
Энэ хороолол ашиглалтад орсны дараа нийгмийн анхаарлыг татахуйц нэг үзэгдэл ил болов. Учир нь хямдхан учраас маш хурдан хугацаанд “эзэнтэй болно” гэж тооцсон байрууд бүгд зарагдсангүй ээ. Өнөөдөр тус хороололд зарагдаагүй байрууд эзнээ хүлээж байгаа.
Энэ бол өнгөрсөн он жилүүдэд манай орон сууц худалдан авах чадвартай иргэд бүгд ипотекийн зээлд хамрагдаж, 30 хувийн урьдчилгаагаа төлөөд орон сууцаа авчихсан гэдгийг харуулсан хэрэг. Одоо орон сууцны 30 хувиа төлөх хуримтлалгүйгээс зээлд хамрагдаж чадахгүй байгаа өрхүүд мөн урьдчилгаа болон эргэн төлөлтөө хийх боломжгүй, түрээсийн орон сууцанд амьдарч байгаа иргэд л үлчихээд байгаа гэсэн үг. Холбогдох төрийн байгууллагууд ч энэ дүгнэлтийг судалгаагаар баталгаажуулаад авчээ.
Төр “үлдэгдлээ” түрээсээр зарна
Үүнийг олж харсан төр Буянт-Ухаа-2 хорооллын үлдсэн байрыг түрээсээр борлуулахаар зэхэж байна. Нэгэнт худалдан авагчгүй болсон байрны эрэлт хэрэгцээг тэнцүүлэх ажлыг хийхээс өөр сонголт байхгүй. Орон сууцны зах зээл өөрөө ийм ядруухан байдалд тулж ирчихээд байна. Энэ талаар Барилгын салбарын сайд “Төрийн орон сууцны корпорацийн захиалгаар баригдсан хямд үнэтэй байрыг түрээсээ төлж амьдрах боломжтой, нийгмийн бага, дунд орлоготой иргэдэд түрээслүүлэх зорилготой уг хөтөлбөрт хамрагдах байрууд бараг бэлэн болоод байна.
Энэхүү хөтөлбөрт бага, дунд орлоготой залуу гэр бүлгүүд, тэтгэврийн насныхан, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэдийг хамруулна. Дээрх иргэдийн орлогын байдлыг харгалзан түрээсийн төлбөрийг байрны талбайн хэмжээгээс хамаарч нийслэлд сардаа 200-280 мянган төгрөг орон нутагт 140-230 мянган төгрөг байхаар тогтоож байна.
Энэ нь бусад түрээсийн байрны үнэтэй харьцуулахад харьцангуй хямд. Мөн энэ хөтөлбөрт хамрагдсанаар тухайн иргэн бодит хэмнэлтийг бий болгож чадна. Хэрэв түрээсийн байранд эсвэл галладаг сууцанд амьдардаг бол иргэн таны сарын төлбөр, зардал буурч, бодит хэмнэлтээрээ ирээдүйн байрныхаа 30 хувийг төлөх хуримтлал үүсгэх юм” хэмээн мэдэгдээд байгаа.
Компаниуд төрийн хөтөлбөртэй өрсөлдөж яагаад болохгүй гэж?
Түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийн журам нь манайхан шиг орон сууцны зээлийн урьдчилгаагаа бүрдүүлж чадахгүй ч байранд амьдрах хүсэлтэй иргэдэд хүлээлт үүсгэж эхэллээ. Гэхдээ хүн амын талаас илүү хувь нь амьдарч байгаа нийслэлийнхэнд зөвхөн Буянт-Ухаа-2 хороололд байр түрээслэх боломж олдож байна. Энэ бол түрээсийн байр сонирхсон иргэдийн хувьд ёстой “аманд ч үгүй, хамарт ч үгүй" л юм болно гэсэн үг.
Нөгөө талаар монголчууд бид “гуймхай байж голомтгой" хүмүүс гэж үнэн. Түрээсийн орон сууцны байршил болон хэмжээг иргэд бага зэрэг голж байгаа дуулдсан.
Энэ бол барилгын салбарынханд царцаасан хөрөнгөө гэсгээх, мөнгөө эргэлдүүлж эхлэх, эдийн засгийн хямралд хөл алдахгүй байх том боломж гэж үү. Одоо л зах зээлд борлуулж дийлэхгүй байгаа, хамаг мөнгийг нь түгжсэн барилгуудаа түрээсээр борлуулж, төрийн хөтөлбөртэй өрсөлдөж яагаад болохгүй гэж. Энэ бол ашиглалтад орсон орон сууцаа зарж чадахгүй эзэнгүйдүүлж, цоожлоод үхмэл хөрөнгө болгосноос хавьгүй илүү ашигтай наймаа.
Юу юугүй 2020 он тулаад ирнэ. Энэ онд авах эзэнгүйн улмаас илүүдүүлж мэдэхээр байгаа 16 мянган орон сууцаа өнөөдөр борлуулж эхэлсэн нь дээргүй юу. Одооноос барилгын компаниуд түрээсийн орон сууцны хөтөлбөрөө нэгтгэн боловсруулж, эрэлтээ татаж эхэлсэн нь ашигтай биш гэж үү. Ийн бодож амжаагүй бол нийт барилгын компаниудад энэ уриалгыг “Өглөөний сонин”-ы зүгээс гаргаж байна.
Маркетингийн зөв бодлого барьж буй зарим компани “оффисоо түрээсэлж байгаад өөрийн болго” гэдгийг бусдад уриалаад эхэлснийг ч бас санах л хэрэгтэй. Орлогоо түрээслүүлэгчдэд алдсаар байх уу эсвэл?
Төр иргэдээ хямд орон сууцаар хангахын тулд түрээсийн орон сууц хөтөлбөрөө урт хугацаанд хэрэгжүүлэхээр төлөвлөн ирэх оны төсөвт 17 тэрбум төгрөг, цаашдаа бага, багаар гээд нийт 54 тэрбум төгрөг суулгана гэж байгаа. Төрөөс орон сууцны талаар барих бодлого энэ хэлбэрээр цааш явна гэдгээ шийдвэр гаргагчид нуухгүй байгаа. Энэ бодлого хэрэгжээд эхэлбэл одоо баригдсан байгаа, эзнээ хүлээж байгаа орон сууцны үнэ ханш дагаад буухаас өөр сонголтгүй болох байх.
Орон сууцны зах зээлийн түрээсийн ханш метр квадратаар үнэлэгдэхээсээ илүү байршил болон өрөөний тооноос хамаарч дунджаар 450-550 мянган төгрөгт эргэлдэж байгаа. Мэдээж тансаг зэрэглэлийн орон сууцууд бол харьцангуй үнэтэй бас доллараар тооцогдсон хэвээрээ. 2016 онд ипотекийн зээлийн урьдчилгаа мөнгө төлөх чадвартай бүх өрхүүд орон сууцтай болчихлоо.
Тиймээс одоо энэ урьдчилгаа мөнгийг төлөх чадваргүй иргэд л түрээсийн байр сонирхоод үлдэж байгааг дахин сануулахад илүүдэхгүй байх. Орон сууцны илүүдлийн хувьд өөр нэг баримт сөхөн хариулъя.
2015 оны судалгаагаар улсын хэмжээнд нэг иргэн 68 орон сууц эзэмшдэг болох нь нотлогдож, олныг алмайруулсан.
2015 оны судалгаагаар улсын хэмжээнд нэг иргэн 68 орон сууц эзэмшдэг болох нь нотлогдож, олныг алмайруулсан. Түүний араас 57, 39, 33 байртай иргэн шил даран тодорсон. Мөн 20-иос дээш орон сууц эзэмшдэг найман иргэн, 10-20 байртай 80 хүн байдгийг монголчууд мэдэж авсан. Түүнчлэн Орон сууц өмчлөх эрхийн бүртгэлд 239 мянган иргэн бүртгэлтэй байгаагийн 84.5 хувь нь нэг, 12.5 хувь нь хоёр байртай, 2.1 хувь нь гурван байртай хэмээн бүртгэгдсэн байдаг.
Энэ онд энэ тоо өссөн үү, гэхээс буураагүй нь лавтай. Түүнчлэн энэ олон орон сууцтай иргэд эзэмшлийн байраа сэлгэн амьдардаг гэж бодохгүй байна. Тэд үл хөдлөхийн үнэ өснө, эсвэл нэгэнт өрхүүд ипотекийн зээл хамрагдаж чадахгүй ч түрээсээр бол амьдраад байна гэдгийг олж, мэдчихээд компаниудын бизнесийг хийгээд сууж байна. Эцэст нь хэлэхэд орон сууцны түрээс дэлхийд шинэ юм биш.
Монголчууд ипотекийн зээлийг шийдвэр гаргах түвшиндээ ярьж хэлэлцэж байсан 2007 онд Малайз, Хятад, Тайланд зэрэг улсууд энэ хөтөлбөрийг амжилттай хэрэгжүүлж, тулгамдсан асуудлууд шийдчихсэн байна. Тус улсын Засгийн газрууд хүн амын дийлэх болох ядуу өрхүүдээ дэмжих зорилгоор олон жилээр байр түрээслэн амьдрах эрх зүйн орчныг бий болгож чадсан байна. Ингэхдээ сарын түрээсийг айл өрх бүрийн орлогод нийцүүлэн тогтоосон байдаг юм байна.
