Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хууль эрх зүйн орчин дутагдаж байна
Дөнгөж хоёр жилийн өмнө Монголд өөрийн салбараа нээж байсан АНУ-д төвтэй RE/MAX компани одоогоор 300 гаруй үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагч агентуудтай нийт 17 салбартай болоод байгаа юм. 2017 оны зөвхөн 3-р улиралд энэхүү хамт олон нийт 584 гүйлгээгээр 32 тэрбум төгрөгийн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулж өмнөх жилийн мөн үетэй харьцуулахад маш өндөр өсөлтийг үзүүлжээ.
Ингээд бид УИДэлгүүрийн зүүн талд буюу Чингэлтэй дүүрэг, Баруун сэлбийн гудамж, 17 байр, 2 давхарт байрлах RE/MAX Partner оффисын захирал М.Мандахтай тус компанийн ийнхүү амжилттай ажиллаж яваагийн нууц болон үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хууль эрх зүйн орчны талаар ярилцахаар студидээ урьсан юм. Амжилттай ажиллаж буй бизнесийн талаархи мэдээллийг хүргэдэг ярилцлагын буланд маань RE/MAX ын захирлууд ихээр уригддаг бөгөөд энэ салбарт амжилттай ажиллаж буй залуусаас сурах зүйлс уншигчдад маань их байгаа бизээ. Бидний урилгыг хүлээн авч энэ талаар өөрийн туршлага, мэдлэгээ хуваалцсан М.Мандах захирал нь худалдаа, үйлчилгээ, төрийн салбарт олон жил удирдах албанд ажиллаж эрх зүй, хуулийн орчны талаар өндөр мэдлэг, туршлагыг хуримтлуулсан захирал юм. RE/MAX т үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хамгийн суурь зарчим болох этик ёс зүйн зарчимийг нэвтрүүлэхэд томоохон хувь нэмрийг оруулж амжилттай хэрэгжүүлж яваа билээ.
- МАНАЙ УНШИГЧДАД ӨӨРИЙГӨӨ ТАНИЛЦУУЛАХГҮЙ ЮУ?
- Би эдийн засагч мэргэжилтэй. Монголынхоо худалдаа, үйлчилгээний салбарт мөн төрийн албанд 10 гаруй жил удирдах ажилд ажилласан туршлагатай. Хоёр жилийн өмнөөс RE/MAX Mонголд орж ирсэн цагаас эхлэн үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллах болсон.
- ХЭЗЭЭНЭЭС REMAX-ТАЙ ХОЛБОГДОХ БОЛОВ.
- Анх RE/MAX -ыг Монголд орж ирэхэд бидний ойлголт дутмаг байсан. 2016 оны хоёрдугаар сард АНУын Лас Вегас хотод болсон R4 гээд дэлхийн үл хөдлөх хөрөнөгийн хамгийн том чуулга уулзалт болох 15,000 орчим RE/MAX -ын мэргэжилтнүүд оролцсон чуулга уулзалтад оролцсон юм.
Уг уулзалт, чуулганаас дэлхийд хүлээн зөвшөөрөгдсөн, тэргүүлэгч брэндийн үйл ажиллагаа, бизнесийн зарчим яаж явдаг талаар олон талын ойлголтыг олж авсан. Улмаар уг брэндийн онцлог, бизнесийн модель зэрэг нь Монголд дутагдаж буй тэр бизнесийн орон зайд амжилттай ажиллах боломжтойг ойлгож 40 гаруй жилийн туршлагатай, дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд номер нэг брэндтэй хамтран хөгжиж бизнесийн салбарт урагшлахаар эргэлт буцалтгүйгээр шийдсэн дээ.
Ингээд ажилдаа шуурхай орж Монгол дахь бүсийн төв оффисоос албан есоор эрхээ авч өөрийн оффисоо нээсэн. Брэндийн өндөр шаардлагыг хангаж брокер оффисийн эрхийг авна гэдэг амаргүй.
- РЕМАКС ПАРТНЕР ОФФИСЫНХОО ТУХАЙ ТАНИЛЦУУЛАХГҮЙ ЮУ?
- 2016 оны тавдугаар сарын 05-нд манай оффис RE/MAX ын Монгол дахь тав дахь оффис болон салбараа нээсэн. Цаг хугацаа хурдан өнгөрч байна шүү. Саяхан нээж байсан брокер оффис маань аль хэдийн жил гаруй хугацаанд үйл ажиллагаагаа явуулаад байна. Бид одоогоор 12 агенттай. Үүний гурав нь олон улсад ажиллах эрхээ авсан реалторууд.
Өнгөрсөн хугацаанд олон гэр бүлд өөрийн мөрөөдлийн орон сууцаа олоход нь тусалсандаа их баяртай байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг үр хүүхдүүддээ өвлүүлэн үлдээдэг, маш их хүч хөдөлмөр шингэсэн орлогооороо худалдан авдаг, томоохон шийдвэр, улс орондоо ч гэсэн томоохон хөрөнгө оруулалт юм.
- ӨӨРИЙН ТАНЬ ХУВЬД RE/MAX АНХ МОНГОЛД ОРЖ ИРСЭН ЦАГААС Л ЭНЭ КОМПАНИД АЖИЛЛАЖ ЭХЭЛСЭН ГЭСЭН. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙГ ХЭРХЭН ҮНЭЛЖ ДҮГНЭЖ БАЙНА ВЭ?
- Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарыг анх жижиг зах зээл гэж харж байсан. Харамсалтай нь яг энэ зах зээлд ямар төрлийн үл хөдлөх хөрөнгүүд, хэдэн төгрөгөөр, хэрхэн яаж хийгддэг талаар албан ёсны нарийн тоо баримт бараг байдаггүй байсан.
Учир нь энэ салбарын олон зүйлс далд хэлбэртэй. RE/MAX олон улсын стандартын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалыг хийдэг. Бид хийж буй ажлуудаа олон нийтэд нээлттэй тайлагнадаг. Бүхий л үйл ажиллагаагаа хуулийн дагуу явуулдаг. Харин одоо бол энэ салбар маш өргөн хүрээний маш том зах зээл юм байна гэдгийг ойлгосон. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбарт хийгдэх шинэчлэлийн олон ажил байгаа. Энэ салбарын далд эдийн засгийг ил болгох, татварын системийг хэрэгжүүлэх, хуулийн дагуу ажиллахад үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нарын үүрэг маш өндөр гэж хардаг.
Хэдийгээр энэ цаг үед барилгын зах зээл хямралтай байгаа ч гэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал харилцаа явагдсаар байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд ипотекийн зээл болон гадаадын хөрөнгө оруулагч нар их нөлөөлж энэ зах зээлийг хурдтай урагшлуулахад ихээр нөлөөлж байдаг. Ипотекийн зээл эхэлж байсан тэртээх үетэй харьцуулахад зах зээл магадгүй багассан мэт зарим хүмүүст санагдаж байж магадгүй. Одоогийн байдлаар 15,600 гаруй өрх орон сууцанд орох хэрэгцээ байна.
Монголын нийт хүн амын маань 60 орчим хувь орчин үеийн орон сууцанд аж төрж чадахгүй байна. Өнөөдрийн нөхцөл байдалд түрээсийн эрэлт асар өндөр байна.
30% урьдчилгаагаа төлөх чадваргүй иргэдэд хэрхэн ипотекийн зээлийг хүргэх хэрэгтэй вэ ? Өдөр бүр явагдаж буй хүмүүсийн хамгийн эхний хэрэгцээ болох орон сууцны хэрэглээг засгийн газраас зохицуулж, эдийн засгийг хурдасгаж урагшлах вэ ?, энэ салбарын татварын тогтолцоо зөв явж чадаж байгаа юу?, иргэд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа татвараа шударгаар төлж байгаа юу ? олон зүйлс асуултын тэмдэгтэй байсаар байна.
- ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВАХАД ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗУУЧЛАГЧ ХЭРЭГТЭЙ ЮУ?
- Үл хөдлөх хөрөнгийн магнат, АНУ-ын ерөнхийлөгч Дональд Трамп "Би үл хөдлөх хөрөнгийн аливаа харилцаанд мэргэжлийн реалтор, агентгүйгээр оролцдоггүй.
Тэр хүмүүст бүх зүйлээ даатгадаг" гэж хэлсэн байдаг. Дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн жишиг, стандартыг Re/Max Монголд оруулж ирж байна. Үүнийг дагаад зах зээлд бид бас олон улсын стандартыг нэвтрүүлж байгаа.
Хүмүүс шүд нь өвдөхөд шүдний эмч, хуулийн туслалцаа хэрэг болоход хуульчид ханддагтай адил үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа бас худалдахдаа мэргэжлийн агент, риалторт хандаж байгаасай гэж хүсдэг. Ингэснээр та өөрт тулгарч болох олон эрсдлээс өөрийгөө хамгаалж чадна. Улс орон ч мөн адил агент, риалторуудаар дамжуулан энэхүү эдийн засгийг хянаж, татвараа бүрэн авч чадна. Уг байгууллагад ажиллах залуучууд маш ихээр нэмэгдэж байгаа. RE/MAX хүнд захирагдаж ажиллах биш хамтарч ажиллах бизнесийн чөлөөт нөхцлийг олгодог.
Залуус маань RE/MAX -д нэгдсэнээр үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг дэлхийн хэмжээнд таниулахад түлхэц болно.
- RE/MAX-ЫН ЭНЭ ЖИЛИЙН БОРЛУУЛАЛТ ТӨЛӨВЛӨСНӨӨС 140%, 185% ОРЧИМООР ТУС БҮР ДАВЖ БИЕЛСЭН ГЭЖ RE/MAX ЫН МАРКЕТИНГ, СУДАЛГААНЫ АЛБАНААС МЭДЭЭЛСЭН. ИНГЭЖ АМЖИЛТТАЙ АЖИЛЛАХЫН НУУЦЫГ ТА ЮУ ГЭЖ БОДОЖ БАЙНА ВЭ?
- RE/MAX дотоод хүчирхэг сүлжээ энэ компанид хамтран ажиллаж буй залуучуудад мэдээллээ хурдан шуурхай солилцож хамтдаа нэг зорилгын төлөө нэгдэх, бизнес хийх боломжыг бий болгодог. Бид бие биенийхээ ажилд хүндэтгэлтэй хандаж, хамтдаа урагшлах хэрэгтэй гэдгийг ойлгодог.
Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар ирээдүйтэй, маш их боломжтой салбар юм байна гэдгийг мөн ойлгодог. Тийм ч учраас хурдтай урагшилсаар байна. Амжилт 17 оффис 350 гаруй залуучуудын хамтын ажиллагааны мэргэжлийн үр дүн гэж ойлгодог доо.
- ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ЗУУЧЛАЛЫН САЛБАРТ ЯМАР ХУУЛЬ ЭРХ ЗҮЙН ОРЧИН ДУТАГДАЖ БАЙНА ВЭ ?
- Энэ салбарын хамгийн чухал зүйлсийн нэг бол этик ёс зүйн зарчим. Бүгдийн доор газар шороо оршино, газар дээр байгаа бүх зүйлс нь хөрөнгө бөгөөд энэ бүх зүйлст буй ашиг сонирхлыг дүрэм журмын дагуу хатуу зохицуулах ёстой бөгөөд энэхүү ашиг сонирхол бүрийг агент, риалтор хүн хүндэтгэх ба хуулийн дагуу явуулахад бүрэн хариуцлага хүлээнэ гэж энэхүү зарчим эхэлдэг юм.
Үндэсний Риалторуудын холбооноос 100 гаруй жилийн өмнө анх гаргасан энэ дүрэм дэлхийн 60 гаруй улсад үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбарын хуулийн анхны суурь нь болсон байдаг. RE/MAX ынхан бид энэхүү этик ёс зүйн зарчимыг өдөр тутмын үйл ажиллагаандаа өөрийн дотоод журам болгон хэрэглэдэг. Манай агент бүр энэхүү журмыг мөрдөж ажиллахаа баталж тангараг өргөдөг. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч хүн худалдагч, худалдан авагчийнхаа өмнө адил тэнцүү үүрэг хүлээж, мэдээллийг шударга дамжуулж ажиллахаа баталдаг гэсэн үг. Энэхүү салбарт хууль эрх зүйн орчныг дэлхийн түвшинд хүргэхэд этик ёс зүйн зарчимаас эхлэн хэрэгжүүлэх шаардлагатай гэж хардаг даа.
Олон улсад үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нь албан ёсны лицензтэй байдаг. Манайхаар бол тусгай зөвшөөрөл авч ажилладаг. Ийм хүмүүст үл хөдлөх хөрөнгө бүртгэлийн газрыг лавлагаа зэрэг мэдээлэл нээлттэй. Манайд тийм зүйл байхгүй учраас бид өөрсдөө агентуудаа олон улсын сургалтын дагуу бэлтгээд шалгалт авч тэнцсэн агентуудад сертификат өгч ажиллах эрхийг нь өгдөг. Манай улсын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал иргэний хуулийн дээр ганц, хоёрхон заалтаар л зохицуулагдаж байна. Үүнийг удахгүй боловсронгуй болгох болов уу. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хууль эрх зүй дутагдаж байна. Дуртай нэг нь үл хөдлөх хөрөнгөө зарж борлуулж байна. Үүнийг дагаад гэмт хэрэг нэмэгдэх аюултай. Улс орон татвараа авч чадахгүй байх эрсдэлтэй.
- ЗУУЧЛАЛЫН БАЙГУУЛЛАГАД ХАНДСАНААР ИРГЭД ӨӨРСДИЙГӨӨ ЯМАР ЭРДСЛЭЭС ХАМГААЛАХ БОЛОМЖТОЙ ВЭ?
- Үл хөдлөх хөрөнгөө зуучлуулах гэж байгаа хүн эхлээд зуучлалд өгөх төлбөрөө л боддог. Гэтэл цааагуураа олон эрсдэлд орж байдаг гэдгийгээ тооцоолдоггүй. Наад зах нь дэлхийн нийтэд өөрөө үл хөдлөх хөрөнгөө зарна гэдэг ойлголт байхгүй болсон. Үл хөдлөх хөрөнгөө өөрөө зарж борлуулах гэснээр хувийн мэдээллээ бусдад алдаж эхэлдэг.
Жишээлбэл иргэн өөрөө худалдан авагчидтай өөрийгөө болон гэр бүлээ танилцуулна. Дээр нь гэртээ оруулж үзүүлнэ. Зар гаргаад ажлын хажуугаар үл хөдлөх хөрөнгөө сонирхуулна гээд цаг зав их алдана. Үл хөдлөх хөрөнгөө зарж борлуулах гэж байгаа бол мэргэжлийн хүнд хандах нь хамгийн зөв арга.
- БИДЭНТЭЙ ӨӨРИЙН ҮНЭТЭЙ ЦАГ ЗАВЫГ ГАРГАН СОНИРХОЛТОЙ СЭДВЭЭР ЯРИЛЦСАНД МАШ ИХ БАЯРЛАЛАА. ТАНЬД БОЛОН ТАНАЙ ХАМТ ОЛОН БИЗНЕСИЙН ӨНДӨР АМЖИЛТЫГ ХҮСЬЕ.
- Баярлалаа.
