Б.Батзориг: ОСҮИ-ийг зөвхөн бодлого боловсруулагчид биш энгийн иргэд ч ашиглах боломжтой

Тэнхлэг зууч ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Батзоригтой орон сууцны үнийн индексийн талаар ярилцлаа.

-Тэнхлэг зууч ХХК, Монголбанкны захиалгаар орон сууцны үнийн индексийг зарлаж эхлээд багагүй хугацааг үдлээ. Орон сууцны үнийн индекс гэж юу болох талаар яриагаа эхэлье?

-Өнгөрсөн оны 10 сараас Улаанбаатар хотын орон сууцны үнийн индексийг тооцох ажил эхлэсэн. 6 сар үргэлжилсэн урьдчилсан шалгаруулалтанд манай компани болон Актив зууч, Монголиан пропертис компаниудын хамтарсан консорциум шалгарч 5-р сараас эхлэн албан ёсоор үнийн индексийг зарладаг болоод байна. Энгийн иргэдэд ойлгомжтойгоор товчхон хэлбэл орон  сууцны үнэд шингэсэн байдаг онцлог давуу талуудын өртгийг хасаж үнийн цэвэр өсөлт бууралтыг тооцож гаргаж байгааг орон сууцны үнийн индекс гэж ойлгож болно. Үнэд шингэсэн онцлог давуу талууд гэдэгт барилгын хийц, давхрын болон цонхны байршил, сургууль цэцэрлэгээс алслагдсан байдал, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ гэх мэт тоон болон чанарын олон үзүүлэлтүүд ордог.

-Монголбанк энэхүү индексийг захиалж тооцуулж буй байгууллага. Тэгэхээр арга аргачлал, тооцоололд оролцдоггүй гэсэн үг үү?

-Үгүй, огт оролцдоггүй. Харин МУИС-ийн дэргэдэх Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэн хөндлөнгийн хяналт тавин ажиллаж байна.

-Орон сууцны үнийн индексийг манай улс өмнө нь тооцож байсан уу? ҮСХ-оос ОСҮИ тооцдог гэсэн. Энэ танай компанийн тооцож буй индексээс ямар ялгаатай вэ?

-Албан ёсоор гэвэл 2008 оны сүүлээс эхлэн Үндэсний Статистикийн Хороо тооцож эхэлсэн. Судлаачдын хүрээнд бол түүнээс өмнө хийсэн судалгааны ажлууд байдаг юм билээ. ҮСХ-ны индекс, манай индекс хоёр хоорондоо хэдэн онцлог ялгаатай. Нэгдүгээрт, тооцох аргачлал нь өөр. ҮСХ бүлэглэх аргаар, манайх хедоник регрессийн аргаар тооцдог.

Хоёрдугаарт, тооцох мөчлөг нь өөр. ҮСХ улирал тутам, манайх сар тутам тооцдог. Гуравдугаарт, орон сууцны мэдээллийн суурь бааз, үнийн мэдээллийн сан бүрдүүлэлт нь хэмжээ, чанарын хувьд ялгаатай. Энэ ажил руу далайцтай орсны хувьд одоо хүртэл хийсэн ажлаа хэмжиж үзээд манайх давуу болов уу гэж хувьдаа төсөөлж байна.

-Энэхүү индексийг тооцох болсон шалтгаан юу вэ?

-Шалтгаан олон байж болно. Юуны түрүүнд эдийн засгийн нөхцөл байдлыг үнэлж цэгнэхэд инфляцийг заавал авч үздэг. Инфляцид нөлөөлдөг олон хүчин зүйлийн нэг нь яах аргагүй орон сууцны үнийн хэлбэлзэл юм. Үндэсний Статистикийн Хороо инфляцийг тооцохдоо хэрэглээний үнийн индексэд суурилдаг. Гэтэл ХҮИ-ийн сагсанд орон сууцны үнэ бие даасан байдлаар ордоггүй нь манай улсын тухайд учир дутагдалтай санагддаг юм. Магадгүй үүнээс болж инфляцийн тооцоолол алдаатай гардаг байхыг үгүйсгэхгүй шүү дээ.

Монголбанк инфляцийг онилсон бодлого хэрэгжүүлэхдээ орон сууцны үнэд онцгой анхаарч эхэлсэн гэж ойлгож байгаа. Нөгөөтэйгүүр орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийг дэмжих хүрээнд өөрийн хийж буй ажлын үр нөлөөг бодитоор хэмжиж дүгнэх зайлшгүй шаардлага тулгарсан учраас нэг төрлийн индикатор болгох гэж Монголбанк энэ ажлыг эхлүүлсэн байх.

-ОСҮИ-ийг ямар аргачлалын дагуу тооцож байна вэ?

-Орон сууцны үнийн индексийг тооцдог арга, загварууд гадаадад аль хэдийн бий болсон болохоор бид энэ ажлыг эхлэхдээ хамгийн түрүүнд ямар аргаар тооцохоо сонгох шаардлагатай болсон. Улс бүр өөрийн хууль эрхзүйн орчин, эдийн засгийн нөхцөл байдалд зохицсон аргачлалтай. Өнөөдрийн байдлаар дэлхийн улс орнууд бүлэглэх, хедоник регрессийн, дахин худалдааны, үнэлгээнд суурилсан гэсэн үндсэн 4 аргыг түлхүү ашиглаж байна.

Австри, Бразилд бүлэглэх аргыг, Герман, Франц, Итали, Испанид хедоник регрессийн аргыг, АНУ, Канад дахин худалдааны аргыг, Швед, Дани үнэлгээнд суурилсан аргыг, Их Британи хедоник болон дахин худалдааны аргыг хослуулж хэрэглэдэг.

Дэлхийд хамгийн алдартай Кейс&Шиллерийн индекс дахин худалдааны аргад суурилсан байх жишээтэй. Хоёроос дээш удаа худалдагдсан орон сууцны үнэ хоорондын зөрүүг тооцоололд ашигладаг гэсэн үг. Манайд үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн мэдээллийн үнэн зөв байдал эргэлзээтэй, хөрөнгийн бодит үнэлгээний нэгдсэн сан бүрдээгүй гэх мэт олон шалтгааны улмаас сүүлийн хоёр аргыг одоохондоо хэрэглэх боломжгүй байгаа юм.

Онцлог шинжийн үнийн аргаар орон сууцны үнийн индексийг тооцох, тэр дундаа жигнэсэн хамгийн бага квадратын аргыг ашиглахаар эцсийн байдлаар шийдээд байж байна.

Эхний бүлэглэх аргыг хэрэглэхэд манайх шиг харьцангуй жижиг зах зээлтэй улсад мэдээллийн хүрэлцээтэй байдал хангалтгүй гэдэг дүгнэлтийг хийгээд бид хедоник регрессийн аргыг сонгосон.

Үндсэндээ аргын хувьд сонголт хийхэд хүндрэлгүй байсан. Харин арга маань дотроо олон хэлбэр загвартай учраас яг Монголд тохирсон загварыг сонгож авахад нэлээн хугацаа орлоо. Үүнд Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэн бидэнд маш их тусалсан. Хэдхэн хоногийн өмнө бид цаашид хедоник регрессийн загварын нэг хэлбэр болох онцлог шинжийн үнийн аргаар орон сууцны үнийн индексийг тооцох, тэр дундаа жигнэсэн хамгийн бага квадратын аргыг ашиглахаар эцсийн байдлаар шийдээд байж байна.

-ОСҮИ тооцохын ач холбогдол юу вэ?

-ОСҮИ бол эдийн засгийн өсөлтийг илэрхийлдэг нэг үзүүлэлт юм. Аливаа улс орны хуримтлал, баялгийн дийлэнх нь үл хөдлөх хөрөнгө байдаг учраас хөрөнгийн үнэ хэрхэн өөрчлөгдөхийг зөвхөн баялгийн эзэд төдийгүй бодлого боловсруулагчид үргэлж анхаарч байдаг. Хөрөнгийн зах зээл сул хөгжсөн тул иргэд үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцанд хөрөнгө оруулах нь түгээмэл байна.

Орон сууцны үнэ өсвөл барилгын салбар өргөжиж, санхүүгийн байгууллагууд зээл идэвхтэй олгож, энэ салбарт ажиллагсдын цалин орлого нэмэгдэн, хэрэглээг дэмждэг. Дээр нь татвар хураамжийн орлого нэмэгдэн, төсвийн зардал өснө. Бүгд гинжин холбоотой. Хэрэв орон сууцны үнэ буувал бүх юм эсрэгээрээ эргэж тал талдаа эрсдэлд орох аюултай. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хэзээ өсөж, хэзээ буурах нь тодорхойгүй байдаг учраас үнийн индексийг хянаж шийдвэр гаргахад ашиглах чухал ач холбогдолтой юм.

-Орон сууцны үнийн индекст нөлөөлдөг хүчин зүйлс юу вэ?

-Сонголтонд нөлөө үзүүлдэг бүх шинж чанарууд үнэд нөлөөлдөг. Эдгээрээс хэмжиж ялгах боломжтой, мэдээлэл бүрэн хэмжээнд цуглуулж болох шинж чанаруудыг онцолсон. Манайх хуучин орон сууцны мэдээллийг 31, шинэ орон сууцны мэдээллийг 34 тоон болон чанарын үзүүлэлтээр цуглуулж байна. Дүүрэг, хороолол, хотхон, барьсан компанийн нэр, барилгын хийц, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, ойр орчмын нийгмийн дэд бүтэц, лифт, зэрэглэл, агаарын бохирдол, хотын төвөөс алслагдсан байдал гэх мэт. Цаашдаа чанарын үзүүлэлтүүдийг нэмэгдүүлэх зорилготой.

-Танай компанийн тооцсон индекст Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэн хяналт тавьж ажилладаг талаар та дээр дурдсан. Энэ талаар дэлгэрэнгүй тайлбарлахгүй юу?

-Анх орон сууцны үнийн индексийг тооцож эхлэхэд л Монголбанк өөрөө хөндлөнгөөс оролцохгүй гэдэг байр суурь барьж Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэнг хөндлөнгийн шинжээч, хяналтын багаар ажиллуулахаар болсон юм билээ.

Хүрээлэнгийнхэн урьдчилсан шалгаруулалтанд орсон компаниудад бүгдэд нь зөвлөгөө өгч, хяналт тавьж, эцсийн үнэлгээг өгч шалгаруулсан. Манай компани шалгарсны дараа ч энэ ажлаа үргэлжлүүлж цуглуулсан мэдээллийн үнэн бодит байдал, программ хангамж, тооцооллын арга аргачлалыг байнга хянаж, шаардлагатай зөвлөгөө, дүгнэлтүүдийг өгч ажиллаж байна.

-Орон сууцны үнийн индекс гэхээр олон нийт дундаж үнэ гэж ойлгоод байдаг. Энэ хоёр хоорондоо ямар ялгаатай вэ?

-Үнийн индекс нь орон сууцны үнэд шингэсэн онцлог давуу талуудын өртгийг хасаж үнийн цэвэр өсөлт бууралтыг тодорхой нэг суурь үетэй харьцуулан, үр дүнг нь хувиар илэрхийлдэг нарийвчилсан тооцоолол юм. Манай тохиолдолд суурь үе маань 2013 оны 1 сар. Үүнээс хойшхи цаг хугацааны мөчлөгүүдэд харьцуулан шинжлэх боломжтой гэсэн үг.

Харин дундаж үнийг тооцоход манайд ихэвчлэн үнэд нөлөөлдөг хүчин зүйлүүдийг хасалгүйгээр хялбаршуулан тооцдог учраас алдаатай байх магадлал өндөр. Утга нь мөнгөн дүнгээр илэрхийлэгддэг болохоор иргэдэд илүү ойлгомжтой байдаг байх. Индекстэй харьцуулбал ойролцоо утгатай энгийн мэдээлэл гэж ойлгож болно.

-ОСҮИ-ийг 2014 оны 3 сарааас олон нийтэд зарлаж эхэлсэн. Цаашид энэхүү индексийг хир удаан хугацаанд тооцох вэ?

-Манай тооцож байгаа индексийн тухайд бол Монголбанк захиалагч учраас тэдний хүсэл зорилгоос л хамаарна. Одоогоор энэ оныг дуустал тооцох гэрээтэй. Ирэх онд үргэлжлүүлэх эсэх нь тодорхойгүй, удахгүй энэ талаар ярилцаж эхэлнэ. Ер нь бол бүх л улс орнуудад заавал хийдэг  судалгаануудын нэг нь яах аргагүй мөн.

Манайд бараг л хамгийн сүүлд тооцож эхэллээ. Нэгэнт эхэлсэн том ажил юм чинь цаашид тасралтгүй үргэлжлүүлбэл ач холбогдол нь жил ирэх тусам өндөрсөнө.

-Индексийг тооцож зарлахаас гадна тоо мэдээлэл дээр шинжилгээ хийх бүрэн боломжтой гэж харж байна л даа. Тухайлбал, орон сууцны одоогийн үнэ хөөс шүү, бодит үнэ үү гэх мэт. Цаашид тооцож буй индексээ ашиглаад ямар төрлийн шинжилгээ хийх боломжтой вэ?

-Анзаарагддаг нэг зүйл бол манай удирдах түвшний хүмүүс аль ч шатандаа ихэвчлэн хоосон таамагт суурилсан мэдээллийг бодит факт мэтээр иш үндэс болгож ярьдаг нь мэдээллийн хэрэгслүүдээр ямар нэг шүүлтүүргүйгээр иргэдэд хүрч төөрөгдөлд оруулдаг явдал юм. Үнийн өсөлт бууралтанд нөлөөлж байгаа хүчин зүйлүүдийг тодорхойлох зайлшгүй шаардлага байгааг жишээ нь үүнтэй холбон тайлбарлаж болно.

Хэрэв орон сууцны үнийн индексийг тасралтгүй үргэлжлүүлэн тооцвол мэдээлэл хуримтлагдахын хэрээр дүн шинжилгээ хийх талбар нь өргөсөн, гарах үр дүн нь илүү бодитой болж, элдэв таамгийг батлах, эсвэл сарниулах, болж өнгөрсөнд дүгнэлт хийж ирээдүйг илүү ханатай төсөөлөхөд нөлөөлөх чухал ач холбогдолтой. Тиймээс хуримтлуулсан мэдээллийн хүрээнд цаашдаа ямар ч шинжилгээг хийх боломжтой болох юм.

-Олон нийт ОСҮИ-ийг хэрхэн ашиглах вэ? Индексийн хэрэглээний талаар тайлбарлахгүй юу? Зөвхөн бодлого боловсруулагчид шинжилгээндээ ашиглах ёстой юм уу?

-Аль ч түвшинд хэрэглээтэй. Энгийн иргэдийн хувьд орон сууц худалдаж авах, зарах нь санхүүгийн маш том шийдвэр байдаг. Хэрэгцээ юу, хөрөнгө оруулалт уу, богино хугацааны төлбөр тооцоо юу, урт хугацааны өгөөж ашиг харах уу, өнөөдөр авах уу, маргааш болтол азнах уу гэхчлэн шийдвэр гаргахад шууд ашиглах боломжтой.

Нэг сэтгүүлч надаас асууж байсан юм. Би байраа зарах гээд удаж байна, хүмүүс үнээ буулга гээд байхаар нь буулгаж байгаа. Гэтэл танай үнийн индекс өсөлттэй гарсан байх юм, худлаа юм биш үү гэж. Нийт зах зээлийг ганц өөрөөрөө юмуу ойр дотныхоо таньдаг мэддэг хүмүүсийн яриа, эсвэл баттай эх сурвалжгүй сонин хэвлэлийн мэдээ төдийгөөр төсөөлөх нь дэндүү учир дутагдалтай. Жишээ нь, Улаанбаатар хотын орон сууцны хоёрдогч зах зээл дээр сар тутам дунджаар 1000 орчим орон сууц зарагдаж байна.

Зах зээл дээр нийт зарлагдаж байгаа орон сууцны 20 хүрэхгүй хувь нь тухайн сардаа зарагддаг гэж үзвэл таны нэг сарын дотор байраа зарах магадлал 5/1 байна. Байршил, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, цонхны байршил, төлбөрийн нөхцөл гэх мэт эрэлтэд шууд нөлөөлөх хүчин зүйлүүдийг тооцохгүйгээр шүү. Нөгөө талаас таны зарах гэж байгаа, эсвэл авахаар сонирхож байгаа байр 5000 орчим орон сууцны ердөө л нэг нь гэдгийг ойлгох хэрэгтэй.

Энэ нь зах зээлийн 0,02 хувь төдийхнөөр нийт зах зээлийг төлөөлүүлж болохгүй л гэсэн санаа. Худалдагч бүр өөрийн хэрэгцээ шаардлага, боломж бололцоо, цаг хугацаанд тулгуурлаж үнээ тогтоож шийдвэрээ гаргана, худалдан авагч мөн адил. Эцсийн тохироо энэ хоёрын хүсэл сонирхлын давхцал дээр л бүрдэнэ шүү дээ. Бидний сар тутам тооцож, зарлаж байгаа үнийн индекс танд дүгнэлт хийх боломжийг олгохын зэрэгцээ ерөнхий чиг баримжаа, төсөөлөл, анхааруулга дохио өгөх юм. Үүнийг та зөв ойлгож, амьдрал ахуйдаа хэрэглэх нь чухал.

-ОСҮИ тооцох мэдээллийн эх үүсвэрийг хаанаас цуглуулдаг вэ?  Ямар хүрээг хамарч байна вэ?

-Мэдээллийг нээлттэй болон нээлттэй бус эх сурвалжуудаас цуглуулж байна. Нээлттэй гэдэг нь мэдээллийн хэрэгслүүд дээрх зарууд, нээлттэй бус гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниуд, нотариатууд гэх мэт холбоотой ажилладаг бусад эх сурвалжууд  юм.

Эдгээрээс 10-р сард гэхэд 3500 орчим хуучин орон сууцны дуудах болон хэлцлийн бодит үнэ, бусад тоон болон чанарын үзүүлэлтүүдийг цуглуулсан байна. Шинэ орон сууцны хувьд Нийслэлд нээлттэй захиалга авч буй орон сууцууд 99 хувь хамрагдсан. Хувь хүний мэдээллүүд энд огт ордоггүйг онцолж хэлэх нь зүйтэй.

-Танайд нийслэл хотод байгаа шинэ болон хуучин нийт хэдэн орон сууцны мэдээлэл байдаг вэ?

-10 сарын байдлаар Нийслэлийн 9 дүүргийн 130 мянга орчим айлын хуучин орон сууц, шинээр баригдаж захиалга авч байгаа 49,4 мянга орчим айлын орон сууцны мэдээллийн сантай болсон байна.

-Орон сууц худалдан авахаар зэхэж буй иргэдэд танай компанийн зүгээс ямар зөвлөгөө өгөх вэ? Иргэд юунд анхаарах шаардлагатай вэ?

-Орон сууц нь хүний чухал хэрэгцээ гэдгээс гадна ерөөсөө үл хөдлөх хөрөнгө бол эдийн засгийн суурь, хөрөнгө оруулалтын найдвартай хэлбэр гэдэг талаас нь бодож зөвхөн шаардлага гарсан үедээ биш, байнга зах зээлийг мэдэрч, судалгаа шинжилгээ тогтмол хийдэг компаниудаас бодит мэдээлэл авч амьдрал ахуй, ажил бизнестээ ашиглаарай гэж зөвлөе.

-Ярилцсанд баярлалаа.

Э.ҮҮЛЭН